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Modalità dell’invio dell’avviso di convocazione

Il Legislatore ha indicato ben quattro diverse modalità per l’invio ai condomini dell’avviso di convocazione: la tradizionale posta raccomandata cartacea, l’innovativo strumento della pec (posta elettronica certificata), l’ormai pochissimo usato fax e la “pericolosa” soluzione della consegna a mani.

Scopo principale della predetta disposizione è quello di individuare delle forme di consegna che consentano di provare l’invio e la ricezione dell’avviso di convocazione.

Quindi, visto che spetta all’amministratore il relativo onere della prova in caso di contestazione da parte del condomino destinatario, è agevole comprendere come debba essere questo il metro di misura in base al quale scegliere l’uno piuttosto che l’altro strumento di comunicazione indicato dall’art. 66, comma 3, Disp. att. c.c. (ecco perché abbiamo definito “pericolosa” la consegna a mani, perché essa, rispetto alle altre modalità indicate dalla legge, è quella che presenta più rischi dal punto di vista probatorio, non potendo prevedere se, quando e chi ritirerà l’avviso di convocazione).

Ecco perché, alla domanda se si possano utilizzare forme diverse per la spedizione dell’avviso di convocazione, è opportuno invitare l’interlocutore a valutare con attenzione le conseguenze di tale scelta e a valutare adeguatamente i pro e i contro. Infatti si può correre corre il rischio di contestazione (e di annullamento delle deliberazioni assembleari).

Tuttavia è pur vero che nella pratica quotidiana la durata in carica di un amministratore spesso passa anche dall’accontentare i condomini nelle loro piccole richieste (ad esempio quella dell’invio di una e-mail al posto della più costosa raccomandata cartacea).

Fermo quanto sopra, occorre tuttavia chiedersi se il predetto elenco delle modalità di invio dell’avviso di convocazione sia tassativo o, più semplicemente, esemplificativo.

Proprio quest’ultima sembrerebbe essere la risposta corretta perché, se la ratio della norma in questione è quella di poter sanzionare l’omissione o la tardività dell’invio dell’avviso di convocazione individuando forme certe di comunicazione che ne rendano inopponibile la data della spedizione e della ricezione, nulla dovrebbe vietare, nel caso di utilizzo di altri strumenti, di continuare a fare riferimento alle norme in materia di atti unilaterali recettizi di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c.. (quest’ultima disposizione, come è noto, enuncia il principio generale della presunzione di conoscenza degli atti una volta che gli stessi siano pervenuti all’indirizzo del destinatario, di fatto capovolgendo l’onere della prova).

In quest’ultima direzione sembrerebbe infatti procedere la giurisprudenza di merito successiva alla riforma del 2012. E’ vero che il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 10328 del 21 maggio 2018, ha stabilito che non è possibile utilizzare l’e-mail per l’invio dell’avviso di convocazione, ma non ha affatto motivato tale conclusione con la natura tassativa dell’elencazione di cui al predetto art. 66 Disp. att. c.c..

Nella specie il condomino destinatario aveva infatti contestato di avere ricevuto la comunicazione che l’amministratore aveva inviato a un certo indirizzo di posta elettronica e quest’ultimo non era riuscito a provare il contrario (con particolare riferimento alla dimostrazione che l’indirizzo di destinazione corrispondesse a quello in uso al condomino).

La ripartizione spese speciale del regolamento condominiale si estende ai frazionamenti

Il regolamento condominiale può stabilire un modo diverso di ripartizione delle spese, per esempio in parti uguali, ma, in tal caso, si dovrà estendere la stessa modalità di ripartizione anche a nuovi possibili frazionamenti. Lo puntualizzala Corte di cassazione con ordinanza n. 24925 del 7 ottobre 2019.

Si riporta   di seguito una controversia che inizia con l’impugnazione, da parte di una società, della deliberazione con cui l’assemblea di condominio aveva approvato il rendiconto e lo stato di ripartizione delle spese dell’anno precedente. Contestazione respinta dal tribunale di Palermo: la divisione, scrive, era stata operata in base al criterio dettato dal regolamento per cui le spese per l’uso e il godimento delle parti comune spettavano ai proprietari in ragione di 1/14 ciascuno, considerato l’aumento del numero delle quote derivante dal frazionamento in distinte proprietà di alcune delle originarie unità immobiliari.

Interpretazione con cui aveva concordato la Corte di appello la quale rimarcava come il riferimento testuale alla frazione di 1/14 non avesse determinato le quote condominiali di partecipazione alle spese, ma avesse inteso fissare la ripartizione tra i condomini allora proprietari. Il successivo aumento del numero dei proprietari, quindi, ben giustificava la nuova ripartizione dell’intero.

La società, però, portava il caso in Cassazione, adducendo come motivo, l’errata lettura del regolamento che era in realtà teso a dividere le spese in quattordici quote e non in base al numero degli effettivi proprietari delle singole porzioni. Tesi ancora una volta bocciata. È vero, spiegano i giudici, che i criteri di divisione delle spese condominiali possono essere derogati, come prevede l’articolo 1123 del Codice civile, come è vero che la convenzione di modifica della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale, sia in una deliberazione approvata all’unanimità.

È consentita, difatti, l’adozione di discipline convenzionali (quindi di natura contrattuale) che differenzino gli obblighi dei partecipanti di partecipare agli oneri di gestione del condominio, attribuendoli in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. Peraltro, è anche possibile – visto che l’articolo 1123 del Codice civile non detta limiti al riguardo – che si decida di dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni o persino di esonerare, parzialmente o anche totalmente, alcuni condomini dal dovere di contribuzione (Cassazione n. 27233/2013).

Del resto, come evidenziato dalle Sezioni Unite con pronuncia n. 18477/2010, la diversa convenzione altro non sarebbe che una dichiarazione negoziale da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese. E l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, come quelle contenenti una disciplina convenzionale di ripartizione delle spese, sarà sindacabile in sede di legittimità solo per violazione di regole legali. Nella fattispecie in esame, invece, il contenuto e la portata della deroga pattizia al generale criterio di ripartizione delle spese comuni era desumibile in modo cristallino dalle espressioni letterali usate.

Di qui, il rigetto del ricorso formulato dalla società considerato che l’interpretazione del regolamento fornita dai giudici di merito ed espressamente contestata dalla stessa società, non solo non era discutibile ma era l’unica coerentemente possibile.

Condominio sostituto d’imposta ai sensi del Decreto fiscale D.L. 124/2019 all’art. 4

Il Decreto fiscale D.L. 124/2019 all’art. 4 prevede che, a far tempo dal 1^ gennaio 2020, i committenti che si configurino come sostituti d’imposta, allorché affidino il compimento di un’opera o di un servizio ad una impresa, siano tenuti in proprio al versamento delle ritenute d’imposta trattenute dalla impresa appaltatrice o affidataria e dalle imprese subappaltatrici, ai lavoratori direttamente impiegati nell’esecuzione dell’opera o del servizio.

Il tutto sotto sanzione amministrativa e penale.

Ai fini applicativi della norma (art. 23, comma 1, del D.P.R. n. 600/1973) giova ricordare che sono da considerarsi sostituti d’imposta in particolare:

– enti e società commerciali (soggetti IRES)

– società di persone e associazioni (Snc, Sas)

– artisti e professionisti (pittore, scultore, avvocato, commercialista, notaio)

– persone fisiche che esercitano imprese commerciali o agricole

– Condominii

La platea degli interessati e’ dunque molto ampia e riguarda milioni di soggetti fiscali.

Quanto alla tipologia delle opere o dei servizi, citiamo, a titolo esemplificativo:

– l’esecuzione di opere edilizie vere e proprie

– le opere di manutenzione anche ordinaria degli immobili o degli impianti domestici o condominiali

– le manutenzioni degli impianti industriali

– i servizi di vigilanza

– la pulizia degli uffici, la gestione della manutenzione dei “computer” per i professionisti

– le forniture di beni per la parte relativa alla messa in opera e in funzione

– il rifacimento degli interni di negozi, bar, ristoranti

– gli appalti di servizi e di opere alberghieri

– gli appalti agricoli. Etc.

