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Durante il passaggio di consegne emerge l’appropriazione indebita condominiale

Il passaggio di consegne è procedura molto delicata poiché l’amministratore uscente non solo deve consegnare la cassa, ma anche tutta la contabilità, comprensiva dei preventivi e dei consuntivi , del conto economico contenente i pagamenti effettuati e quelli da eseguire , la documentazione tecnica degli impianti e dei dipendenti del condominio.

Tutti i predetti documenti sono fondamentali per consentire il subentro e l’attività della nuova amministrazione e la consegna degli stessi è un preciso dovere dell’amministratore cessato. Il nuovo amministratore , di fronte al rifiuto del collega, può , autorizzato dall’assemblea, richiedere al giudice un provvedimento di urgenza e presentare al pubblico ministero una querela per il reato di appropriazione indebita aggravata . L’elemento oggettivo del reato può contemplare anche l’indebita percezione di somme del condominio da parte del cassato amministratore .

È il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 26599/2019) la quale ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio nei confronti di una sentenza che lo aveva condannato, per il reato di appropriazione indebita aggravata dall’abuso di prestazione d’opera, in relazione ad una somma prelevata dal conto corrente intestato al condominio .

L’amministratore contestava la consulenza tecnica del consulente del pubblico ministero la quale, a suo dire, non forniva la prova che i prelievi effettuati dal ricorrente dal conto corrente del condominio fossero indebiti, poichè non era possibile risalire alla loro causale per difetto di una documentazione esplicativa. La Corte di Cassazione valorizzava quanto accertato dal giudice di appello che , sulla base della predetta consulenza, accertava la mancanza di causale per i prelievi del ricorrente pari ad euro 5.800,00 , non avendo fornito al suo successore nell’amministrazione alcuna giustificazione documentale , neppure fornita nel corso del giudizio. Inoltre la data di decorrenza del reato è quella al momento della dismissione dalla carica, quando il ricorrente non restituiva al condominio quanto da lui indebitamente prelevato. Inoltre il reato di appropriazione indebita è istantaneo e si consuma con la prima condotta appropriativa , ovvero quando l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria. A tal fine la Corte di Cassazione richiama il precedente giurisprudenziale (sent. n. 40870/2017) il quale ritiene consumato il delitto di appropriazione indebita delle somme relative al condominio , introitate a seguito di rendiconti , da parte di colui che ne era stato l’amministratore , all’atto della cassazione della carica , momento in cui , in mancanza di restituzione delle somme ricevute nel corso della gestione , si verifica con certezza l’interversione del possesso.

Bonus fiscali sui lavori edilizi: sette vie per cedere il credito

L’approvazione definitiva del decreto crescita ha aggiunto dal 30 giugno 2019 la possibilità di cedere ai «fornitori dei beni e servizi» (anche non alla pari) il credito d’imposta relativo alla detrazione sui lavori per il risparmio energetico «non qualificato» dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del Tuir.

Inoltre, per tutti gli interventi antisismici e di risparmio energetico «qualificato», ha introdotto dal 1° maggio 2019 la possibilità per il fornitore di scontare il prezzo dell’intervento per un importo «pari» alla detrazione spettante al contribuente, previo recupero in compensazione in F24 del corrispondente credito.

In questa maniera, sono state agevolate anche le misure antisismiche detraibili al 50-70-80% dell’articolo 16, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, Dl 63/2013, che sono rimaste escluse dalle cessioni dei crediti.

Regole stratificate

Per ogni tipologia di interventi, c’è una norma per la detrazione e una per la cessione o lo sconto. Inoltre, ogni agevolazione e ogni trasferimento del credito hanno percentuali e condizioni oggettive e soggettive differenti. Per fare chiarezza, quindi, si riporta qui sotto una tabella riassuntiva, con alcune delle differenze. Il legislatore avrebbe potuto riassumere tutto ciò in due semplici articoli, uno per i bonus e l’altro per le cessioni e/o gli sconti. Invece, ha introdotto di anno in anno i bonus e o relativi trasferimenti, creando molta confusione, in una tematica fiscale, peraltro, rivolta soprattutto alle persone fisiche.

Come si nota nella tabella , di tutti i bonus sull’edilizia, non sono ancora trasferibili a terzi solo quelli detraibili dall’Irpef al 50% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, quelli del 50% per il bonus mobili e grandi elettrodomestici e quelli del 36% per il bonus giardini.

Le modalità di cessione

Se la cessione del credito d’imposta viene effettuata al fornitore che ha effettuato i lavori, il punto 3.4 del provvedimento 18 aprile 2019, prot. 100372, applicabile alle cessioni dei crediti generati dagli interventi sul risparmio energetico «qualificato» sulle singole unità immobiliari, ha specificato che la fattura emessa dal fornitore deve essere «comprensiva dell’importo relativo alla detrazione ceduta sotto forma di credito d’imposta».

Questa precisazione è simile a quella già contenuta nel punto 3.4 dei provvedimenti 8 giugno 2017, prot. 108572 (sulle misure antisismiche, detraibili al 75% o 85%, dell’articolo 16, comma 1-quinquies, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63) 28 agosto 2017, prot. 165110 (sul risparmio energetico «qualificato» sulle parti comuni condominiali) e sembra voler consentire che il bonifico “parlante” del contribuente al fornitore possa essere per un importo al netto del prezzo della cessione, presumendo quindi una compensazione parziale tra il debito del contribuente verso il fornitore (pari al totale della fattura) e il prezzo della cessione del credito.

I chiarimenti delle Entrate

La conferma è arrivata dall’agenzia delle Entrate, con la risposta relativa alle cessioni dei crediti per le parti comuni condominiali, ma applicabile per analogia anche alle cessioni di quelli sulle singole unità immobiliari, considerando la similitudine tra i punti 3.4 dei rispettivi provvedimenti attuativi, quello del 28 agosto 2017, prot. 165110 e quello del 18 aprile 2019, prot. 100372.

In particolare, è stato chiarito che «il pagamento della quota eccedente quella corrispondente al credito ceduto è effettuato, ai sensi dell’articolo 4, comma 1, lettera d) del decreto interministeriale 19 febbraio 2007, dall’amministratore del condominio o da un condomino incaricato, mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato»: cioè mediante un bonifico “parlante”.

Riducendo l’importo del bonifico parlante, anche la ritenuta d’acconto dell’8% trattenuta dalle banche sarà di importo minore. La fattura del fornitore, invece, sarà sempre pari al 100% del costo dell’intervento e su questo importo verrà calcolata la relativa Iva. Il bonifico al netto del prezzo, comunque, è solo una possibilità e non un obbligo, quindi, il contribuente poteva pagare il bonifico parlante per il totale della fattura, ricevendo invece il pagamento del prezzo di cessione dal fornitore.

Quando ci sono più fornitori

Se all’intervento hanno partecipato diversi fornitori, la detrazione che può essere oggetto di cessione è commisurata all’importo complessivo delle spese sostenute nel periodo d’imposta nei confronti di ciascun fornitore, quindi, è possibile scegliere di cedere solo la detrazione generata dai pagamenti effettuati solo a uno di essi e non quella generata anche dai pagamenti effettuati agli altri.

Ad esempio, in presenza di due fornitori è possibile anche cedere solo il credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese sostenute nei confronti di uno dei due fornitori disposto ad acquisire il predetto credito (risposta 3 delle Entrate a «Dichiarazioni24» del 31 maggio 2019).

Si può pignorare il conto corrente del condominio?

La pignorabilità del conto corrente condominiale è stata ed è fonte di accesa discussione.

I Giudici che da ultimo si sono espressi su questo argomento paiono essere favorevoli all’esecuzione coatta. Il filone di pensiero che ritiene questa operazione possibile basa le sue osservazioni sul fatto che il condominio, pur essendo un ente di gestione senza personalità giuridica ha comunque una sorta di sua soggettività giuridica distinta, già anche solo in ambito di gestione del denaro.

Su questa base si ritiene che vi sia una separazione tra i patrimoni dei singoli condomini e il patrimonio affidato all’amministratore, concludendo per la legittimità del pignoramento di quanto risulta sul conto condominiale, a garanzia dei terzi creditori del condominio.

