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IL CONDOMINIO NON HA PERSONALITA’ GIURIDICA

Per la Cassazione, il condominio non è una persona giuridica, e i singoli condomini possono tutelare in giudizio i diritti relativi alle parti comuni.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 10934/2019, si sono pronunciate sull’annosa questione della personalità giuridica del condominio, ribadendone l’assenza.

In base a tale impostazione, al singolo condomino deve essere riconosciuto il diritto di agire e resistere in giudizio per tutelare i diritti riguardanti le parti oggetto di proprietà comune, anche se non ha preso parte ai precedenti gradi del processo di merito.

Questi i fatti che hanno dato origine alla pronuncia.

Un condominio agiva in giudizio, chiedendo la riduzione in pristino delle opere realizzate da una condomina in asserita violazione del regolamento condominiale, oltre che di servitù di passaggio in favore di parti comuni dell’edificio, esercitata da alcuni condomini.

La domanda veniva integralmente accolta dal Tribunale. Avverso la sentenza di primo grado la condomina interponeva appello, parzialmente accolto dalla Corte di secondo grado.

A questo punto, la condomina proponeva ricorso per cassazione.

La causa veniva rimessa alle Sezioni Unite perché altra condomina, la quale non aveva preso parte ai precedenti gradi di giudizio, aveva proposto ricorso incidentale. L’incertezza verteva, appunto, sulla configurabilità del diritto della condomina che aveva proposto ricorso incidentale per la rimozione delle opere, non avendo ella svolto difese nei gradi di merito.

La pronuncia in commento ricorda che anche la riforma del condominio del 2012 ne ha escluso il riconoscimento della personalità giuridica.

Inoltre, nel risolvere la questione, le Sezioni Unite hanno come al solito compiuto un’attenta trattazione dei precedenti giurisprudenziali e degli orientamenti espressi in materia.

L’impostazione tradizionale, precisa in questo caso la Corte, valorizza l’assenza di personalità giuridica del condominio e la sua limitata facoltà di agire e resistere in giudizio tramite l’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea. In tal modo viene attribuita ai singoli condomini la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali.

Afferma la pronuncia in commento: “una volta riscontrato che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell’istituto… la prospettiva di dare al condominio personalità giuridica con conseguenti diritti sui beni comuni, è la natura dei diritti contesi la ragione di fondo della sussistenza della facoltà dei singoli di affiancarsi o surrogarsi all’amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati su tali beni”.

Secondo le Sezioni Unite “la ratio dei poteri processuali dei singoli condomini risiede… nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”, e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio”.

Infatti è il diritto dell’amministratore ad aggiungersi a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari.

Pertanto, conclude il Collegio, “allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale”.

Del resto – commenta la Corte – non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale.

COMPENSO AMMINISTRATORE

L’amministratore di condominio è un mandatario dei condomini e come tale agisce avendo diritto ad un compenso quale corrispettivo per i servizi prestati, ma a pena di nullità della sua nomina deve specificarlo chiaramente ed interamente al momento dell’accettazione dell’incarico (cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Nella retribuzione del mandatario deve ritenersi compresa tutta l’attività prestata in favore della compagine, indi per cui è illegittima la richiesta (non approvata dall’assemblea) di un compenso extra per le opere straordinarie eseguite sull’edificio. Cass. sent. 30/09/2019 n. 22313

Misura del compenso.
L’amministratore dal punto di vista legislativo non è un professionista al pari d’un avvocato, d’un architetto, d’un commercialista, ecc. per cui non ha mai avuto un tariffario di riferimento.

Nulla a cui rifarsi per dire, ad esempio, “per un condominio con cento partecipanti ho diritto ad X euro, per uno con cinquanta ad Y, per uno con cinquanta e l’ascensore, l’autoclave, ecc. a Z, ecc.

In questo contesto e sempre tenendo a mente le norme applicabili sul mandato, il compenso era (ed è) liberamente concordato con il condominio.

Un esempio vero di libero mercato. Infatti fino ad un decennio addietro, se non v’era accordo le parti, la misura del compenso era determinata dal giudice (art. 1709 c.c.). Ciò vale anche oggi purché, come si diceva in precedenza l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, specifichi analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (Art. 1129 c.c.).

In passato, in assenza di parametri di riferimento, la misura del compenso dell’amministratore era quella pattuita con l’assemblea al momento della nomina, senza possibilità di aggiungere extra, salvo che non gli fossero riconosciuti dall’assemblea.

