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Smart working : un nuovo modo di amministrare i condomini

Lo smart working o lavoro agile, è diventato uno dei simboli dell’emergenza in atto ma in realtà la regolamentazione di questa forma di lavoro è stata oggetto della legge 81 emanata ormai dal 2017.

Come tutti i cambiamenti necessari, solo ora si è potuto apprezzare il valore di una forma di lavoro subordinato, basata su orari flessibili, su cicli ed obiettivi soprattutto con l’utilizzo di dispositivi mobili (smart).

La vera differenza con il telelavoro, altra forma di prestazione lavorativa a distanza, è proprio l’uso dei dispositivi quali smartphone, tablet e laptop in luogo delle postazioni fisse con l’ausilio di pc o terminali ( ad es. call center).

La modalità di lavoro agile non differisce per normativa da quella classica della postazione in azienda, peraltro è prevista anche la forma mista con organizzazione dell’attività tra postazione fissa e mobile.

Certamente questa forma richiede maggior predisposizione alla flessibilità, maggior sinergia tra il management dello studio ed il lavoratore, maggior attenzione al processo di delega fiduciaria e maggior attenzione all’analisi dei risultati.

Il prezzo di questo cambiamento è però ampiamente compensato dalla possibilità di ottenere maggior rendimento dal lavoratore anche quando egli è impossibilitato a recarsi presso il luogo di lavoro: questo punto di vista è di estrema importanza anche sociale, perché permette di integrare con più facilità i lavoratori con disabilità specie motorie.

Il dilagare dei programmi di gestione condominiale in cloud, favorisce questa nuova frontiera del lavoro, permettendo di stabilire un vero e proprio studio virtuale e per certi versi rendendo superflua la sede fisica.

Assemblea condominiali a distenza

L’interrogativo più proposto specie negli ultimi giorni è se la tecnologia possa supportare anche assemblee a distanza e soprattutto se la normativa vigente, in verità assai lacunosa, possa garantire la regolarità dello svolgimento delle riunioni con i mezzi tecnologici.

L’art. 1136 cod. civ. indica le modalità per lo svolgimento dell’assemblea dei condomini affermando in maniera perentoria che essa è costituita con “l’intervento di tanti condomini …….” Tale termine sottintende una partecipazione attiva del condomino in assemblea, che deve interagire con i presenti e ciò è ulteriormente supportato dalla comune esperienza che porta a scrivere nel verbale “dopo ampia discussione….”.

Non si tratta dunque di una semplice ed asettica espressione di voto che avrebbe eliminato ogni discussione e dubbio sulla validità delle forme telematiche basate esclusivamente sulla preferenza per l’una o per l’altra soluzione o comunque una manifestazione senza discussione.

L’utilizzo del voto elettronico in assemblea condominiale: considerazioni sulla legittimità

E’ il caso per esempio delle vendite all’asta con modalità telematica, dove a fronte di un prezzo iniziale, vi sono solo rilanci senza una reale discussione. Nell’assemblea condominiale occorre invece garantire la partecipazione attiva che trova la maggior espressione nella presenza fisica.

Tale esigenza sembra essere condivisa dal legislatore dal momento che l’art. 67 disp. att. c..c . stabilisce espressamente solo un’altra forma alternativa di partecipazione all’assemblea , quella per delega scritta. La precisazione della nuova normativa è un altro colpo alle ambizioni di chi vuole adottare delle forme alternative alla presenza fisica.

Smart working sì, assemblea a distanza forse.

In conclusione, si ritiene che lo smart working possa fornire un valido supporto all’amministratore evoluto, in termini di redditività dei propri dipendenti, ovviamente a patto di cambiare il proprio approccio lavorativo. L’assemblea in videoconferenza o a distanza lascia invece aperti alcuni dubbi.

Il citato articolo 1136 c.c. a ben guardare non specifica le modalità d’intervento nella riunione, lasciando spazio a quello fisico, personale oppure attraverso delega scritta di soggetto presente; tuttavia attraverso un’interpretazione estensiva sono utilizzabili altre modalità d’intervento purché certificabili.

La presenza del Presidente e del Segretario non sono necessarie ma servono a garantire la solennità della riunione e la sua organizzazione nonché la fedele trascrizione del verbale che costituisce un’ulteriore garanzia.

L’assemblea non potrà essere totalmente telematica ma dovrà garantire la presenza fisica quantomeno del Presidente e del Segretario garanti della corretta partecipazione e votazione on line.

In questo senso, la videoconferenza dovrà assicurare una connessione continuativa e stabile e se possibile, permettere una modalità di visione e voto certificati.

In questo quadro si ritiene indispensabile la previsione della modalità telematica nel regolamento di condominio, approvato anche soltanto con la maggioranza qualificata.

L’auspicio è quello di un intervento legislativo che tra le altre cose preveda una serie di norme volte a favorire quello che potremo definire un condominio più smart.

