Articolo

Spese su balconi. Rifiuto di un condomino a far effettuare i lavori dall’impresa del Condominio,sostenendo che i farà fare i lavori a ditta di propria fiducia.

Per quanto concerne la sistemazione dei balconi a spese dei condomini, vi è una Sentenza di Cassazione n. 21343/14 del 9.10.2014 per la quale l’Assemblea, anche all’unanimità, non può imporre ad un condomino di eseguire dei lavori nella proprietà privata, il balcone in questo caso.

Ma attenzione. Qualora il condominio non possa provvedere all’esecuzione dei lavori relativi ai balconi, sostituendosi al loro proprietario esclusivo (es. pavimento del balcone) e qualora l’omessa manutenzione da parte del proprietario dovesse determinare un pregiudizio all’altrui proprietà esclusiva (ovvero anche alla proprietà comune, vedasi frontalino) non resterà che agire in giudizio facendo valere la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) onde ottenere il risarcimento degli stessi da parte dei proprietari che abbiano rifiutato di eseguire, o far eseguire, la manutenzione.

Saluti, dr. Giuseppe Cinà

Pagamento delle spese condominiali a carico di esercizi commerciali

I proprietari degli esercizi commerciali ritengono di essere parte estranea rispetto al condominio, dato che magari non partecipano alle assemblee, non utilizzano scale e ascensori e vi si recano solamente durante le ore di apertura.

Di conseguenza può capitare che il commerciante veda come un’ingiustizia il fatto di dovere pagare spese come la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle scale o il riscaldamento anche nelle parti comuni.

Tale ragionamento, tuttavia, non pare corretto.

Il negozio, pur se apparato commerciale, è a tutti gli effetti parte integrante del condominio.

L’articolo 1118 del Codice Civile prevede in punto gestione e utilizzo delle parti comuni che “il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni” e che “il condòmino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.

Di conseguenza anche il proprietario del negozio dovrà contribuire, in base ai millesimi di competenza, al pagamento delle spese condominiali.

Quelli sopra tratteggiati sono i conflitti statisticamente più rilevanti tra i condomini e i negozianti dello stabile, esistono tuttavia svariate ulteriori problematiche che possono cagionare attriti.

Per dirimere tali conflitti è necessario avere regole ben precise, definite puntualmente dal regolamento condominiale ed un amministratore deve essere in grado di farle rispettare.

In ogni caso le norme del regolamento condominiale e l’opera dell’amministratore possono essere utili e necessari per dirimere i conflitti più macroscopici mentre per le questioni più secondarie e meno evidenti è consigliabile esercitare buon senso e moderazione, e far comprendere ai condomini che è sempre consigliabile evitare lunghe e costose liti giudiziarie.

Apertura Bar in area condominiale

Si possono collocare in un area condominiale i tavolini di un bar. Lo stabilisce la Cassazione. A patto però che quel tipo di utilizzo non si trasformi un un’ appropriazione in via esclusiva dell’area condominiale. È quanto emerge dalla sentenza n.869 del 23 gennaio 2012, con cui la Corte di Cassazione ha stabilito che se non c’è una vera e propria appropriazione dell’area, la revoca dell’autorizzazione concessa al titolare di un bar ad occupare una parte dell’area del condominio, con i tavolini, è illegittima se basata su generici motivi, come il presunto abuso dell’area stessa. Se non viene alterata la destinazione dell’area condominiale, l’apposizione dei tavolini nella stessa è pertanto legittima.

Estratto conto al condòmino

Per ottenere la documentazione bancaria del conto corrente intestato al condominio non sussiste un obbligo del condòmino di chiederla esclusivamente all’amministratore quanto, piuttosto, fargliene preventiva richiesta. E qualora, nonostante le ripetute richieste, l’amministratore non ottemperi, il condòmino ha diritto di ottenere quanto richiesto direttamente dall’istituto di credito.

Questa è la decisione con cui l’Arbitro Bancario Finanziario – Collegio di Roma – con decisione n. 7960/2016 , ha riconosciuto, alla proprietaria di una unità immobiliare inserita all’interno di un condominio, il diritto di ottenere, a proprie spese, dalla banca con cui intercorreva un rapporto di conto corrente con il condominio, copia della rendicontazione periodica.

