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Modalità dell’invio dell’avviso di convocazione

Il Legislatore ha indicato ben quattro diverse modalità per l’invio ai condomini dell’avviso di convocazione: la tradizionale posta raccomandata cartacea, l’innovativo strumento della pec (posta elettronica certificata), l’ormai pochissimo usato fax e la “pericolosa” soluzione della consegna a mani.

Scopo principale della predetta disposizione è quello di individuare delle forme di consegna che consentano di provare l’invio e la ricezione dell’avviso di convocazione.

Quindi, visto che spetta all’amministratore il relativo onere della prova in caso di contestazione da parte del condomino destinatario, è agevole comprendere come debba essere questo il metro di misura in base al quale scegliere l’uno piuttosto che l’altro strumento di comunicazione indicato dall’art. 66, comma 3, Disp. att. c.c. (ecco perché abbiamo definito “pericolosa” la consegna a mani, perché essa, rispetto alle altre modalità indicate dalla legge, è quella che presenta più rischi dal punto di vista probatorio, non potendo prevedere se, quando e chi ritirerà l’avviso di convocazione).

Ecco perché, alla domanda se si possano utilizzare forme diverse per la spedizione dell’avviso di convocazione, è opportuno invitare l’interlocutore a valutare con attenzione le conseguenze di tale scelta e a valutare adeguatamente i pro e i contro. Infatti si può correre corre il rischio di contestazione (e di annullamento delle deliberazioni assembleari).

Tuttavia è pur vero che nella pratica quotidiana la durata in carica di un amministratore spesso passa anche dall’accontentare i condomini nelle loro piccole richieste (ad esempio quella dell’invio di una e-mail al posto della più costosa raccomandata cartacea).

Fermo quanto sopra, occorre tuttavia chiedersi se il predetto elenco delle modalità di invio dell’avviso di convocazione sia tassativo o, più semplicemente, esemplificativo.

Proprio quest’ultima sembrerebbe essere la risposta corretta perché, se la ratio della norma in questione è quella di poter sanzionare l’omissione o la tardività dell’invio dell’avviso di convocazione individuando forme certe di comunicazione che ne rendano inopponibile la data della spedizione e della ricezione, nulla dovrebbe vietare, nel caso di utilizzo di altri strumenti, di continuare a fare riferimento alle norme in materia di atti unilaterali recettizi di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c.. (quest’ultima disposizione, come è noto, enuncia il principio generale della presunzione di conoscenza degli atti una volta che gli stessi siano pervenuti all’indirizzo del destinatario, di fatto capovolgendo l’onere della prova).

In quest’ultima direzione sembrerebbe infatti procedere la giurisprudenza di merito successiva alla riforma del 2012. E’ vero che il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 10328 del 21 maggio 2018, ha stabilito che non è possibile utilizzare l’e-mail per l’invio dell’avviso di convocazione, ma non ha affatto motivato tale conclusione con la natura tassativa dell’elencazione di cui al predetto art. 66 Disp. att. c.c..

Nella specie il condomino destinatario aveva infatti contestato di avere ricevuto la comunicazione che l’amministratore aveva inviato a un certo indirizzo di posta elettronica e quest’ultimo non era riuscito a provare il contrario (con particolare riferimento alla dimostrazione che l’indirizzo di destinazione corrispondesse a quello in uso al condomino).

La ripartizione spese speciale del regolamento condominiale si estende ai frazionamenti

Il regolamento condominiale può stabilire un modo diverso di ripartizione delle spese, per esempio in parti uguali, ma, in tal caso, si dovrà estendere la stessa modalità di ripartizione anche a nuovi possibili frazionamenti. Lo puntualizzala Corte di cassazione con ordinanza n. 24925 del 7 ottobre 2019.

Si riporta   di seguito una controversia che inizia con l’impugnazione, da parte di una società, della deliberazione con cui l’assemblea di condominio aveva approvato il rendiconto e lo stato di ripartizione delle spese dell’anno precedente. Contestazione respinta dal tribunale di Palermo: la divisione, scrive, era stata operata in base al criterio dettato dal regolamento per cui le spese per l’uso e il godimento delle parti comune spettavano ai proprietari in ragione di 1/14 ciascuno, considerato l’aumento del numero delle quote derivante dal frazionamento in distinte proprietà di alcune delle originarie unità immobiliari.

Interpretazione con cui aveva concordato la Corte di appello la quale rimarcava come il riferimento testuale alla frazione di 1/14 non avesse determinato le quote condominiali di partecipazione alle spese, ma avesse inteso fissare la ripartizione tra i condomini allora proprietari. Il successivo aumento del numero dei proprietari, quindi, ben giustificava la nuova ripartizione dell’intero.

La società, però, portava il caso in Cassazione, adducendo come motivo, l’errata lettura del regolamento che era in realtà teso a dividere le spese in quattordici quote e non in base al numero degli effettivi proprietari delle singole porzioni. Tesi ancora una volta bocciata. È vero, spiegano i giudici, che i criteri di divisione delle spese condominiali possono essere derogati, come prevede l’articolo 1123 del Codice civile, come è vero che la convenzione di modifica della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale, sia in una deliberazione approvata all’unanimità.

È consentita, difatti, l’adozione di discipline convenzionali (quindi di natura contrattuale) che differenzino gli obblighi dei partecipanti di partecipare agli oneri di gestione del condominio, attribuendoli in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. Peraltro, è anche possibile – visto che l’articolo 1123 del Codice civile non detta limiti al riguardo – che si decida di dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni o persino di esonerare, parzialmente o anche totalmente, alcuni condomini dal dovere di contribuzione (Cassazione n. 27233/2013).

Del resto, come evidenziato dalle Sezioni Unite con pronuncia n. 18477/2010, la diversa convenzione altro non sarebbe che una dichiarazione negoziale da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese. E l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, come quelle contenenti una disciplina convenzionale di ripartizione delle spese, sarà sindacabile in sede di legittimità solo per violazione di regole legali. Nella fattispecie in esame, invece, il contenuto e la portata della deroga pattizia al generale criterio di ripartizione delle spese comuni era desumibile in modo cristallino dalle espressioni letterali usate.

Di qui, il rigetto del ricorso formulato dalla società considerato che l’interpretazione del regolamento fornita dai giudici di merito ed espressamente contestata dalla stessa società, non solo non era discutibile ma era l’unica coerentemente possibile.

Condominio sostituto d’imposta ai sensi del Decreto fiscale D.L. 124/2019 all’art. 4

Il Decreto fiscale D.L. 124/2019 all’art. 4 prevede che, a far tempo dal 1^ gennaio 2020, i committenti che si configurino come sostituti d’imposta, allorché affidino il compimento di un’opera o di un servizio ad una impresa, siano tenuti in proprio al versamento delle ritenute d’imposta trattenute dalla impresa appaltatrice o affidataria e dalle imprese subappaltatrici, ai lavoratori direttamente impiegati nell’esecuzione dell’opera o del servizio.

Il tutto sotto sanzione amministrativa e penale.

Ai fini applicativi della norma (art. 23, comma 1, del D.P.R. n. 600/1973) giova ricordare che sono da considerarsi sostituti d’imposta in particolare:

– enti e società commerciali (soggetti IRES)

– società di persone e associazioni (Snc, Sas)

– artisti e professionisti (pittore, scultore, avvocato, commercialista, notaio)

– persone fisiche che esercitano imprese commerciali o agricole

– Condominii

La platea degli interessati e’ dunque molto ampia e riguarda milioni di soggetti fiscali.

Quanto alla tipologia delle opere o dei servizi, citiamo, a titolo esemplificativo:

– l’esecuzione di opere edilizie vere e proprie

– le opere di manutenzione anche ordinaria degli immobili o degli impianti domestici o condominiali

– le manutenzioni degli impianti industriali

– i servizi di vigilanza

– la pulizia degli uffici, la gestione della manutenzione dei “computer” per i professionisti

– le forniture di beni per la parte relativa alla messa in opera e in funzione

– il rifacimento degli interni di negozi, bar, ristoranti

– gli appalti di servizi e di opere alberghieri

– gli appalti agricoli. Etc.

A parte ogni considerazione riguardante l’enorme onere amministrativo/gestionale che ricade sui committenti, tenuti all’adempimento, e il conseguente enorme aggravio di costi, va osservato che la norma rischierà di decretare la morte delle piccole imprese artigiane, intese soprattutto come imprese individuali esercenti, senza o con un numero modestissimo di operai, piccoli lavori, con tantissima manodopera e scarsissimi mezzi. Del resto è “imprenditore artigiano” colui che esercita personalmente, professionalmente e in qualità di titolare, l’impresa artigiana, assumendone la piena responsabilità con tutti gli oneri ed i rischi inerenti alla sua direzione e gestione e svolgendo in misura prevalente il proprio lavoro, anche manuale.

Alla amara conclusione si perviene considerando che e’ offerta in alternativa la possibilita’ di derogare alla normativa dettata dal Decreto fiscale, qualora le opere o i servizi siano svolti da imprese che abbiano piu’ di 5 anni di anzianita, abbiano nei 2 anni precedenti effettuato nel conto fiscale versamenti complessivi per piu’ di 2 milioni di euro, e siano in regola con la posizione fiscale.

Sussistendo tali requisiti ( previa certificazione al committente della sussistenza degli stessi ) si puo’ optare per il versamento diretto da parte delle imprese esecutrici.

In prospettiva e’ il “de profundis” per tutte le piccoli imprese artigiane del nostro Paese.

Il contrasto all’evasione fiscale può ben avvenire con strumenti di minor impatto economico e sociale.