Coronavirus: in ascensore solo con la mascherina chirurgica e i guanti

L’aggravarsi dell’emergenza Covid-19 nel nostro Paese ha fatto sì che il Governo, attraverso l’utilizzo dello strumento giuridico del DPCM, abbia adottato misure sempre più “stringenti” di contenimento al rischio epidemiologico in vista della tutela del bene primario della salute pubblica.

Oltre alle prescrizioni limitative della libertà di spostamento dei singoli cittadini se non per comprovate esigenze lavorative, stato di necessità e assoluta urgenza, è stata posta in essere una campagna informativa volta a fornire le indicazioni basilari in merito ai comportamenti da porre in essere al fine di arginare la trasmissione e la conseguente diffusione del virus.

Nei confronti degli amministratori di condominio non è stato dettato alcun obbligo specifico inerente al dovere di “puntualizzare” ulteriormente, con azioni specifiche, quanto già diffusamente e quotidianamente evidenziato dai mass media e da tutti i canali informativi.

Sta di fatto che tale tipologia di professionisti, nell’esercizio del mandato loro conferito, deve sempre e comunque agire seguendo le regole di diligenza del buon padre di famiglia a tutela degli interessi propri della collettività condominiale.

Un atteggiamento indifferente, assente ed approssimativo, teso a delegare ai singoli soggetti interessati le regole relative al corretto utilizzo delle parti comuni dell’edificio, non sarebbe di per sé professionale e coscienzioso.

Tale valutazione, in questa fase di emergenza, è certamente riferibile – in modo particolare – all’uso dell’ascensore condominiale, in ordine al quale è quanto mai auspicabile sensibilizzare proprietari e inquilini dello stabile al rigoroso rispetto delle più elementari regole di prudenza.

Per quanto si possa ritenere assodato che tali regole vengano già “spontaneamente” osservate dalle singole comunità dei residenti negli edifici, siamo fermamente convinti che fornire e divulgare una sorta di elenco-memorandum sulle specifiche cautele da adottare rientri sicuramente tra i compiti dell’amministratore.

L’amministratore diligente e scrupoloso non dovrebbe esimersi – almeno – dall’affiggere chiari e appositi avvisi in prossimità del vano ascensore, posto che tale impianto può verosimilmente rappresentare uno dei principali veicoli di trasmissione del contagio in assenza dell’adozione delle necessarie precauzioni da parte dei condomini.

Tra le prescrizioni va sicuramente annoverato il deciso invito ad utilizzare l’ascensore “uno per volta”, posto che – considerando gli standard dimensionali medi degli impianti – è alquanto improbabile che all’interno dello stesso possa essere osservata la distanza minima di sicurezza di almeno un metro e mezzo tra le parti stabilita dall’OMS al fine di evitare il contagio.

Detto questo, l’amministratore di condominio dovrebbe quantomeno caldamente ricordare – se non proprio imporre a coloro che sono idonei a salire le scale – ma l’assoluta necessità di non utilizzare o, quanto meno, di utilizzare il meno possibile l’impianto, rammentando in ogni caso a tutti che stare in ascensore – peraltro – equivale ad utilizzare le relative pulsantiere (interne ed esterne), le quali sono state a loro volta utilizzate da altri soggetti.

Il puntuale e preciso amministratore di condominio, inoltre, deve segnalare ai condomini l’assoluta importanza dell’utilizzo di appositi dispositivi di protezione delle mani e delle vie respiratorie, quali i guanti in lattice e le mascherine, pur limitando l’applicazione di queste ultime solo in caso di presenza di più soggetti all’interno della cabina.

Il tutto, completato dalla non trascurabile raccomandazione a procedere ad una corretta igiene delle mani non appena rientrati nelle proprie abitazioni oppure, in caso di spostamento da casa verso l’esterno, ad impiegare per l’igienizzazione delle mani adeguati disinfettanti a base di cloro o alcool per la disinfezione delle mani.

Tutto scontato? Assolutamente no. Ma i condomini apprezzeranno senz’altro l’impegno dell’amministratore e la sua volontà di “collaborare” alla gestione dell’emergenza dettando utili  “linee guida”, e non si sentiranno abbandonati.

E’ ovvio che non sono e non posso essere previste sanzioni in caso di inottemperanza alle suddette prescrizioni, ma resta il fatto che l’amministratore deve sempre e comunque costituire per i condomini un punto di riferimento indefettibile.

Solo così quest’ultimo avrà esercitato il mandato conferitogli in maniera diligente e scrupolosa: preoccupandosi di non limitare la propria professionalità ai compiti dettagliatamente elencati nel nostro codice civile, ma ampliando le proprie prerogative con la giusta dose di discrezionalità e di prudenza rispetto a nuove problematiche ivi non contemplate.

Riscossione quote condominiali:cambiano le regole

Tra gli obblighi posti in capo all’amministratore ex art. 1130 c.c. vi è quello di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. La riforma all’art. 1129 comma 7 c.c. ha inoltre precisato che: “l‘Amministratore  è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio“.

Essendo un obbligo, l’Amministratore può anche riscuotere in contanti ma ha poi l’obbligo di versare quanto incassato sul c/c condominiale, secondo modalità che ne assicurino la tracciabilità.

