Tra le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio v’è quella della rendicontazione annuale della gestione, obbligo così importante da determinare, in caso di omissione o ritardo, la possibile revoca dello stesso da parte dell’autorità giudiziaria.

Accade spesso che nel rendicontare le spese sostenute nell’anno, nel bilancio che viene sottoposto all’assemblea per l’approvazione vengano inserite anche quelle di natura straordinaria al fine di rappresentare in un unico documento contabile tutte le spese effettuate e presentare un quadro completo di tutta l’attività gestionale.

Fino a quando si tratta delle sole spese imprevedibili di scarsa entità, magari già contenute nel preventivo come eventuali ed incerte, non sorgono problemi di sorta, ma quando si tratta di spese di notevole entità, addirittura approvate con apposita delibera, si rischia che l’intero bilancio debba necessariamente essere approvato con una maggioranza qualificata e non con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio come previsto dall’art. 1136 3° comma codice civile.

Sarà pertanto consigliabile tenere separate le due gestioni per evitare di paralizzare quella ordinaria, essendo in tal caso necessaria per la sua l’approvazione una maggioranza più alta che potrebbe impedire o prolungare i tempi di riscossione di eventuali conguagli sovente contenuti in tali rendicontazioni.

E’ pur vero che, nel caso si dovesse approvare un rendiconto contenente spese di natura ordinaria e straordinaria con la maggioranza ridotta cd. semplice, la relativa delibera sarebbe annullabile, trattandosi di un vizio formale (maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge), e pertanto impugnabile entro i termini di trenta giorni che, una volta decorsi, renderebbe la deliberazione definitivamente valida.

Diversamente accade in ambito del supercondominio, inteso come condominio orizzontale con un numero di partecipanti superiore a sessanta.

In tale ipotesi, il legislatore della riforma ha espressamente stabilito che la gestione ordinaria delle parti comuni come la nomina dell’amministratore è di competenza dell’assemblea dei rappresentanti mentre tutti gli altri argomenti, ivi compresi quelli inerenti la gestione straordinaria, resta di competenza dell’assemblea di tutti i partecipanti o supercondòmini.

Orbene nel caso l’assemblea dei rappresentanti dovesse approvare spese straordinarie inserite nella rendicontazione annuale o poste all’ordine del giorno in un capo a parte, le relative delibere sono affette da una più grave forma di invalidità ossia sono nulle perché adottate contra legem su argomenti non rientranti nelle materie costituenti oggetto della competenza dell’assemblea.

L’assoluta incompetenza nel decidere non può infatti portare a decadenze del diritto all’impugnazione delle delibere viziate.

La diversa conseguenza è rilevante in quanto la deliberazione affetta da nullità può essere impugnata da chiunque abbia interesse e senza limiti di tempo e cioè anche nella ipotesi che il proprio rappresentante abbia votato in senso favorevole.

Ciò è tanto importante perché il sistema di comunicazione al supercondòmino degli esiti dell’assemblea dei rappresentanti risulta alquanto incoerente e spesso non consente allo stesso di ricevere la stessa tutela prevista per i partecipanti al condominio.

Il legislatore della riforma del condominio ha infatti stabilito che una volta che il rappresentante sia stato convocato dall’amministratore del supercondominio, debba avvertire l’amministratore del subcondominio che a sua volta convocherà l’assemblea per informare i condomini e ricevere eventualmente indicazioni di voto.

E così, svoltasi l’assemblea dei rappresentanti, gli stessi sarebbero tenuti ad informare l’amministratore che a sua volta dovrà comunicare in assemblea gli esiti di quella dei rappresentanti.

Nel seguire alla lettera il dettato della norma si rischia un allungamento dei tempi di informazione che potrebbe pregiudicare non poco il diritto dei subcondòmini ad una eventuale impugnativa in quanto unici legittimati.

Ma l’intento del legislatore non è stato certo quello di complicare il funzionamento dei grandi complessi immobiliari ma di semplificarli. Pertanto, si ritiene che, una volta nominato il proprio rappresentante, tra l’altro con una maggioranza molto qualificata, con poteri privi di ogni limite e condizione, al rappresentato subcondòmino sarà sufficiente una semplice “presa d’atto” di quanto deciso, senza bisogno di ricorrere ad una attività che risulterebbe essere inutile e defatigante.

Il certificato di prevenzione incendi è necessario nel condominio in quanto è il presupposto del rispetto della normativa di sicurezza , penalmente sanzionata dagli articoli 46 e 55 del d.lvo n. 81/2008.

L’amministratore del condominio, in quanto mandatario del condominio per la cura e l’esercizio delle cose comuni , ai sensi dell’art. 1130 c.c., deve osservare la normativa di sicurezza sul lavoro che , per l’art. 3 del d.lgs. n. 81/2008 si applica a tutti i settori di attività, privati e pubblici , e a tutte le tipologie di rischio. Pertanto la normativa antincendio si applica anche al condominio , quale luogo di vita e di lavoro, come previsto dall’art. 46 del d.lgs. n. 81/2008 (sanzionato penalmente dal successivo art. 55) il quale stabilisce che nei luoghi di lavoro previsti dal decreto devono essere adottate idonee misure per prevenire gli incendi e per tutelare l’incolumità dei lavoratori.

Ne consegue che l’amministratore di condominio in qualità di tutore del sicuro uso delle cose comuni e di garante della sicurezza dei condòmini e dei lavoratori deve adottare detta normativa di sicurezza, ai sensi degli articoli 1130 c.c. e 40, capoverso , c.p. . In particolare l’art. 20 del d.lgs. n. 139/2006 sanziona penalmente (con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 250 a 2.582 euro) chiunque , titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi (tra cui vi è il condominio nel quale , ad esempio, vi siano boxes chiusi per autovetture), ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo, quando si tratta di attività che comportano la detenzione o l’impiego di prodotti infiammabili , incendiari o esplodenti , da cui derivano in caso di incendio gravi pericoli per l’incolumità della vita o dei beni, da individuare con il decreto del Presidente della Repubblica n. 151/2011.

Tale decreto individua le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi ed all’art. 3, comma 1, stabilisce che gli enti ed i privati responsabili delle attività di cui all’Allegato I categorie B e C sono tenuti a richiedere con apposita istanza al Comando provinciale dei vigili del fuoco l’esame dei progetti di nuovi impianti o costruzioni nonché di progetti di modifiche da apportare a quelle esistenti , che comportino un aggravio delle preesistenti condizioni antincendio. Il condominio è interessato dalla predetta normativa in quanto rientrano nelle attività soggette ai controlli antincendio (Allegato I categorie B e C numeri 75 e 77) le autorimesse di dimensioni oltre 1.000 metri quadri fino a 3.000 metri quadri oppure oltre 3.000 metri quadri e gli edifici di altezza oltre 32 mt. fino a 54 m.t. ed oltre 54 mt..

L’art. 4, comma primo, del regolamento prevede che per le attività previste dall’Allegato I la predetta istanza è presentata al Comando , prima dell’esercizio dell’attività, mediante segnalazione certificata di inizio attività , corredata dalla documentazione prevista dall’art. 2, comma 7. Il Comando verifica la completezza dell’istanza , della documentazione e dei relativi allegati e, in caso di esito positivo, rilascia ricevuta. Tuttavia cosa avviene se , una volta avviata la procedura amministrativa per ottenere il certificato , il titolare dell’attività l’abbandona ed avviene un incendio? E’ il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 29535/2019) che ha dichiarato inammissibile il ricorso di un’esercente di un deposito di combustibili avverso una sentenza che l’aveva condannata per il reato di incendi colposo di due fabbricati.

La ricorrente aveva avviato la pratica per il rilascio del certificato di prevenzione incendi che poi non completava, poiché non richiedeva ai vigili del fuoco il sopralluogo per verificare l’adempimento delle prescrizioni , né presentava una D.I.A.. Successivamente la ricorrente non rispondeva ad una richiesta di integrazione documentale, proveniente dal Comando dei vigili del fuoco, e non ottemperava al suggerimento di installare un impianto di spegnimento automatico a pioggia.

Il Comando redigeva una notizia di reato , ai sensi dell’art. 20 del d.lvo n. 139/2006, poiché la ricorrente operava in mancanza di un certificato di prevenzione incendi. Accadeva l’incendio nell’attività della ricorrente che interessava due fabbricati e la Corte di Cassazione confermava la sentenza del giudice di appello che riteneva provata la responsabilità della ricorrente, anche con riferimento al profilo colposo della sua condotta, poiché la stessa era pienamente consapevole del pericolo derivante dall’esercizio della sua attività in quanto aveva avviato, ma non portato a termine la procedura per il rilascio del certificato di prevenzione incendi. Altri elementi sufficienti per provare la sua colpevolezza si ricavavano inoltre nella constatazione che la ricorrente non solo aveva agito senza il certificato di prevenzione incendi, ma aveva anche utilizzato un impianto di antincendio tradizionale, necessitante la presenza umana , e non installava un impianto di rilevazione automatica di fiamme e neppure un impianto di spegnimento automatico a pioggia come suggerito dai vigili del fuoco .