Conferma del condominio parziale
By ARAI
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16 Giugno 2016
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Sentenze

Si parla di condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123 c.c., comma 3, quando un bene è in comune solo tra alcuni condomini. Cosa che accade, per esempio, quando solo alcuni condomini hanno “la proprietà esclusiva dei posti auto ovvero nell’ipotesi in cui alcune tubazioni siano a servizio solo di alcuni immobili” (Cass. n. 10483, depositata il 21 maggio 2015).
Ovviamente, quando arriva il momento di eseguire dei lavori su tali beni comuni, sorge spontaneamente alcuni problemi. Per esempio, come vengono ripartite le spese?

Condominio parziale: come ripartire le spese?

“Per ciò che riguarda la deliberazione vi è da dire che all’assemblea possono partecipare solo i condomini interessati e le relative maggioranze saranno formate prendendo in considerazione i loro millesimi di partecipazione al condominio parziale.
Con la logica conseguenza che in caso di diversa composizione, ad esempio delibera assunta in sede di assemblea generale invece che parziale, la stessa sarà da ritenersi del tutto nulla per incompetenza assoluta dell’assemblea”.
Passando in rassegna la sentenza, la Suprema Corte ha voluto esaminare la questione in ordine alla “configurabilità della comunione o del condominio parziale” riferendosi ad un cancello che serviva un’area che era in comproprietà solo per alcuni condomini, risolvendola in favore di questo ultimo istituto.

Condominio parziale: ecco cosa stabilisce la sentenza della Cassazione

Infatti, la Cassazione con la sentenza n. 4127 del 02.03.2016 ha confermato che “deve ritenersi legittimamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 24 novembre 2010, n. 23851; Cass. 28 aprile 2004, n. 8136).
Per tale motivo, dovendo dare risposta al secondo quesito in ordine al corretto riparto delle spese, occorre ritenere che nel caso del condominio parziale trova applicazione l’art. 1123 c.c. 3 comma, che ripartisce le spese relative alla conservazione e godimento in proporzione dell’uso che ciascuno può farne o meglio, o meglio in relazione all’utilità’ che ciascun condomino trae dal bene comune (Cass. n. 6359/1996): così, per esempio, le spese per l’installazione delle porte tagliafuoco necessarie a garantire un sufficiente livello di sicurezza delle autorimesse, viene ripartita esclusivamente tra i proprietari dei box auto (Cass. n. 7077/1995; Cass. n. 5179/1992)“.

Risarcimento per danno emergente e lucro cessante
By ARAI
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16 Giugno 2016
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Sentenze

La mancata locazione di un immobile per cause imputabili al condominio (infiltrazioni di acqua nell’appartamento, proveniente dalle coperture condominiali) ne comporta il mancato godimento per colpa altrui e, pertanto, non comporta alcun risarcimento per danno emergente.
Questa è la sintesi della sentenza (la 10870/2016) emessa dalla Corte di cassazione, che ha dato ragione ad un condòmino “che aveva citato in giudizio il condominio per sentirlo condannare al rifacimento dei lavori di alcune coperture condominiali e al risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni presenti all’interno di un suo immobile di proprietà che non aveva potuto locare, causandogli un notevole pregiudizio economico“.

Quando il condomino non deve alcun risarcimento per danno emergente

Pertanto, in primo grado, il condominio è stato condannato al rifacimento dei lavori indicati dalla Ctu nonché al pagamento dei danni in favore del condomino, mentre è stato chiamato in causa anche il terzo attore, ovvero la ditta che aveva eseguito i lavori, in base all’articolo 1667 del Codice civile, pertanto anche la Corte di appello rigettava la domanda di risarcimento danni in quanto, “pur essendo un danno derivante dal mancato godimento di un diritto reale , l’attore non aveva fornito alcun elemento per la sua quantificazione.
La ditta appaltatrice veniva così obbligata al risarcimento, al posto del condominio, delle spese che avrebbe dovuto affrontare per il rifacimento delle opere ordinate dai giudici. E veniva confermata la legittimazione passiva del condominio in quanto l’attore non aveva agito in giudizio per far valere i diritti derivanti dal contratto di appalto ma in qualità di condòmino per la realizzazione dei lavori necessari alla tutela delle parti comuni dell’edificio e per il risarcimento dei danni derivanti dalle parti comuni stesse“.

Il risarcimento per danno emergente lo deve il condominio!

Per quanto riguarda il risarcimento del danno emergente, i giudici della Corte di Cassazione hanno ribaltato però la sentenza della Corte di appello. “Appurato che le infiltrazioni lamentate avevano impedito al condòmino danneggiato – che non si era disinteressato all’utilizzo del bene – di locare l’immobile, per i giudici di legittimità il pregiudizio andava risarcito mediante ricorso ad elementi di carattere presuntivo, tra i quali quelli che emergevano dalla Ctu , con i quali poter procedere al calcolo, a sua volta presuntivo, del valore locativo dell’immobile.
Riguardo, invece, al difetto di legittimità passiva del condominio, osservava la Corte che, dagli atti di causa, si evinceva che il danneggiato non aveva inteso far valere in giudizio le garanzie e le azioni discendenti dal contratto di appalto, bensì aveva agito in qualità di condòmino per ottenere l’esecuzione dei lavori per la tutela delle parti comuni, nonché per il risarcimento dei danni derivati dalle stesse parti. Per queste motivazioni la Cassazione rigettava il ricorso incidentale del condominio e dava pienamente ragione al condòmino danneggiato“.

Mancata consegna della documentazione? L’amministratore non viene revocato!
By ARAI
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16 Giugno 2016
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Sentenze

Anche se non consegna la documentazione contabile, a meno che non lo faccia con delle modalità contrarie alla buona fede, e anche se non ottiene il consenso dell’assemblea alla modifica delle tabelle millesimali, l’amministratore non viene revocato.
Questo è quanto stabilito dal Tribunale di Avellino con la sentenza del 22 marzo 2016 al termine di una causa in cui alcuni condomini avevano chiesto che l’amministratore del proprio stabile venisse revocato per via di alcune gravi irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c., nonché di nominare di un amministratore giudiziario in attesa che l’assemblea provvedesse a nominare un nuovo amministratore.

Anche se non presenta la documentazione contabile, l’amministratore non viene revocato

In primo luogo, c’è da dire che suddetti condomini “hanno chiesto la revoca dell’amministratore, in quanto, benché l’assemblea condominiale gli avesse dato incarico di ottenere dai condomini il consenso alla modifica delle tabelle millesimali vigenti, egli non vi aveva provveduto, non avendo l’assemblea mai modificato le tabelle in vigore. Sotto altro profilo, i condomini hanno lamentato che, nonostante fosse stata avanzata formale richiesta di avere copia della documentazione contabile del condominio, l’amministratore non vi aveva provveduto, essendosi limitato a invitare i condomini a fissare un appuntamento presso lo studio per l’estrazione delle copie“.
Pertanto, il Tribunale di Avellino ha deciso di respingere le domande dei condomini, e, con l’occasione, ha ribadito le cause che possono condurre alla revoca per gravi irregolarità dell’amministratore di condominio.
“Ai sensi dell’art. 1129, undicesimo comma c.c., infatti, l’amministratore condominiale può essere revocato, oltre che in forza di delibera assembleare, anche su ricorso di ciascun condomino se non informa (“senza indugio”) l’assemblea circa i giudizi instaurati contro il condominio, se non rende il conto della gestione, ovvero nel caso in cui commetta gravi irregolarità. Costituiscono gravi irregolarità, inter alia, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e delle deliberazioni dell’assemblea e la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale“.

Perché se non presenta la documentazione contabile, l’amministratore non viene revocato?

Per quanto riguarda invece il caso in esame, il Giudice irpino ha spiegato che tra i doveri dell’amministratore non rientra anche quello di ottenere delle specifiche deliberazioni da parte dell’assemblea, e pertanto, come ciò, a suo avviso, non rappresenta affatto una grave irregolarità, o per lo meno non così grave da giustificare addirittura la revoca dell’amministratore.
Inoltre, per quanto riguarda il secondo profilo, anche se ai sensi dell’art. 1130 bis, primo comma, c.c., “i condomini abbaino diritto di prendere visione ed estrarre copia dei giustificativi di spesa del condominio e, in forza dell’art. 1129, secondo comma, c.c., possano richiedere anche di prendere visione ed estrarre copia dei registri condominiali (registro dell’anagrafe condominiale, dei verbali assembleari, della nomina e revoca degli amministratori, e della contabilità), il Tribunale ha evidenziato che, poiché la richiesta era stata avanzata nel mese di agosto (mese tipicamente di vacanza) e con un termine per l’adempimento dell’amministratore di soli cinque giorni, e visto che all’invito dell’amministratore a presentarsi presso l’ufficio per l’estrazione delle copie non era seguita risposta da parte degli interessati, la richiesta doveva ritenersi contraria a buona fede e non poteva dunque sussistere alcuna grave irregolarità“.

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