Corso in Social Media Marketing per amministratori di condominio.

Programma e temi principali:

Differenza tra social network, social media e social media marketing;

Gli elementi costitutivi e tipologia dei social media;

FACEBOOK:

come e quando si apre una pagina pubblica (TEORIA E PRATICA);

come condividere i post (TEORIA E PRATICA);

le strategie per conquistare clienti (TEORIA E PRATICA)

le opzioni per pubblicare (TEORIA E PRATICA);

Come si attivano le campagne di annunci su Facebook (TEORIA E PRATICA);

Come si programmano le uscite su Facebook (TEORIA E PRATICA);

Tools per pianificare le attività su Facebook;

Come misurare il successo dell’attività su Facebook;

LINKEDIN:

come si apre un profilo; come si crea un gruppo; come si crea una pagina pubblica;

Linkedin, serve abbonarsi e avere un profilo premium?

 

ARGOMENTI TRATTATI DURANTE IL CORSO:

– Come internet ha cambiato la comunicazione;

– Differenza tra social network, social media e social media marketing;

– Vantaggi e svantaggi dei social media;

– Gli elementi costitutivi dei social media;

– Tipologia dei social media;

– Facebook, un po’ di storia;

– Facebook, gli errori più comuni;

– Facebook; come e quando si apre una pagina pubblica (TEORIA E PRATICA);

– Facebook, come condividere i post (TEORIA E PRATICA);

– Facebook, le opzioni per pubblicare (TEORIA E PRATICA);

– Come si attivano le campagne di annunci su Facebook (TEORIA E PRATICA);

– Come si programmano le uscite su Facebook (TEORIA E PRATICA);

– Dove si possono trovare le foto libere da diritti da usare su Facebook;

– Tools per pianificare le attività su Facebook;

– Come misurare il successo dell’attività su Facebook;

– Linkedin, un po’ di storia;

– Linkedin, come si apre un profilo;

– Linkedin, come si crea un gruppo;

– Linkedin, come si crea una pagina pubblica;

– Linkedin, serve abbonarsi e avere un profilo premium?

VIDEOSORVEGLIANZA: CAMBIANO LE REGOLE DEL CONDOMINIO

A seguito della recente approvazione del nuovo regolamento condominiale, sono state apportate significative innovazioni in tema di installazione di sistemi di videosorveglianza, in ambito condominiale. Per tutelare la sicurezza dei beni e delle persone, sempre di più, vengono installati impianti di videosorveglianza presso le strutture abitative. Da sempre il problema dell’installazione di impianti di videosorveglianza a copertura di parti comuni di un edificio condominiale è stato visto come una procedura complessa e ha creato non poche perplessità tra gli amministratori e gli impiantisti.

Ecco le domande più frequenti a cui il garante ha posto risposta:

UN CONDOMINO PUÒ INSTALLARE UNA TELECAMERA CHE RIPRENDE L’INGRESSO DEL SUO APPARTAMENTO O DEL SUO POSTO AUTO?

Quando l’installazione di sistemi di videosorveglianza viene effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali – e le immagini non vengono né comunicate sistematicamente a terzi, né diffuse (ad esempio attraverso apparati tipo web cam) – non si applicano le norme previste dal Codice della privacy. In questo specifico caso, ad esempio, non è necessario segnalare l’eventuale presenza del sistema di videosorveglianza con un apposito cartello. Rimangono comunque valide le disposizioni in tema di   responsabilità civile e di sicurezza dei dati.

È tra l’altro necessario – anche per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata – che il sistema di videosorveglianza sia installato in maniera tale che l’obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, ovvero il proprio posto auto e non tutto il garage.

  QUALI SONO LE REGOLE PER INSTALLARE UN SISTEMA DI VIDEOSORVEGLIANZA CONDOMINIALE?

Nel caso in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate in particolare tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza .Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli, eventualmente avvalendosi del modello predisposto dal Garante. Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come alla chiusura di esercizi e uffici che hanno sede nel condominio o a periodi di festività. Per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario presentare una verifica preliminare al Garante.

Le telecamere devono riprendere solo le aree comuni da controllare (accessi, garage…), possibilmente evitando la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (strade, edifici, esercizi commerciali ecc.). I dati raccolti (riprese, immagini) devono essere protetti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento).

QUAL È IL QUORUM NECESSARIO PER L’INSTALLAZIONE DI UN SISTEMA DI VIDEOSORVEGLIANZA CONDOMINIALE?

La riforma del condominio ha finalmente sanato un vuoto normativo – più volte segnalato dal Garante della privacy a Parlamento e Governo – relativo al quorum richiesto per poter installare un sistema di   videosorveglianza condominiale. La nuova legge prevede che l’assemblea possa deliberare l’installazione di un sistema di videosorveglianza sulle parti comuni solo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (i cosiddetti millesimi) dell’edificio.

Usucapione di parti comuni condominiali

Sentenza Corte di Cassazione n. 20039 del 6/10/2016

La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza della II sezione civile del 6 ottobre 2016, n. 20039, conferma la possibilità per il condomino di usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, essendo però necessario allegare e dimostrare di avere goduto del bene a titolo esclusivo.

Nel caso all’esame della Corte alcuni condomini convenivano dinanzi al Tribunale di Salerno un altro condomino, e lamentando che il quest’ultimo, in occasione della ristrutturazione di alcuni suoi immobili, aveva chiuso con opere murarie e con una porta a battenti in ferro un porticato comune a tutti i condomini e, inoltre, si era impossessato di un forno e aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi, chiedendo la condanna alla demolizione delle opere illegittime e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento danni.

Il condomino convenuto, accusato di quanto sopra, affermava di essere proprietario dei beni in questione e di averli comunque acquisiti per usucapione.

Il Tribunale di primo grado, accogliendo la domanda, dichiarava illegittime le opere di chiusura del porticato eseguite dal convenuto, condannando quest’ultimo al loro abbattimento e al ripristino dello stato dei luoghi. La Corte di Appello di Salerno ha seguito in sostanza la decisione del giudice di primo grado.

La Corte di Cassazione, nel caso di specie, dichiarava infondato il ricorso per una mancanza intrinseca del processo, a livello soprattutto probatorio, sia in primo che in secondo grado, ma afferma un principio da non sottovalutare. La Corte di Cassazione afferma che, secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso. A tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (richiamando Cass. 23­7/­2010 n. 17322).

Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà.

Grazie alla fattura il supercondominio si fa restituire i soldi anticipati per i lavori di conservazione

Legittimato l’amministratore di uno degli enti di gestione che agisce nei confronti dell’altro per la ripetizione delle spese inerenti la vasca delle acque reflue: attendibile la ripartizione della delibera

Con la prova delle fatture il supercondominio riesce a ottenere dal condominio la restituzione delle somme anticipate per interventi sul bene comune. Sussiste, infatti, la legittimazione dell’amministratore di uno dei condominii che agisce nei confronti dell’altro per ottenere il rimborso delle spese anticipate per la manutenzione e la conservazione della vasca di acque reflue.
Lo ha stabilito il tribunale di Roma con la sentenza 6687/17, depositata dalla quinta sezione civile. Il giudice accoglie la domanda dell’amministratore del condominio che citava in giudizio un altro condominio per sentirlo condannare al rimborso delle spese anticipate di manutenzione di una vasca di raccolta e canalizzazione di acque reflue. Il convenuto non provvedeva al rimborso e veniva citato in giudizio. Nel merito, l’istanza merita ingresso. La parte convenuta non contesta la qualità del bene comune dell’impianto di raccolta delle acque reflue, ma si limita a dedurre che la somma richiesta non è stata approvata in sede di assemblea e che le spese sostenute per la manutenzione non sono state correttamente documentate. Ma, come si evince dalla documentazione agli atti, le somme anticipate e richieste dagli altri condominii comproprietari dell’impianto sono state quantificate sulla base di una ripartizione «pienamente attendibile», regolarmente adottato con delibera. Il collegio ritiene che dall’analisi delle fatture depositate è possibile determinare in più di 3 mila euro le somme anticipate per conto del convenuto. Per gli ulteriori esborsi legali e tecnici, invece, le somme non risultano documentate a sufficienza, il che rende impossibile la restituzione. Il collegio accoglie in parte l’istanza del supercondominio.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO (Fac Simile)

N.B. A norma dell’art. 1138 C.C. il Regolamento di Condominio è obbligatorio qualora, in un edificio, il numero dei condomini è superiore a 10 (dieci)

TITOLO I – DISPOSIZIONI GENERALI

Art. 1

Costituzione del Condominio

Si costituisce il Condominio ……………. tra i proprietari degli appartamenti dell’edificio residenziale sito in …………………………… .

Il presente Regolamento, redatto e deliberato dai proprietari dei singoli appartamenti dell’edificio, disciplina i diritti e gli obblighi dei proprietari circa l’uso delle cose comuni, i limiti all’uso delle cose assegnate in proprietà ed in uso esclusivo in relazione alla disciplina delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio.

Il Regolamento è obbligatorio per tutti i singoli proprietari, per i loro eredi o aventi causa, nonché, per la parte che li riguarda, per tutti gli eventuali inquilini.

Art. 2

Composizione del Condominio

Il Condominio ………….. è costituito tra coloro che risultano proprietari di immobili nell’edificio …………, nonché proprietari delle parti di uso comune esistenti nel fabbricato.

Art. 3

Descrizione del fabbricato

Il fabbricato è composto da n. piani, per complessivi n. appartamenti, oltre all’eventuale alloggio del portiere; dal giardino, i viali, le fioriere, il belvedere, i locali di pulizia e tutti gli altri spazi compresi nell’area del fabbricato entro il perimetro del lotto …….

Il fabbricato è composto da:

piano interrato destinato a garages e cantine degli alloggi (1);

piano terra destinato a porticato, a locale delle riunioni condominiali ed ad atrio per l’accesso agli appartamenti

primo, secondo, terzo, quarto, quinto, sesto piano, con appartamenti su ogni piano (1);

piano di copertura con terrazza e locali comuni ad uso lavanderia e stenditoio (1).

(1) Barrare le voci non esistenti.

Art. 4

Cose comuni e indivisibili del fabbricato

Per il fabbricato, costituiscono proprietà comune ed indivisibile di tutti i singoli condomini,

le parti comuni considerate tali dalle vigenti norme di legge (art. 1117 C.C.) ed ogni altra opera, installazione, costruzione, manufatto che sia, per destinazione obiettiva, indispensabile all’uso, al godimento ed alla conservazione dell’edificio stesso ed in particolare:

l’area su cui sorge la costruzione, le fondazioni, i muri maestri, il tetto i cornicioni;

la centralina termica del fabbricato con relativo impianto di alimentazione (ove esistente);

la rete delle fognature ed i relativi pozzetti di ispezione, i tubi di scarico delle acque delle materie di rifiuto, nonché i tubi e le canalette delle acque piovane, escluse quante di pertinenza di ciascun appartamento;

le colonne montanti dell’acqua, dell’energia elettrica e del gas fino ai punti di diramazione ai locali di proprietà dei singoli condomini;

le fontane, la lavanderia e lo stenditoio comune con le relative vasche (ove esistente) ;

gli androni, i portici e tutti i corridoi, i viali e le scale di accesso ai garages (ove esistente);

gli impianti degli ascensori, i locali macchine degli ascensori (ove esistente);

i vani scala, le scale ed i loro ripiani, i ballatoi di accesso agli appartamenti, le scale e i corridoi di accesso alle cantine, gli spazi e i locali del piano interrato non assegnati in proprietà esclusiva ai singoli appartamenti.

