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Il Comune ed condominio sono corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede

Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.

Requisiti e limiti della delega condominiale

L’istituto della delega condominiale è disciplinato dall’articolo 67 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” (Regio Decreto n. 318/1942), profondamente modificato dalla legge 220/2012, meglio nota come la cosiddetta Riforma del condominio.
La norma sopracitata prevede che ogni condomino può intervenire all’assemblea e che il suo intervento può avvenire anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.
Ecco quindi indicato il primo requisito essenziale della delega: la forma obbligatoriamente scritta. Questo requisito è frutto della legge di riforma. In passato, infatti, la norma non specificava la forma della delega.
Il condomino, dunque, che non può o, e perché no, non vuole partecipare personalmente all’assemblea di condominio può conferire delega scritta a un altro soggetto, che può essere un altro condomino o un altro soggetto terzo, e sarà quest’ultimo che interverrà in suo nome e per suo conto in assemblea, esercitando il diritto di voto. Il condomino assente sarà così considerato “presente” ad ogni effetto anche al fine della regolare costituzione dell’assemblea.
Ai fini della consegna della delega al delegato, la legge, poi, non vieta di poter utilizzare strumenti come: pec, raccomandata, inoltro a mezzo fax o allegato contenuto nella email.
Al comma 2 dall’articolo 67 trova disciplina l’ipotesi di rappresentanza necessaria che si ha nel caso di unità immobiliare in proprietà indivisa a più persone: «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice».
Proseguendo nella lettura dell’articolo si evincono, poi, una serie di “limite numerici”.
Innanzitutto, sulla possibilità di intervenire in assemblea a mezzo delega occorre ricordare che: «se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale». Appare chiaro che l’obiettivo prefissato del legislatore è quello di evitare di concentrare in capo ad un unico soggetto delegato il potere di condizionare le scelte da effettuare in assemblea.
Un ulteriore limite “numerico” è posto al terzo comma dell’articolo 67. Il nuovo comma, introdotto dalla riforma, disciplina in modo specifico le assemblee del supercondominio con più di 60 partecipanti: «nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 5, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini».
Occorre evidenziare, inoltre, che l’articolo 67 va letto in combinato disposto con il successivo articolo 72. Quest’ultimo dispone, infatti, che i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni del precedente articolo 67; ciò implica che i regolamenti condominiali non possono prevedere limiti maggiori rispetti a quelli già previsti dal legislatore circa la rappresentazione in assemblea. Questi limiti qualora apposti sono da considerare non più in vigore.
Infine, in merito alle deleghe si segnala un limite assoluto introdotto dalla riforma. L’articolo 67, al comma 5, stabilisce che: «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea». In passato, infatti, in assenza di disposizioni specifiche, era ritenuta ammissibile la possibilità da parte di uno o più condòmini di delegare all’amministratore. Consentire il conferimento di deleghe all’amministratore implicava, però, l’insorgere di dubbi nei casi in cui l’assemblea era chiamata a deliberare in merito ad argomenti inerenti alla carica dell’amministratore stesso o al suo operato. Era evidente l’insorgenza, anche solo paventata, di un conflitto di interessi.
Dopo la riforma, dunque, la delega all’amministratore è sempre illegittima a prescindere dalla sussistenza o meno del conflitto d’interessi (Cass. sentenza n. 1662/2019)
Poi, anche se non vi è un’espressa disposizione normativa circa le conseguenze della violazione di tale divieto (nullità o annullabilità della delibera, nullità della riunione assembleare), è evidente che la relativa delibera dell’assemblea potrà essere impugnata dal condomino, che ne ha interesse, con i mezzi e nei termini dell’articolo 1137 cod.civ. ovverosia attraverso la richiesta di l’annullamento all’autorità giudiziaria.

L’amministratore che non riconsegna i documenti rischia l’appropriazione indebita

L’amministratore condominiale che non riconsegna i documenti e la cassa al termine del proprio incarico rischia di essere condannato per appropriazione indebita, e anche se la revoca del proprio mandato è avvenuta in maniera “irrituale”. A nulla rileva pertanto il fatto che l’assemblea nella quale si è deliberata la revoca era stata convocata senza il rispetto delle ordinarie modalità con le quali provvedervi: a detta dell’amministratore poi condannato, infatti, i soldi e i documenti erano stati trattenuti in regime di prorogatio della propria carica.

Di diverso accordo è invece la Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 38660/2016 ha ricordato come la ritualità o meno della convocazione dell’assemblea non può incidere sulla configurazione del delitto di appropriazione indebita.

Amministratore condominiale e cessazione incarico

Per poter comprendere in maggior livello di dettaglio come i giudici della Suprema Corte siano giunti a questa pronuncia, giova compiere un passo indietro e ricostruire pur brevemente la vicenda, proprio sulla base della sentenza ora accennata.

Il caso giunge infatti sulle scrivanie della Cassazione dopo che una sentenza della Corte di Appello di Palermo confermava la pronuncia del Tribunale di Palermo dell’anno prima, con la quale veniva riconosciuta la penale responsabilità di un amministratore condominiale reo di essersi appropriato, abusando della sua nomina, di tutti i libri contabili e della documentazione amministrativa in suo possesso.

L’amministratore proponeva tuttavia ricorso per Cassazione, domandando l’annullamento della sentenza impugnata e sollevando a tal fine – tra gli altri che per questioni di brevità non si riportano – i seguenti principali motivi di gravame:

  • violazione degli artt. 646 cod. pen., 125 e 546 cod. pen. per avere la Corte territoriale omesso di considerare che ai fini della configurazione del reato contestato è necessario che la restituzione della cosa posseduta venga rifiutata senza alcuna legittima ragione, da ravvisarsi invece nel caso di specie nell’irritualità della convocazione dell’assemblea condominiale che l’aveva revocato dalla carica di amministratore, sicché doveva ritenersi che lo stesso condominio era ancora amministrato dal ricorrente in regime di prorogatio imperii, tanto che lo stesso ricorrente aveva convocato una nuova assemblea;
  • – violazione degli artt. 125, 192, 533 e 546 cod. proc. pen. per non essere stato verificato dai giudici di merito, pur in assenza di una rigorosa analisi del bilancio condominiale, che la somma di euro 2.050,00, consegnata all’amministratore per il pagamento del compenso di un geometra, sia stata distratta per profitto del ricorrente e non impiegata, invece, per altri pagamenti effettuati per conto dell’ente dallo stesso amministrato, non corrispondendo al vero l’assunto della Corte secondo cui egli avrebbe abbandonato di fatto la gestione del condominio dal 2008.

Appropriazione indebita dell’amministratore

Dinanzi a ciò, la Cassazione ha considerato il ricorso inammissibile, con i motivi di impugnazione definiti come manifestamente infondati. Per quanto concerne, in particolar modo, il primo motivo di impugnazione (le azioni compiute in regime di prorogatio), esso è manifestamente privo di fondamento, “atteso che ai fini della configurazione del delitto di appropriazione indebita non può ritenersi determinante la ritualità o meno della convocazione dell’assemblea che aveva revocato il ricorrente dalla carica di amministratore del condominio, convocazione alla quale, peraltro, lo stesso aveva risposto esternando comunque la volontà di dimettersi da tale carica, risultando evidenziato dalla sentenza che comunque (l’amministratore) non ebbe a restituire la somma percepita ed i libri contabili neanche successivamente, nemmeno a seguito della richiesta formulatagli con raccomandata speditagli dal legale del condominio”.