Il condòmino, infatti, dopo aver chiesto, ripetutamente e invano all’amministratore la documentazione relativa agli estratti conto condominiali, rivolgeva la medesima istanza alla banca resistente, che, tuttavia, non evadeva la richiesta per mancanza dei presupposti di legittimazione attiva.

Decreto ingiuntivo nullo se non sono diffidati tutti i comproprietari

Il GdP di Taranto chiarisce che il nominativo indicato nelle tabelle millesimali vale solo sino al momento in cui i pagamenti avvengono bonariamente

Prima di procedere al recupero delle spese condominiali nei confronti di un condomino moroso, l’amministratore di condominio è tenuto a diffidare anche tutti i suoi eventuali comproprietari. Se non lo fa, il decreto ingiuntivo eventualmente ottenuto deve considerarsi nullo.

Così, con sentenza del 1° marzo 2016 (qui sotto allegata), il Giudice di Pace di Taranto ha accolto l’opposizione avverso un’ingiunzione di pagamento notificata unitamente al precetto, presentata dal comproprietario di un’unità immobiliare che contestava, tra le altre cose, l’avventatezza dell’azione giudiziale dell’amministratore, avviata senza essersi prima accertato dell’interessamento degli altri proprietari al pagamento delle quote richieste.

Per il giudicante, prima di procedere al recupero giudiziale, in presenza di più proprietari l’amministratore avrebbe dovuto dare prova di aver messo in mora tutti gli aventi diritto e comproprietari.

In assenza di tale adempimento, insomma, non è possibile chiedere validamente un decreto ingiuntivo nei confronti di uno solo di essi.

Il nominativo indicato nelle tabelle millesimali vale infatti solo sino al momento in cui i pagamenti avvengono bonariamente, mentre quando diviene necessario procedere coattivamente non può prescindersi dal tenere in debito conto gli atti di proprietà dei condomini e/o catastali.

Per evitare l’atto del tutto annullabile, sarebbe in altre parole bastato eseguire una visura degli atti catastali e acquisire in tal modo le intestazioni delle diverse unità immobiliari.

Senza considerare che l’amministratore ha anche un preciso dovere di istituire e aggiornare un’anagrafe condominiale in cui raccogliere le generalità dei proprietari e dei titolari dei diritti reali e personali di godimento sui beni in condominio.

Una leggerezza non da poco, insomma, che pone nel nulla il decreto ingiuntivo e il precetto.

Corsi di aggiornamento e nullità della nomina

Nel quadro normativo sulla Riforma del Condominio e del successivo D.M 140/2014, la dottrina si interroga sugli strumenti che possono essere utilizzati nel caso in cui venga meno, nel corso del rapporto contrattuale, il requisito della formazione periodica. La norma, infatti, sembrerebbe avere introdotto un vero e proprio requisito legale soggettivo imprescindibile per lo svolgimento della professione di amministratore condominiale.

Le posizioni degli interpreti è orientata verso la nullità della deliberazione di nomina e del successivo contratto stipulato fra il condominio e la persona (fisica o giuridica) prescelta in caso di violazione di ciascuno dei requisiti elencati nell’art. 71-bis disp. att. cod. civ. senza operare alcuna distinzione tra le lettere a), b), c), d), e) e le lettere g) e f);

L’art. 71-bis disp. att. cod. civ., nella sua portata complessiva, rappresenta evidentemente una norma imperativa di ordine pubblico.

Stando dunque alla giurisprudenza delle SS.UU., può configurarsi la nullità della nomina nell’ipotesi della mancata ottemperanza all’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale, a cui sia seguita la deliberazione assembleare di nomina e il successivo contratto, sul presupposto errato che l’amministratore fosse in possesso del requisito della formazione periodica, ovvero la frequenza di corsi di aggiornamento annuali.

Visualizza i Corsi di Aggiornamento disponibili >>> 

Regolamento di condominio e casa famiglia

Nel caso in cui il regolamento condominiale preveda che un appartamento possa essere destinato esclusivamente ad abitazione, studio professionale o ufficio privato, non è possibile adibirlo ad altre destinazioni, neanche a una casa-famiglia.

Non importa che il proprietario, unico interessato, abbia già ottenuto tutte le autorizzazioni amministrative necessarie a tal fine: per il Tribunale di Catania la residenza per anziani può essere aperta solo con l’autorizzazione aggiuntiva dei condomini.

La casa-famiglia, del resto, non può essere in nessun modo paragonata a una civile abitazione: le sue caratteristiche e la necessità aggiuntiva di un ambulatorio specializzato incrementano, infatti, l’affluenza sia nell’edificio che, soprattutto, nei parcheggi.

A precisarlo è la sentenza numero 4976/2015 della terza sezione civile: l’attività del proprietario dell’appartamento deve essere necessariamente approvata dall’assemblea condominiale con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile, ovverosia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il giudice siciliano, a sostegno delle sue conclusioni, sottolinea, peraltro, che il regolamento condominiale che dispone la limitazione della destinazione dell’edificio ha natura contrattuale in quanto è stato allegato al rogito e richiamato in esso.

Esso, poi, non può essere sottoposto ad alcuna interpretazione estensiva, nonostante non ponga alcun espresso divieto di casa-famiglia.

Insomma: il condomino deve rassegnarsi. La sua iniziativa non può proseguire se gli altri condomini non sono d’accordo.

Difficile recuperare le somme distratte dall’amministratore disonesto: meglio prevenire

