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Fatturazione Elettronica

A partire da gennaio 2019 arriva la fatturazione elettronica anche per il condominio. Ad annunciarlo sono il provvedimento n. 89757/2018 e la circolare n. 8/E con cui l’Agenzia delle Entrate che chiarisce le specifiche tecniche per l’emissione e la ricezione delle fatture elettroniche per cessazione di beni e prestazioni di servizi.

L’obbligo

Tutti i soggetti passivi IVA con l’arrivo del nuovo anno dovranno attenersi a tali obblighi: tra i contribuenti figurano anche gli amministratori di condominio. Chiunque debba emettere fatture elettroniche B2B (business to business) ovvero B2C (business to consumer) dovrà usare una piattaforma digitale con gli stessi requisiti legali previsti per creare, gestire, sottoscrivere e conservare le fatture in possesso del Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.

Il sistema di interscambio

Ma cos’è il Sistema di Interscambio (SDI)? È la piattaforma messa a punto dall’Agenzia delle Entrate al fine di semplificare i nuovi adempimenti in termini di fatturazione elettronica. Nasce nel 2015 a seguito dell’entrata in vigore dell’obbligo della fattura elettronica nei confronti della Pubblica Amministrazione con la cosiddetta Fattura PA con l’obiettivo di facilitare i contribuenti obbligati e i loro intermediari, nella generazione, trasmissione e conservazione della fattura elettronica.

Lo SDI consente quindi di:

  • ricevere le fatture sotto forma di formato xml;
  • effettuare controlli sui file ricevuti;
  • inoltrare le fatture;

Tramite lo SDI le fatture possono essere inviate alla piattaforma tramite:

  • Pec;
  • procedura WEB o APP;
  • previo accredito al SDI, mediante applicazione web service;
  • sistema di trasmissione dati tramite terminali remoti (Ftp);

Attraverso lo SDI sarà quindi possibile generare la fattura elettronica nel formato Xml e sempre attraverso lo SDI la stessa fattura generata sarà inviata al sistema di Interscambio.

Quali dati nella fattura elettronica

Quali sono i dati che non possono mancare nella fattura elettronica (che può essere ordinaria, semplificata o PA)?

  • dati personali dell’emittente: ragione sociale, Partita IVA, codice fiscale, indirizzo legale;
  • dati del cliente: oltre alle suddette informazioni è necessario indicare il codice destinatario, fondamentale per l’invio della fattura elettronica tramite il sistema d’interscambio;
  • dati rilevanti per la fattura: numero, data di emissione, importo per i beni e i servizi oggetto del pagamento; aliquota IVA. Inoltre bisogna indicare se eventualmente sono state applicate delle esenzioni (indicando in tal caso la norma di legge di riferimento), o anche lo Split Payment;
  • causale;
  • dati contratto: questi sono richiesti solo per le fatture elettroniche che fanno riferimento ad opere pubbliche o anche ad interventi finanziati da contributi comunitari. Nel dettaglio, in questi casi va indicato il codice GIP (codice identificativo di gara) e il codice CUP (codice unico di progetto), in mancanza dei quali le Pubbliche Amministrazioni non potranno procedere con il pagamento della fattura.

La procedura

La fattura elettronica elaborata dal servizio dell’Agenzia delle Entrate può essere salvata sul proprio computer cliccando su “Salva XML” (eXtensible Markup Language), ovvero l’unico formato accettato dal sistema di interscambio.

Una volta scaricato il file questo va sottoscritto con la firma digitale tramite un apposito software, dopodiché sarà pronto per essere inviato. La fattura elettronica firmata digitalmente può essere inviata sempre tramite il servizio dedicato nell’area personale dell’Agenzia delle Entrate, scegliendo l’opzione “Trasmissione” e inserendo il file .xml.

Dopo aver cliccato su “Invia” il mittente riceverà la conferma di trasmissione – nella quale sono indicate data, ora e codice ID – e potrà monitorarla nell’area dedicata presente nell’area personale.