La Corte considera come inammissibile anche il secondo motivo di impugnazione, “dovendosi ritenere congruo e privo di vizi logici il percorso argomentativo della Corte territoriale secondo cui, risultando dimostrato che (l’amministratore) aveva ricevuto dai condomini, oltre alla somma per il compenso delle prestazioni del (geometra), anche l’ulteriore somma che il ricorrente avrebbe dovuto versare all’erario, per conto del condominio quale sostituto di imposta ed a titolo di ritenuta d’acconto, e non essendo stata versata tale somma all’Agenzia delle Entrate, invano lo stesso professionista, e poi anche altro condomino, si erano rivolti (all’amministratore) chiedendogli la ricevuta dell’avvenuto pagamento, così come invano i condomini gli avevano spedito una raccomandata con richiesta di convocare l’assemblea per dar conto della somma che avrebbe dovuto versare come ritenuta d’acconto. Si tratta di ricostruzione che senza vizi logici ha indotto i giudici di merito a riconoscere l’appropriazione delle somme e della documentazione da parte del ricorrente, sicché non può integrare vizio di legittimità la mera prospettazione, da parte di questo, di una diversa valutazione delle risultanze processuali con considerazioni ininfluenti in relazione al caso di specie, atteso che è evidente che la somma ricevuta non poteva essere l’unica ricevuta dal ricorrente per la gestione del condominio, che inevitabilmente disponeva anche di altre entrate per il pagamento delle utenze condominiali”.

Le spese di automatizzazione del cancello non si dividono in parti uguali

La sostituzione del cancello meccanico con un altro automatizzato non è una “innovazione”, ma una “modifica” della parte comune. Inoltre, la ripartizione della spesa tra i condòmini non può essere deliberata dall’assemblea in deroga ai criteri millesimali o a quanto stabilito dall’articolo 1123 codice civile. È quanto ha precisato il Tribunale di Palermo con la Sentenza pubblicata in data 26 marzo 2016 .

Il caso

L’assemblea dei condòmini di un Condominio ha deliberato la sostituzione di un cancello con uno meccanizzato, volto a consentire l’accesso in una area comune adibita a parcheggio.

La deliberazione, adottata con una maggioranza inferiore ai cinquecento millesimi, ha previsto la ripartizione del costo previa adozione di un criterio convenzionale. In particolare, si è deciso di ripartire il costo dell’automatizzazione in parti uguali in capo ai soli titolari dei boxes, ai quali si sarebbe dovuto consegnare, in via esclusiva, il telecomando di accesso.

Uno dei condòmini, in quanto titolare di una villetta con accesso anche dalla predetta area interna, ha impugnato la deliberazione, ritenendola lesiva dei propri interessi.

La sentenza

Il giudice ha ritenuto legittima la deliberazione con riferimento al quorum deliberativo adottato in sede assembleare, in quanto la stessa, disponendo l’automatizzazione del cancello, non integrerebbe una innovazione, ma una semplice modifica della “cosa comune”. Viceversa, esso decidente ha ritenuto illegittima la statuizione impugnata con riferimento ai criteri prescelti per la ripartizione della spesa anzidetta tra i condòmini. Quest’ultimi, infatti, avevano disciplinato la suddivisione del conto derogando le tabelle millesimali in uso in condominio.

I criteri stabiliti dall’articolo 1123 codice civile e/o, ancor prima dal regolamento e/o della tabelle millesimale, possono essere derogati – rammenta il decidente -, secondo quanto prescrive espressamente l’indicata norma, soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini interessati. I contributi per la conservazione del bene sono dovuti, infatti, da ciascun compartecipe in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote, indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzione di piano.

Parabola e tettoia del condomino restano sul muro perimetrale perché sono discrete e non ledono il decoro

L’articolo 1117 Cc non si applica alle villette bifamiliari a schiera: passa una lettura elastica del regolamento secondo cui non serve il placet dell’assemblea per ogni intervento sulle pareti esterne