A parte ogni considerazione riguardante l’enorme onere amministrativo/gestionale che ricade sui committenti, tenuti all’adempimento, e il conseguente enorme aggravio di costi, va osservato che la norma rischierà di decretare la morte delle piccole imprese artigiane, intese soprattutto come imprese individuali esercenti, senza o con un numero modestissimo di operai, piccoli lavori, con tantissima manodopera e scarsissimi mezzi. Del resto è “imprenditore artigiano” colui che esercita personalmente, professionalmente e in qualità di titolare, l’impresa artigiana, assumendone la piena responsabilità con tutti gli oneri ed i rischi inerenti alla sua direzione e gestione e svolgendo in misura prevalente il proprio lavoro, anche manuale.

Alla amara conclusione si perviene considerando che e’ offerta in alternativa la possibilita’ di derogare alla normativa dettata dal Decreto fiscale, qualora le opere o i servizi siano svolti da imprese che abbiano piu’ di 5 anni di anzianita, abbiano nei 2 anni precedenti effettuato nel conto fiscale versamenti complessivi per piu’ di 2 milioni di euro, e siano in regola con la posizione fiscale.

Sussistendo tali requisiti ( previa certificazione al committente della sussistenza degli stessi ) si puo’ optare per il versamento diretto da parte delle imprese esecutrici.

In prospettiva e’ il “de profundis” per tutte le piccoli imprese artigiane del nostro Paese.

Il contrasto all’evasione fiscale può ben avvenire con strumenti di minor impatto economico e sociale.

Precompilata 2020 – bozza Specifiche tecniche

Buongiorno,

si comunica che a breve saranno pubblicate sul sito internet dell’Agenzia delle entrate le bozze delle specifiche tecniche per la trasmissione dei dati relativi alle spese per interventi su parti comuni degli edifici residenziali e relative cessioni o contributi mediante sconto riguardanti l’anno 2019 da inviare entro il 28 febbraio 2020.

L’aggiornamento delle stesse si è reso necessario al fine di implementare il tracciato con riferimento ai dati relativi al contributo sotto forma di sconto e alla cessione del credito alle luce delle nuove disposizioni normative introdotte dal decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni, dalla legge 28 giugno 2019, n. 58. In particolare:

  • l’art. 10, commi 1 e 3, ha introdotto la possibilità per il soggetto avente diritto alle detrazioni fiscali per interventi di efficienza energetica di optare, in luogo dell’utilizzo diretto delle detrazioni, per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest’ultimo rimborsato sotto forma di credito d’imposta da utilizzare in compensazione. Le modalità attuative sono disciplinate dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 31 luglio 2019;
  • l’art. 10, comma 3-ter,  ha riconosciuto la possibilità di cedere l’importo della detrazione anche per gli interventi di cui all’art. 16-bis, comma 1, lettera h), del Tuir (interventi per il conseguimento del risparmio energetico con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia);
  • l’art. 10, commi 2 e 3, ha inserito il nuovo comma 1-octies all’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013, con il quale viene introdotta una disciplina per il contributo anticipato dal fornitore (sconto) anche per gli interventi di adozione di misure antisismiche.

Ciò premesso, di seguito riportiamo i link dai quali è possibile scaricare  le nuove specifiche tecniche con le relative modalità di compilazione delle stesse nonché una nota con l’elenco delle principali modifiche apportate.

Cordiali saluti

Tour del condominio, a Palermo i nodi della morosità insolvibile

Al convegno di Palermo, penultima tappa del Tour del Condominio del Sole 24 Ore in collaborazione con Arai, il presidente Giuseppe Cinà ha ricorda che 26 anni fa, alla fondazione di Arai, non esistevano amministratori professionali: «Qui a Palermo era un condomino ad amministrare il suo stesso stabile». Da allora le cose sono certo cambiate e la platea foltissima e attenta alle relazioni ne è stata la prova.
Dopo la presentazione dei prodotti editoriali del Sole 24 Ore dedicati al condominio (Quotidiano del Sole 24 Ore – Condominio – Il Consulente Immobiliare – la banca dati Smart24 Condominio – il nuovo software gestionale Valore24 Condominio) è toccato ai relatori invitati dal Sole 24 Ore e da Arai. La prima relazione è stata tenuta da Rosario Dolce, che ha illustrato la recente sentenza del Tribunale di Udine sulle forme di accettazione della nomina da parte dell’amministratore: i giudici hanno respinto le richieste formalistiche di un condomino che avrebbe voluto annullare la delibera di nomina perché questa non era stata accettata in forma scritta.
Nicola Salzano ha affrontato il tema delle responsabilità penali dell’amministratore, soffermandosi soprattutto sulla diffamazione, che spesso è il risultato di un atteggiamento dettato dall’irritazione, che l’amministratore fatica a dominare soprattutto di fronte alle situazioni di morosità, imprudentemente ”messe in piazza” nonostante gli avvertimenti del Garante della privacy e della Cassazione.
L’ultimo contributo è stato quello di Antonio Costa, che si è concentrato sugli aspetti delle morosità irrecuperabili, cioè quei casi in cui la legge di fatto prevede l’inesigibilità del credito: la prescrizione, il fallimento della persone fisico della società di capitale proprietaria, la morte del moroso . Su quest’ultimo aspetto Costa ha precisato che, dati i tempi lungi di acettazione dell’eredità, l’amministratore inerte rischia la prescrizione del credito: il rimedio è rivolgersi al Tribunale, ha spiegato Costa, propronendo una actio interrogatoria che miri ad accelerare i tempi di accettazione o di rifiuto del’eredità. Anzi, in quest’ultimo caso, l’amministratore deve chiedere al Tribunale la niminza di un curatore dell’eredità giacente.

Modifica dei criteri di ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c.,se non vi è una particolare convenzione adottata all’unanimità, quale manifestazione dell’autonomia contrattuale dei singoli. L’art. 1123 c.c. così dispone: <<Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità>>

Per poter identificare in modo corretto l’uso e l’utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune occorre riferirsi all’uso anche solo potenziale che il condomino può fare della cosa comune, non avendo rilievo le scelte personali e discrezionali

E’ nulla la delibera assembleare adottata senza il consenso unanime dei condomini quando ha ad oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle stesse (Cass. 2301/2001; Cass. 16321/2016). E’ invece annullabile e quindi impugnabile nel termine di cui all’art. 1137, ultimo comma, c.c., la decisione con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c. (Cass. 6714/2010; Cass. 3704/2011, 15523/2013). I compiti dell’assise di cui all’art. 1135 cod. civ., n. 2 e n. 3 attengono all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini e all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione

La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può valere quale univoco comportamento che manifesta il volere di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione. Esso può assurgere ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dei condomini (Cass. 3245/2009; Cass. 13004/2013)

E’ nulla, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese ove si tratti di innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. (Cass. 5814/2016)

L’art. 1120 comma 2 c.c. dispone che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

E’ nulla l’assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto comporta una limitazione all’uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (Cass. 11034/2016; Cass. 1898/2017).

Per l’azione di nullità della delibera occorre fare riferimento alla nullità del contratto ex art. 1421 c.c

Ai sensi dell’art. 1421 cc. le azioni di nullità possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla: il singolo deve dimostrare di avervi interesse perché dalla deliberazione deriva un apprezzabile suo pregiudizio. Non vale in ambito di diritto sostanziale la regola propria della matteria processuale sulla cui base chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. 9562/1997; Cass. 5125/1993, Cass. 5814/2016).

Nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione con cui si tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, atto a evitare danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini, i quali sono soggetti al vincolo di solidarietà passiva. In ragione di ciò nasce in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute (Cass. 13631/2001)

Rendiconto delle spese strarodinarie. Differenze tra Condominio e Supercondominio

Tra le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio v’è quella della rendicontazione annuale della gestione, obbligo così importante da determinare, in caso di omissione o ritardo, la possibile revoca dello stesso da parte dell’autorità giudiziaria.

Accade spesso che nel rendicontare le spese sostenute nell’anno, nel bilancio che viene sottoposto all’assemblea per l’approvazione vengano inserite anche quelle di natura straordinaria al fine di rappresentare in un unico documento contabile tutte le spese effettuate e presentare un quadro completo di tutta l’attività gestionale.

Fino a quando si tratta delle sole spese imprevedibili di scarsa entità, magari già contenute nel preventivo come eventuali ed incerte, non sorgono problemi di sorta, ma quando si tratta di spese di notevole entità, addirittura approvate con apposita delibera, si rischia che l’intero bilancio debba necessariamente essere approvato con una maggioranza qualificata e non con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio come previsto dall’art. 1136 3° comma codice civile.

Sarà pertanto consigliabile tenere separate le due gestioni per evitare di paralizzare quella ordinaria, essendo in tal caso necessaria per la sua l’approvazione una maggioranza più alta che potrebbe impedire o prolungare i tempi di riscossione di eventuali conguagli sovente contenuti in tali rendicontazioni.

E’ pur vero che, nel caso si dovesse approvare un rendiconto contenente spese di natura ordinaria e straordinaria con la maggioranza ridotta cd. semplice, la relativa delibera sarebbe annullabile, trattandosi di un vizio formale (maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge), e pertanto impugnabile entro i termini di trenta giorni che, una volta decorsi, renderebbe la deliberazione definitivamente valida.

Diversamente accade in ambito del supercondominio, inteso come condominio orizzontale con un numero di partecipanti superiore a sessanta.

In tale ipotesi, il legislatore della riforma ha espressamente stabilito che la gestione ordinaria delle parti comuni come la nomina dell’amministratore è di competenza dell’assemblea dei rappresentanti mentre tutti gli altri argomenti, ivi compresi quelli inerenti la gestione straordinaria, resta di competenza dell’assemblea di tutti i partecipanti o supercondòmini.

Orbene nel caso l’assemblea dei rappresentanti dovesse approvare spese straordinarie inserite nella rendicontazione annuale o poste all’ordine del giorno in un capo a parte, le relative delibere sono affette da una più grave forma di invalidità ossia sono nulle perché adottate contra legem su argomenti non rientranti nelle materie costituenti oggetto della competenza dell’assemblea.

L’assoluta incompetenza nel decidere non può infatti portare a decadenze del diritto all’impugnazione delle delibere viziate.

La diversa conseguenza è rilevante in quanto la deliberazione affetta da nullità può essere impugnata da chiunque abbia interesse e senza limiti di tempo e cioè anche nella ipotesi che il proprio rappresentante abbia votato in senso favorevole.

Ciò è tanto importante perché il sistema di comunicazione al supercondòmino degli esiti dell’assemblea dei rappresentanti risulta alquanto incoerente e spesso non consente allo stesso di ricevere la stessa tutela prevista per i partecipanti al condominio.

Il legislatore della riforma del condominio ha infatti stabilito che una volta che il rappresentante sia stato convocato dall’amministratore del supercondominio, debba avvertire l’amministratore del subcondominio che a sua volta convocherà l’assemblea per informare i condomini e ricevere eventualmente indicazioni di voto.

E così, svoltasi l’assemblea dei rappresentanti, gli stessi sarebbero tenuti ad informare l’amministratore che a sua volta dovrà comunicare in assemblea gli esiti di quella dei rappresentanti.

Nel seguire alla lettera il dettato della norma si rischia un allungamento dei tempi di informazione che potrebbe pregiudicare non poco il diritto dei subcondòmini ad una eventuale impugnativa in quanto unici legittimati.

Ma l’intento del legislatore non è stato certo quello di complicare il funzionamento dei grandi complessi immobiliari ma di semplificarli. Pertanto, si ritiene che, una volta nominato il proprio rappresentante, tra l’altro con una maggioranza molto qualificata, con poteri privi di ogni limite e condizione, al rappresentato subcondòmino sarà sufficiente una semplice “presa d’atto” di quanto deciso, senza bisogno di ricorrere ad una attività che risulterebbe essere inutile e defatigante.

Il certificato di prevenzione incendi nel condominio

Il certificato di prevenzione incendi è necessario nel condominio in quanto è il presupposto del rispetto della normativa di sicurezza , penalmente sanzionata dagli articoli 46 e 55 del d.lvo n. 81/2008.

L’amministratore del condominio, in quanto mandatario del condominio per la cura e l’esercizio delle cose comuni , ai sensi dell’art. 1130 c.c., deve osservare la normativa di sicurezza sul lavoro che , per l’art. 3 del d.lgs. n. 81/2008 si applica a tutti i settori di attività, privati e pubblici , e a tutte le tipologie di rischio. Pertanto la normativa antincendio si applica anche al condominio , quale luogo di vita e di lavoro, come previsto dall’art. 46 del d.lgs. n. 81/2008 (sanzionato penalmente dal successivo art. 55) il quale stabilisce che nei luoghi di lavoro previsti dal decreto devono essere adottate idonee misure per prevenire gli incendi e per tutelare l’incolumità dei lavoratori.

Ne consegue che l’amministratore di condominio in qualità di tutore del sicuro uso delle cose comuni e di garante della sicurezza dei condòmini e dei lavoratori deve adottare detta normativa di sicurezza, ai sensi degli articoli 1130 c.c. e 40, capoverso , c.p. . In particolare l’art. 20 del d.lgs. n. 139/2006 sanziona penalmente (con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 250 a 2.582 euro) chiunque , titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi (tra cui vi è il condominio nel quale , ad esempio, vi siano boxes chiusi per autovetture), ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo, quando si tratta di attività che comportano la detenzione o l’impiego di prodotti infiammabili , incendiari o esplodenti , da cui derivano in caso di incendio gravi pericoli per l’incolumità della vita o dei beni, da individuare con il decreto del Presidente della Repubblica n. 151/2011.

Tale decreto individua le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi ed all’art. 3, comma 1, stabilisce che gli enti ed i privati responsabili delle attività di cui all’Allegato I categorie B e C sono tenuti a richiedere con apposita istanza al Comando provinciale dei vigili del fuoco l’esame dei progetti di nuovi impianti o costruzioni nonché di progetti di modifiche da apportare a quelle esistenti , che comportino un aggravio delle preesistenti condizioni antincendio. Il condominio è interessato dalla predetta normativa in quanto rientrano nelle attività soggette ai controlli antincendio (Allegato I categorie B e C numeri 75 e 77) le autorimesse di dimensioni oltre 1.000 metri quadri fino a 3.000 metri quadri oppure oltre 3.000 metri quadri e gli edifici di altezza oltre 32 mt. fino a 54 m.t. ed oltre 54 mt..

L’art. 4, comma primo, del regolamento prevede che per le attività previste dall’Allegato I la predetta istanza è presentata al Comando , prima dell’esercizio dell’attività, mediante segnalazione certificata di inizio attività , corredata dalla documentazione prevista dall’art. 2, comma 7. Il Comando verifica la completezza dell’istanza , della documentazione e dei relativi allegati e, in caso di esito positivo, rilascia ricevuta. Tuttavia cosa avviene se , una volta avviata la procedura amministrativa per ottenere il certificato , il titolare dell’attività l’abbandona ed avviene un incendio? E’ il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 29535/2019) che ha dichiarato inammissibile il ricorso di un’esercente di un deposito di combustibili avverso una sentenza che l’aveva condannata per il reato di incendi colposo di due fabbricati.

La ricorrente aveva avviato la pratica per il rilascio del certificato di prevenzione incendi che poi non completava, poiché non richiedeva ai vigili del fuoco il sopralluogo per verificare l’adempimento delle prescrizioni , né presentava una D.I.A.. Successivamente la ricorrente non rispondeva ad una richiesta di integrazione documentale, proveniente dal Comando dei vigili del fuoco, e non ottemperava al suggerimento di installare un impianto di spegnimento automatico a pioggia.

Il Comando redigeva una notizia di reato , ai sensi dell’art. 20 del d.lvo n. 139/2006, poiché la ricorrente operava in mancanza di un certificato di prevenzione incendi. Accadeva l’incendio nell’attività della ricorrente che interessava due fabbricati e la Corte di Cassazione confermava la sentenza del giudice di appello che riteneva provata la responsabilità della ricorrente, anche con riferimento al profilo colposo della sua condotta, poiché la stessa era pienamente consapevole del pericolo derivante dall’esercizio della sua attività in quanto aveva avviato, ma non portato a termine la procedura per il rilascio del certificato di prevenzione incendi. Altri elementi sufficienti per provare la sua colpevolezza si ricavavano inoltre nella constatazione che la ricorrente non solo aveva agito senza il certificato di prevenzione incendi, ma aveva anche utilizzato un impianto di antincendio tradizionale, necessitante la presenza umana , e non installava un impianto di rilevazione automatica di fiamme e neppure un impianto di spegnimento automatico a pioggia come suggerito dai vigili del fuoco .

Durante il passaggio di consegne emerge l’appropriazione indebita condominiale

Il passaggio di consegne è procedura molto delicata poiché l’amministratore uscente non solo deve consegnare la cassa, ma anche tutta la contabilità, comprensiva dei preventivi e dei consuntivi , del conto economico contenente i pagamenti effettuati e quelli da eseguire , la documentazione tecnica degli impianti e dei dipendenti del condominio.

Tutti i predetti documenti sono fondamentali per consentire il subentro e l’attività della nuova amministrazione e la consegna degli stessi è un preciso dovere dell’amministratore cessato. Il nuovo amministratore , di fronte al rifiuto del collega, può , autorizzato dall’assemblea, richiedere al giudice un provvedimento di urgenza e presentare al pubblico ministero una querela per il reato di appropriazione indebita aggravata . L’elemento oggettivo del reato può contemplare anche l’indebita percezione di somme del condominio da parte del cassato amministratore .

È il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 26599/2019) la quale ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio nei confronti di una sentenza che lo aveva condannato, per il reato di appropriazione indebita aggravata dall’abuso di prestazione d’opera, in relazione ad una somma prelevata dal conto corrente intestato al condominio .

L’amministratore contestava la consulenza tecnica del consulente del pubblico ministero la quale, a suo dire, non forniva la prova che i prelievi effettuati dal ricorrente dal conto corrente del condominio fossero indebiti, poichè non era possibile risalire alla loro causale per difetto di una documentazione esplicativa. La Corte di Cassazione valorizzava quanto accertato dal giudice di appello che , sulla base della predetta consulenza, accertava la mancanza di causale per i prelievi del ricorrente pari ad euro 5.800,00 , non avendo fornito al suo successore nell’amministrazione alcuna giustificazione documentale , neppure fornita nel corso del giudizio. Inoltre la data di decorrenza del reato è quella al momento della dismissione dalla carica, quando il ricorrente non restituiva al condominio quanto da lui indebitamente prelevato. Inoltre il reato di appropriazione indebita è istantaneo e si consuma con la prima condotta appropriativa , ovvero quando l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria. A tal fine la Corte di Cassazione richiama il precedente giurisprudenziale (sent. n. 40870/2017) il quale ritiene consumato il delitto di appropriazione indebita delle somme relative al condominio , introitate a seguito di rendiconti , da parte di colui che ne era stato l’amministratore , all’atto della cassazione della carica , momento in cui , in mancanza di restituzione delle somme ricevute nel corso della gestione , si verifica con certezza l’interversione del possesso.