Nella considerazione che tutti gli amministratori gestiscono il c/c direttamente dallo studio per il tramite dell’home banking non vi è dubbio che per le uscite la tracciabilità è evidente. Meglio sarebbe che anche per le entrate l’unica modalità di riscossione sia quella del bonifico su banca/posta. In questi tempi di corona virus, l’impossibilità di riscuotere a mani dai condomini, fa si che detta modalità rimanga l’unica possibile, anche perché nemmeno i condomini possono recarsi alla posta/banca per fare i versamenti.

Questi problemi invece che visti come impedimenti vanno guardati come una possibilità di migliorare la  gestione complessiva, facendo presente ai condomini che altre possibilità non ve ne sono. Infatti, non solo detti versamenti non possono essere rinviati per ovvi motivi di urgenza nel dover soddisfare i  fornitori di servizi, ma anche per non creare confusione ed aggravi specifici.

Si suggerisce, allora, di inviare apposita circolare a tutti i condomini e, di fronte alla loro (possibile) riluttanza, introdurre anche modalità di riscossione che abbiano riguardo a rate non più mensili. In maniera da ridurre i costi stessi del bonifico. Detta modalità di pagamento, poi, a prescindere dal momento attuale, sarebbe auspicabile diventasse definitiva.

Ciò può avvenire in sede di predisposizione del bilancio preventivo laddove si  prevede la ripartizione degli oneri condominiali  su 6 rate ad esempio invece che su dodici, oltre che a  indicare  il versamento a mezzo di bonifico quale unica modalità di pagamento..

Ciò non solo renderebbe più agevole l’attività di registrazione delle entrate ma ne assicurerebbe la conformità (vera) all’intenzione del legislatore e lasciatemelo dire anche evitare all’amministratore quell’indecoroso bussare alle porte.

La riscossione delle morosità

Nulla è cambiato per l’obbligo dell’amministratore di dar corso al recupero delle morosità entro i sei mesi dalla chiusura della gestione annuale (art. 1129- 9 co. c.c.). Il mancato rispetto di detta disposizione può portare anche alla revoca dell’amministratore.

Al riguardo si ritiene sufficiente trasmettere anche a mezzo pec l’incarico al legale allegando copia del rendiconto con o senza il verbale assembleare. Ciò perché se è pur vero che l’avvocato potrà chiedere il D.I.  solo sulla base del rendiconto approvato (art. 63 Disp. att. c.c.)  è pur sempre vero che lo potrà anche chiedere in base al bilancio preventivo e se nemmeno questo è approvato potrà agire con citazione ordinaria con il rendiconto non ancora approvato.

Insomma, ai tempi del corona virus, usiamo in termini positivi, quello che oggi la necessità ci costringe a fare per migliorare ed ottimizzare la vita dell’amministratore di condominio.

Assemblee di condominio, il buonsenso le sconsiglia, il decreto antivirus le blocca

Inutile girare intorno alla questione: tranne rarissimi casi, e sempre dietro responsabilità dell’amministratore, le assemblee di condominio sono bloccate su tutto il territorio italiano sino al 3 aprile. Il Dpcm firmato nella notte tra 7 e 8 marzo dal presidente del Consiglio dei ministri e dal ministro della Salute parla chiaro; tra le molte misure restrittive in vigore sino al 3 aprile (salvo proroghe) nelle zone “chiuse” (Lombardia più 14 province) una riguarda, all’articolo 1, comma 1, lettera q), anche le assemblee di condominio: «sono adottate, in tutti i casi possibili, nello svolgimento di riunioni, modalità di collegamento da remoto con particolare riferimento a strutture sanitarie e sociosanitarie, servizi di pubblica utilità e coordinamenti attivati nell’ambito dell’emergenza COVID-19, comunque garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di un metro di cui all’allegato 1 lettera d), ed evitando assembramenti».

Una norma del genere rafforza quella contenuta nel Dpcm del 4 marzo e rende del tutto sconsigliabili le assemblee condominiali, anche in presenza della possibilità di avere la distanza giusta: i contatti durante un’assemblea sono di fatto inevitabili e i rischi molto alti. Basta usare il buonsenso per rendersi conto delle responsabilità in cui incorrerebbe l’amministratore convocando a ogni costo l’assemblea durante la quale, per qualunque ragione, potesse verificarsi un contagio. Il meno che possa accadere è che un condòmino (giustamente) timoroso si rifiuti di intervenire per poi impugnare una delibera. Il peggio, anche se è tutto da verificare, è che un contagiato possa chiamare in causa l’amministratore per l’incauta convocazione.

Il fattore terza età. Per non parlare degli anziani (numerosissimi tra i condòmini): per il Dpcm, all’atticolo 3, comma 1, lettera b) (dedicato a tutto il territorio nazionale) «è fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, di cui all’allegato 1, lettera d)».

Una convocazione di assemblea non potrebbe praticamente mai essere considerata di stretta necessità, quindi i rischi nullità o annullabilità diventerebbero molto forti.

L’alternativa è pensare alle assemblee in videoconferenza , sempre che la tecnologia a disposizione di amministratore e condòmini le renda praticabili (anche se è meno complicato di quanto si immagini).

