Per riavere quanto anticipato, il condomino che ha effettuato una spesa per un intervento eseguito su parti comuni, deve dimostrare l’urgenza, ossia la necessità di eseguire l’esborso senza ritardo e, pertanto, senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini.

Lo ricorda il Tribunale di Savona, con sentenza n. 310 del 14 marzo 2018 . Apre la causa, la decisione di una S.r.l. di opporsi al decreto con cui il condominio le aveva ingiunto di pagare circa 20 mila euro ed avanzare, nel contempo, domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il rimborso, anche con parziale compensazione, di quanto interamente sopportato per saldare numerose fatture emesse da due imprese di pulizia per prestazioni svolte a favore di tutti i condòmini. Richieste entrambe bocciate. Intanto, scrive il giudice, dalla documentazione prodotta era emerso che la Società non aveva chiesto rimborsi. Non solo. La delibera con cui erano state spartite le spese non era stata mai impugnata, diventando, così, definitiva. Ad ogni modo, nella vicenda, prosegue il Tribunale, seppure la delibera fosse stata impugnata, non vertendo sulla modifica dei criteri di spesa ma sull’eventuale violazione di criteri già stabiliti, la stessa sarebbe stata, al più, solo annullabile. Queste, le motivazioni del rigetto dell’opposizione.

Quanto, invece, alla fondatezza della domanda riconvenzionale, la prova del fatto che le somme chieste fossero effettivamente dovute alla società opponente appariva lacunosa già a partire dalle fatture prodotte, imprecise per data e per numero progressivo, assolutamente generiche nell’oggetto e, peraltro, intestate alla S.r.l. e non al condominio. Dal contratto di servizi, poi, non era possibile risalire esattamente al luogo preciso in cui si sarebbero dovuti prestare i lavori. E non era neanche chiaro se le fatture allegate agli atti si riferissero a spese direttamente sostenute per esigenze condominiali o se, di contro, fossero legate a coperture assicurative o altri esborsi non ben individuati. La domanda della S.r.l., infine, oltre a non essere adeguatamente provata nel quantum, difettava persino dei presupposti dell’obbligo di restituzione vantato. Non poteva accogliersi, difatti, la tesi per cui – letto l’articolo 1110 del Codice civile – ben avrebbe potuto affrontare personalmente le spese, vista la trascuratezza degli altri partecipanti. La norma, ricorda il Tribunale, è inapplicabile in presenza di un condominio, imponendosi in tal caso la disciplina speciale dettata dall’articolo 1134 del Codice civile, i cui presupposti sono maggiormente stringenti. Come più volte affermato (tra le altre: Cassazione 4330/2012), in materia condominiale non opera la disposizione inerente la comunione in generale – per cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari – perché «mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione».

Occorre parametrarsi, allora, ad indici molto rigorosi in base ai quali potrà dirsi urgente, ad esempio, la spesa da eseguirsi senza ritardo (Cassazione 4364/2001) o quella la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione 5256/1980). Il diritto al rimborso delle somme anticipate scatta, in sintesi, provando l’urgenza della spesa sostenuta, letta come necessità di provvedere senza ritardo e senza poter avvisare tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini (Cassazione 4364/2001). Ipotesi, ovviamente, non rinvenibile nella fattispecie, stante la natura periodica – e, dunque, tutt’altro che occasionale o urgente – delle spese di cui l’opponente chiedeva il rimborso. Spese, va detto, mai portate formalmente a conoscenza dell’assemblea la quale, di conseguenza, non aveva mai adottato e non avrebbe potuto farlo, alcuna delibera di contenuto ricognitivo di eventuali situazioni debitorie facenti capo al condominio. Di qui, la conferma del decreto ingiuntivo e del provvedimento interinale provvisoriamente esecutivo.

Il Tribunale di Palermo Sezione Seconda Civile ha stabilito con la Sentenza 9 Febbraio 2018 r.g. 7809/2016, che è valida la nomina dell’amministratore del condominio degli edifici, che ha omesso di precisare i riferimenti anagrafici e fiscali e quelli inerenti il compenso economico. Secondo il giudice , in particolare, il verbale assembleare contenente la delibera di conferimento dell’incarico non deve indicare necessariamente i dati di cui all’articolo 1129 del Codice civile. In altri termini, la delibera è valida anche senza la precisazione delle competenze professionali dell’amministratore, in quanto la specifica sull’entità del compenso può intervenire successivamente, cioè al momento dell’accettazione dell’incarico da parte del professionista.

Il contenzioso era partito da un condòmino, assente all’assemblea che aveva nominato l’amministratore senza però specificare, in sede di verbale, i rispettivi dati anagrafici e professionali e il compenso, in violazione dell’articolo 1129 del Codice civile.

Ma per il Tribunale i requisiti previsti dalla norma non sono stabiliti a pena di nullità della delibera ma piuttosto dell’atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo, «che può anche essere successiva, appunto, alla delibera stessa». Tale disposizioni – dice la sentenza – si riferisce alla fattispecie della «Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore» e, pertanto, le sue diverse previsioni esulano da quelle invece inerenti la validità delle delibere assembleari.