Il Sistema non ha alcun ruolo amministrativo e non assolve compiti relativi all’archiviazione e conservazione delle fatture. Quindi, in questo caso il SDI controllerà le fatture trasmesse e le inoltrerà al destinatario previa accettazione. Se la fattura mancherà di accettazione verrà notificato il motivo della non conformità all’emittente che disporrà di 5 giorni per la riemissione. Il Sistema di Controllo apporrà alla fattura un sigillo elettronico avanzato che ha due funzioni primarie:

  • garante di autenticità e integrità;
  • prova di “ricevuta di recapito” e di “ricevuta di mancato recapito”.

L’archiviazione

Al destinatario arriveranno le fatture di acquisto tramite il codice destinatario, l’indirizzo Pec comunicato o tramite un intermediario; questo se il cliente finale cui è destinata la fattura è detentore di partita IVA o contribuente minimo o forfettario. In caso contrario, la fattura verrà recapitata in un’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate con comunicazione tempestiva al cliente. Per archiviare tutte le fatture elettroniche inviate tramite il suddetto sistema verrà sfruttato uno dei seguenti metodi:

area riservata del sito web dell’agenzia delle Entrate;
conservazione delle fatture attraverso un intermediario terzo;
conservazione in proprio secondo quanto previsto dal Decreto del Mef del 17 giugno 2014.

Casistica in condominio

Una volta descritto il processo di elaborazione ed invio della fattura elettronica ritorniamo al tema della fatturazione elettronica in condominio. Tutto il processo di elaborazione sopra descritto dovrà essere fatto dall’amministratore per quanto riguarda la sua attività professionale ovvero nel predisporre ed inviare le fatture relative al suo compenso professionale.

L’ente condominiale in questo caso riceverà la fattura elettronica dell’amministratore, ma sarà considerato come una fattura elettronica predisposta per un consumatore finale, in quanto il condominio non avendo personalità giuridica viene considerato dalla giurisprudenza come “consumatore”.

La legge di bilancio del 2018 (art. 1 comma 909) prevede che le fatture nei confronti dei consumatori finali dal 1° gennaio 2019 debbano essere fatte in forma elettronica rispettando le regole imposte dai provvedimenti di attuazione.

Prevede che la fattura emessa dall’esercente sarà resa disponibile ai clienti direttamente in un area ad essi riservata e sarà accessibile tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Una copia della fattura elettronica (direttamente al cliente in forma analogica o via email) dovrà essere rilasciata immediatamente dall’esercente al cliente, a meno che quest’ultimo rifiuti di riceverla.

In effetti, in relazione alla copia da rilasciare al cliente il citato provvedimento dell’Agenzia delle Entrate specifica che: il cedente/prestatore deve consegnare direttamente al cliente una copia informatica o analogica della fattura elettronica comunicando contestualmente che il documento è messo a disposizione sul sito dell’Agenzia.

La fattura elettronica deve comunque rispettare per il formato e il contenuto le regole previste per qualsiasi altro tipo di fattura elettronica. Unica differenza è per quanto riguarda gli elementi necessari per il recapito della stessa. In effetti sul piano del contenuto la fattura deve avere tutti gli elementi previsti dall’art. 21 o 21 bis del Dpr 633/72. In particolare, se la fattura è ordinaria, deve contenere tra l’altro: il nome e cognome del cliente, il suo indirizzo, il codice fiscale, l’imponibile, l’imposta e l’aliquota. Questi dati sono obbligatori, anche perché vengono controllati dal SdI e in caso di errata valorizzazione la fattura viene scartata.

Sul piano del recapito la fattura non deve contenere il codice destinatario, né la PEC del cliente, ma il codice destinatario deve essere valorizzato con “0000000”. Con questa indicazione la fattura viene memorizzata dallo SdI in un’area dedicata del contribuente e sono visionabile direttamente sul sito dell’Agenzia.

Il processo di fatturazione elettronica descritto non obbligherà l’amministratore a dotarsi di particolari tipi di software, che comunque sono già in commercio e realizzati da software house specializzate , con diverse tipolgie di costi.

Il servizio di fatturazione elettronica gratis è garantito da:

  • Fatturazione elettronica 2019 gratis con SDI: è quello offerto dall’Agenzia delle Entrate tramite il sistema di interscambio. Consente quindi ai soggetti obbligati e non alla fatturazione elettronica, di accedere ad un sistema per la generazione, trasmissione e conservazione delle fatture completamente gratuito.
  • Anche il servizio di fatturazione elettronica messo a disposizione da Infocamere della Camera di Commercio è gratuito a condizione che la PMI sia iscritta presso la Camera di Commercio, che non abbia più di 250 dipendenti e un fatturato non superiore 43 milioni di euro, garantisce , inoltre, la conservazione digitale della fattura per i 10 anni successivi dall’emissione, così come previsto dal D.M. 23 Gennaio 2004.

Chi è esonerato dall’obbligo?

Per espressa previsione normativa sono esclusi:

  • coloro che applicano il regime forfetario (commi 54-89, art. 1, legge 190/2014)
  • coloro che applicano il regime di vantaggio (commi 1 e 2, art. 27, decreto legge 98/2011)
  • il regime speciale degli agricoltori (articolo 34, comma 6 del Dpr 633/72)

le cessioni di beni e le prestazioni di servizi rese nei confronti di non residenti, comunitari ed extra comunitari.

Convocazione assemblea e avviso di giacenza

L’art. 66 delle Diposizioni di attuazione del Codice civile prevede, al quarto comma, che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale debba “essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione” (giorni – vale la pena ribadire – che, secondo i maggiori commentatori, sono da considerarsi liberi, con la conseguenza che dal calcolo vanno espunti tanto il giorno di convocazione quanto quello di ricezione dell’avviso). Della questione si è interessata la giurisprudenza, la quale ha espressamente chiarito che la lettera raccomandata recante la convocazione in parola si presume conosciuta nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza nella cassetta delle lettere dell’interessato (cfr.: Cass. sent. n. 1188 del 21.1.’14). Ciò, in applicazione del generale principio di cui all’art. 1335 cod. civ., secondo il quale gli atti ricettizi si reputano conosciuti allorquando “giungono all’indirizzo del destinatario”.Ove si intenda impugnare una delibera per tardiva convocazione, è importante – dunque – aver ben presente il suddetto principio, onde evitare di avviare inutili contenziosi. Si consideri, peraltro, che nulla osta al fatto di reputare il principio in questione applicabile anche alla comunicazione deliberazione verbale assembleare. Il che significa che, in caso di delibera annullabile, i trenta giorni previsti dall’art. 1137 cod. civ. Per rivolgersi all’autorità giudiziaria devono ritenersi decorrere, per i condòmini assenti, dal giorno in cui l’avviso di giacenza sia stato imbucato nella cassetta delle lettere degli interessati.

Necessario il Codice fiscale del Condominio

Per poter fruire della detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute per la manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni occorre che ci sia sempre il codice fiscale del condominio e che le fatture siano a questo intestate. Un principio, quello espresso dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione 74/E del 27 agosto 2015 , che nella sostanza ribadisce quanto detto nella circolare 11/E/2014 .

Cosa succede, in concreto, molte volte? Nei condomìni minimi, dove non c’è né amministratore né conto o codice fiscale condominiali, i proprietari, quando effettuano i lavori sulle parti comuni si fanno intestare le fatture “pro quota” per poi detrarne il 50% dall’Irpef. Ignorando però che il diritto a questa detrazione spetta solo se il codice fiscale viene indicato nei bonifici di pagamento dei lavori e nella dichiarazione dei redditi dei singoli condòmini quando usano il bonus fiscale. Alcuni più astuti, per aggirare il problema, si fanno indicare sulle fatture che i lavori sono su parti private.

Il caso affrontato dalle Entrate era stato sollevato proprio da un “interpello” fatto da alcuni contribuenti, tutti condòmini di un piccolo condominio, che volevano evitare di fare errori. Invece, come hanno risposto le Entrate, l’errore era stato fatto: avevano pagato regolarmente con bonifico, come prescritto, le fatture, che però erano a loro intestate per importi pro quota, e in più avevano indicato il loro codice fiscale e non quello del condominio. Date queste premesse, la detrazione non spetta. Il pagamento può anche essere fatto da uno o più condòmini ma fatture e codice fiscale devono essere del condominio.

L’agenzia, però, ha anche indicato un rimedio, valevole per chi ha commesso l’errore nel 2014: occorre anzitutto chiedere il codice fiscale del condominio all’Ufficio territoriale delle Entrate(con il modello AA5/6, sul sito dell’agenzia), poi pagare la sanzione perché il codice fiscale non era stato chiesto in tempo (103,29 euro con modello F24, codice tributo 8912). Infine, va inviata allo stesso ufficio una comunicazione in carta libera dove indicare per ciascun condomino: le generalità e il codice fiscale; i dati catastali delle rispettive unità immobiliari; i dati dei bonifici; la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi; le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio. Ma non basta: la dichiarazione dei redditi (730 o Unico), in caso sia già stata presentata, va rifatta in integrazione.

Insomma, una seccatura che si sarebbe potuta evitare. E che insegna a chi abita nei condomìni minimi ad attrezzarsi richiedendo subito il codice fiscale.

Detrazioni per ecobonus e lavori di ristrutturazione.

Devono essere rimborsati all’erario i bonus fiscali, detratti indebitamente, in dichiarazione dei redditi.

Con l’avvio delle dichiarazioni dei redditi, i contribuenti che hanno diritto alle detrazioni fiscali per l’edilizia (quali bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus) stanno controllando bonifici, certificazioni dell’amministratore, dati della precompilata ecc. Tali detrazioni, come è noto, spettano per le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico. Pertanto, se il singolo contribuente o il condominio hanno ricevuto contributi o sovvenzioni per l’esecuzione degli interventi (si pensi al rimborso o contributo erogato da un Comune in caso di calamità), la detrazione va calcolata sulla parte della spesa al netto del contributo o sovvenzione (Circ. n. 57 del 24.2.98; Circ. n. 121 del 11.5.98, nonché le recenti f.a.q. rese note dall’Agenzia delle Entrate con riguardo alla presentazione della comunicazione dell’amministratore di condominio con scadenza al 28 febbraio).

Peraltro, in altra circostanza – si veda il Sole24Ore del 17 aprile 2018 -, abbiamo espresso il parere per cui, se il rimborso deriva da assicurazione condominiale, i cui premi non sono deducibili per i condòmini, la spesa si considera effettivamente rimasta a carico e non subisce decurtazioni.

Le suddette circolari precisano che, qualora i contributi da terzi siano erogati in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente fruisce della detrazione, si applica l’art. 17 (allora era l’art. 16), comma 1, lettera n-bis), del Tuir, che prevede l’assoggettamento a tassazione separata delle somme conseguite a titolo di rimborso di oneri per i quali si è fruito della detrazione in periodi d’imposta precedenti.

Pertanto il contribuente dovrà compilare il quadro RM sez. III (se presenta il Modello Redditi) ovvero il quadro D – Altri redditi – Redditi soggetti a tassazione separata (se presenta il Modello 730). Deve essere indicato, tra l’altro, l’anno di sostenimento della spesa (per verificare il numero delle rate, rispetto alle 5 o 10 rate annuali, in cui si è fruito della detrazione in misura superiore a quella spettante); deve inoltre essere riportato l’importo della somma rimborsata e non quello della detrazione goduta.

Le istruzioni al modello 730 riportano – salvo un piccolo refuso – il seguente esempio: se la spesa è stata sostenuta nel 2012 per 20.000,00 euro di cui 5.000,00 euro sono stati oggetto di rimborso nel 2017 e si è applicata la rateizzazione in dieci rate, la somma da indicare è data dal risultato della seguente operazione:

5.000 euro (somma rimborsata) diviso 10 (numero di rate annuali in cui è ripartita la detrazione) moltiplicato per 5 (numero di rate già detratte nel 2012, 2013, 2014, 2015 e 2016) = 2.500 euro. Per le restanti cinque rate il contribuente indicherà, a partire dalla “presente” dichiarazione (per il 2017), la spesa inizialmente sostenuta ridotta degli oneri rimborsati (nell’esempio 20.000 – 5.000 = 15.000 euro) e calcolerà la rata su tale importo.

In altri termini deve essere assoggettato a tassazione separata (o ordinaria, su opzione: si veda oltre) il maggior importo sul quale è stata calcolata la detrazione (2.500 euro), fermo restando che dalla rata relativa al 2017, la quota di detrazione sarà calcolata come se si fosse effettuato il conteggio corretto sin dal primo anno.

In relazione alle somme da assoggettare a tassazione separata infine il contribuente deve effettuare il versamento di un acconto nella misura del 20 per cento (art. 1, D.L. 31 dicembre 1996, n. 669) in sede di autoliquidazione delle imposte (insieme ad Irpef, addizionali, cedolare ecc.); in caso di assistenza fiscale la somma è trattenuta dal sostituto d’imposta. L’ufficio procederà quindi alla liquidazione delle imposte dovute in base ai criteri di tassazione separata, indicati nell’art. 21 del Tuir.

Si ricorda infine, per completezza, che il contribuente – per i redditi e le somme non conseguiti nell’esercizio di impresa commerciale – può optare per la tassazione ordinaria, in luogo della tassazione separata, barrando l’apposita casella nei citati quadri RM o D della dichiarazione dei redditi.

Ai Comuni spetta la manutenzione dei marciapiedi

Sono molti i Comuni che hanno deliberato ordinanze con le quali attribuiscono ai condòmini l’onere di curare la manutenzione del tratto di marciapiede antistante lo stabile   liberandosi così dalle spese di gestione dei marciapiedi e dalla responsabilità in caso di incidenti dovuti alla mancata o inesatta manutenzione. Ma queste ordinanze non possono ribaltare sui condomìni le responsabilità dei danni causati a terzi da mancata manutenzione.

Il marciapiedi antistante al condominio, infatti, a differenza dei cortili e degli spazi interni, è suolo pubblico e quindi appartiene totalmente alla pubblica amministrazione. Il Decreto legislativo 285/92 (Codice della Strada) definisce chiaramente il concetto di strada pubblica e annovera i marciapiedi nel demanio. L’articolo 3, numero 33, infatti, specifica che si intende per marciapiede «parte della strada, esterna alla carreggiata, rialzata o altrimenti delimitata e protetta, destinata ai pedoni». Ed è quindi illegittimo che una semplice ordinanza comunale deroghi ad un decreto legislativo.

In particolare, il Comune mantiene la proprietà del marciapiedi anche per la porzione antistante allo stabile condominiale e tale diritto di proprietà comprende l’onere di effettuare le opere di manutenzione dovute e necessarie. Non esiste quindi alcun obbligo in capo al condominio e al suo amministratore di effettuare riparazioni o manutenzioni per rendere sicuro o agibile il marciapiedi. Si può affermare quindi che l’estensione del condominio arriva fino alle proprie mura esterne (tranne che esiste un’area «di sedime» dell’edificio), e che il marciapiede antistante non ne faccia parte.

Questa affermazione risulta cruciale, oltre che per le spese di manutenzione già accennate, al fine di determinare chi debba rispondere dei danni cagionati dal marciapiede.

Sul punto risulta chiara una sentenza emessa dalla Quarta Sezione Civile del Tribunale di Torino, che in data 5 dicembre 2012 dirimeva ogni dubbio su queste problematiche.

È infatti responsabile per i danni cagionati dalla cosa in custodia colui che ha del bene la custodia, intesa come potere di gestione. E, come chiarisce il Codice della Strada, «gli enti proprietari delle strade (…) provvedono: a) alla manutenzione, gestione e pulizia delle strade, delle loro pertinenze e arredo, nonché delle attrezzature, impianti e servizi».

CONDOMINIO E NUOVA NORMATIVA PRIVACY

Entro il 25 maggio 2018 bisognerà attenersi a quanto disposto dal nuovo Regolamento Generale Europeo sulla Protezione dei Dati Personali (GDPR), anche con riferimento al trattamento dei dati nel Condominio, per non incorrere in pesanti sanzioni.

Le nuove norme riguardano tutte quelle realtà che in qualsiasi modo trattano dati personali delle persone fisiche, quindi anche il condominio. Vi è la necessità di individuare quali sono le novità per l’amministratore come responsabile del trattamento.

All’interno del condominio i dati personali sono ad esempio nome, cognome, indirizzo, codice fiscale, ma anche il numero dell’interno dell’abitazione o la bolletta dell’acqua se riconducibili ad un condomino. Tale precisazione era stata già effettuata dal Garante della Privacy successivamente all’entrata in vigore della legge 220/2012 e rimane valida anche per la nuova normativa.

Per saperne di più su: trattamento dei dati – Informativa – Consenso – Responsabilità e sanzioni, richiedere la Guida multimediale predisposta da Arai per gli Associati, cliccare sul seguente collegamento: Apri la Guida Multimediale

Recupero delle somme da parte dei creditori del condominio

Prima di «escutere» i condòmini in regola con i pagamenti delle spese condominali, il creditore del condominio deve rivolgersi in via esecutiva ai condòmini morosi, il cui nominativo gli dovrà essere fornito dall’amministratore previa semplice richiesta (in caso non lo faccia, il creditore può rivolgersi al Tribunale per ottenerlo).

Ma dato che i condòmini morosi verso il condominio nella maggior parte dei casi avranno già subito esecuzioni immobiliari sia (appunto) dal condominio, sia magari dalla banca che aveva concesso il mutuo o da altri creditori, è molto probabile che il creditore sia costretto porre in essere delle esecuzioni molto costose e lunghe quanto inutili.

Quindi, molto spesso, i creditori del condominio preferiscono avvalersi del molto più efficace strumento del pignoramento del conto corrente condominiale, in modo da causare un danno al condominio (vista l’impossibilità di utilizzare il conto sino almeno alla concorrenza dell’importo pignorato) e di spingerlo (o per meglio dire costringerlo) a pagare il debito rapidamente.

Tuttavia, per quanto il pignoramento del conto corrente condominiale sia stato normalmente giudicato lecito dai Tribunali, in realtà va detto che il condominio, non avendo personalità giuridica, non può avere beni in proprietà. Inoltre, in questo modo vengono aggrediti proprio i beni dei condòmini “virtuosi”, in regola con i pagamenti: esattamente il contrario di quanto stabilito dal legislatore.

Le spese legali per i morosi vanno anticipate dal condominio

Il «sollecito» a chi non paga completamente e puntualmente le spese è una prassi frequente, che ormai si è fatta frequentissima. Ma, nonostante l’indulgenza che si può avere per il vicino, bisogna rendersi conto che ha un costo.

In questi casi infatti, comunemente, l’amministratore si rivolge a un avvocato di fiducia, che con la sua opera riesce ad ottenere il pagamento dei debiti dai condòmini inadempienti.

Nel migliore dei casi il condomino debitore, ricevuta la lettera dell’avvocato, deciderà di pagare subito il suo debito evitando ulteriori attività legali.

Nel caso in cui questi non pagasse in via stragiudiziale, tuttavia, l’avvocato sarà costretto ad agire in giudizio per ottenere la condanna del condomino al pagamento di quanto ancora dovuto.

Al termine del proprio mandato, comunque, l’avvocato consegnerà all’amministratore la fattura per le proprie prestazioni professionali stilata sulla base dell’attività svolta.

Chi paga la parcella

È lecito domandarsi se questa parcella debba essere pagata dal condominio nel complesso o solamente dai condomini morosi, tenendo indenni dal pagamento delle spese legali i comproprietari che avendo pagato puntualmente non hanno reso necessaria l’attività dell’avvocato.

Per quanto possa sembrare paradossale, l’amministratore dovrà, in prima battuta, pagare la parcella del legale con i fondi del conto corrente condominiale e quindi con denaro anche dei condòmini in regola con il pagamento delle spese. Anche questa, infatti, rientra nelle spese necessarie per il mantenimento della cosa comune, così come indicate nell’articolo 1123 del Codice civile. Si può dire, infatti, che tali spese siano impiegate dal palazzo al fine di assicurare il buon andamento della propria situazione finanziaria e quindi, nel lungo termine, mirino al benessere di tutti i condòmini. Inoltre è un preciso dovere dell’amministratore di condominio ottenere il pagamento dei contributi necessari al mantenimento dello stabile.

Comunque, una volta saldate le spese legali, l’amministratore dovrà poi inserirle come «addebito personale» nel consuntivo condominia, addebitandole ai morosi.

Le altre strade

Esistono però dei temperamenti a questo principio. Occorre in prima battuta specificare che, qualora il condòmino moroso si sia rifiutato di pagare prima del processo e l’avvocato abbia instaurato la causa, il giudice potrà provvedere nella stessa sentenza a condannare il debitore a pagare le spese legali direttamente al difensore del condominio. In questo modo l’amministratore non dovrà anticiparle.

Inoltre, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il creditore del condominio deve in via preventiva escutere i condòmini morosi: «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini». In caso di mancato pagamento dell’avvocato del condominio, quindi, questi richiederà all’amministratore i nominativi dei condòmini non in regola con il pagamento delle spese. Anche se non sarà possibile escutere il singolo condòmino per l’intero debito, ma solo pro quota. Avendo ottenuto un titolo esecutivo valido, poi, l’avvocato potrà mettere in esecuzione la sentenza ottenendo il pagamento coattivo della propria parcella. Arrivando sino a ipotecare l’appartamento del condòmino e addirittura a venderlo all’incanto.

Il costo delle copie contabili può essere messo solo a carico di chi le chiede

L’art. 1129, comma 2°, cod. civ. assegna ad “ogni interessato” il diritto di prendere gratuitamente visione dei registri condominiali e di ottenerne copia, firmata dall’amministratore, previo rimborso della spesa. La legge non determina, però, l’ammontare del rimborso ed un’abnorme richiesta potrebbe, di fatto, pregiudicare l’esercizio del diritto.

La Cassazione, con sentenza n.4686, depositata il 28 febbraio 2018, quindi, fornisce un chiarimento importante e pratica rilevanza: i costi per l’estrazione di copie dei documenti contabili devono gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti “a vantaggio della gestione condominiale”, non potendo “costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale”.

Dalle parole della Corte si rileva che il costo per l’attività di estrazione delle copie e il rimborso dello stesso debbano essere regolati nell’ambito della gestione contabile condominiale e non separatamente da essa mediante rapporto diretto, di pagamento e relativa fatturazione, tra amministratore e condomino, circostanza   che spesso si verifica. La misura del rimborso non potrà che essere quella predeterminata dall’amministratore nel preventivo analitico, che abbia ricevuto l’approvazione sovrana dell’assemblea.

Il condomino non può occupare una porzione di pianerottolo che fa accedere ai solai installando una porta

Il condomino non può occupare una porzione del pianerottolo che fa accedere ai soli installando una porta che lo introduce in un vano da lui occupato. Lo ha affermato la seconda sezione civile della Cassazione con l’ordinanza 21312 di oggi che ha condannato “l’abusivo” a rilasciare il solaio e a rimuovere la porta. In particolare la Cassazione ha ricordato che in tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità più intensa o semplicemente diversa da quella ricavata in concreto dagli altri purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, cosa che in questo caso non è avvenuta.