Nella gestione di questo conto, il condominio si qualifica come centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche.

In pratica vi è un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell’edificio, determina la rottura del legame giuridico tra singoli condomini e Condominio.

Le somme versate formerebbero un “patrimonio condominiale” aggredibile dai creditori del condominio ex art. 2740 c.c. (Trib. Reggio Emilia, ordinanza 16 maggio 2017; Trib. Milano, ordinanza 27 maggio 2014; Trib. Ascoli Piceno, ordinanza 26 novembre 2015).

Chi esclude la pignorabilità del conto condominiale basa il suo ragionamento sul beneficio di escussione a favore dei condomini in regola con i pagamenti.

L’art. 63 disp. att. c.c., al secondo comma, prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Questa disposizione sembra incompatibile con la possibilità di pignorare il saldo presente sul conto corrente condominiale. La norma infatti obbliga il creditore ad escutere, in via preventiva, i condomini morosi (cioè non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, mentre, nell’ipotesi di pignoramento diretto del conto condominiale verrebbero pignorate le somme versate dai condomini “virtuosi”, contravvenendo alla norma).

In realtà, si ritiene che questa norma non esclude che i creditori, prim’ancora di agire contro i morosi, possano provare a soddisfare le proprie pretese creditorie direttamente contro il Condominio, il quale è soggetto diverso rispetto ai condomini diligenti e a quelli morosi.

Così ragionando, l’art. 63 disp. Att. C.c. riguarderebbe solo i rapporti tra i condomini, mentre l’apertura del conto corrente formerebbe una terza entità giuridica che garantisce con il proprio patrimonio (l’attivo presente sul conto corrente condominiale) i terzi creditori (Trib. Milano, 21 novembre 2017).

Di recente, il Tribunale di Teramo, in data 18 aprile 2019 ha evidenziato che il beneficio di escussione ex art. 63 disp. att c.c. contrasta decisamente la pignorabilità del conto condominiale.

Nomina dell’amministratore

Per la nomina dell’amministratore è necessaria la maggioranza qualificata

L’art. 1136 Cc rappresenta la norma cardine in materia di costituzione e validità dell’assemblea ed opera una prima distinzione a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione ed una ulteriore differenziazione in relazione all’oggetto della delibera.

Pertanto, ai fini costitutivi dell’assemblea viene stabilito come la stessa in prima convocazione risulta regolarmente formata con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre per quanto concerne la validità delle deliberazioni, le stesse devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Viceversa, l’assemblea in seconda convocazione risulta regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre le deliberazioni risulteranno valide qualora approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Per quanto concerne le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni che incidono sulle destinazioni d’uso, alcune innovazioni, quelle sugli impianti di videosorveglianza, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

A seguito della riforma apprestata dalla L. 220/2012 si è accesso un dibattito dottrinale in relazione alla maggioranza necessaria per la nomina dell’amministratore in seconda convocazione, laddove alcuni autori hanno sostenuto che con la predetta riforma il legislatore abbia inteso abbassare il quorum per la nomina, risultando bastevole – come per le altre comuni deliberazioni adottate in seconda convocazione – il 50% degli intervenuti ed un numero di voti pari ad 1/3 del valore dell’edificio.

Altra parte della dottrina ha invece ritenuto che per la nomina dell’amministratore, a prescindere se effettuata in prima o seconda convocazione, sarebbe sempre richiesta la maggioranza qualificata, vale a dire la metà più uno degli intervenuti e il 50% del valore dell’edificio.

Il Tribunale di Roma, V Sez. civile, nella sentenza pubblicata in data 3 Luglio 2019, afferma che è valida la tesi sopra esposta, ovvero, riguardo il quorum per la nomina dell’amministratore, osserva come in effetti « non è stato raggiunto il quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136 cc previsto per delibere aventi ad oggetto la nomina dell’amministratore, ed in particolare non risulta raggiunta una maggioranza che abbia rappresentato almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero i 500 millesimi.