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Il Comune ed condominio sono corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede

Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.

Requisiti e limiti della delega condominiale

L’istituto della delega condominiale è disciplinato dall’articolo 67 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” (Regio Decreto n. 318/1942), profondamente modificato dalla legge 220/2012, meglio nota come la cosiddetta Riforma del condominio.
La norma sopracitata prevede che ogni condomino può intervenire all’assemblea e che il suo intervento può avvenire anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.
Ecco quindi indicato il primo requisito essenziale della delega: la forma obbligatoriamente scritta. Questo requisito è frutto della legge di riforma. In passato, infatti, la norma non specificava la forma della delega.
Il condomino, dunque, che non può o, e perché no, non vuole partecipare personalmente all’assemblea di condominio può conferire delega scritta a un altro soggetto, che può essere un altro condomino o un altro soggetto terzo, e sarà quest’ultimo che interverrà in suo nome e per suo conto in assemblea, esercitando il diritto di voto. Il condomino assente sarà così considerato “presente” ad ogni effetto anche al fine della regolare costituzione dell’assemblea.
Ai fini della consegna della delega al delegato, la legge, poi, non vieta di poter utilizzare strumenti come: pec, raccomandata, inoltro a mezzo fax o allegato contenuto nella email.
Al comma 2 dall’articolo 67 trova disciplina l’ipotesi di rappresentanza necessaria che si ha nel caso di unità immobiliare in proprietà indivisa a più persone: «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice».
Proseguendo nella lettura dell’articolo si evincono, poi, una serie di “limite numerici”.
Innanzitutto, sulla possibilità di intervenire in assemblea a mezzo delega occorre ricordare che: «se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale». Appare chiaro che l’obiettivo prefissato del legislatore è quello di evitare di concentrare in capo ad un unico soggetto delegato il potere di condizionare le scelte da effettuare in assemblea.
Un ulteriore limite “numerico” è posto al terzo comma dell’articolo 67. Il nuovo comma, introdotto dalla riforma, disciplina in modo specifico le assemblee del supercondominio con più di 60 partecipanti: «nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 5, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini».
Occorre evidenziare, inoltre, che l’articolo 67 va letto in combinato disposto con il successivo articolo 72. Quest’ultimo dispone, infatti, che i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni del precedente articolo 67; ciò implica che i regolamenti condominiali non possono prevedere limiti maggiori rispetti a quelli già previsti dal legislatore circa la rappresentazione in assemblea. Questi limiti qualora apposti sono da considerare non più in vigore.
Infine, in merito alle deleghe si segnala un limite assoluto introdotto dalla riforma. L’articolo 67, al comma 5, stabilisce che: «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea». In passato, infatti, in assenza di disposizioni specifiche, era ritenuta ammissibile la possibilità da parte di uno o più condòmini di delegare all’amministratore. Consentire il conferimento di deleghe all’amministratore implicava, però, l’insorgere di dubbi nei casi in cui l’assemblea era chiamata a deliberare in merito ad argomenti inerenti alla carica dell’amministratore stesso o al suo operato. Era evidente l’insorgenza, anche solo paventata, di un conflitto di interessi.
Dopo la riforma, dunque, la delega all’amministratore è sempre illegittima a prescindere dalla sussistenza o meno del conflitto d’interessi (Cass. sentenza n. 1662/2019)
Poi, anche se non vi è un’espressa disposizione normativa circa le conseguenze della violazione di tale divieto (nullità o annullabilità della delibera, nullità della riunione assembleare), è evidente che la relativa delibera dell’assemblea potrà essere impugnata dal condomino, che ne ha interesse, con i mezzi e nei termini dell’articolo 1137 cod.civ. ovverosia attraverso la richiesta di l’annullamento all’autorità giudiziaria.

CORNICIONE BALCONATO

Interpretazioni giurisprudenziali

Il lastrico in proprietà esclusiva vero e proprio segue la regola di 1/3 e 2/3 mentre il cornicione sporgente, facente parte del decoro architettonico dell’edificio, è a carico di tutto il condominio in base ai millesimi.
Il cornicione del lastrico solare, alla stregua del parapetto, viene considerato quale prolungamento dei muri perimetrali dell’’edificio, prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche. Le spese ad esso relative, quindi andranno ripartite tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

La sovrastante ringhiera, che assolve una funzione protettiva, è invece esclusa dalla proprietà condominiale.

Antincendio in condominio, nuove regole dal 6 maggio 2019

Misure di prevenzione degli incendi commisurate all’altezza degli edifici. Sono le novità contenute nel DM 25 gennaio 2019, che aggiorna il DM 246/1987 sulla sicurezza antincendio nelle abitazioni, pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Le nuove regole entreranno in vigore il 6 maggio 2019, cioè 90 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta, e dovranno essere da subito applicate nei nuovi edifici. Gli edifici esistenti dovranno adeguare entro un anno, quindi entro il 6 maggio 2020, le misure gestionali, come ad esempio la dotazione di estintori e altri dispositivi antincendio. Sono invece concessi due anni di tempo, quindi fino al 6 maggio 2021, per l’adeguamento all’obbligo di installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza. Si tratta di regole che non sono obbligatorie in tutti i condomìni, ma solo in quelli più alti.

Antincendio, le nuove regole per i condomìni

La norma individua quattro livelli di prestazione antincendio in base all’altezza antincendi dell’edificio:
– livelli di prestazione . 0 per gli edifici di altezza antincendi da 12 metri a 24 metri;
– livelli di prestazione .1 per gli edifici di altezza antincendi da 24 metri a 54 metri;
– livelli di prestazione . 2 per gli edifici di altezza antincendi da oltre 54 metri fino a 80 metri;
– livelli di prestazione . 3 per gli edifici di altezza antincendi oltre 80 metri.
Per ogni gruppo sono indicati i compiti e le funzioni del responsabile dell’attività antincendio e degli occupanti. Al crescere dell’altezza antincendi, il decreto introduce via via misure preventive e attività di pianificazione dell’emergenza. Negli edifici di altezza antincendi superiore a 80 metri o con più di mille occupanti scatta inoltre l’obbligo di nominare un coordinatore per la gestione dell’emergenza.
Ricordiamo che per “altezza antincendi” negli edifici civili non si intende l’altezza di gronda, ma l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

Antincendio, dal 2 gennaio 2019 in vigore la regola tecnica per il commerciale

Sono interessate le strutture che superano i 400 metri quadri. Le misure di sicurezza varieranno in base alle dimensioni

Dal 2 gennaio 2019 sarà in vigore la nuova regola tecnica verticale per la prevenzione degli incendi nelle attività commerciali con superficie lorda superiore a 400 metri quadri. E’ stato pubblicato, infatti, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DM 23 novembre 2018 con la regola tecnica verticale sulle attività commerciali che si aggiunge alle regole tecniche verticali già presenti nel DM 3 agosto 2015. Infatti, le attività commerciali saranno classificate in base alla loro dimensione calcolata in metri quadri e al numero di piani di cui si compone l’edificio. Nel computo della superficie lorda utile, oltre alle aree destinate alla vendita devono essere considerate quelle utilizzare per servizi, depositi e spazi comuni coperti direttamente funzionali all’attività commerciale.

Potranno invece essere omesse le quote dei piani dei percorsi di collegamento dell’attività commerciale con altre attività, ad esempio autorimesse o locali di pubblico spettacolo.

In base alle dimensioni varieranno le misure di sicurezza di cui dotarsi. In generale, dai 1500 metri quadri le misure diventeranno più severe.

Nelle regole viene anche chiesto di valutare la presenza di aree a rischio, dove ad esempio si effettuano lavorazioni pericolose o destinate alla ricarica di accumulatori elettrici di trazione (muletti). Tra i fattori a rischio ci sono anche i piani interrati.

Sempre in base alle dimensioni e al numero dei piani, dovranno essere rispettate le prescrizioni per la reazione e la resistenza al fuoco dei materiali. Sulla base di questi elementi e della densità di affollamento attesa, bisognerà poi progettare l’esodo in caso di incendio.

Le attività commerciali dovranno inoltre dotarsi di sistemi di controllo degli incendi, scegliendo ad esempio gli estintori in base agli effetti attesi sugli utenti che frequentano le strutture, di sistemi di allarme e per la rilevazione dei fumi. Si dovranno adottare particolari accorgimenti di sicurezza degli impianti tecnologici.

Regole tecniche verticali: cosa sono

Le regole tecniche verticali servono a caratterizzare meglio una specifica attività fornendo ulteriori indicazioni rispetto a quelle già previste dal Codice Prevenzione Incendi. L’applicazione delle regole tecniche verticali presuppone l’applicazione dell’intero Codice di prevenzione incendi, del quale sono parte integrante.
Differiscono dalla regola tecnica orizzontale che uniforma i diversi aspetti della progettazione antincendio, definendo criteri operativi e progettuali validi per più attività.

Il Codice di prevenzione degli incendi

Ricordiamo che il Codice si applica alla progettazione, realizzazione ed esercizio di attività industriali e produttive come officine meccaniche, stabilimenti per la lavorazione di alimenti, di carta e cartone, per la produzione di arredamento e abbigliamento, di prodotti in gomma, plastica e metalli, stabilimenti di produzione di laterizi, cementifici, centri informatici di elaborazione e archiviazione dati, depositi di combustibili, ecc.

In totale si tratta di 34 delle 80 attività comprese nell’elenco allegato al Regolamento recante disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi (Dpr 151/2011). Sono esclusi edifici di civile abitazione, strutture sanitarie, alberghi ecc. Il Codice si applica sia alle attività di nuova realizzazione che a quelle esistenti.
In generale, il Codice ha introdotto norme più elastiche, consentendo ai professionisti di scegliere tra soluzioni prescrittive, soluzioni alternative e il procedimento di deroga.
Ricordiamo che la soluzione prescrittiva è una soluzione progettuale di immediata applicazione nei casi specifici, che garantisce il raggiungimento del relativo livello di prestazione e non richiedono ulteriori valutazioni tecniche.
Nelle soluzioni alternative il progettista è tenuto a dimostrare il raggiungimento del collegato livello di prestazione impiegando uno dei metodi di progettazione della sicurezza antincendi ammessi.
In quelle in deroga invece il progettista è tenuto a dimostrare il raggiungimento degli obiettivi di sicurezza impiegando uno dei metodi di progettazione della sicurezza antincendio ammessi.

Istituzione Registro Telematico Amministratori Professionisti

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Come anticipato nei giorni scorsi, si è svolta ieri a Roma presso il Ministero della Giustizia una importante riunione tra il sottosegretario alla Giustizia on. Jacopo Morrone ed i Presidenti di tutte le Associazioni di Amministratori di Condominio e della proprietà edilizia.​
L’On. Morrone si è impegnato davanti a noi tutti, rappresentanti delle varie sigle associative, a sistemare il settore degli Amministratori riordinando la professione dell’Amministratore condominiale, attraverso modifiche e necessari aggiornamenti da apportare alla legge 220/2012, venendo così incontro alle nostre richieste.
Non solo, ma si è anche discusso di dare la priorità alla istituzione di un Registro telematico degli amministratori professionisti, che dovrà costituire un vero e proprio riconoscimento della attività professionale e non un semplice onere burocratico. Verrà perciò attivata a questo scopo una piattaforma funzionale che possa costituire non soltanto una garanzia per gli utenti-condomini, ma anche una legittimazione del ruolo istituzionale che verrà attribuito alla attività dell’amministratore professionista. I nominativi degli Amministratori, con le relative referenze, saranno forniti dalle Associazioni di appartenenza. Altri incontri sono previsti prima delle ferie estive e su questi Vi terrò aggiornati.