La riforma del condominio ha creato una figura altamente professionalizzata dell’amministratore con una serie di conseguenti responsabilità. In questa sede ci limitiamo ad affrontare il caso dell’amministratore disonesto che abbia agito in danno del condominio. Non è necessario che l’amministratore scappi con la “cassa”, è sufficiente che il denaro del condominio finisca, anche temporaneamente, sul conto personale dell’amministratore o che i fornitori non vengano pagati puntualmente. Vedremo quali sono i reati ipotizzabili e le possibili contromosse. Anticipiamo fin da ora che le operazioni di recupero sono estremamente difficili per cui la mossa migliore è il controllo preventivo. Del resto, prevenire è meglio che curare!
Mancano norme precise
La possibilità di un’azione risarcitoria contro l’amministratore è disciplinata in modo specifico dall’articolo 1131 codice civile che, all’ultimo comma, prevede il risarcimento del danno per l’amministratore che non dà notizia dell’atto di citazione o del provvedimento a lui notificato. Per configurare la responsabilità risarcitoria dell’amministratore occorre fare riferimento a norme di carattere generale in tema di mandato (articolo 1703 codice civile); l’amministratore è tenuto ad agire con la diligenza legata alla sua specifica preparazione professionale e risponde, quindi, dei danni arrecati al condominio.
Possibili due alternative: civile e penale
Il condominio che voglia agire contro l’amministratore ha, in linea di principio, due strade parallele, quella civile e quella penale. La prima mira all’ottenimento del risarcimento del danno ma può rivelarsi estremamente lunga e defaticante. La seconda potrebbe essere più rapida in quanto, accertato il reato, il risarcimento sarebbe quasi automatico ma la strada è tutta in salita, occorre presentare una denuncia penale (esponendosi ad una controdenuncia dell’amministratore) e affrontare l’alea del giudizio. E non finisce qui! Il condominio che voglia ottenere il risarcimento del danno non deve dimenticare, in sede penale, di costituirsi parte civile (Cassazione, 29 gennaio 2014, n. 3958).
L’appropriazione indebita
L’appropriazione indebita (articolo 646 codice penale), ricorre nel caso in cui l’amministratore si appropri del denaro del condominio. Prima della riforma del 2012 la confusione di gestione tra il patrimonio dell’amministratore e quello del condominio, ovvero dei diversi condomìni gestiti dallo stesso amministratore, era all’ordine del giorno. La riforma ha rimediato con l’articolo 1129 codice civile che obbliga l’amministratore a far transitare, sul conto corrente intestato al condominio, tutte le somme ricevute, permettendo a ciascun condòmino di visione la rendicontazione periodica. Tale norma rende più difficile –ma non esclude – che l’amministratore si appropri di denaro del condomìnio o lo utilizzi per altri scopi.
L’appropriazione indebita per mancata restituzione della documentazione
L’articolo 1129 codice civile prescrive che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio…», nel caso in cui l’amministratore non adempia a tale obbligo, scatta l’appropriazione indebita. La Cassazione ha “bacchettato” l’amministratore che, nonostante la notifica dell’atto con cui il condomino gli intimava di consegnare la documentazione contabile, aveva negato tale restituzione, pur sapendo di essere stato revocato e di non aver più titolo per continuare ad averne il possesso (Cassazione, 10 luglio 2013, n. 29541).
Incoerenza del saldo contabile col saldo di cassa
Una differenza, anche minima, tra le somme indicate nella contabilità e l’effettiva giacenza di cassa configura il reato di appropriazione indebita a carico dell’amministratore in quanto tale differenza potrebbe fondarsi su presupposti illeciti. L’esiguità dell’ammanco, infatti, non esclude la responsabilità penale dell’amministratore che, per evitare la condanna, dovrà dimostrare che la differenza tra il dato contabile e la giacenza di cassa è stata causata da altre ragioni, ad esempio da un errore (Cassazione, 5 ottobre 20111, n. 36022).
Anche gli interessi generano responsabilità
L’appropriazione indebita ricorre anche per il semplice ed indebito lucro che l’amministratore possa ricavare depositando il danaro condominiale su propri conti o utilizzandolo per l’acquisto di titoli od altri beni a proprio nome (Cassazione, 9 novembre 1987).
La truffa ed il falso in scrittura privata
L’amministratore disonesto potrebbe “fare il furbo” redigendo un falso rendiconto o falsificando i documenti contabili allo scopo di trarre in inganno i condòmini e indurli ad effettuare dei versamenti in realtà non dovuti (Tribunale di Firenze, 30 marzo 2000). In questo caso potrebbe scattare il reato di truffa (articolo 640 codice penale) ovvero di falso in scrittura privata (articolo 485 codice penale).
L’azione di rendiconto
L’articolo 1713 codice civile pone a carico del mandatario (e, quindi, dell’amministratore) l’obbligo di rendere il conto della gestione. Tale obbligo si concretizza nel dovere di consegna della documentazione (ricevute, fatture, lettere contabili, scontrini fiscali, etc.,) atta a verificare l’operato del mandatario (Cassazione, Sez. II, 30 agosto 1994, n. 7592).
Nel caso in cui l’amministratore rifiuti di adempiere ai propri obblighi, i condomini possono chiedere il conto della gestione. Ma, in pratica, cosa vuol dire? In parole povere si chiede all’amministratore di fornire la prova non soltanto dell’entità e della causale delle spese effettuate ma, più in generale, delle modalità di esecuzione dell’incarico, allo scopo di valutare la buona amministrazione (Cass., sez. III, 9 febbraio 2004, n. 2428; Cass., sez. I, 23 aprile 1998, n. 4203; Cass., sez. I, 10 dicembre 2009, n. 25904). Occorre tener presente che la morte dell’amministratore comporta l’estinzione del mandato ma non fa venir meno l’obbligo del rendiconto che (in quanto obbligazione patrimoniale) si trasmette agli eredi in virtù delle norme generali in tema di successione ( Cass., sez. II, 10 giugno 2003, n. 9262; Cass., sez. III, 4 settembre 1998, n. 8801).
L’azione di restituzione
Altra azione contro l’amministrazione è quella di restituzione, disciplinata dall’art. 948 codice civile che permette al proprietario di «rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene …». L’azione è esperibile anche con un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 codice procedura civile (Trib. Roma, 7 dicembre 1998; Trib. Bologna, 26 maggio 1998; Trib. Trieste, 3 aprile 1993). In sostanza, il nuovo amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea (Trib. Salerno Sez. I, 7 agosto 2008; Cass. civ. Sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504; Trib. Roma, 18 marzo 1987), può agire, anche in via di urgenza, per ottenere la consegna immediata di tutti i documenti e delle somme del condominio da parte del suo predecessore.
Possibile anche il decreto ingiuntivo
Parte della giurisprudenza ammette anche il ricorso al decreto ingiuntivo per ottenere la consegna della documentazione e della cassa condominiale, illegittimamente detenuta dall’amministratore (Tribunale Ariano Irpino, 24 aprile 2007; Cass. Civ., II sez., 14 dicembre 1978, n. 5957). Se l’amministratore non consegna i documenti e la cassa, può essere condannato non solo alla consegna, ma anche al risarcimento del danno causato al condominio che potrà essere liquidato dal Giudice secondo equità sollevando il condominio dall’onere di quantificare il danno (Tribunale Padova, Sez. I, 14 giugno 2003).
Essenziale il rendiconto annuale
Il rendiconto rappresenta le quote versate dai singoli condomini e le spese sostenute e si traduce nel bilancio che, approvato dall’assemblea, diventa definitivo ove non venga impugnato nei trenta giorni successivi alla approvazione o alla notifica del verbale assembleare con cui si ratifica la gestione (art. 1137 codice civile). L’approvazione del bilancio preclude l’azione di responsabilità contro l’amministratore? Sul punto esistono due orientamenti. Il primo esclude che si possa attivare una azione di responsabilità successivamente all’approvazione del bilancio (Tribunale di Salerno 30 gennaio 2010). Altri ritengono possibile l’azione di responsabilità anche successivamente all’approvazione del bilancio consuntivo.
In linea di massima, approvato il bilancio e spirato il termine per l’impugnativa, il rendiconto diventa immodificabile. Esistono, però, delle eccezioni alla regola. Se il rendiconto è falsificato, l’approvazione assembleare è viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria nei confronti dell’amministratore. In ogni caso, si esclude che l’assemblea possa trasformare un atto illecito in lecito; per cui deve ritenersi possibile una azione di responsabilità contro l’amministratore (anche dimesso-destituito), successiva all’approvazione del bilancio consuntivo.
Spesso le azioni contro l’amministratore non approdano a nulla
Abbiamo visto che il condominio che voglia far valere le proprie ragioni contro l’amministratore troppo furbo ha un ampio ventaglio di possibilità ma, purtroppo, non bisogna illudersi. Intraprendere un’azione legale contro l’amministratore richiede tempi lunghi e la necessità di anticipare le spese di giustizia. Sia che si voglia intraprendere la strada dell’azione penale che di quella civile, occorre mettere sul piatto della bilancia la normale alea del giudizio e, nella migliore delle ipotesi, occorrerà affrontare l’esecuzione nei confronti dell’amministratore che, nei tempi tecnici di giustizia, avrà tutto il tempo per far sparire il proprio patrimonio lasciando i creditori con un pugno di mosche in mano. E allora? Allora è meglio giocare d’anticipo “placcando” l’amministratore anche a rischio di passare per rompiscatole. Talvolta usare la “mano ferma” permette di prevenire situazioni di dissesto finanziario ed evitare ammanchi anche rilevanti.
Pagare con assegno non costituisce un rimedio
Pensare che versare le quote condominiali con assegno metta al riparo dalle brutte sorprese è solo una pia illusione. L’amministratore disonesto, infatti, invece di versare l’assegno sul conto condominiale, potrebbe negoziarlo e far confluire le somme nelle proprie tasche. In questo caso il condòmino, per dimostrare di aver effettuato i versamenti, dovrà farsi carico di rintracciare tutti gli assegni emessi, chiedere alla propria banca una copia del titolo negoziato, dimostrare che l’assegno è stato incassato dall’amministratore e, solo a questo punto, sarebbe liberato dall’obbligo di versare le quote condominiali. Il che non vuol dire possibilità di recupero nei confronti dell’amministratore disonesto.
Come evitare le brutte sorprese
Il bonifico o il versamento su conto corrente del condominio mette al riparo da brutte sorprese in quanto le somme confluiscono direttamente sul conto del condominio e sarà molto più agevole dimostrare l’avvenuto pagamento.
Tenere tutto sotto controllo
Fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio! Il più delle volte l’approvazione del bilancio tarda e, nel frattempo, il danno potrebbe essere ormai fatto ed irrecuperabile. E’ buona norma verificare costantemente la gestione anche chiedendo di esaminare gli estratti conto bancari. Se non si ha tempo, è possibile fare comunella con il vicino di casa e “darsi il cambio” verificando costantemente l’andamento della gestione. Se si scoprono anomalie, meglio chiedere subito spiegazioni piuttosto che perdere tempo inutilmente.
Verificare l’elenco dei fornitori
Tutti i condomini hanno il diritto di chiedere l’elenco dei fornitori del condominio comprensivo dei loro riferimenti; ottenuto tale elenco sarebbe opportuna una chiacchierata per sapere se ci sono pendenze verso il proprio condominio. In tal modo è possibile monitorare l’esposizione debitoria e, in caso di difficoltà, è possibile chiedere chiarimenti all’amministratore. Se l’amministratore rifiuta di comunicare l’elenco dei fornitori o non fornisce spiegazioni soddisfacenti sui ritardati pagamenti, il condòminio potrà chiedere spiegazioni in assemblea che, nel caso, potrà anche revocare l’amministratore e affidare l’incarico ad un altro amministratore.
Occhio alle referenze
Sul mercato esistono numerosi professionisti seri che esercitano con dedizione ed impegno e, per questo, sono ben conosciuti. Altri colleghi sono altrettanto conosciuti per non godere di “grande stima”. Al momento di nominare il nuovo amministratore sarebbe opportuno fare ricorso al “passaparola” per informarsi sulla serietà dell’interlocutore senza limitarsi a scegliere il preventivo più basso tenendo bene a mente che l’amministratore gestirà il nostro portafoglio.
Occorre considerare che l’amministratore impiega il proprio tempo e professionalità per trarre un utile dalla propria attività e, se il preventivo è eccessivamente basso, c’è il rischio che i servizi siano inefficienti o, peggio ancora, che l’amministratore sia costretto a “fare la cresta” per far quadrare i propri conti.
Potrebbe essere utile chiedere al candidato se amministra altri condomini e da quanto tempo e verificare di persona, chiedendo informazioni al portiere o ai proprietari di questi immobili se effettivamente conoscono quell’amministratore e se gode di buona reputazione. Scoprire che ci sono lamentele sulla gestione potrebbe essere un campanello d’allarme.
Esaminare le pezze giustificative
E’ buona norma il controllo programmato (almeno una volta l’anno) delle scritture contabili, fiscali e bancarie che devono essere obbligatoriamente conservate presso lo studio dell’amministratore. Esaminare le singole fatture potrebbe essere inutile; occorre esaminare tutta la documentazione contabile ovvero:
– estratti conto bancari;
– pagamenti effettuati con i MOD. F24 (pagamento delle RA)
– pagamenti delle polizze condominiali
– prospetto delle vertenze in corso specie per quanto riguarda le azioni di recupero crediti contro i condomini morosi;
– quietanze relative ai pagamenti dei servizi (acqua, luce, gas, riscaldamento eccetera).

Le novità del precompilato 2017

Con un apposito Decreto il Ministero Economia e Finanze ha disposto che entro il prossimo 28.2.2017 gli amministratori di condominio dovranno inviare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese sostenute nel 2016 per interventi di recupero del patrimonio edilizio / riqualificazione energetica / acquisto di mobili e grandi elettrodomestici che hanno interessato parti comuni condominiali. Detto invio dovrà essere effettuato tramite Entratel o Fisconline, direttamente dall’amministratore ovvero da un intermediario abilitato. Sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate risultano ad oggi pubblicati, in bozza, il Provvedimento e le specifiche tecniche nonché alcune FAQ, che definiscono meglio il nuovo adempimento.

In particolare si evidenzia che l’amministratore di condominio è tenuto ad inviare per ciascun condominio un file contenente i dati relativi a tutti gli interventi che hanno interessato l’immobile, specificando per ciascun intervento l’importo complessivamente sostenuto nonché l’ammontare imputato a ciascun condòmino. Come noto, ai sensi dell’art. 1, D.Lgs. n. 175/2014, a partire dal 2015 l’Agenzia delle Entrate rende disponibile telematicamente il mod. 730 / UNICO PF precompilato ai titolari di redditi di lavoro dipendente / pensione e di taluni redditi assimilati entro il 15.4 di ciascun anno.

La precompilazione della dichiarazione dei redditi è effettuata dall’Agenzia delle Entrate sulla base dei dati alla stessa inviati dai soggetti “coinvolti”. L’art. 3, comma 4, D.Lgs. n. 175/2014 demanda al MEF l’individuazione dei termini e delle modalità per la trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi alle spese che danno diritto a deduzioni / detrazioni diverse da quelle già individuate nei commi 1, 2 e 3 del citato art. 1 (interessi passivi e relativi oneri accessori per mutui, premi di assicurazione sulla vita, contributi previdenziali e assistenziali, spese sanitarie, ecc.). Con il recente DM 1.12.2016, pubblicato sulla G.U. 20.12.2016, n. 296, il MEF ha disposto che: “ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 28.2 di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio, con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condòmini”. A “completamento” di tale nuova disposizione, sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili le bozze del Provvedimento e delle specifiche tecniche nonché alcune FAQ, per l’individuazione dettagliata dei dati da inviare.

SOGGETTI OBBLIGATI

Il citato Provvedimento dispone che sono interessati all’adempimento in esame “gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento”. Per l’invio dei dati relativi al 2016, da effettuare entro il prossimo 28.2.2017, quindi, sono tenuti all’invio dei dati gli amministratori che risultano in carica al 31.12.2016. In merito ai soggetti obbligati, si evidenzia che l’Agenzia delle Entrate, con una delle FAQ disponibili sul sito Internet, ha chiarito che l’invio dei dati in esame riguarda anche l’amministratore di un c.d. “condominio minimo” (nominato per scelta dei condòmini e non per obbligo di legge). Restano invece esclusi da tale adempimento i condòmini del c.d. “condominio minimo” che non hanno nominato un amministratore, ancorché siano stati effettuati interventi “agevolabili” sulle parti comuni condominiali.

DATI DA COMUNICARE

Come sopra evidenziato in base all’art. 2 del citato Decreto, la comunicazione deve contenere a) l’ammontare complessivo della spesa sostenuta dal condominio per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, gli interventi di risparmio e riqualificazione energetica e per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di un edificio “ristrutturato” che hanno interessato parti comuni condominiali; b)l’ammontare della spesa imputata a ciascun condòmino. Gli importi vanno esposti all’unità di euro applicando le consuete modalità di arrotondamento. In particolare, dal Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate e dalle specifiche tecniche disponibili sul sito Internet dell’Agenzia (ad oggi ancora in bozza) risulta che l’amministratore deve inviare: a) un file per ogni condominio e in detto file devono essere indicati i dati relativi a tutti gli interventi effettuati sul medesimo condominio per i quali l’amministratore ha provveduto al pagamento nell’anno di riferimento; b) per ciascun intervento l’amministratore deve indicare, oltre alla spesa complessivamente sostenuta, la spesa attribuita a ciascun condòmino, indicando altresì se la stessa è stata pagata o meno entro il 31.12 dell’anno di riferimento. Nell’invio da effettuare entro il prossimo 28.2.2017, quindi, l’amministratore dovrà comunicare le spese relative agli interventi sulle parti comuni che lo stesso ha provveduto a pagare entro il 31.12.2016 e le relative quote di riparto tra i condòmini, indicando se questi ultimi hanno o meno versato detta quota entro il 31.12.2016.

MODALITÀ E TERMINI DI TRASMISSIONE DELLA COMUNICAZIONE RELATIVA AL 2016

La comunicazione relativa alle spese 2016 va presentata entro il 28.2.2017 o direttamente, mediante il servizio Entratel / Fisconline o tramite un intermediario abilitato (dottore commercialista, consulente del lavoro, CAF, ecc.). Nel caso in cui la comunicazione (inviata entro il termine) sia scartata è necessario provvedere ad un nuovo invio ordinario entro il 28.2 oppure entro i 5 giorni successivi la segnalazione (se più favorevole). In caso di trasmissione di una comunicazione (entro il termine ordinario) contenente “codici fiscali non validi” è necessario effettuare un ulteriore invio ordinario esclusivamente dei codici fiscali segnalati, entro il 28.2 oppure i 5 giorni successivi la segnalazione (se più favorevole). Il citato Provvedimento prevede che la correzione dei dati diversi da quelli di cui sopra, trasmessi nei termini ordinari, va eseguita entro i 5 giorni successivi al 28.2. I dati ricevuti saranno conservati fino al 31.12 del sesto anno successivo ad ogni periodo d’imposta e, oltre ad essere utilizzati per la predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata potranno essere utilizzati anche per le attività di controllo delle dichiarazioni ex art. 7, DPR n. 605/73. L’Amministratore di Condominio deve comunicare entro il 28/2 dell’anno successivo al periodo d’imposta di riferimento – e quindi per le spese sostenute nell’anno 2016 entro il 28/2/2017 – il costo totale pagato ai fornitori come risultante dai bonifici effettuati, l’elenco delle unità immobiliari con l’indicazione dei codici fiscali dei possessori delle unità immobiliari o dei detentori, beneficiari della detrazione e la relativa quota di spesa attribuita. Inoltre andrà evidenziato se la quota è stata pagata in tutto o in parte. Per poter compilare correttamente quanto richiesto dalle norme, è indispensabile che venga comunicato all’amministratore chi tra gli aventi diritto detrae le spese eventualmente sostenute.

DATI DA RICHIEDERE AI SINGOLI CONDOMINI A CURA DELL’AMMINISTRATORE

Beneficiario della detrazione

Condominio:_____________________________________

Indirizzo unità immobiliare:_____________________________________

Cognome e nome beneficiario:_____________________________________

Codice fiscale e quota beneficiario:__________________________________

Cognome e Nome di altro beneficiario se presente:_____________________

Codice fiscale e quota altro beneficiario:______________________________

Telefonino per contatti urgenti:__________________

Email:__________________________________________

Data:________________ Firma: ______________

Valvole Termostatiche. E’ arrivata la proroga

Il termine ultimo è stato spostato a giungo 2017. Attenzione ai lavori effettivamente necessari

Era molto attesa e alla fine è arrivata. Sul fotofinish, il Consiglio dei ministri ha deciso la proroga di sei mesi, a giungo 2017, del termine ultimo per l’installazione delle valvole termostatiche (sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore). Per la gran parte dei condomini italiani significa un bel sospiro di sollievo. I lavori, complessi e in molti casi anche parecchio salati e difficili da decifrare, andavano fatti entro la fine di quest’anno, pena pesanti sanzioni (da 500 euro per appartamento). In realtà la data ultima per mettersi in regola era ottobre, mese in cui partono effettivamente gli impianti di riscaldamento nei condomini. Moltissime famiglie si erano ritrovate solo negli ultimi mesi dell’anno a capire che lavori fare e quali spese affrontare. Questo anche per una carenza di informazioni sulla materia che è molto complessa, tra il giuridico e il tecnico.

Senza risparmio energetico niente lavori  

Molti non sanno che la spesa si può evitare. Questo se i lavori risultano essere non efficienti in termini di costi e sproporzionati rispetto al risparmio energetico eventuale. Occorre informarsi bene prima di dare avvio ai lavori. I costi variano a seconda della ditta installatrice, del tipo di condominio e delle singole città. Si parla di una spesa media per singola valvola tra gli 80 e i 100 euro a radiatore ma arrivano segnalazioni che sul mercato ci sono preventivi complessivi anche da 3 mila euro ad appartamento, a cui tante volte si aggiungono altri lavori, riguardanti magari caldaie datate da sostituire. La cifra finale può addirittura lievitare verso i 10 mila euro ad appartamento.