Condominio: il cortile sopra i box non è lastrico solare

Condominio: il cortile sopra i box non è lastrico solare

La Suprema Corte di Cassazione è stata chiamata a decidere sull’applicabilità degli artt. 1123 e 1126 cod.civ. a seguito del giudizio originariamente intrapreso da un condòmino il quale, dopo aver ricevuto danni da fenomeni di infiltrazione ai suoi box sottostanti il cortile condominiale, aveva intrapreso il giudizio risarcitorio.

Nella vicenda processuale, il condominio – ritualmente costituitosi – aveva ritenuto l’area cortilizia assimilabile al lastrico solare, e pertanto aveva reclamato il pagamento dei lavori di ripristino in capo a tutti i proprietari, con le proporzioni richiamate dall’art. 1126 cod.civ.

La differenza è ben marcata e la S.C. lascia chiaramente intendere che – al riguardo – vi è una sola spiegazione.

l cortile è certamente cosa comune, e pertanto – indipendentemente dalla sua funzione di copertura ai box – obbliga tutti i condòmini a mantenerlo in buono stato con l’attribuzione dei relativi costi per millesimi di proprietà.

La superficie del lastrico solare con uso o proprietà esclusiva secondo l’art. 1126 cod.civ., invece, pur coprendo gli immobili sottostanti non offre la piena godibilità a tutti i comproprietari ed è perciò soggetta, per il suo ripristino, a un diverso criterio di addebito delle necessarie somme.

Del resto, già in passato, a fronte dell’usura della pavimentazione cortilizia dovuta all’utilizzo di tutta la collettività condominiale, si era richiamata l’esclusiva applicabilità dell’art. 1125 cod.civ. (Cass. 18194/2005), smentendo la posizione di quanti – ancora oggi – ritengono erroneamente che i costi per le coperture, qualsiasi esse siano, debbano riportarsi al dettame di cui all’art. 1126 cod.civ.

La decisione. La sentenza n. 14511/2019 resa nei giorni scorsi dalla Cassazione respinge dunque definitivamente il particolare principio – ancora oggi molto diffuso – in base al quale un condòmino danneggiato non ritiene di dover pagare alcunchè per il ripristino della cosa comune che ha prodotto il danneggiamento stesso.

La stessa pronuncia, inoltre, chiarisce che l’area del cortile non è in alcun modo assimilabile al lastrico solare, e ciò a causa della sostanziale differenza nel godimento della res da parte di tutti i comproprietari costituiti in condominio.

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