Le varie tipologie di muri nel Condominio

Le varie tipologie di muri nel Condominio

I muri si distinguono principalmente in muri maestri, muri perimetrali e muri divisori

I muri maestri hanno la funzione di sostenere e racchiudere l’edificio, integrandone la struttura portante onde garantirne la sicurezza e la stabilità.

Nella specificazione dei muri maestri si possono riscontrare i c.d. “muri portanti”, ossia quei muri che, come l’intelaiatura di pilastri e architravi, costituiscono l’ossatura e/o il telaio dell’edificio, non distinguendo a seconda che siano collocati all’interno o all’esterno dello stesso. Vi rientrano altresì i c.d. “pannelli di rivestimento e di riempimento” in cemento armato, in muratura o in altro materiale, i quali pur non avendo funzione portante, <<costituiscono parte organica ed essenziale dell’intero immobile il quale, senza la delimitazione da essi operata, sarebbe uno “scheletro vuoto”, privo di qualsiasi utilità>> (Cass. 2773/1992; Cass. 776/1982; Cass. 1186/1971).

Vi è da rilevare che dottrina e giurisprudenza hanno sempre osservato che anche la facciata di un edificio <<rientra nella categoria dei muri maestri e al pari di questi costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato>> (Cass. 1945/1998). La riforma ha ora fatto propri i principi giurisprudenziali, indicando espressamente la facciata, i pilastri e le travi portanti di un edificio tra le parti comuni ex art. 1117, n. 1, c.c.

Secondo questa norma, i muri maestri sono oggetto di proprietà comune del condominio. In quanto tali, sono soggetti nella ripartizione delle spese necessarie per la loro manutenzione e il loro godimento comune ai criteri stabiliti dall’art. 1123, 1 comma, c.c. , sulla base dei millesimi di proprietà del singolo

Trattandosi di beni condominiali occorre rispettare la regola generale di cui all’art. 1102, 1 comma, c.c.: ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, traendone ogni possibile utilità purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne un uso paritetico secondo il loro diritto.

Nel rispetto di questa disposizione, di norma, non sono consentite, considerata la funzione portante dei muri maestri, opere che ne comportino un indebolimento perché ciò potrebbe pregiudicare o causare pericoli alla stabilità dell’intero edificio. La giurisprudenza ha ammesso quegli interventi, quali l’apertura di finestre o vedute su un cortile comune che, in ragione dei poteri spettanti ai sensi dell’art. 1102 c.c. sono fruibili da tutti i condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti (Cass. 13874/2010). Allo stesso modo, sono leciti l’allargamento di una finestra a porta finestra (Cass. 12047/2007), la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio (o per il passaggio del gas o sfiatatoi per evitare il ristagno di odori, ecc.), di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell’edificio condominiale, per la funzione accessoria cui esso adempie, ferma restando ovviamente la possibilità in caso di infiltrazioni o danni derivanti alle proprietà o comproprietà degli altri condomini di chiedere il risarcimento, anche in forma specifica mediante sostituzioni o riparazioni (Cass. 1162/1999).

I muri possono costituire il perimetro dell’edificio condominiale: pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c., in quanto determinano la <<consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, ne delimitano la superficie coperta e ne delineano la sagoma architettonica>>. (Cass. 4978/2007)

Nell’ambito dei muri comuni a tutto il condominio rientrano anche quelli collocati in posizione avanzata o arretrata, anche se non coincidente con il perimetro esterno degli altri piani, nonché le parti dei muri perimetrali che si trovano in corrispondenza delle porzioni di proprietà singola ed esclusiva (Cass. 4978/2007). Anche in presenza di edifici con più corpi di fabbrica, tra loro costituenti un’unica sagoma architettonica, i muri perimetrali in cemento armato (c.d. pannelli di rivestimento o riempimento) che delimitano un edificio rispetto all’altro costruito in aderenza, appartengono a tutti i comproprietari del suolo, poiché costruiti su suolo comune e costituenti, perciò, un elemento strutturale dell’immobile di cui beneficiano tutti i condomini (Cass. 23453/2004; Cass. 2773/1992).

Anche qui per la ripartizione delle spese per la manutenzione, conservazione o ristrutturazione dei muri perimetrali così definiti, si segue il criterio stabilito dall’art. 1123, 1 comma, c.c.: il singolo partecipa alla spesa in ragione dei suoi millesimi di proprietà

Sulla base del principio di comproprietà dei muri perimetrali dell’edificio condominiale, il singolo condomino è legittimato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri proprietari, a condizione che: non venga limitato il diritto all’uso del muro degli altri condomini; non ne venga alterata la normale destinazione; tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio (Cass. 16097/2003; Cass. 4314/2002).

Di conseguenza la giurisprudenza considera legittima l’apertura di una porta finestra sul lastrico solare di copertura, in quanto non modifica la consistenza materiale del bene comune e/o la sua destinazione, rispondendo allo scopo di consentire un uso più agevole senza incidere sulla possibilità di utilizzazione degli altri condomini (Cass. 12047/2007), ovvero la realizzazione di aperture e vedute su chiostrine o cortili (Cass. 7402/1986). Costituiscono, invece, un uso illegittimo del muro perimetrale, l’apertura di un varco da parte di un condomino per consentire la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, di sua proprietà, ma ricompresa in altro edificio condominiale, perchè il collegamento determinerebbe inevitabilmente la creazione di una servitù a carico delle fondazioni, del suolo e delle strutture del fabbricato (Cass. 1708/1998); al pari non è consentito l’abbattimento di un muro perimetrale in cemento armato, perchè incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, non rientra nell’ambito della disciplina di cui all’art. 1102 c.c. costituendo invece innovazione soggetta alle regole dettate dall’art. 1120 c.c. (Cass. n. 3741/1982).

Vi sono infine i muri divisori, muri che hanno la funzione di separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare. Essi non possono essere equiparati ai muri maestri né alle parti dell’edificio necessarie all’uso comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. (Cass. 03/1975). Sono in regime di comproprietà tra i proprietari confinanti o di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento cui fungono da divisori ma avendo la funzione di separare le parti comuni da quelle esclusive all’interno dell’edificio condominiale sono in regime di comproprietà tra il condominio e il relativo proprietario. Si presumono, altresì, comuni, i muri di separazione tra edifici, o che servono da divisione tra corti, giardini e orti, in applicazione della disciplina prevista dall’art. 880 c.c.

Administrator

Leave a comment

Please enter comment.
Please enter your name.
Please enter your email address.
Please enter a valid email address.