Quanto sopra è stato ribadito dalla Cassazione con la sentenza n. 22313. Si legge nella pronuncia: “in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210)” (Cass. 30 settembre 2013 n. 22313).

Il principio – a maggior ragione in considerazione dell’obbligo di indicazione del compenso ai sensi dell’art. 1129 c.c.,di cui s’è più volte detto – deve considerarsi valevole anche per la disciplina vigente dopo l’entrata in vigore della riforma.

COMPENSO ED ATTIVITA’ FISCALE DELL’AMMINISTRATORE

La legge di riforma del condominio negli edifici ha inserito nell’art. 1130 c.c. (che riguarda le attribuzioni dell’amministratore) e tra queste l’amministratore del condominio deve eseguire l’attività fiscale. Ma cosa s’intende con attività fiscale?

Con l’entrata in vigore della riforma, all’atto dell’accettazione della nomina l’amministratore deve indicare analiticamente il compenso per l’attività da svolgere (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.). E dunque niente più sorprese

Già prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, era noto che l’amministratore, quale legale rappresentante del condominio, doveva:

  • volturareil codice fiscale del condominio;
  • versare la ritenuta d’accontooperata sul pagamento di fatture per determinate prestazioni (cfr. . 25-ter del d.p.r. n. 600/73);
  • presentare il modello 770(cfr. art. 4 d.p.r. n. 435 del 2001);
  • curare la pratica per le agevolazioni fiscalinel caso di ristrutturazioni edilizie o riqualificazioni energetiche. Questa l’attività era stata contestata da taluni amministratori, non esistendo uno specifico obbligo di legge in tal senso, ma è intervenuta su questo tema la giurisprudenza che, con la sentenza della Corte d’Appello di Milano, 6 febbraio 2008 ha deciso che questo onere gravasse sull’amministratore.

COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE E LAVORI STRAORDINARI

Se l’amministratore non ha chiesto un compenso extra all’atto dell’accettazione dell’incarico o del suo rinnovo, come specificato dall’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., ma ne ha avanzato richiesta in una successiva assemblea, cioè dopo l’assunzione dell’incarico, magari proprio quando si è iniziato a discutere e decidere sui lavori straordinari, allora si si chiede se quella richiesta deve essere considerata valida o meno e se la tardività rischia di rendere eventualmente nulla la deliberazione di nomina

Al riguardo s’è espresso il Tribunale di Udine, con in un’interessante sentenza del novembre 2018 che ha innanzitutto inquadrato la questione specificando che la ratio dell’art. 1129, comma 14, c.c. va individuata nella necessità di garantire la massima trasparenza ai condomini al fine di renderli edotto sule singole voci di cui si compone il compenso dell’amministratore di condominio.

Data questa premessa, il Giudice ha tratto la conclusione secondo la quale la garanzia di trasparenza prevista dalla norma «non viene meno nell’ipotesi in cui all’atto della nomina o della conferma dell’amministratore non sono indicati il compenso e le singole voci per l’attività straordinaria, ciò perché, in primo luogo, tale attività, proprio perché straordinaria, non è preventivabile come nel caso di lavori straordinari non essendo possibile stabilire la complessità, la laboriosità, l’urgenza dei lavori da svolgere sui quali, poi, misurare il compenso dell’amministratore, tant’è che l’assemblea, di fronte alla necessità di dar corso ad opere straordinarie, viene edotta ed informata dell’attività e dei lavori da svolgere e può autonomamente stabilire e concordare, nella massima trasparenza, il compenso dovuto all’amministratore» (Trib. Udine 12 novembre 2018).

COMPENSO E TEMPI DI PRESCRIZIONE

Che si tratti di compenso concordato o comunque che può essere preteso, ci si chiede entro quanto tempo l’amministratore deve farsi avanti per non perderne il diritto?

Ricordiamo che il trascorrere del tempo fa sì che assuma importanza la prescrizione, ossia l’impossibilità, se il maturare della prescrizione è eccepito dalla controparte, di ottenere giustizia d’un proprio diritto. Proprio per tale ragione si dice che ciò che si prescrive non è il diritto, ma l’azione.

Riguardo al quesito, la questione prescrizione potrebbe essere vista sotto tre differenti punti di vista:

1) triennale, ai sensi dell’art. 2956 n.2 c.c. ossia di quella applicabile in relazione ai professionisti, per il compenso dell’opera prestata e per il rimborso delle spese correlative;

2) quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., perché riguardante una somma che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi;

3) decennale in quanto riguardante un compenso derivante da un contratto e quindi rientrante nell’ambito dell’ordinaria prescrizione prevista dall’art. 2946 c.c.?

Sulla questione è intervenuto il Tribunale di Milano, secondo cui la prescrizione debba considerarsi decennale

Il tutto trae origine da una causa conclusasi nel 2016 e relativa al pagamento del compenso dell’ex amministratore, il condominio convenuto eccepiva l’avvenuta prescrizione triennale, considerando quello dovuto all’amministratore alla stregua del credito d’un professionista.

Il Tribunale non accoglieva la tesi, affermando che «il credito dell’amministratore per il pagamento del compenso per l’attività prestata e per il recupero delle somme anticipate in esecuzione del contratto di mandato è regolato dall’art. 1720 c.c. ed è soggetto a prescrizione ordinaria decennale, non potendo neppure applicarsi la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n.4 c.c. (Cass. 19348/2005:” Poiché il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’ amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n.4 cod. civ., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l’obbligazione relativa al compenso dovuto all’ amministratore, atteso che la durata annuale dell’incarico, comportando la cessazione “ex lege” del rapporto, determina l’obbligo dell’ amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.”)» (Trib. Milano 30 aprile 2016 n. 5386).

Ricordiamo che il decorso della prescrizione può essere interrotto, ossia fatto ripartire da zero, semplicemente con l’invio di una raccomandata all’amministratore del condominio (o alla controparte in qualunque altro caso), nella quale si reclama l’adempimento della prestazione dovuta.

Rammentiamo, infine, che la prescrizione non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma può esserlo solamente se eccepita dalla parte.

COMPENSO AMMINISTRATORE USCENTE

Da ultimo ci sembra importante riportare una importante recente sentenza.

Il principio di diritto: La delibera di nomina del nuovo amministratore cui non faccia seguito l’accettazione del medesimo sia in forma espressa che tacita, ad esempio tramite l’esecuzione del passaggio di consegne, non è sufficiente a determinare la cessazione dell’incarico del precedente amministratore, che pertanto continua a maturare il proprio compenso sino al perfezionarsi del subentro (Trib. Vicenza, n. 1897/2019 ).

La ripartizione spese speciale del regolamento condominiale si estende ai frazionamenti

Il regolamento condominiale può stabilire un modo diverso di ripartizione delle spese, per esempio in parti uguali, ma, in tal caso, si dovrà estendere la stessa modalità di ripartizione anche a nuovi possibili frazionamenti. Lo puntualizzala Corte di cassazione con ordinanza n. 24925 del 7 ottobre 2019.

Si riporta   di seguito una controversia che inizia con l’impugnazione, da parte di una società, della deliberazione con cui l’assemblea di condominio aveva approvato il rendiconto e lo stato di ripartizione delle spese dell’anno precedente. Contestazione respinta dal tribunale di Palermo: la divisione, scrive, era stata operata in base al criterio dettato dal regolamento per cui le spese per l’uso e il godimento delle parti comune spettavano ai proprietari in ragione di 1/14 ciascuno, considerato l’aumento del numero delle quote derivante dal frazionamento in distinte proprietà di alcune delle originarie unità immobiliari.

Interpretazione con cui aveva concordato la Corte di appello la quale rimarcava come il riferimento testuale alla frazione di 1/14 non avesse determinato le quote condominiali di partecipazione alle spese, ma avesse inteso fissare la ripartizione tra i condomini allora proprietari. Il successivo aumento del numero dei proprietari, quindi, ben giustificava la nuova ripartizione dell’intero.

La società, però, portava il caso in Cassazione, adducendo come motivo, l’errata lettura del regolamento che era in realtà teso a dividere le spese in quattordici quote e non in base al numero degli effettivi proprietari delle singole porzioni. Tesi ancora una volta bocciata. È vero, spiegano i giudici, che i criteri di divisione delle spese condominiali possono essere derogati, come prevede l’articolo 1123 del Codice civile, come è vero che la convenzione di modifica della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale, sia in una deliberazione approvata all’unanimità.

È consentita, difatti, l’adozione di discipline convenzionali (quindi di natura contrattuale) che differenzino gli obblighi dei partecipanti di partecipare agli oneri di gestione del condominio, attribuendoli in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. Peraltro, è anche possibile – visto che l’articolo 1123 del Codice civile non detta limiti al riguardo – che si decida di dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni o persino di esonerare, parzialmente o anche totalmente, alcuni condomini dal dovere di contribuzione (Cassazione n. 27233/2013).

Del resto, come evidenziato dalle Sezioni Unite con pronuncia n. 18477/2010, la diversa convenzione altro non sarebbe che una dichiarazione negoziale da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese. E l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, come quelle contenenti una disciplina convenzionale di ripartizione delle spese, sarà sindacabile in sede di legittimità solo per violazione di regole legali. Nella fattispecie in esame, invece, il contenuto e la portata della deroga pattizia al generale criterio di ripartizione delle spese comuni era desumibile in modo cristallino dalle espressioni letterali usate.

Di qui, il rigetto del ricorso formulato dalla società considerato che l’interpretazione del regolamento fornita dai giudici di merito ed espressamente contestata dalla stessa società, non solo non era discutibile ma era l’unica coerentemente possibile.

Modifica dei criteri di ripartizione delle spese

La ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c.,se non vi è una particolare convenzione adottata all’unanimità, quale manifestazione dell’autonomia contrattuale dei singoli. L’art. 1123 c.c. così dispone: <<Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità>>

Per poter identificare in modo corretto l’uso e l’utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune occorre riferirsi all’uso anche solo potenziale che il condomino può fare della cosa comune, non avendo rilievo le scelte personali e discrezionali

E’ nulla la delibera assembleare adottata senza il consenso unanime dei condomini quando ha ad oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle stesse (Cass. 2301/2001; Cass. 16321/2016). E’ invece annullabile e quindi impugnabile nel termine di cui all’art. 1137, ultimo comma, c.c., la decisione con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c. (Cass. 6714/2010; Cass. 3704/2011, 15523/2013). I compiti dell’assise di cui all’art. 1135 cod. civ., n. 2 e n. 3 attengono all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini e all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione

La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può valere quale univoco comportamento che manifesta il volere di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione. Esso può assurgere ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dei condomini (Cass. 3245/2009; Cass. 13004/2013)

E’ nulla, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese ove si tratti di innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. (Cass. 5814/2016)

L’art. 1120 comma 2 c.c. dispone che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

E’ nulla l’assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto comporta una limitazione all’uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (Cass. 11034/2016; Cass. 1898/2017).

Per l’azione di nullità della delibera occorre fare riferimento alla nullità del contratto ex art. 1421 c.c

Ai sensi dell’art. 1421 cc. le azioni di nullità possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla: il singolo deve dimostrare di avervi interesse perché dalla deliberazione deriva un apprezzabile suo pregiudizio. Non vale in ambito di diritto sostanziale la regola propria della matteria processuale sulla cui base chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. 9562/1997; Cass. 5125/1993, Cass. 5814/2016).

Nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione con cui si tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, atto a evitare danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini, i quali sono soggetti al vincolo di solidarietà passiva. In ragione di ciò nasce in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute (Cass. 13631/2001)

Durante il passaggio di consegne emerge l’appropriazione indebita condominiale

Il passaggio di consegne è procedura molto delicata poiché l’amministratore uscente non solo deve consegnare la cassa, ma anche tutta la contabilità, comprensiva dei preventivi e dei consuntivi , del conto economico contenente i pagamenti effettuati e quelli da eseguire , la documentazione tecnica degli impianti e dei dipendenti del condominio.

Tutti i predetti documenti sono fondamentali per consentire il subentro e l’attività della nuova amministrazione e la consegna degli stessi è un preciso dovere dell’amministratore cessato. Il nuovo amministratore , di fronte al rifiuto del collega, può , autorizzato dall’assemblea, richiedere al giudice un provvedimento di urgenza e presentare al pubblico ministero una querela per il reato di appropriazione indebita aggravata . L’elemento oggettivo del reato può contemplare anche l’indebita percezione di somme del condominio da parte del cassato amministratore .

È il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 26599/2019) la quale ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio nei confronti di una sentenza che lo aveva condannato, per il reato di appropriazione indebita aggravata dall’abuso di prestazione d’opera, in relazione ad una somma prelevata dal conto corrente intestato al condominio .

L’amministratore contestava la consulenza tecnica del consulente del pubblico ministero la quale, a suo dire, non forniva la prova che i prelievi effettuati dal ricorrente dal conto corrente del condominio fossero indebiti, poichè non era possibile risalire alla loro causale per difetto di una documentazione esplicativa. La Corte di Cassazione valorizzava quanto accertato dal giudice di appello che , sulla base della predetta consulenza, accertava la mancanza di causale per i prelievi del ricorrente pari ad euro 5.800,00 , non avendo fornito al suo successore nell’amministrazione alcuna giustificazione documentale , neppure fornita nel corso del giudizio. Inoltre la data di decorrenza del reato è quella al momento della dismissione dalla carica, quando il ricorrente non restituiva al condominio quanto da lui indebitamente prelevato. Inoltre il reato di appropriazione indebita è istantaneo e si consuma con la prima condotta appropriativa , ovvero quando l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria. A tal fine la Corte di Cassazione richiama il precedente giurisprudenziale (sent. n. 40870/2017) il quale ritiene consumato il delitto di appropriazione indebita delle somme relative al condominio , introitate a seguito di rendiconti , da parte di colui che ne era stato l’amministratore , all’atto della cassazione della carica , momento in cui , in mancanza di restituzione delle somme ricevute nel corso della gestione , si verifica con certezza l’interversione del possesso.

Si può pignorare il conto corrente del condominio?

La pignorabilità del conto corrente condominiale è stata ed è fonte di accesa discussione.

I Giudici che da ultimo si sono espressi su questo argomento paiono essere favorevoli all’esecuzione coatta. Il filone di pensiero che ritiene questa operazione possibile basa le sue osservazioni sul fatto che il condominio, pur essendo un ente di gestione senza personalità giuridica ha comunque una sorta di sua soggettività giuridica distinta, già anche solo in ambito di gestione del denaro.

Su questa base si ritiene che vi sia una separazione tra i patrimoni dei singoli condomini e il patrimonio affidato all’amministratore, concludendo per la legittimità del pignoramento di quanto risulta sul conto condominiale, a garanzia dei terzi creditori del condominio.

Nella gestione di questo conto, il condominio si qualifica come centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche.

In pratica vi è un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell’edificio, determina la rottura del legame giuridico tra singoli condomini e Condominio.

Le somme versate formerebbero un “patrimonio condominiale” aggredibile dai creditori del condominio ex art. 2740 c.c. (Trib. Reggio Emilia, ordinanza 16 maggio 2017; Trib. Milano, ordinanza 27 maggio 2014; Trib. Ascoli Piceno, ordinanza 26 novembre 2015).

Chi esclude la pignorabilità del conto condominiale basa il suo ragionamento sul beneficio di escussione a favore dei condomini in regola con i pagamenti.

L’art. 63 disp. att. c.c., al secondo comma, prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Questa disposizione sembra incompatibile con la possibilità di pignorare il saldo presente sul conto corrente condominiale. La norma infatti obbliga il creditore ad escutere, in via preventiva, i condomini morosi (cioè non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, mentre, nell’ipotesi di pignoramento diretto del conto condominiale verrebbero pignorate le somme versate dai condomini “virtuosi”, contravvenendo alla norma).

In realtà, si ritiene che questa norma non esclude che i creditori, prim’ancora di agire contro i morosi, possano provare a soddisfare le proprie pretese creditorie direttamente contro il Condominio, il quale è soggetto diverso rispetto ai condomini diligenti e a quelli morosi.

Così ragionando, l’art. 63 disp. Att. C.c. riguarderebbe solo i rapporti tra i condomini, mentre l’apertura del conto corrente formerebbe una terza entità giuridica che garantisce con il proprio patrimonio (l’attivo presente sul conto corrente condominiale) i terzi creditori (Trib. Milano, 21 novembre 2017).

Di recente, il Tribunale di Teramo, in data 18 aprile 2019 ha evidenziato che il beneficio di escussione ex art. 63 disp. att c.c. contrasta decisamente la pignorabilità del conto condominiale.

Condominio: diritto visione documenti e nullità nomina dell’amministratore

La limitazione posta dall’assemblea alla visione della documentazione contabile comporta la violazione di legge della delibera restrittiva del diritto del condomino

A seguito della riforma del condominio (L. 220/2012) il legislatore, con la modifica delle disposizioni del Libro III (Della proprietà), Titolo VII (Della comunione), Capo II (Del condominio negli edifici), artt. 1117 – 1139 del codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. Cc, ha espressamente previsto una serie di documenti che il condominio e, per esso, l’amministratore, è tenuto a redigere o conservare a disposizione della compagine condominiale.

Lo stesso, peraltro, è tenuto a comunicare, all’atto della nomina ovvero della conferma, i locali dove sono custoditi i registri condominiali obbligatori e, in particolare, con la riformulazione dell’art. 1130, n. 6) e 7), Cc, il registro di anagrafe condominiale, quello dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nel quale è compreso l’estratto conto del C/C condominiale.

Tale obbligo di conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi vige per dieci anni dalla data della relativa registrazione e l’amministratore, all’atto della cessazione dell’incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio ed i singoli condòmini.

Il diritto di visione dei documenti e di estrazione di copia

La vicenda giudiziaria

La giurisprudenza in materia

Il diritto di visione dei documenti e di estrazione di copia

La riforma del condominio è improntata alla massima trasparenza nella gestione condominiale e nei rapporti tra amministratore e condòmini, e ciò è emerso chiaramente fin dai lavori preparatori al progetto di legge di riforma del condominio e, in particolare, dal dossier (GI0507) predisposto dal Servizio Studi del Dipartimento Giustizia, laddove è dato leggere come la nuova disposizione (l’art. 1130 bis Cc, aggiunto dall’art. 11 della L. 220/2012) “mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore”.

Conseguentemente, è stato previsto che l’amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Pertanto, con la riforma dell’art. 1129 Cc, il legislatore ha garantito un vero e proprio diritto di acceso e visione del singolo condomino ai “documenti” condominiali, anche con facoltà di estrarne copia.

Ecco che allora i condòmini hanno diritto, a semplice richiesta, ad ottenere la documentazione richiesta, tanto è vero che, ai sensi del predetto art. 1129, II co., Cc – norma espressamente ritenuta inderogabile dall’art. 1138 Cc – l’amministratore, deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Il libero accesso alla documentazione condominiale non può essere affatto precluso ovvero enormemente compresso da una delibera assembleare, in ragione del fatto che gli unici limiti cui è soggetto il potere di vigilanza e controllo di ogni singolo condomino, di stretta elaborazione giurisprudenziale, è quello per cui il diritto di accesso non può mai risolversi in un intralcio per l’amministrazione ovvero che le richieste di visione o copia dei documenti devono essere conformi con il principio della correttezza ex art. 1175 Cc (Cass. n. 12579/2017; Cass. n. 19799/2014).

A tal proposito, infatti, escluso l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, l’amministratore, tuttavia, “è tenuto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile …” (Cass. n. 16677/2018).

Ciò è confermato anche dal chiaro disposto dell’art. 1130 bis Cc, laddove viene espressamente sancito che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.”.

Orbene, dalle norme richiamate, nonché dalla giurisprudenza in materia, emerge un vero e proprio diritto di accesso del condominio alla documentazione condominiale, tanto è vero che è stata ritenuta nulla la delibera di approvazione del bilancio atteso il rifiuto dell’amministratore di mostrare i documenti contabili (Trib. di Roma, 26.10.2015. Nello stesso senso: Cass. n. 19210/2011).

Di recente, sul punto, è nuovamente intervenuta la giurisprudenza di merito, in particolare, il Tribunale di Civitavecchia, con la sentenza n. 715/2019, pubblicata in data 23 Maggio 2019.

Condominio: il cortile sopra i box non è lastrico solare

La Suprema Corte di Cassazione è stata chiamata a decidere sull’applicabilità degli artt. 1123 e 1126 cod.civ. a seguito del giudizio originariamente intrapreso da un condòmino il quale, dopo aver ricevuto danni da fenomeni di infiltrazione ai suoi box sottostanti il cortile condominiale, aveva intrapreso il giudizio risarcitorio.

Nella vicenda processuale, il condominio – ritualmente costituitosi – aveva ritenuto l’area cortilizia assimilabile al lastrico solare, e pertanto aveva reclamato il pagamento dei lavori di ripristino in capo a tutti i proprietari, con le proporzioni richiamate dall’art. 1126 cod.civ.

La differenza è ben marcata e la S.C. lascia chiaramente intendere che – al riguardo – vi è una sola spiegazione.

l cortile è certamente cosa comune, e pertanto – indipendentemente dalla sua funzione di copertura ai box – obbliga tutti i condòmini a mantenerlo in buono stato con l’attribuzione dei relativi costi per millesimi di proprietà.

La superficie del lastrico solare con uso o proprietà esclusiva secondo l’art. 1126 cod.civ., invece, pur coprendo gli immobili sottostanti non offre la piena godibilità a tutti i comproprietari ed è perciò soggetta, per il suo ripristino, a un diverso criterio di addebito delle necessarie somme.

Del resto, già in passato, a fronte dell’usura della pavimentazione cortilizia dovuta all’utilizzo di tutta la collettività condominiale, si era richiamata l’esclusiva applicabilità dell’art. 1125 cod.civ. (Cass. 18194/2005), smentendo la posizione di quanti – ancora oggi – ritengono erroneamente che i costi per le coperture, qualsiasi esse siano, debbano riportarsi al dettame di cui all’art. 1126 cod.civ.

La decisione. La sentenza n. 14511/2019 resa nei giorni scorsi dalla Cassazione respinge dunque definitivamente il particolare principio – ancora oggi molto diffuso – in base al quale un condòmino danneggiato non ritiene di dover pagare alcunchè per il ripristino della cosa comune che ha prodotto il danneggiamento stesso.

La stessa pronuncia, inoltre, chiarisce che l’area del cortile non è in alcun modo assimilabile al lastrico solare, e ciò a causa della sostanziale differenza nel godimento della res da parte di tutti i comproprietari costituiti in condominio.

Per le spese pregresse di acqua e riscaldamento emerse dopo la compravendita risponde l’acquirente o il venditore?

Nel caso di compravendita di un immobile ubicato in condomino, è nulla la delibera che attribuisca al nuovo proprietario gli oneri relativi ai consumi pregressi. Di tali spese risponde il venditore. È parimenti nulla la delibera che ripartisca le suddette spese in base ai millesimi e non all’uso (Tribunale di Treviso 18 ottobre 2016).

Per quanto concerne poi le spese straordinarie deliberate prima della vendita di una unità immobiliare, sorge la questione su chi le dovrebbe pagare.

Il Tribunale di Mantova attraverso una sentenza ha effettuato un’articolata ricostruzione dei criteri che governano la riscossione dei contributi condominiali, ed aderendo ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha osservato che l’obbligo di contribuire alle spese comuni grava sul soggetto proprietario dell’immobile al momento dell’esecuzione dei lavori indipendentemente da chi fosse il proprietario al momento dell’adozione della delibera preparatoria che approva l’opera (Cass. 26.1.2000 n. 857; Cass.18.4.2003 n. 6223; Cass. 9.9.2008 n. 23345; Cass. 9.11.2009 n. 23686).

Un ulteriore contributo chiarificatore per stabilire il soggetto su cui grava l’onere di contribuire alle spese condominiali è stato fornito, nel corso degli ultimi anni, sempre dalla giurisprudenza di legittimità secondo la quale assume rilevanza anche la natura delle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Infatti stando alle pronunce più recenti occorrerebbe fare distinzione fra spese ordinarie necessarie per la manutenzione, conservazione e godimento delle parti e dei servizi comuni, e spese straordinarie che comportino, ad esempio, un’innovazione oppure un onere particolarmente rilevante.

Per quanto riguarda le spese ordinarie l’obbligazione sorge al momento del compimento dell’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, a prescindere dal momento in cui è stata adottata la delibera assembleare.

Mentre per le spese straordinarie solo la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assumerebbe altresì valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. (Cass., 3 dicembre 2010, n. 24654; Cass., 11 novembre 2011, n. 23682; Cass., 2 maggio 2013, n. 10235)

In base a tale ragionamento non vi è alcun dubbio, quindi, che se occorre stabilire chi è il soggetto sul quale grava l’onere di partecipare alle spese straordinarie (venditore o acquirente) bisogna verificare chi è il proprietario al momento dell’adozione della delibera assembleare definitiva che conferisce l’incarico anche all’impresa appaltatrice che eseguirà i lavori.

Tanto è bastato al Tribunale di Modena per respingere l’appello e confermare la sentenza di primo grado condannando l’acquirente, già proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera assembleare che ha approvato definitivamente i lavori straordinari (sostituzione dell’impianto di ascensore), a partecipare pro quota alla spesa.

Il Comune ed condominio sono corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede

Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.