Il condominio non può ottenere che il proprietario esclusivo rimuova la pensilina e l’antenna satellitare installata sul muro perimetrale se i manufatti sono discreti e non si configura la lesione del decoro architettonico. Va detto poi che le disposizioni ex articolo 1117 Cc non si applicano alle villette bifamiliari a schiera ma soltanto agli edifici divisi in orizzontale per piani. E il regolamento condominiale ben può essere interpretato in modo elastico e dunque non deve ritenersi necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per ogni minimo intervento eseguito dal singolo sulle pareti esterne alla villetta di proprietà esclusiva. È quanto emerge dalla sentenza 20248/16, pubblicata il 7 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Dimensioni e colore
Diventa definitiva la decisione della Corte d’appello: né la pensilina né la parabola alterano le linee architettoniche e la fisionomia estetica del complesso immobiliare. Decisive le foto agli atti: la tettoia è piccola, sobria e di colore neutro e s’inserisce in modo armonico nell’ambiente. E l’antenna satellitare, che pure ha dimensioni modeste, risulta piazzata sulla facciata posteriore della villetta, come d’altronde hanno già fatto altri condomini. La valutazione in proposito compiuta dai giudici del merito è un tipico accertamento in fatto che risulta insindacabile in sede di legittimità se motivato in modo adeguato.

Funzioni inassimilabili
Inutile poi invocare la condominialità dei muri maestri ex articolo 1117 Cc ripresa dal regolamento perché i muri perimetrali sono invece di proprietà esclusiva e non sono quindi assimilabili ai primi: hanno soltanto la funzione di delimitare le varie porzioni e di sorreggere la copertura, anch’essa di proprietà esclusiva (o in comune fra le due villette affiancate). Il regolamento, in definitiva, vieta solo innovazioni e modificazioni senza il placet dell’assemblea e per contestare quest’interpretazione il condominio avrebbe dovuto prospettare la violazione delle norme di interpretazione del contratto ex articoli 1362 Cc e seguenti. Non l’ha fatto e dunque paga le spese di giudizio.

Lastrico solare, chi paga in caso di danni

I diritti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).

La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni unite.

Vediamo in ordine i princìpi da seguire:

  1. a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;
  2. b) in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivodi chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;
  3. c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;
  4. d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;
  5. e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativie le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’ articolo 2043 del Codice civile;
  6. f) queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono concorrere tra loro;
  7. g) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;
  8. h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice civile), qual è certamente l’omissione di manutenzione.

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 )

Il condomino moroso paga le spese anche se la delibera non gli è stata notificata

In tema di condominio le decisioni prese dall’assemblea, a norma dell’articolo 1136 Cc, sono obbligatorie e produttive di effetti per tutti i condomini, compresi gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti salvo che la loro esecuzione sia sospesa per ordine dell’autorità giudiziaria in sede di ricorso ai sensi dell’articolo 1137 Cc. Quindi «la mancata comunicazione delle delibere dell’assemblea condominiale non esime il condomino del conseguente pagamento delle quote di spettanza che tali risultino dai verbali, ferma la possibilità di impugnare tali delibere». A sancirlo è la sentenza 723/18 della terza sezione civile della Corte d’appello di Milano che ha rigettato il ricorso di una condomina volto a ottenere la nullità delle delibere condominiali relative all’approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi di diversi anni perché non convocata alle varie assemblee. Verbali dai quali risultava una sua morosità di oltre 6 mila euro nei confronti del condominio. La donna, per ottenere l’annullamento avrebbe però dovuto esperire azione di impugnazione delle delibere ai sensi dell’art. 1137 Cc. In caso contrario, come è il caso di specie, le delibere non sono state impugnate e quindi sono valide ed eseguibili.

Il condominio ripaga le infiltrazioni anche se solo il proprietario dell’attico usa il terrazzo a livello

Si configura la responsabilità da custodia per i danni cagionati dalla piscina di plastica: un terzo della somma è carico dell’impresa edile e del direttore dei lavori per le fessurazioni nel pavimento. Tutti responsabili per le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo a livello dell’edificio nei tre appartamenti sottostanti. Non importa che ad avere l’uso esclusivo dell’area sia il proprietario dell’attico, che non è il solo a pagare i danni: si configura infatti anche l’omessa custodia a carico del condominio, che ha consentito al signore del sesto piano di installare una piscina, per quanto di plastica, in una zona che costituisce comunque la copertura del fabbrica e dunque non può essere persa di vista dall’ente di gestione; chi lo amministra, invece, se ne è colpevolmente dimenticato. Un terzo dei danni, poi, va carico dell’impresa edile che ha realizzato l’opera e al direttore dei lavori, in parti uguali fra i due: i difetti del progetto hanno infatti aggravato la situazione. È quanto emerge dalla sentenza 1098/19, pubblicata a Dicembre dal Tribunale di Taranto

ONERI CONDOMINIALI : CHI PAGA TRA ACQUIRENTE E VENDITORE?

Nell’ambito delle compravendite di immobili facenti parte di un edificio condominiale, una delle maggiori cause di litigiosità è rappresentata dall’individuazione del momento in cui sorge l’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali e del soggetto tenuto al pagamento tra venditore e acquirente.

Sulla questione non vi è una univocità di vedute sia in dottrina che in giurisprudenza.

Secondo quanto disposto dai commi 4 e 5 dell’articolo 63 disposizioni attuazione del codice civile «Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

La problematica nasce dal fatto che la suddetta disposizione non dice nulla circa la determinazione del criterio in base al quale stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condòmino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali.

Nell’ambito della giurisprudenza nel tempo, si sono formati due orientamenti.

Secondo un primo orientamento il momento dell’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali è quello dell’approvazione della delibera da parte dell’assemblea condominiale, mentre secondo un altro orientamento il momento dell’insorgenza dell’obbligo contributivo è quello dell’effettivo compimento dell’attività dalla quale nasce la spesa condominiale.

Recentemente i due orientamenti sembrano superati da un terzo orientamento affermato dalla stessa Corte di cassazione, secondo il quale il criterio per individuare il momento dell’insorgenza dell’obbligazione al pagamento delle spese condominiali dipende dalla natura delle stesse.

Per le spese relative alla manutenzione ordinaria, l’obbligo contributivo viene individuato nel momento in cui viene effettivamente a compiersi l’attività gestionale relativa alla manutenzione, la conservazione e il godimento dei beni comuni o la prestazioni dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle stesse non richiede l’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea, in quanto trattasi di spese fisse e rientranti nei poteri dell’amministratore del condominio.

Per le spese relative alla manutenzione straordinaria invece l’obbligo contributivo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione.

A quest’ultimo orientamento ha aderito di recente il Tribunale di Roma con la sentenza n. 20688/2018, pubblicata il 29 ottobre scorso.

Il caso esaminato dal Tribunale capitolino nasce dall’opposizione a decreto ingiuntivo promossa da una società alla quale era stato ingiunto il pagamento di una consistente somma di denaro a titolo di oneri condominiali non versati. La società opponente eccepiva la carenza di legittimazione passiva sostenendo di aver venduto a terzi i beni prima che maturassero i crediti azionati con il procedimento monitorio e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il nuovo acquirente al fine di ottenere la condanna di quest’ultimo al pagamento delle somme ingiunte. La richiesta di chiamata in causa veniva rigettata.

Poichè nel corso del giudizio era emerso che la società opponente aveva provveduto al frazionamento dei locali di sua proprietà vendendo una parte di questi a terzi ed il condominio aveva rinunciato ad una parte del proprio credito, il Tribunale, ritenendo gli oneri condominiali contestati quali spese ordinarie, ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato la società opponente al pagamento di una somma minore rispetto a quella in precedenza ingiunta.

SULLA NOMINA GIUDIZIARIA DELL’AMMINISTRATORE DOPO UNA REVOCA

Il Tribunale di Milano con sentenza del 28 marzo 2018 stabilisce che spetta all’assemblea condominiale nominare un amministratore di condominio e, solo ove questa non provveda, potrà intervenire l’autorità giudiziaria, avvenuta la cessazione del precedente mandato.

Qualora i condomini ricorrano al Tribunale per ottenere la revoca dell’amministratore, non può pretendersi in automatico che il giudice provveda anche a nominare uno nuovo mandatario dello stabile. Ciò è perché il relativo compito spetta all’assemblea condominiale allo scopo di scegliere un nuovo soggetto che sostituisca quello revocato giudizialmente.

Trattasi di affermazioni del Tribunale di Milano contenute nella decisione di cui al decreto n. 955/2018 del 28 marzo 2018, provvedimento pronunciato nell’ambito di una procedura di richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129, comma 11 c.c. per gravi irregolarità nella gestione condominiale.

Nel caso di specie, dopo aver analizzato compiutamente la vicenda, i giudici hanno ritenuto meritevoli di accoglimento le doglianze atte a determinare la revoca dell’amministratore.

Non ha trovato accoglimento, invece, la domanda di nomina giudiziale di un nuovo amministratore in quanto, secondo il Tribunale, la nuova nomina spetta all’assemblea e, solo ove questa non vi riesca, interviene l’autorità giudiziaria (art. 1129, comma 1, c.c.).

Peccato che in questo modo venga a essere duplicata l’azione giudiziale, in violazione del principio di economia processuale.

Comunque, prosegue il Tribunale, in sede di ricorso per la nomina giudiziaria dell’amministratore, occorre fornire la prova dell’impossibilità volontaria della nomina: si deve pertanto depositare copia del verbale dell’assemblea in cui si dà atto del fatto che l’assemblea non è stata in grado di deliberare la nomina del nuovo mandatario.

Si tratta dei verbali cd. negativi dove non vi è alcuna manifestazione di volere dell’assise condominiale. Il riferimento normativo è in ambito comunione: la norma di riferimento è l’art. 1105 c.c. applicabile al condominio in ragione dell’art. 1139 c.c.

Vi era già un precedente del 2016 nei medesimi termini appena menzionati, dello stesso Tribunale di Milano (cfr. Trib. Milano 2 dicembre 2016, n. 3364/2016) che aveva qualificato come extrema ratio la nomina del nuovo amministratore da parte del Collegio Giudiziario. Anche qui è stato affermato che, per ottenere l’accoglimento giudiziale, occorre che venga fornita la prova dell’impossibilità dell’assemblea di provvedere alla nuova nomina, non essendo consentito al Tribunale di sostituirsi alla volontà assembleare in mancanza di evidente prova della impossibilità del suo funzionamento e della sua conseguente inerzia.

Tornando al tema della revoca dell’amministratore, essa può essere deliberata in via ordinaria e in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, ove vi siano.

In seconda battuta può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se ad esempio l’amministratore ha omesso di informare l’assemblea di azione legale nei confronti del condominio esorbitanti dalle sue attribuzioni, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità come delineate dall’art. 1129 c.c. Trattasi di casi esemplificativi e non esaustivi

In questa seconda evenienza, deve essere avanzato ricorso al Tribunale allegando ogni documento utile a sostegno della richiesta (es. verbale di assemblea ecc.): il giudice si occupa di valutare le irregolarità nella gestione e che esse siano tali da determinare un grave pericolo di danno per il condominio. Il Giudice, con decreto, fissa l’udienza e il termine entro il quale il ricorrente deve notificar il ricorso e il decreto di fissazione di udienza alle altre parti. Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore.

Il Tribunale di Milano ha ritenuto che, fra le altre, costituisce grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. la inerzia dell’amministratore rispetto a plurime violazioni del regolamento condominiale, quali la stenditura di panni dai balconi e l’occupazione delle parti comuni con masserizie varie in quanto espressamente vietate dal regolamento dell’edificio.

L’art. 1129 c.c. prevede, qualora ricorrano gravi irregolarità, la facoltà del singolo condomino di richiedere direttamente all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore, a prescindere dalla preventiva consultazione dell’ assemblea condominiale. Uniche eccezioni per cui si impone, invece, la preventiva convocazione dell’assemblea in ordine alla revoca, sono le ipotesi di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio