Nell’ambito delle compravendite di immobili facenti parte di un edificio condominiale, una delle maggiori cause di litigiosità è rappresentata dall’individuazione del momento in cui sorge l’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali e del soggetto tenuto al pagamento tra venditore e acquirente.

Sulla questione non vi è una univocità di vedute sia in dottrina che in giurisprudenza.

Secondo quanto disposto dai commi 4 e 5 dell’articolo 63 disposizioni attuazione del codice civile «Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

La problematica nasce dal fatto che la suddetta disposizione non dice nulla circa la determinazione del criterio in base al quale stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condòmino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali.

Nell’ambito della giurisprudenza nel tempo, si sono formati due orientamenti.

Secondo un primo orientamento il momento dell’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali è quello dell’approvazione della delibera da parte dell’assemblea condominiale, mentre secondo un altro orientamento il momento dell’insorgenza dell’obbligo contributivo è quello dell’effettivo compimento dell’attività dalla quale nasce la spesa condominiale.

Recentemente i due orientamenti sembrano superati da un terzo orientamento affermato dalla stessa Corte di cassazione, secondo il quale il criterio per individuare il momento dell’insorgenza dell’obbligazione al pagamento delle spese condominiali dipende dalla natura delle stesse.

Per le spese relative alla manutenzione ordinaria, l’obbligo contributivo viene individuato nel momento in cui viene effettivamente a compiersi l’attività gestionale relativa alla manutenzione, la conservazione e il godimento dei beni comuni o la prestazioni dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle stesse non richiede l’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea, in quanto trattasi di spese fisse e rientranti nei poteri dell’amministratore del condominio.

Per le spese relative alla manutenzione straordinaria invece l’obbligo contributivo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione.

A quest’ultimo orientamento ha aderito di recente il Tribunale di Roma con la sentenza n. 20688/2018, pubblicata il 29 ottobre scorso.

Il caso esaminato dal Tribunale capitolino nasce dall’opposizione a decreto ingiuntivo promossa da una società alla quale era stato ingiunto il pagamento di una consistente somma di denaro a titolo di oneri condominiali non versati. La società opponente eccepiva la carenza di legittimazione passiva sostenendo di aver venduto a terzi i beni prima che maturassero i crediti azionati con il procedimento monitorio e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il nuovo acquirente al fine di ottenere la condanna di quest’ultimo al pagamento delle somme ingiunte. La richiesta di chiamata in causa veniva rigettata.

Poichè nel corso del giudizio era emerso che la società opponente aveva provveduto al frazionamento dei locali di sua proprietà vendendo una parte di questi a terzi ed il condominio aveva rinunciato ad una parte del proprio credito, il Tribunale, ritenendo gli oneri condominiali contestati quali spese ordinarie, ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato la società opponente al pagamento di una somma minore rispetto a quella in precedenza ingiunta.

Il Tribunale di Milano con sentenza del 28 marzo 2018 stabilisce che spetta all’assemblea condominiale nominare un amministratore di condominio e, solo ove questa non provveda, potrà intervenire l’autorità giudiziaria, avvenuta la cessazione del precedente mandato.

Qualora i condomini ricorrano al Tribunale per ottenere la revoca dell’amministratore, non può pretendersi in automatico che il giudice provveda anche a nominare uno nuovo mandatario dello stabile. Ciò è perché il relativo compito spetta all’assemblea condominiale allo scopo di scegliere un nuovo soggetto che sostituisca quello revocato giudizialmente.

Trattasi di affermazioni del Tribunale di Milano contenute nella decisione di cui al decreto n. 955/2018 del 28 marzo 2018, provvedimento pronunciato nell’ambito di una procedura di richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129, comma 11 c.c. per gravi irregolarità nella gestione condominiale.

Nel caso di specie, dopo aver analizzato compiutamente la vicenda, i giudici hanno ritenuto meritevoli di accoglimento le doglianze atte a determinare la revoca dell’amministratore.

Non ha trovato accoglimento, invece, la domanda di nomina giudiziale di un nuovo amministratore in quanto, secondo il Tribunale, la nuova nomina spetta all’assemblea e, solo ove questa non vi riesca, interviene l’autorità giudiziaria (art. 1129, comma 1, c.c.).

Peccato che in questo modo venga a essere duplicata l’azione giudiziale, in violazione del principio di economia processuale.

Comunque, prosegue il Tribunale, in sede di ricorso per la nomina giudiziaria dell’amministratore, occorre fornire la prova dell’impossibilità volontaria della nomina: si deve pertanto depositare copia del verbale dell’assemblea in cui si dà atto del fatto che l’assemblea non è stata in grado di deliberare la nomina del nuovo mandatario.

Si tratta dei verbali cd. negativi dove non vi è alcuna manifestazione di volere dell’assise condominiale. Il riferimento normativo è in ambito comunione: la norma di riferimento è l’art. 1105 c.c. applicabile al condominio in ragione dell’art. 1139 c.c.

Vi era già un precedente del 2016 nei medesimi termini appena menzionati, dello stesso Tribunale di Milano (cfr. Trib. Milano 2 dicembre 2016, n. 3364/2016) che aveva qualificato come extrema ratio la nomina del nuovo amministratore da parte del Collegio Giudiziario. Anche qui è stato affermato che, per ottenere l’accoglimento giudiziale, occorre che venga fornita la prova dell’impossibilità dell’assemblea di provvedere alla nuova nomina, non essendo consentito al Tribunale di sostituirsi alla volontà assembleare in mancanza di evidente prova della impossibilità del suo funzionamento e della sua conseguente inerzia.

Tornando al tema della revoca dell’amministratore, essa può essere deliberata in via ordinaria e in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, ove vi siano.

In seconda battuta può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se ad esempio l’amministratore ha omesso di informare l’assemblea di azione legale nei confronti del condominio esorbitanti dalle sue attribuzioni, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità come delineate dall’art. 1129 c.c. Trattasi di casi esemplificativi e non esaustivi

In questa seconda evenienza, deve essere avanzato ricorso al Tribunale allegando ogni documento utile a sostegno della richiesta (es. verbale di assemblea ecc.): il giudice si occupa di valutare le irregolarità nella gestione e che esse siano tali da determinare un grave pericolo di danno per il condominio. Il Giudice, con decreto, fissa l’udienza e il termine entro il quale il ricorrente deve notificar il ricorso e il decreto di fissazione di udienza alle altre parti. Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore.

Il Tribunale di Milano ha ritenuto che, fra le altre, costituisce grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. la inerzia dell’amministratore rispetto a plurime violazioni del regolamento condominiale, quali la stenditura di panni dai balconi e l’occupazione delle parti comuni con masserizie varie in quanto espressamente vietate dal regolamento dell’edificio.

L’art. 1129 c.c. prevede, qualora ricorrano gravi irregolarità, la facoltà del singolo condomino di richiedere direttamente all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore, a prescindere dalla preventiva consultazione dell’ assemblea condominiale. Uniche eccezioni per cui si impone, invece, la preventiva convocazione dell’assemblea in ordine alla revoca, sono le ipotesi di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio