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La manutenzione dei parapetti delle terrazze

In un condominio la terrazza a livello è una superficie scoperta delimitata da parapetti e di esclusiva proprietà (o di godimento esclusivo) di un singolo condomino, che assurge per la sua fisionomia a copertura di una parte dell’edificio, normalmente gli alloggi sottostanti

Essa, anche se ha la funzione di coprire parzialmente il palazzo, assolve alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. In considerazione di ciò, è soggetta alla disciplina dell’art. 1126 c.c., volto alla regolamentazione del criterio di ripartizione delle spese relative alla conservazione, ricostruzione, manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva.

L’art. 1126 c.c. così recita: <<quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.>>

Il criterio di ripartizione delle spese così definito è assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità (vedasi Cass. 22896/2013; Cass.5814/2016)

Già la decisione del Supremo Collegio 497/1976, sanciva il seguente principio: <<il condomino che, come proprietario del piano attico, ha l’uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno>>.

La ripartizione delle spese inerenti gli elementi accessori delle terrazze, quali i parapetti prospicienti la facciata dell’edificio, non è stata esplicitata in una norma. L’assenza di uno specifico criterio legale di riparto rappresenta motivo di contrasto.

La giurisprudenza non è unanime sull’argomento, con tre diversi indirizzi

Un primo filone giurisprudenziale riparte queste spese secondo il criterio fissato dall’art. 1126 c.c., e quindi 1/3 su coloro che hanno l’uso esclusivo della terrazza ed i restanti 2/3 su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui la stessa serve da copertura.

E’ stato affermato in merito che <<le spese inerenti alla riparazione o ricostruzione di un parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva che, pur assolvendo prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio di protezione, eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico dell’edificio, sono ripartibili secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.>> (Trib. Milano 10/2/1992).

Per decoro architettonico si intende <<l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico>> (Cass. 27551/2005; Cass. 851/2007).

Il decoro architettonico nel senso sopra descritto può essere visto in un qualunque edificio (Cass. 8830/2008).

Esiste un secondo orientamento che considera il parapetto del lastrico solare un prolungamento dei muri perimetrali dell’edificio; prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche (Appello Milano 15/9/1989).

Le spese ad esso relative, secondo questa tesi, andrebbero ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Tale soluzione va senz’altro assunta qualora le spese di rifacimento o manutenzione riguardino il rivestimento esterno del parapetto il quale, contribuendo a definire la facciata (soprattutto nel caso dei parapetti in muratura costituenti continuazione del muro perimetrale), concorre a determinare l’aspetto estetico e la fisionomia dell’edificio considerato nel suo complesso.

Ed infatti richiamando la datata ma sempre attuale Cass. 5732/1978, si ha che <<i muri che limitano verso l’esterno gli appartamenti del piano attico – anche nei casi in cui non abbiano funzione di sostegno della copertura dell’edificio – non possono essere considerati come avulsi dalla struttura unitaria del fabbricato condominiale, del quale contribuiscono a formare la complessa struttura architettonica: essi pertanto rientrano tra le parti comuni dell’edificio a norma dello art. 1117 c.c.>>

Infine, il terzo ed ultimo orientamento considera applicabile l’art. 1126 c.c. unicamente alle spese necessarie per la conservazione della funzione di copertura della terrazza escludendo quelle per il rifacimento dei parapetti o di altri ripari, in quanto le predette strutture servirebbero non già alla copertura dei vani sottostanti ma alla praticabilità della terrazza.

Tali spese resterebbero a carico esclusivo del proprietario della terrazza, unico beneficiario della loro presenza (Cass. 15389/2000). Tuttavia, se il parapetto in muratura è nato con l’edificio condominiale ed è necessario abbatterlo e quindi ripristinarlo per poter impermeabilizzare il terrazzo, la spesa segue il criterio dell’art. 1126 c.c. (Cass. 11449/1992).

Al fine di dirimere i dubbi, sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale, chiamata a pronunciarsi sulla ripartizione delle spese di riparazione del parapetto di una terrazza a livello, in assenza di una specifica norma regolamentare, stabilisca alla unanimità uno specifico criterio di riparto.

Le varie tipologie di muri nel Condominio

I muri si distinguono principalmente in muri maestri, muri perimetrali e muri divisori

I muri maestri hanno la funzione di sostenere e racchiudere l’edificio, integrandone la struttura portante onde garantirne la sicurezza e la stabilità.

Nella specificazione dei muri maestri si possono riscontrare i c.d. “muri portanti”, ossia quei muri che, come l’intelaiatura di pilastri e architravi, costituiscono l’ossatura e/o il telaio dell’edificio, non distinguendo a seconda che siano collocati all’interno o all’esterno dello stesso. Vi rientrano altresì i c.d. “pannelli di rivestimento e di riempimento” in cemento armato, in muratura o in altro materiale, i quali pur non avendo funzione portante, <<costituiscono parte organica ed essenziale dell’intero immobile il quale, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno “scheletro vuoto”, privo di qualsiasi utilità>> (Cass. 2773/1992; Cass. 776/1982; Cass. 1186/1971).

Vi è da rilevare che dottrina e giurisprudenza hanno sempre osservato che anche la facciata di un edificio <<rientra nella categoria dei muri maestri e al pari di questi costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato>> (Cass. 1945/1998). La riforma ha ora fatto propri i principi giurisprudenziali, indicando espressamente la facciata, i pilastri e le travi portanti di un edificio tra le parti comuni ex art. 1117, n. 1, c.c.

Secondo questa norma, i muri maestri sono oggetto di proprietà comune del condominio. In quanto tali, sono soggetti nella ripartizione delle spese necessarie per la loro manutenzione e il loro godimento comune ai criteri stabiliti dall’art. 1123, 1 comma, c.c. , sulla base dei millesimi di proprietà del singolo

Trattandosi di beni condominiali occorre rispettare la regola generale di cui all’art. 1102, 1 comma, c.c.: ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, traendone ogni possibile utilità purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso paritetico secondo il loro diritto.

Nel rispetto di questa disposizione, di norma, non sono consentite, considerata la funzione portante dei muri maestri, opere che ne comportino un indebolimento perché ciò potrebbe pregiudicare o causare pericoli alla stabilità dell’intero edificio. La giurisprudenza ha ammesso quegli interventi, quali l’apertura di finestre o vedute su un cortile comune che, in ragione dei poteri spettanti ai sensi dell’art. 1102 c.c. sono fruibili da tutti i condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti (Cass. 13874/2010). Allo stesso modo, sono leciti l’allargamento di una finestra a porta finestra (Cass. 12047/2007), la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio (o per il passaggio del gas o sfiatatoi per evitare il ristagno di odori, ecc.), di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell’edificio condominiale, per la funzione accessoria cui esso adempie, ferma restando ovviamente la possibilità in caso di infiltrazioni o danni derivanti alle proprietà o comproprietà degli altri condomini di chiedere il risarcimento, anche in forma specifica mediante sostituzioni o riparazioni (Cass. 1162/1999).

I muri possono costituire il perimetro dell’edificio condominiale: pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c., in quanto determinano la <<consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, ne delimitano la superficie coperta e ne delineano la sagoma architettonica>>. (Cass. 4978/2007)

Nell’ambito dei muri comuni a tutto il condominio rientrano anche quelli collocati in posizione avanzata o arretrata, anche se non coincidente con il perimetro esterno degli altri piani, nonché le parti dei muri perimetrali che si trovano in corrispondenza delle porzioni di proprietà singola ed esclusiva (Cass. 4978/2007). Anche in presenza di edifici con più corpi di fabbrica, tra loro costituenti un’unica sagoma architettonica, i muri perimetrali in cemento armato (c.d. pannelli di rivestimento o riempimento) che delimitano un edificio rispetto all’altro costruito in aderenza, appartengono a tutti i comproprietari del suolo, poiché costruiti su suolo comune e costituenti, perciò, un elemento strutturale dell’immobile di cui beneficiano tutti i condomini (Cass. 23453/2004; Cass. 2773/1992).

Anche qui per la ripartizione delle spese per la manutenzione, conservazione o ristrutturazione dei muri perimetrali così definiti, si segue il criterio stabilito dall’art. 1123, 1 comma, c.c.: il singolo partecipa alla spesa in ragione dei suoi millesimi di proprietà

Sulla base del principio di comproprietà dei muri perimetrali dell’edificio condominiale, il singolo condomino è legittimato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri proprietari, a condizione che: non venga limitato il diritto all’uso del muro degli altri condomini; non ne venga alterata la normale destinazione; tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio (Cass. 16097/2003; Cass. 4314/2002).

Di conseguenza la giurisprudenza considera legittima l’apertura di una porta finestra sul lastrico solare di copertura, in quanto non modifica la consistenza materiale del bene comune e/o la sua destinazione, rispondendo allo scopo di consentire un uso più agevole senza incidere sulla possibilità di utilizzazione degli altri condomini (Cass. 12047/2007), ovvero la realizzazione di aperture e vedute su chiostrine o cortili (Cass. 7402/1986). Costituiscono, invece, un uso illegittimo del muro perimetrale, l’apertura di un varco da parte di un condomino per consentire la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, di sua proprietà, ma ricompresa in altro edificio condominiale, perchè il collegamento determinerebbe inevitabilmente la creazione di una servitù a carico delle fondazioni, del suolo e delle strutture del fabbricato (Cass. 1708/1998); al pari non è consentito l’abbattimento di un muro perimetrale in cemento armato, perchè incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, non rientra nell’ambito della disciplina di cui all’art. 1102 c.c. costituendo invece innovazione soggetta alle regole dettate dall’art. 1120 c.c. (Cass. n. 3741/1982).

Vi sono infine i muri divisori, muri che hanno la funzione di separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare. Essi non possono essere equiparati ai muri maestri né alle parti dell’edificio necessarie all’uso comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Cass. 03/1975). Sono in regime di comproprietà tra i proprietari confinanti o di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento cui fungono da divisori ma avendo la funzione di separare le parti comuni da quelle esclusive all’interno dell’edificio condominiale sono in regime di comproprietà tra il condominio e il relativo proprietario. Si presumono, altresì, comuni, i muri di separazione tra edifici, o che servono da divisione tra corti, giardini e orti, in applicazione della disciplina prevista dall’art. 880 c.c.

Spese per i box

Non è tenuto a pagare le spese di adeguamento dei garages il condòmino che non possiede box, né ha una servitù di passaggio nella rampa d’accesso. La Corte di cassazione, con la sentenza 17268, respinge il ricorso del condominio che reclamava il pagamento della rata relativa ai lavori di ristrutturazione. All’altezza dei piani in cui erano situati i posti macchina c’erano anche degli spazi comuni: le sale di ritrovo e il locale destinato alle riunioni dell’assemblea. Inoltre, il regolamento interno prevedeva che anche i non proprietari del posto auto potessero accedere all’autorimessa. Il tutto faceva scattare, secondo il condominio, un dovere di partecipare, in proporzione ai millesimi, alla manutenzione degli spazi. Per la Cassazione però così non è: mancava la prova che il condominio usufruisse della servitù. Inoltre, precisano i giudici, devono essere considerate nulle le delibere relative alla ripartizione delle spese adottate modificando i criteri stabiliti dalla legge, o in via convenzionale da tutti i condomini