Art. 5

Cose comuni divisibili

Costituiscono proprietà comune, ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nel fabbricato, ad eccezione di quelli che siano stati assegnati in tutto o in parte in uso o in proprietà a ciascuno dei condomini stessi, i lastrici solari e le terrazze che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni.

Art. 6

Quote di comproprietà del condominio

L’entità delle rispettive quote di comproprietà dei singoli partecipanti al Condominio è espressa in millesimi nelle Tabelle allegate al presente Regolamento.

Non è consentito l’abbandono o la rinuncia alla comproprietà degli elementi comuni dell’edificio al fine di sottrarsi al contributo alle spese per la loro conservazione.

TITOLO II – NORME DI USO ED ESERCIZIO DELLE PARTI COMUNI

Art. 7

Norme generali

Il condomino deve astenersi dall’usare le parti comuni in modo da danneggiarle o da impedire od ostacolare l’uso delle stesse da parte degli altri condomini.

Deve, inoltre, rispettare la pulizia dei locali di uso comune ed osservare con reciproca tolleranza le norme di buon vicinato.

Art. 8

Uso degli impianti e locali comuni (2)

  1. A) Uso dei lavatoi e terrazze

L’uso dei lavatoi e delle terrazze per stendere è riservato ai condomini a seconda del turno stabilito.

Dopo l’uso ogni condomino dovrà provvedere alla pulizia delle vasche e dei locali, al trasporto dei residui, nonché assicurarsi, sotto la propria personale responsabilità, che i rubinetti siano ben chiusi e gli impianti non ostruiti.

Uso dell’ascensore

Il condomino risponde dell’osservanza delle norme di uso e funzionamento dell’ascensore personalmente e per i suoi familiari, visitatori e fornitori.

Per la manovra devono essere osservate le apposite disposizioni contenute nel regolamento affisso nella cabina.

In particolare è vietato:

– l’uso dell’ascensore ai bambini ;

– l’introduzione nella cabina di animali pericolosi, bagagli e merci pesanti in genere.

Ogni guasto dipendente da qualsiasi inosservanza delle disposizioni suddette sarà riparato, se accertato, a spese del condomino alla cui famiglia (o cerchia di relazioni) appartiene colui che ha causato il danno.

Uso delle autorimesse e cantine

Ogni condomino è tenuto:

a chiudere le porte ed i cancelli di accesso;

a spegnere l’illuminazione comune;

a non effettuare il lavaggio degli autoveicoli nei disimpegni, nonché nell’autorimessa allorchè il sistema di lavaggio possa comunque deteriorare i locali o causare umidità alle pareti;

a non sostare con gli autoveicoli nelle parti comuni e a non disporre gli stessi in modo

(2) se esistenti che siano di intralcio ad altri; a non sostare con gli autoveicoli con combustibile a GPL nelle aree coperte del Condominio ;

a non arrecare danni alla pavimentazione ed alle pareti delle parti comuni e non produrre rumori molesti.

Art. 9

Modificazioni delle cose comuni

I proprietari condomini non possono compiere atti che importino variazione o innovazione alla destinazione originaria delle parti comuni del fabbricato, senza il previo consenso della maggioranza numerica dei due terzi di coloro ai quali viene ad essere limitata, per effetto delle modifiche apportate, la comunione.

TITOLO III – NORME DI COMPORTAMENTO

Art. 10

Obblighi

I condomini, tenuti ad osservare il presente Regolamento , sono altresì soggetti ai seguenti obblighi:

consentire a richiesta dell’Amministratore, che all’interno della proprietà privata si proceda alle constatazioni

ed ai controlli necessari per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e dei relativi impianti e servizi e

qualora si riveli necessario, consentire che si proceda all’interno della proprietà privata all’esecuzione dei relativi lavori;

dare notizia all’Amministratore delle opere e dei lavori da realizzare nei locali di proprietà esclusiva prima di intraprendere l’esecuzione, al fine di consentire gli opportuni controlli circa la stabilità strutturale e il decoro dell’edificio o di parte di esso e degli impianti comuni;

notificare all’Amministratore il proprio domicilio ed ogni successivo mutamento del medesimo;

dare notizia all’Amministratore della eventuale vendita dei locali di proprietà esclusiva, comunicando le generalità del nuovo proprietario ed impegnandosi a far conoscere a quest’ultimo il contenuto del presente Regolamento che dovrà essere richiamato nell’atto di trasferimento della proprietà. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi sia all’anno in corso che a quello precedente;

dare notizia all’Amministratore delle locazioni, dei relativi contratti e delle loro vicende, inerenti gli appartamenti facenti parte del Condominio, indicando il nome del conduttore; il proprietario delle unità locate risponde della destinazione delle stesse da parte del conduttore in maniera conforme alle norme di cui al presente Regolamento;

dare notizia all’Amministratore dei lavori intrapresi da parte del singolo condomino nella propria unità abitativa ;

provvedere, qualora i locali dovessero rimanere per qualche tempo disabitati, alla chiusura delle presed’acqua e di energia elettrica, comunicando altresì all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi per il caso che si verifichi la necessità di accedere nell’unità abitativa.

Il diritto di sopraelevazione è regolato dall’art. 1127 C.C.; tuttavia esso non può essere esercitato senza le preventive autorizzazioni comunali, debitamente comunicate all’Amministratore che dovrà acquisire il benestare dell’Assemblea condominiale. All’inizio dei lavori, chi fa la sopraelevazione, deve corrispondere l’indennità agli altri condomini.

Art. 11

Divieti

Ogni condomino è, inoltre, tenuto ad osservare i seguenti particolari divieti:

è proibito l’uso delle unità immobiliari contrario al decoro ed al buon costume del Condominio;

è vietata la realizzazione di qualsiasi opera che pregiudichi le strutture portanti dell’edificio, e comunque, quelle che ne alterino l’aspetto architettonico;

è vietata qualsiasi modificazione al fabbricato, anche quando non ne guasti l’estetica e la simmetria esteriore, senza la preventiva approvazione dell’Assemblea;

è vietato tenere nelle unità immobiliari mobili e oggetti di peso superiore alla portata dei solai, ritenendosi il condomino responsabile per i danni che da tale inosservanza dovessero derivare all’edificio ed alle persone;

è vietato realizzare, sia all’interno che all’esterno delle singole unità immobiliari, qualunque modifica agli impianti di uso generale, senza l’autorizzazione dell’Assemblea;

è vietata la destinazione degli appartamenti e locali di proprietà esclusiva ad uso diverso dall’abitativo o da ufficio professionale privato, senza la preventiva autorizzazione dell’Assemblea;

è vietato occupare con costruzioni provvisorie o ingombrare con oggetti mobili le scale, le terrazze comuni, gli anditi, il giardino, il belvedere, i viali. L’occupazione delle cose comuni è, tuttavia, consentita quando si debbano eseguire lavori agli appartamenti ed ai locali dei singoli condomini, purché sia limitata allo spazio e dal tempo strettamente indispensabili e, non impedisca l’uso delle cose stesse da parte di altri condomini;

è vietato collocare piante o vasi di fiori sui davanzali delle finestre e sui parapetti dei balconi, senza che siano muniti di riparo fisso in ferro e sistemati in apposite fioriere;

è vietato chiudere, sia pure parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio; l’eventuale applicazione di tende o grate è subordinata ad un progetto unitario da sottoporre alla approvazione dell’Assemblea;

è vietata l’apposizione di insegne luminose e dipinte e in genere, di mezzi pubblicitari sulla facciata.L’apposizione di insegne e targhe professionali negli androni e nelle scale è subordinata alla autorizzazione dell’Amministratore che deve tendere, per quanto possibile, alla uniformità dei caratteri e del materiale impiegato, previa autorizzazione dell’Assemblea condominiale;

è vietata, in ogni caso, l’applicazione di insegne di qualsiasi genere o contenuto sui balconi e aree visibili all’esterno di ciascuna unità immobiliare;

è vietato mantenere ed allevare animali che possano costituire pericolo a causa della loro aggressività, o per motivi igienici-sanitari e di pubblica tranquillità;

è vietato arrecare disturbo agli altri condomini, specie nelle ore di riposo diurno e notturno. Il volume degli apparecchi radio e televisivi, dopo le ore 23, dovrà essere attenuato in modo da non arrecare disturbo ai vicini;

è vietato gettare nei tombini, negli scarichi dei gabinetti e nei condotti della spazzatura, materiale che possa ingombrare le tubazioni di scarico ; le spese occorrenti allo sgombero degli scarichi, e quelle derivanti da eventuali danni agli impianti comuni, vetri ed accessori, si intendono a carico di chi le ha provocate;

è vietato gettare acqua e qualsiasi altro dalle finestre e dai balconi;

è vietato calpestare i giardini e danneggiare le piante; è vietato, altresì, condurre cani ed altri animali nel giardino.

TITOLO IV

RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER LA CONSERVAZIONE ED IL GODIMENTO DELLE COSE E DEI SERVIZI COMUNI

Art. 12

Manutenzione ordinaria, straordinaria e migliorie

Lo stato di conservazione ed efficienza delle parti comuni del fabbricato e dei relativi impianti è mantenuto mediante l’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, straordinaria e di miglioria.

Le opere di manutenzione ordinaria comprendono qualsiasi tipo di riparazione che si renda necessaria per deterioramenti derivanti dall’uso.

Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle che si riferiscono a lavori di più ampia portata ed avente carattere strutturale.

Le opere di miglioria sono quelle che apportano sostanziali modifiche alla consistenza, al tipo, alla destinazione delle parti comuni e dei servizi delle unita immobiliari.

Art. 13

Esecuzione dei lavori

Per i vari lavori possono essere istituiti fondi di bilancio specifici, deliberati dall’Assemblea su proposta dell’Amministratore o dei condomini.

Per i lavori di manutenzione ordinaria provvede l’Amministratore sulla base dei preventivi contenenti l’indicazione ed il costo presumibile dei lavori da eseguire sino ad un massimo di € ………………………… .

Per i lavori di manutenzione straordinaria e di miglioria, l’Amministratore, al manifestarsi delle circostanze che ne giustifichino l’esecuzione, dovrà richiedere l’approvazione dell’Assemblea, facendone deliberare anche il relativo stanziamento.

Per i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere d’urgenza, l’Amministratore dovrà provvedere, convocando al più presto l’Assemblea per la ratifica.

Di norma è da considerare urgente l’esecuzione dei lavori resi necessari:

da eventi eccezionali, imprevisti ed imprevedibili, aventi carattere di pericolosità e che possano danneggiare persone o cose, cosicchè, ove gli effetti di tali eventi non fossero prontamente eliminati, ne deriverebbero danni per la proprietà, nonché eventuali responsabilità verso terzi;

da ordinanze prefettizie o comunali o da disposizione di Enti a ciò autorizzati per legge, sempre che le stesse impongano la immediata esecuzione dei lavori.

Art. 14

Ripartizione spese

Le spese necessarie per la conservazione, il mantenimento e l’uso delle parti comuni sono ripartite tra i proprietari degli alloggi in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari di ciascuno, espresse in millesimi ed indicate nell’allegata Tabella, tranne le eccezioni stabilite nei successivi articoli.

Le spese per i servizi comuni sono ripartite, ai sensi dell’art. 1125 C.C., in misura proporzionale all’uso che ciascun condomino può farne e secondo quanto stabilito nei successivi articoli del presente Regolamento.

Art. 15

Suddivisione delle spese

Le spese condominiali saranno così suddivise:

spese di carattere generale e per servizi accessori di interesse generale: in base alle tabelle di proprietà n…..;

spese di manutenzione e di esercizio delle scale e dell’ascensore e degli impianti annessi: in base alle Tabelle di servizi n. ……;

spese di manutenzione e di esercizio dell’impianto di riscaldamento: in base alla Tabella da calcolare per metà sul volume radiante e per metà sulla cubatura libera degli alloggi.

I valori espressi nelle tabelle possono essere modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, che ne fa domanda, se:

– sono conseguenza di errore;

– sono mutate le condizioni originarie, in conseguenza di innovazioni apportate nel fabbricato.

Art. 16

Assicurazione

L’assemblea di Condominio stabilisce la misura in cui il fabbricato dovrà essere assicurato contro i danni derivanti da fuoco, fulmini e scoppio per perdite di gas.

La spesa per l’assicurazione del fabbricato è ripartita tra i proprietari del fabbricati stesso nella misura espressa nell’allegata tabella di proprietà.

Alla denuncia dei sinistri che interessano le parti comuni provvederà l’Amministratore fornendo all’assicuratore la descrizione dei danni ed ogni altra notizia prevista dalla polizza assicurativa.

I danni relativi agli appartamenti dovranno essere denunciati a cura dei singoli condomini, tramite l’Amministratore, alla Compagnia assicurativa.

Ogni condomino è direttamente responsabile delle conseguenze derivanti dall’omissione o dalla non tempestiva presentazione della denuncia.

Qualora la Compagnia assicuratrice preavvisi il sopralluogo dei propri periti per l’accertamento e la valutazione dei danni denunciati, l’Amministratore dovrà provvedere alla nomina di un tecnico, il quale parteciperà, eventualmente in contraddittorio, alla stesura ed alla sottoscrizione del relativo verbale.

L’accettazione delle liquidazioni proposte dall’assicuratore e riservata all’Assemblea di condominio, o in caso di danni relativi al singolo appartamento, al condomino interessato.

Art. 17

Scale e Lastrici solari

Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale con i relativi accessori, sono ripartite tra tutti i condomini dei diversi piani cui servono a norma dell’art. 1124 C.C. e, fra i condomini dello stesso piano, in proporzione del valore delle rispettive proprietà.

Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle terrazze di copertura e dei lastrici solari di uso comune, sono a carico del fabbricato e vengono ripartite in base alla lettera a) dell’art. 16 del presente Regolamento.

Per la manutenzione e la ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, il fabbricato partecipa alle spese ai sensi dell’art. 1126 C.C.

Art. 18

Ascensore

Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore sono ripartite tra i proprietari di alloggi secondo la Tabella allegata al presente Regolamento, n……., a norma del precedente art. 15.

I proprietari di alloggi adibiti anche in parte ad uso professionale o commerciale, devono corrispondere una percentuale in più della loro quota pari al ……. %, determinata dall’Assemblea, in relazione al maggior uso dell’ascensore, uditi gli interessati.

Art. 19

Riscaldamento

Le spese per la normale manutenzione e per la riparazione dell’impianto di riscaldamento comune, nonché le spese di esercizio e consumo del riscaldamento medesimo, sono ripartite tra i vari condomini partecipanti al medesimo impianto, secondo la Tabella millesimale che sarà determinata in base ai criteri previsti dall’art. 16 lettera c).

Nell’ipotesi che, per il singolo alloggio, il condomino presenti denuncia scritta a non utilizzare il riscaldamento almeno per ………….. mesi di accensione, l’Amministratore, previa delibera assembleare, è autorizzato alla chiusura ed al sigillo di tutti gli elementi radianti e il condomino sarà tenuto a corrispondere una quota ridotta al …….%. L’Amministratore ha facoltà di accedere nell’alloggio, al fine di accertare la persistenza dei sigilli apposti.

Art. 20

Acqua

Alle spese per il consumo dell’acqua, eccetto quelle risultanti dai contatori installati nei singoli appartamenti e locali, contribuiscono i singoli proprietari in base alla lettera a) di cui al precedente art. 15.

L’Assemblea può adottare un criterio diverso di ripartizione, per la suddivisione delle spese derivanti da consumi anteriori all’applicazione del presente Regolamento.

Art. 21

Illuminazione

Sono ripartite in base ai millesimi espressi nell’allegata Tabella n…… le spese relative alla illuminazione del giardino, degli androni, dei garages e dei beni comuni del condominio.

 Art. 22

Custodia

Il servizio di custodia e di vigilanza è rimesso all’Assemblea che ha le più ampie facoltà per quanto riguarda la nomina, la revoca ecc. dei custodi o guardiani.

Il rapporto di lavoro dei custodi o guardiani è disciplinato dal contratto nazionale di lavoro vigente per la categoria, dai contratti integrativi, dalle norme di legge in materia, nonché da apposito regolamento di servizio e da eventuali disposizioni dell’Assemblea.

Le spese di custodia o vigilanza sono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà di cui all’allegata Tabelle n……..

Art. 23

Pulizia – Servizi particolari ed ausiliari

La gestione dei servizi di pulizia delle parti comuni e dei servizi particolari ed ausiliari (manutenzione giardini, conduzione impianto di riscaldamento, ecc.) è curata, su preciso mandato dell’Assemblea dei condomini, dall’Amministratore, il quale può, a suo giudizio e secondo gli opportuni criteri di convenienza, affidare i servizi:

in appalto ditte specializzate;

a privati con contratto di locazione d’opera;

al personale di custodia o di vigilanza secondo le norme dettate in materia dai contratti collettivi, dagli usi o da eventuali disposizioni dell’assemblea.

Per quanto riguarda il servizio dell’ascensore, l’Amministratore provvederà in particolare, oltre che al pagamento dei canoni di manutenzione ed accessori:

ad assicurare il regolare svolgimento del servizio per quanto riguarda gli obblighi contrattuali a carico della ditta manutentrice;

a provvedere direttamente, o a mezzo della ditta incaricata della manutenzione degli impianti, all’assicurazione contro i rischi della responsabilità civile verso i terzi.

Art. 24

Quote condominiali – Modalità di corresponsione

Ogni condomino è obbligato a corrispondere, mensilmente ed in via anticipata all’Amministratore, previo mandato dell’Assemblea dei condomini, le quote previste per l’esercizio ed il mantenimento delle cose comuni e per la costituzione di un fondo condominiale, nonché l’eventuale conguaglio risultante a debito in sede di rendiconto.

Le predette quote potranno essere comprensive di importi da accantonare per ammortamento impianto e fondo per la esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e migliorie, qualora l’Assemblea decida la istituzione di accantonamenti.

Art. 25

Mancato o ritardato pagamento delle quote

Nei casi di reiterato ritardo nel pagamento delle spese condominiali, l’Amministratore può iniziare l’azione giudiziaria nei confronti dei condomini morosi arrivando fino alla sospensione, nei confronti degli stessi, dell’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Le spese sostenute per il distacco dell’utenza e per il successivo ripristino sono a carico del condomino moroso.

A norma dell’art. 63 del Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’Amministratore può ottenere, a carico del condomino moroso, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione.

 TITOLO V – ORGANI DEL CONDOMINIO

Art. 26

Organo Deliberativo

L’Assemblea del Condominio è l’organo deliberante del Condominio. Essa è convocata annualmente in via ordinaria, nei modi e nei termini previsti dalle vigenti leggi, per trattare le materie riservate dalla legge alla sua competenza, che interessano gli indirizzi generali della gestione condominiale e l’amministrazione dei beni comuni.

L’avviso di convocazione dell’Assemblea deve essere comunicato ai condomini almeno 5 (cinque) giorni prima della data fissata per l’adunanza, salvo il caso di particolare urgenza.

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

L’Assemblea nomina a maggioranza un Presidente che si farà assistere da un Segretario.

I verbali delle adunanze dell’Assemblea devono essere trascritti sul registro di cui all’art. 1129 C.C. e firmati dal Presidente e dal Segretario.

Art. 27

Organo Esecutivo

L’Assemblea di Condominio nomina, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1129 C.C., l’Amministratore, di anno in anno scegliendolo possibilmente tra i condomini.

L’Amministratore, come nominato dall’Assemblea, dura in carica una anno; il suo compenso è fissato con delibera assembleare.

All’Amministratore sono demandate le attribuzioni tutte di cui agli artt. 1130 e 1131 C.C. ed in particolare:

convocare, almeno una volta l’anno, l’Assemblea di Condominio ;

curare la gestione e l’amministrazione dei servizi e delle parti comuni dell’edificio in base alle disposizioni del presente Regolamento, alle deliberazioni dell’assemblea e conformemente ad ogni altra norma di legge vigente in materia;

predisporre ogni anno il bilancio preventivo per il nuovo esercizio condominiale e quello consuntivo per l’esercizio chiuso, secondo le competenze;

eseguire le delibere assembleari;

curare l’osservanza del Regolamento di Condominio;

disciplinare l’uso delle parti comuni, nei limiti del Regolamento e delle delibere assembleari;

provvedere alle spese per il funzionamento dei servizi comuni e per la manutenzione ordinaria delle parti comuni secondo le competenze;

riscuotere le quote dei vari condomini;

compiere atti conservativi dei diritti condominiali;

curare la tenuta dei libri, registri, documenti previsti dalle vigenti disposizioni di legge per le assemblee, l’amministrazione e la contabilità del condominio, e la conservazione di una copia del progetto approvato dell’immobile nonché degli eventuali aggiornamenti;

rilasciare copia dei documenti condominiali ai condomini, o ai loro delegati, che ne facciano richiesta scritta, previo pagamento delle spese occorrenti ;

rendere possibile ai singoli condomini, o ai loro delegati, la consultazione presso lo studio dell’Amministratore di tutte le pezze giustificative.

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 C.C., dal regolamento di condominio o dall’Assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.

L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 28

Esercizio Condominiale

L’esercizio condominiale inizia il 1° Gennaio e termina il 31 Dicembre.

Entro il 10 (dieci) marzo di ogni anno l’amministratore dovrà presentare all’Assemblea:

il bilancio consuntivo dell’esercizio decorso;

il bilancio preventivo per l’esercizio in corso;

una relazione sulla gestione del condominio.

Fino alla notifica, da parte dell’Amministratore, dell’ammontare delle quote mensili dovute per l’anno in corso, i condomini sono tenuti a corrispondere acconti mensili pari all’importo delle quote mensili accertate nell’anno precedente.

Art. 29

Rinvio alle leggi vigenti

Per quanto non espressamente previsto dal presente Regolamento si rinvia alle norme previste dal Codice Civile e dalle Disposizioni di Attuazione, alle norme di Pubblica Sicurezza, alle norme in materia di Edilizia economica e residenziale.

Non paga il condominio per il furto se i ladri entrano in casa dai ponteggi montati dall’appaltatore

L’ente di gestione concorre nella responsabilità dell’impresa se si dimostra l’omissione degli obblighi di vigilanza: impossibile la condanna al ristoro solo perché è stata consentita l’installazione

Non risponde, quale custode, il condominio committente del furto subito dal conduttore a opera di ignoti che accedono all’immobile grazie alle impalcature installate dall’appaltatore per i lavori di ristrutturazione all’edificio. La responsabilità da custodia della struttura non scatta automaticamente solo perché il condominio ha consentito all’appaltatore di installare i ponteggi per gli interventi. In tali casi, si configura la responsabilità, in concorso con l’appaltatore, prevista dall’articolo 2043 Cc per non aver adempiuto agli obblighi di vigilanza.
A stabilirlo è la Cassazione con l’ordinanza 15176/17, depositata oggi dalla terza sezione civile. A citare in giudizio condominio e impresa appaltatrice è una società conduttrice di un immobile che chiedeva la condanna al risarcimento per i danni subiti dopo un furto a opera di ignoti. La domanda, rigettata dal tribunale, era confermata anche dalla Corte di appello che solo in astratto riteneva sussistente una responsabilità concorrente dell’appaltatore e del condominio. La causa, arrivata in cassazione, veniva rispedita al giudice di seconde cure che dichiarava improcedibile la domanda nei confronti dell’appaltatore, dichiarato fallito. La Corte suprema, chiamata una seconda volta a decidere, ritiene infondata la domanda di risarcimento. Nel caso di furto per «omessa adozione delle necessarie misure di sicurezza in relazione all’impalcatura di proprietà e/o installata (come nella specie) dall’appaltatore per effettuare lavori nello stabile condominiale», non si può automaticamente affermare la responsabilità da custodia (articolo 2051 Cc) della struttura in capo al condominio committente solo per aver «semplicemente consentito l’installazione, laddove si riconosca a carico dello stesso appaltatore esclusivamente una responsabilità ordinaria per colpa, ai sensi dell’articolo2043 Cc».
In tali ipotesi, la responsabilità del condominio può configurarsi «esclusivamente ai sensi dell’articolo 2043 Cc, in concorso con quella dell’appaltatore, per omissione degli obblighi di vigilanza sull’attività di quest’ultimo». Il giudice di merito, da una parte ha escluso un concreto potere di fatto in capo al condominio in relazione all’impalcatura montata dall’appaltatore, negando così «in radice il presupposto del rapporto di custodia con la struttura che avrebbe agevolato il danno, e dall’altra parte ha accertato che non era stato dedotto, ancor prima che provato, un difetto di vigilanza sull’impresa da parte del condominio». Tali questioni di fatto non possono essere nuovamente messe in discussione in sede di legittimità. Il collegio rigetta il ricorso del conduttore.

Il condominio ripara la facciata ma non risarcisce le infiltrazioni in casa dovute alla condensa

Inutile insistere per il proprietario esclusivo: la manutenzione non avrebbe evitato le macchie di umidità che hanno cause naturali, mentre l’ente di gestione ha rimediato alle vecchie fessurazioni

Non è risarcito il proprietario dell’appartamento se dalla Ctu disposta emerge che le cause delle infiltrazioni di umidità sono naturali (condensa) e anche con un intervento del condominio (tinteggiatura dei vani interessati) il problema permane. Lo ha sancito la Cassazione con l’ordinanza 15615/17, depositata il 22 giugno dalla sesta sezione civile.
Piazza Cavour dichiara inammissibile di una coppia di coniugi che citava in giudizio il condominio chiedendo i danni per le infiltrazioni di umidità che avevano raggiunto il loro appartamento. Il tribunale, in base a quanto determinato dalla Ctu, rilevava che la ragione delle infiltrazioni era da attribuire a «cause endogene (condensazione)» e solo in minima parte alle micro-fessure presenti nelle pareti esterne della facciata condominiale e, pertanto, condannava il condominio a eseguire i lavori indicati, rigettando nel resto la domanda. A differenza del primo giudice, la Corte di appello escludeva la responsabilità del condominio e le pretese risarcitorie; Piazza Cavour si allinea alla decisione di merito. La Cassazione rileva che sebbene il giudice abbia utilizzato l’espressione «concause», facendo riferimento agli esiti della Ctu, ha attribuito un significato diverso da quello preteso dai ricorrenti, vale a dire che, «piuttosto che un concorso di cause produttive di un unico danno», il giudice ha ritenuto che solo una parte dei danni lamentati fossero riconducibili alla responsabilità del condominio, mentre per altri ha reputato che «la causa è consistita in un fatto naturale» e che, dunque, si sarebbero verificati anche con la manutenzione del condominio alla facciata. La Cassazione, così come la Corte territoriale, esclude che questi ultimi danni possano essere risarciti dal condominio. Il collegio dichiara inammissibile il ricorso.

Il compenso dell’amministratore si deve adeguare in caso di lavori imprevisti

Sempre nuovi obblighi per l’amministratore di condominio. E a questo punto è meglio riflettere sulla correttezza della tesi per la quale l’emolumento dell’amministratore, quale proposto e accettato esplicitamente in occasione di ogni nomina e rinnovo dell’incarico, sia destinato a rimanere invariato qualunque cosa accada. A partire dalle recenti e pesanti incombenze verso l’agenzia delle Entrate (comunicazione delle quote di spesa fiscalmente detraibile imputate ai singoli condòmini), certamente non previste all’atto della nomina.

Occorre che tali attività abbiano adeguato compenso (ovviamente non compreso nell’emolumento stabilito quando le incombenze non erano apparse all’orizzonte), calibrato rispetto all’emolumento già fissato e all’impegno richiesto. Comunque inquadrato, il rapporto tra amministratore e condominio comporta che una parte (il condominio, per il quale parla l’assemblea) acquisisca il diritto di esigere una serie di prestazioni che devono essere espletate dall’amministratore, il quale a sua volta e simmetricamente acquisisce il diritto all’emolumento.

Un compenso extra per attività non prevista e introdotta da una nuova normativa appare del tutto naturale e non contrasta affatto con gli interessi degli stessi amministrati, che del resto pochissimo lucrerebbero lasciando interamente sulle spalle del loro rappresentante le conseguenze di una novità voluta dal legislatore.

Del resto l’ordinamento giuridico contiene una serie di norme che mirano alla salvaguardia degli atti giuridici e che consentono che l’attività negoziale voluta dai soggetti privati abbia efficacia, seppure con modeste modificazioni, quando sia l’attività che le modificazioni possano essere fatte rientrare nei canoni della legalità.

Il Tribunale di Roma (sentenza 4 luglio 2011) ha stabilito che i contratti di durata continuano ad essere rispettati ed applicati dai contraenti sino a quando le condizioni ed i presupposti di cui hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio rimangono intatti. Al contrario, qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, con la conseguenza che qualora la controparte non accetti alcuna proposta di modifica, il contratto potrà essere risolto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Si possono ricordare anche gli articoli 1659, 1660, 1661 e 1664 del Codice civile, tutti in tema di appalto e tutti coerenti nel prevedere la possibilità di modificare il contenuto del contratto per effetto del configurarsi di particolari previsioni.

In ogni caso, in tema di professioni intellettuali l’articolo 2233 disciplina il compenso dovuto al professionista e prevede che se non è convenuto dalle parti e non può essere determinato secondo le tariffe o gli usi, è determinato dal giudice, sentito il parere dell’associazione professionale a cui il professionista appartiene. In ogni caso la misura del compenso deve essere adeguata all’importanza dell’opera e al decoro della professione. Non solo: il comma XV dell’articolo 1129 del Codice civile, che parla del compenso dell’amministratore, prevede che «per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV», cioè la norme sul mandato. E queste prevedono che «il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta. Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico».

Il condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato pur in presenza di un regolamento contrattuale che lo vieta

Sentenza Cassazione 11970, sezione Seconda Civile del 12-05-2017

E’ legittima la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento – anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini – purché l’impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, secondo comma, cod. civ., dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso. Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest’ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento. Deve quindi ritenersi che la condivisibile valutazione di nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino, si estenda anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco, dovendosi ragionevolmente sostenere che la permanenza di tale obbligazione di fatto assicuri la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune.

Regolamento condominiale (destinazione d’uso appartamenti in condominio)

Nel caso in cui il regolamento condominiale preveda che un appartamento possa essere destinato esclusivamente ad abitazione, studio professionale o ufficio privato, non è possibile adibirlo ad altre destinazioni, neanche a una casa-famiglia.

Non importa che il proprietario, unico interessato, abbia già ottenuto tutte le autorizzazioni amministrative necessarie a tal fine: per il Tribunale di Catania la residenza per anziani può essere aperta solo con l’autorizzazione aggiuntiva dei condomini.

La casa-famiglia, del resto, non può essere in nessun modo paragonata a una civile abitazione: le sue caratteristiche e la necessità aggiuntiva di un ambulatorio specializzato incrementano, infatti, l’affluenza sia nell’edificio che, soprattutto, nei parcheggi.

A precisarlo è la sentenza numero 4976/2015 della terza sezione civile: l’attività del proprietario dell’appartamento deve essere necessariamente approvata dall’assemblea condominiale con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile, ovverosia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il giudice siciliano, a sostegno delle sue conclusioni, sottolinea, peraltro, che il regolamento condominiale che dispone la limitazione della destinazione dell’edificio ha natura contrattuale in quanto è stato allegato al rogito e richiamato in esso.

Esso, poi, non può essere sottoposto ad alcuna interpretazione estensiva, nonostante non ponga alcun espresso divieto di casa-famiglia.

Insomma: il condomino deve rassegnarsi. La sua iniziativa non può proseguire se gli altri condomini non sono d’accordo.