Il bonus facciate amplia il set degli sconti 2020

I bonus fiscali per lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica, interventi antisismici e di sistemazione a verde, acquisto di mobili ed elettrodomestici, su immobili privati e parti comuni degli edifici condominiali, sono validi anche per il 2020 alle stesse regole dell’anno scorso. Nel quadro delle agevolazioni edilizie c’è però una novità: il bonus facciate introdotto dalla legge di Bilancio, e che consiste in una detrazione del 90% delle spese sostenute per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti.

Requisiti dell’immobile

Condizione essenziale per il bonus – valido per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 – è che l’immobile oggetto dell’intervento sia ubicato nelle zone A e B indicate nel Dm 444/1968 o in aree assimilabili in base alle norme regionali e ai regolamenti edilizi comunali.

Non fanno testo, invece, le categorie catastali degli edifici. Nel dettaglio, la zona A comprende le aree del territorio che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale; mentre rientrano nella zona B le aree totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone di tipo A. La legge chiarisce che le zone parzialmente coperte sono quelle che hanno un indice di superficie coperta non inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona (pari a un ottavo) e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Interventi con maxi-sconto

Fra i lavori agevolati al 90%, oltre al rinnovamento e al consolidamento della facciata esterna, figurano la semplice pittura e tinteggiatura nonché gli interventi che interessano balconi, fregi e ornamenti. Per quanto concerne i balconi (nella fattispecie quelli “aggettanti”), è utile sottolineare che lavori come il rifacimento della pavimentazione e la tinteggiatura della parte interna restano a carico del proprietario dell’unità immobiliare, di cui il balcone rappresenta una sorta di prolungamento.

Accedono al bonus facciate anche i lavori che interessano grondaie, pluviali, parapetti e cornici, nonché le spese correlate quali: perizie e sopralluoghi, rilascio dell’attestato di prestazione energetica, installazione dei ponteggi, smaltimento dei materiali, Iva e imposta di bollo, diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

In sostanza, sono agevolati i lavori eseguiti sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sulla parte anteriore, frontale e principale dello stabile e, più in generale, sull’intero perimetro esterno. Restano quindi esclusi quelli effettuati sulle facciate interne (ad esempio, del cortile), se non visibili dalla strada o da altro suolo a uso pubblico.

Opere di risparmio energetico

Nel caso in cui i lavori di rifacimento della facciata influiscano anche dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi), per accedere al bonus è necessario soddisfare i requisiti “minimi” previsti dal Dm 26 giugno 2015 e i valori limite di trasmittanza termica stabiliti dal Dm 11 marzo 2008 (aggiornato dal decreto del 26 gennaio 2010). Può capitare, infine, che la facciata sia rivestita da piastrelle o altri materiali che non rendono possibili interventi migliorativi dal punto di vista termico, se non modificando l’aspetto dello stabile: in questi casi la verifica sul superamento del limite pari al 10% va compiuta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.

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Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 5 febbraio 2019 e l’entrata in vigore il 6 maggio 2019 è diventata operativa la nuova normativa per la sicurezza antincendio degli edifici per civile abitazione. Il decreto ha per oggetto le “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione”.

Nuovi obblighi antincendio, quando si applicano?

Le disposizioni contenute nell’allegato del provvedimento si applicano agli:

1) edifici di nuova realizzazione;

2) edifici esistesti alla data di entrata in vigore del decreto;

Il decreto contiene prescrizioni volte ad ostacolare la propagazione di un eventuale incendio attraverso le facciate, elementi sensibili dal punto di vista della sicurezza incendio, ossia devono:

– limitare la probabilità di propagazione di un incendio originato all’interno dell’edificio, con coinvolgimento di altri compartimenti;

– limitare la probabilità di un incendio di una facciata e la successiva propagazione dello stesso a causa di un fuoco avente origine esterna;

– evitare o limitare, in caso di incendio, la caduta di parti di facciata, che possono compromettere l’esodo nel cadere, possano ostacolare l’esodo in sicurezza;

Viene, inoltre, chiarito che le nuove disposizioni progettuali si applicano a:

– edifici di civile abitazione di nuova realizzazione;

– edifici esistenti oggetti di interventi successivi alla data di entrata in vigore del decreto comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50%della superficie complessiva delle facciate.

=> Ecco la bozza della nuova regola tecnica prestazionale per l’antincendio in condomini di altezza superiore a 24 mt.

Non si applicano, invece a:

– edifici di civile abitazione per i quali alla data di entrata in vigore del decreto siano stati pianificati o siano in corso lavori di rifacimento delle facciate sulla base di un progetto approvato dal competente Comando dei Vigili del Fuoco, ossia che all’entrata in vigore del regolamento risulteranno già autorizzati dalle competenti autorità;

Il decreto contente nuove regole di prevenzione incendi per i condomini, come detto, ed è entrato in vigore 90 giorni dalla data di pubblicazione in Gazzetta, vale a dire il 6 maggio 2019.

Nuovi obblighi antincendio, da quando si applicano?

Tuttavia, è stato indicato un periodo transitorio di attuazione delle misure per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del decreto.

Ovvero, due anni di tempo per ottemperare alle disposizioni che riguardano l’installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;

un anno di tempo per mettere in atto le restanti disposizioni;

Con la entrata in vigore del Nuovo Decreto la gestione della sicurezza antincendio è stata differenziata a seconda dell’altezza dell’edificio.

Nuovi obblighi antincendio e condominii

In base a questo parametro, viene attribuito a ogni condominio un livello di prestazione compreso tra 0 e 3.

Le misure antincendio sono minime per il livello 0, mentre diventano massime per gli edifici di altezza superiore agli 80 metri, ove anche le regole previste sono molto articolate e complesse oltre che complete.

=> Nuova normativa antincendio per i condomini: maggiore sicurezza dei condomini o solo responsabilità per l’amministratore?

Nel Livello di Prestazione 0 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 12 metri e 24 metri le misure minime che il responsabile adottare sono quelle informative attraverso le quali lo stesso deve fornire agli occupanti dell’edificio per la chiamata dei soccorsi, la messa in sicurezza delle apparecchiature, le indicazioni per l’esodo in sicurezza, il divieto di utilizzo degli ascensori.

Al Livello di Prestazione 1 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 24 metri e 54 metri alle misure di cui al Livello di Prestazione 0 si aggiungono quelle della messa in atto di un piano di emergenza, ovvero un documento che contiene tutte le indicazioni da seguire in caso di pericolo.

Questo documento, già stato previsto per i luoghi di lavoro è divenuto obbligatorio anche per gli edifici ad uso residenziale, con l’obbligo di renderlo disponibile agli occupanti.

Nel Livello di Prestazione 2 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 54 metri e fino ad 80 metri, in aggiunta alle prescrizioni dei livelli 0 e 1 è obbligatorio prevedere e procedere alla installazione di un impianto antincendio con dispositivi di emergenza sonori e visivi.

Gli edifici che hanno altezza antincendi oltre gli 80 metri sono classificati con Livello di Prestazione 3 dovranno aggiungere alle dotazioni e prescrizioni dei Livelli 0, 1 e 2 le misure antincendio preventive e contestualmente pianificare l’emergenza; dovranno quindi avere un centro di gestione dell’emergenza, con tutte le informazioni utili (planimetrie degli edifici, numeri telefonici, schemi degli impianti).

Nuovi obblighi antincendio e amministratore di condominio

Da quanto sopra, possiamo estrapolare i compiti minimi di un amministratore di condominio per adeguare gli stabili amministrati alla nuova normativa, indicando le seguenti attività minime da adottare:

1) identificazione delle misure standard da attuare in caso d’incendio;

2) informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso di incendio;

3) esposizione di un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;

4) mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione;

5) identificazione delle istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;

6) avvio delle azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;

7) identificazione delle istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;

8) esposizione del divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio.

=> Incendio in condominio e responsabilità dell’amministratore

Nuovi obblighi antincendio e condominio, che cosa accadrà a partire dal 7 maggio 2020?

In teoria nulla, non sono previsti controlli da parte degli organi competenti (VVF); però, nel caso in cui dovessero accadere degli incendi, ovvero in occasione di un controllo su altre attività soggette alle procedure di cui al DPR 151/2011 (vedi autorimesse, centrali termiche, od altro presente nel condominio) all’interno del condominio, scatteranno le verifiche e i controlli, non solo da parte dei VVF, ma anche dagli eventuali periti assicurativi coinvolti (un’attività che esercisce senza avere ottemperato ad un obbligo di legge, non ha diritto al risarcimento del danno).

=> Nuove norme antincendio per gli edifici di civile abitazione. Dal 6 Maggio si cambia

Inoltre, cosa che molti amministratori di condominio sottovalutano o addirittura non considerano, per il fatto che un edificio ha un’altezza antincendio inferiore ai 24 m (dunque non soggetta alla presentazione della SCIA) non vuol dire che lo stesso non deve rispondere alle norme tecniche afferenti a tale attività; in particolare:

-impianti elettrici e di messa a terra a norma realizzati e condotti in conformità alla normativa vigente (DM 37/08 – DPR 462/99);

presenza di segnaletica orizzontale e verticale;

presenza di porte tagliafuoco ecc.

Nella sostanza, gli amministratori di condominio, devono cogliere l’occasione per trasformare questo obbligo normativo, da un semplice adempimento amministrativo, ad un Up -Grade delle condizioni minime di sicurezza in corrispondenza delle parti comuni del condominio.

=> Sicurezza antincendio e comportamenti virtuosi da parte degli occupanti

Legge di Bilancio 2020: Bonus facciate

Legge di Bilancio 2020: Bonus facciate, proroga precedenti bonus fiscali, cessione e sconto delle detrazioni fiscali

Una delle novità più rilevante della Legge di bilancio è rappresentata dall’introduzione del così detto “bonus facciate”. Tale agevolazione prevede la detrazione del 90% delle spese sostenute nel 2020 senza limite di spesa ed è recuperabile fiscalmente nell’arco di 10 anni. L’intervento riguarda gli immobili abitativi e, sembra, possa riguardare anche gli immobili non abitativi (come ad esempio gli immobili strumentali delle imprese). Bisogna comunque attendere chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il comma 219 della Legge di bilancio prevede che le spese possano riguardare anche solo quelle sostenute per la pulitura e tinteggiatura delle facciate, tese al recupero o restauro della facciata esterna di edifici rientranti nelle zone A o B ai sensi del DM 1444 del 1968.
Gli immobili in questione debbono rientrare nelle zone A e B ovvero devono essere ubicate in aree particolari. La zona A è quella ove sono ubicati edifici storici o di pregio e l’agevolazione riguarda sia questi sia le aree circostanti. La zona B è quella costituita da parti di territorio parzialmente o totalmente edificate; sono diversi dagli agglomerati della zona A (con la locuzione “parzialmente edificati” si intende indicare le superfici ove sorgono edifici in percentuale non inferiore al 12,5% della superficie fondiaria).
L’intervento può essere sostanzialmente di 3 tipi:
1) può riguardare la manutenzione ordinaria intesa come semplice tinteggiatura o pulitura della parte esterna;
2) può riguardare la manutenzione straordinaria con interventi più consistenti;
3) può riguardare interventi che abbiano effetti migliorativi dal punto di vista termico o che riguardano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda dell’edificio (occorre rispettare i requisiti di efficienza energetica e di trasmittanza previsti dal DM 26.6.2015 e dal DM 26.1.2010).
Per quest’ultima tipologia, al fine di verificare la bontà dei risultati conseguiti in termini energetici e quindi conseguentemente di riconoscere la detrazione, la norma prevede che l’attività di controllo sia resa secondo l’art.14 del DL n.63 del 2013 comma 3bis e comma 3ter.
Il comma 3bis prevede che l’ENEA elabori le informazioni contenute nelle richieste inviate dai contribuenti all’Agenzia delle Entrate e che, successivamente, invii una relazione al Ministero dello Sviluppo Economico, al MEF, alle Regioni (dipende da dove è situato l’immobile in questione). Il comma 3ter prevede che il Ministero dello Sviluppo Economico, con decreto, fissi e definisca i requisiti tecnici che interessano gli interventi.
Il comma 221 della Legge di bilancio stabilisce che gli interventi che rientrano nel bonus facciate e quindi nella detrazione del 90%, debbano riguardare unicamente le parti opache dell’edificio, balconi o fregi e non quindi la strutture trasparenti quali la sostituzione degli infissi (che beneficeranno del risparmio fiscale del 50% qualora rispettino i requisiti di risparmio energetico) o la sostituzione delle grondaie (che beneficeranno dell’agevolazione fiscale del 50% se riferibili a manutenzioni ordinarie su parti comuni di edifici oppure in caso di interventi di carattere straordinario sulle singole unità). Sono altresì escluse le spese per la sostituzione degli impianti di illuminazione, per la progettazione dei lavori, per perizie e sopralluoghi e le altre prestazioni professionali.
Anche in questo caso, così come per le altre tipologie di bonus fiscale per le ristrutturazioni, verrà richiesto che il pagamento venga effettuato attraverso un bonifico tracciato.
E’ bene precisare che il “bonus facciate” riguarda gli interventi eseguiti sulla facciata e che non riguarda interventi più specificamente legati al così detto “cappotto termico” (si definisce così l’intervento che prevede l’applicazione di una serie di elementi edili prefabbricati direttamente sulla facciata dell’edificio; tali elementi sono in sostanza rappresentati da adesivo, materiale isolante, fissaggi, rivestimento base, rinforzo costituito da rete in fibra di vetro e rivestimento finale con primer e/o pittura protettiva. L’edificio viene così dotato di una sorta di “guscio” protettivo isolante in grado di far diminuire sensibilmente il consumo di combustibile necessario al riscaldamento riducendo la dispersione termica attraverso i muri esterni).
Il comma 175 dell’art.1 della Legge di bilancio prevede la proroga per gli sgravi relativi agli interventi di risparmio energetico, al recupero del patrimonio edilizio, al bonus mobili.
Gli interventi per il risparmio energetico riguardano l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaia a condensazione di classe A. La detrazione prevista è quella del 50%. Per le caldaie di classe energetica inferiore al 50%, la detrazione non è riconosciuta. La detrazione viene riconosciuta in misura superiore, pari al 65%, quando l’impianto di climatizzazione invernale viene sostituito:
1) da caldaie a condensazione di classe A abbinata ad un sistema di termoregolazione evoluto;
2) da sistemi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
3) da generatori di aria calda a condensazione.
La Legge di stabilità prevede una proroga a tutto il 2020 anche per l’acquisto e posa in opera di microcogeneratori in sostituzione di impianti esistenti. I microcogeneratori sono impianti di potenza non superiore a 50 kw in grado di produrre calore ed elettricità usando lo stesso combustibile e corrispondono a motori stirling, a celle a combustione, ad impianti fotovoltaici. Per poter vedere riconosciuto il bonus del 65%, gli interventi in questione devono condurre ad un risparmio energetico di almeno il 20%. Il limite di spese è fino ad € 100.000,00.
Per quanto riguarda gli interventi per il recupero del patrimonio edilizio, la Legge di bilancio prevede l’aumento della detrazione, per tutto il 2020, dal 36% previsto dall’art. 16 bis del TUIR, al 50%. Le tipologie di intervento riguardano la manutenzione straordinaria, il risanamento e restauro conservativo, e la manutenzione ordinaria delle parti comuni. L’importo massimo è pari ad € 96.000,00.
Il bonus mobili prevede la detrazione del 50% della spesa sostenuta per l’acquisto di mobili, grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+. La detrazione in questione spetta ai soggetti che hanno realizzato interventi di ristrutturazione a decorrere dal 1 gennaio 2019; essa va ripartita in 10 anni ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore ad € 10.000,00.
Nel decreto “Milleproroghe” viene riconosciuta la proroga a tutto il 2020 anche per il bonus verde.
La Legge di bilancio presenta novità anche per la cessione e lo sconto delle detrazioni fiscali derivanti dagli interventi sugli immobili.
Per effetto dal combinato disposto delle disposizioni contenute nei commi 70 e 176, dal 1/01/2020:
– è soppressa la possibilità di optare per lo sconto in fattura per gli interventi antisismici di cui all’art. 16 del DL 63/2013;
– lo sconto in fattura permane per gli interventi di riqualificazione energetica, limitatamente agli interventi di ristrutturazione importante di primo livello su parti comuni e di importi elevati.
Il comma 70 in commento, quindi, riscrivendo il comma 3.1 dell’art. 14 del DL n. 63/2013 ripristina lo sconto in fattura per gli interventi:
– di ristrutturazione importante di primo livello di cui al DM 26 giugno 2015;
– eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali;
– con un importo dei lavori pari o superiore a 200.000 euro.
Al riguardo il DM 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo Economico, recante “Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici”, definisce la “ristrutturazione importante di primo livello” come “l’intervento che interessa gli elementi e i componenti integrati costituenti l’involucro edilizio delimitanti un volume a temperatura controllata dall’ambiente esterno e da ambienti non climatizzati, con un’incidenza superiore al 50 per cento della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comporta il rifacimento dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio”.
L’esercizio dell’opzione per ottenere lo sconto sul corrispettivo deve essere effettuata d’intesa con il fornitore.
Lo sconto, inoltre:
– è di importo pari all’ammontare della detrazione spettante;
– è anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
Al fornitore l’ammontare dello sconto è rimborsato sotto forma di credito d’imposta:
– da utilizzare esclusivamente in compensazione, mediante il modello F24 presentato esclusivamente in via telematica;
– in cinque quote annuali di pari importo.
Non si applicano i limiti di cui all’art. 34 della L. 388/2000 e all’art. 1 comma 53 della L. 244/2007 riguardanti, rispettivamente, i limiti di € 700.000 per le compensazioni annuali e di € 250.000 dei crediti d’imposta da indicare nel quadro RU della dichiarazione dei redditi.

Spese per l’istallazione di un cancello automatico

La sostituzione del cancello meccanico con un altro automatizzato non è una “innovazione”, ma una “modifica” della parte comune. Inoltre, la ripartizione della spesa tra i condòmini non può essere deliberata dall’assemblea in deroga ai criteri millesimali o a quanto stabilito dall’articolo 1123 codice civile. È quanto ha precisato il Tribunale di Palermo con la Sentenza pubblicata in data 26 marzo 2016 .

Nei fatti, l’assemblea dei condòmini di un Condominio aveva deliberato la sostituzione di un cancello con uno meccanizzato, volto a consentire l’accesso in una area comune adibita a parcheggio.

La deliberazione, adottata con una maggioranza inferiore ai cinquecento millesimi, ha previsto la ripartizione del costo previa adozione di un criterio convenzionale. In particolare, si è deciso di ripartire il costo dell’automatizzazione in parti uguali in capo ai soli titolari dei boxes, ai quali si sarebbe dovuto consegnare, in via esclusiva, il telecomando di accesso.

Uno dei condòmini, in quanto titolare di una villetta con accesso anche dalla predetta area interna, ha impugnato la deliberazione, ritenendola lesiva dei propri interessi.

Attraverso la sentenza citata, il giudice ha ritenuto legittima la deliberazione con riferimento al quorum deliberativo adottato in sede assembleare, in quanto la stessa, disponendo l’automatizzazione del cancello, non integrerebbe una innovazione, ma una semplice modifica della “cosa comune”. Viceversa, esso decidente ha ritenuto illegittima la statuizione impugnata con riferimento ai criteri prescelti per la ripartizione della spesa anzidetta tra i condòmini. Quest’ultimi, infatti, avevano disciplinato la suddivisione del conto derogando le tabelle millesimali in uso in condominio.

I criteri stabiliti dall’articolo 1123 codice civile e/o, ancor prima dal regolamento e/o della tabelle millesimale, possono essere derogati – rammenta il decidente -, secondo quanto prescrive espressamente l’indicata norma, soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini interessati. I contributi per la conservazione del bene sono dovuti, infatti, da ciascun compartecipe in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote, indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzione di piano.

Danni derivanti dal lastrico solare esclusivo

Il proprietario esclusivo del lastrico solare dell’edificio, secondo una sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo ha l’obbligo di pagare i danni.

La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale argomento, facendo anche un passo in avanti nell’interpretazione dell’articolo 1126 del Codice.

Vediamo in ordine  i princìpi cui la Cassazione a Sezioni Unite si è ispirata:

  1. a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;
  2. b) non si può ignorare in ogni caso la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;
  3. c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;
  4. d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli  obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;
  5. e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli  atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’ articolo 2043 del Codice civile;
  6. f) queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono concorrere tra loro;
  7. g) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;
  8. h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il  «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice civile), qual è certamente l’omissione di manutenzione.

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine  – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 )

Convocazione assemblea e avviso di giacenza

L’art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, al quarto comma, che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale debba “essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione” (giorni – vale la pena ribadire – che, secondo i maggiori commentatori, sono da considerarsi liberi, con la conseguenza che dal calcolo vanno espunti tanto il giorno di convocazione quanto quello di ricezione dell’avviso).

Della questione si è interessata la giurisprudenza, la quale ha espressamente chiarito che la lettera raccomandata recante la convocazione in parola si presume conosciuta nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza nella cassetta delle lettere dell’interessato (cfr.: Cass. sent. n. 1188 del 21.1.’14). Ciò, in applicazione del generale principio di cui all’art. 1335 cod. civ., secondo il quale gli atti ricettizi si reputano conosciuti allorquando “giungono all’indirizzo del destinatario”.

Ove si intenda impugnare una delibera per tardiva convocazione, è importante – dunque – aver ben presente il suddetto principio, onde evitare di avviare inutili contenziosi. Si consideri, peraltro, che nulla osta al fatto di reputare il principio in questione applicabile anche alla comunicazione deliberazione verbale assembleare. Il che significa che, in caso di delibera annullabile, i trenta giorni previsti dall’art. 1137 cod. civ. Per rivolgersi all’autorità giudiziaria devono ritenersi decorrere, per i condomini assenti, dal giorno in cui l’avviso di giacenza sia stato imbucato nella cassetta delle lettere degli interessati.

IL CONDOMINIO NON HA PERSONALITA’ GIURIDICA

Per la Cassazione, il condominio non è una persona giuridica, e i singoli condomini possono tutelare in giudizio i diritti relativi alle parti comuni.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 10934/2019, si sono pronunciate sull’annosa questione della personalità giuridica del condominio, ribadendone l’assenza.

In base a tale impostazione, al singolo condomino deve essere riconosciuto il diritto di agire e resistere in giudizio per tutelare i diritti riguardanti le parti oggetto di proprietà comune, anche se non ha preso parte ai precedenti gradi del processo di merito.

Questi i fatti che hanno dato origine alla pronuncia.

Un condominio agiva in giudizio, chiedendo la riduzione in pristino delle opere realizzate da una condomina in asserita violazione del regolamento condominiale, oltre che di servitù di passaggio in favore di parti comuni dell’edificio, esercitata da alcuni condomini.

La domanda veniva integralmente accolta dal Tribunale. Avverso la sentenza di primo grado la condomina interponeva appello, parzialmente accolto dalla Corte di secondo grado.

A questo punto, la condomina proponeva ricorso per cassazione.

La causa veniva rimessa alle Sezioni Unite perché altra condomina, la quale non aveva preso parte ai precedenti gradi di giudizio, aveva proposto ricorso incidentale. L’incertezza verteva, appunto, sulla configurabilità del diritto della condomina che aveva proposto ricorso incidentale per la rimozione delle opere, non avendo ella svolto difese nei gradi di merito.

La pronuncia in commento ricorda che anche la riforma del condominio del 2012 ne ha escluso il riconoscimento della personalità giuridica.

Inoltre, nel risolvere la questione, le Sezioni Unite hanno come al solito compiuto un’attenta trattazione dei precedenti giurisprudenziali e degli orientamenti espressi in materia.

L’impostazione tradizionale, precisa in questo caso la Corte, valorizza l’assenza di personalità giuridica del condominio e la sua limitata facoltà di agire e resistere in giudizio tramite l’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea. In tal modo viene attribuita ai singoli condomini la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali.

Afferma la pronuncia in commento: “una volta riscontrato che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell’istituto… la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni, è la natura dei diritti contesi la ragione di fondo della sussistenza della facoltà dei singoli di affiancarsi o surrogarsi all’amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati su tali beni”.

Secondo le Sezioni Unite “la ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede… nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”, e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio”.

Infatti è il diritto dell’amministratore ad aggiungersi a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari.

Pertanto, conclude il Collegio, “allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale”.

Del resto – commenta la Corte – non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale.