L’utilizzo del viale condominiale da parte dei condòmini, ma anche dei terzi, non risulta affatto imprevedibile od eccezionale, gli stessi, pertanto, non possono non fare affidamento circa la transitabilità e la sicurezza dell’anzidetto camminamento in assenza di limitazioni di transito, o segnali di pericolo, che avvisano della pavimentazione scivolosa. In tali condizioni, nondimeno, non risulta possibile neppure ipotizzare la concorrente, o esclusiva, responsabilità del terzo, atteso l’intrinseco stato di pericolosità in cui versa il viale, altrimenti sicuro.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 25483 pubblicata in data 13 dicembre 2016.

Il familiare di un condomino conveniva in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento del danno subito a seguito di una caduta sul vialetto di accesso allo stabile in condominio, reso viscido dalla formazione di muschio creatosi per la presenza di alcune piante in vasi posti al lato del vialetto.

In primo, ma anche in secondo grado, il condominio veniva condannato al risarcimento del danno essendo stati accertati i presupposti di cui all’art. 2051 Cc, tanto perché, a seguito di consulenza tecnica d’ufficio, veniva evidenziata l’intrinseca pericolosità della cosa in dipendenza di formazioni muschiose sull’intero viale e, di converso, l’assenza di elementi tali da far ritenere una qualche (co)responsabilità nel sinistro da parte del danneggiato.

Propone ricorso per cassazione il condominio, che affida lo stesso a tre motivi implicanti vizi per errori di diritto e vizio di omesso esame di un fatto decisivo per la controversia, quest’ultimo teso a dimostrare che: «a) non tutto il vialetto era coperto dal muschio b) il fenomeno muschioso originava da alcune piante in vasi posti al lato del vialetto» e, conseguentemente, la condotta colposa del danneggiato nonché l’omesso avvertimento da parte del condomino familiare della vittima.

Premette la Suprema Corte, richiamando i noti principi giurisprudenziali, che la responsabilità per cose in custodia, ex art. 2051 Cc, impone all’attore l’onere di fornire la prova «del nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo nonché dell’esistenza di un rapporto di custodia relativamente alla cosa», viceversa, il convenuto, nel caso di specie il condominio, è tenuto a provare l’esistenza di un fattore esterno che abbia quei requisiti di imprevedibilità e di eccezionalità tali da interrompere il predetto nesso di causalità.

In altri termini, il condominio, per andare esente dalla responsabilità tipica del custode, deve dimostrare il caso fortuito o l’evento eccezionale ovvero la responsabilità concorrente o esclusiva del danneggiato che, nel primo caso, imporrebbe una riduzione del risarcimento.

A tale riguardo, una volta tenuto conto del fatto che l’utilizzo da parte dei condòmini, o di loro familiari, del viale di accesso allo stabile condominiale appare circostanza assolutamente normale e, quindi, di certo un evento niente affatto imprevedibile o eccezionale, gli stessi «non possono che fare affidamento sulla sicurezza dello stesso in assenza di specifiche limitazioni di transito o segnalazioni di pericolo od altri presidi diretti a limitarne l’uso dall’altro difetta la prova di quale fosse la effettiva dimensione della copertura muschiosa che rendeva viscido il vialetto; neppure è ipotizzabile il “fatto del terzo” così come prospettato dal ricorrente, in quanto, indipendentemente dal rinvenimento del fondamento giuridico dell’obbligo di preventiva informazione circa le condizioni del vialetto posto a carico dei familiari accompagnatori, è appena il caso di osservare come la condotta omissiva viene a collocarsi al di fuori della fattispecie illecita individuata dalla norma dell’art. 2051 c.c., nella quale il fatto del terzo -sempre che imprevedibile ed eccezionale- produce invece direttamente la pericolosità della res (altrimenti inerte) ipotesi che non ricorre nella specie».

La Corte, infine, prima di respingere il ricorso, non manca di sottolineare come nella vicenda giudiziaria non è stata posta all’attenzione dei giudici di merito – evenienza che precluderebbe qualsiasi statuizione sul punto da parte del Giudice di legittimità – una diversa e importante questione, quella relativa alla visibilità del pericolo.

In tali casi, infatti, allorquando il pericolo risulta visibile con l’ordinaria diligenza, l’utente, nell’usufruire del bene in custodia, deve prestare quel minimo di attenzione necessaria ad evitare il danno, in mancanza, il risarcimento potrebbe venire parzialmente o totalmente escluso in virtù del “fatto del terzo”.

La revisione delle tabelle non è obbligatoria per il cambio di destinazione. Con una recente pronuncia, la Corte di Cassazione (sentenza 19797/2016) torna sulle problematiche della revisione delle tabelle millesimali. Queste tabelle (differenziate per tipologia di spesa) rappresentano numericamente le quote in base alle quali ciascun condomino riceve l’attribuzione dei costi di gestione e quindi costituiscono uno strumento fondamentale per l’amministrazione del fabbricato.

La legge (articolo 69 dele Disposizioni di attuazione del Codice civile) prevede anche un sistema di «aggiornamento» delle stesse, denominato «revisione», che è finalizzato a far fronte alle eventuali modifiche della consistenza dell’edificio. Tuttavia, il codice circoscrive le ipotesi in cui la revisione è obbligatoria a casi limitati a eventuali errori nella redazione originaria e/o variazioni volumetriche delle unità immobiliari.

Nel caso della sentenza si è affermato che, considerate le condizioni poste dalla legge, e anche per ragioni di certezza dei diritti/obblighi dei singoli condòmini, una diversa destinazione d’uso di un locale/magazzino (originariamente commerciale) non può incidere sull’assetto millesimale che non dipende da tale aspetto puramente soggettivo. In definitiva, le variazioni dell’immobile che non riguardano la sua consistenza non danno luogo a necessaria revisione delle tabelle.

È valido il regolamento approvato dopo la compravendita quando l’acquirente ha conferito al costruttore la delega di depositarlo presso un notaio. Il neo proprietario dovrà quindi rimuovere dal terrazzo le fioriere vietate dal regolamento stesso.
È quanto stabilito dalla Corte di cassazione che, con la sentenza n. 23128 del 14 novembre 2016, ha respinto il ricorso dell’acquirente di un appartamento che aveva messo dei vasi che ostruivano la vista, sul mare, dei vicini di casa.
Per la seconda sezione civile, dunque, è indubbia la natura convenzionale del regolamento in questione, data dal fatto che l’acquirente non ha assunto il generico impegno a rispettare l’emanando regolamento, ma ha dato specifico incarico di predisporre tale regolamento in nome e per conto proprio, previsione che consente di superare l’obiezione della mancanza di regolamento al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare, posto che tale regolamento deve ritenersi dal medesimo accettato nel rispetto delle forme obbligatoriamente prescritte. Inoltre, spiegano ancora gli Ermellini, dato che ai sensi dell’art. 1388 cod. civ. gli effetti del contratto concluso dal rappresentante si perfezionano direttamente nei confronti del rappresentato e preso atto che il neo proprietario non invoca la nullità di siffatta clausola contrattuale o la successiva revoca della procura o il suo superamento da parte del costruttore, il regolamento condominiale risulta opponibile all’appellante in quanto predisposto dall’originario venditore su suo specifico incarico contrattale. È dunque evidente che l’obbligatorietà del regolamento viene immediatamente ricollegata al potere rappresentativo concesso dall’uomo alla società, restando estranea alla dinamica dei rapporti prospettati dalla parte ricorrente
Nell’ipotesi in esame non ricorre, secondo la Corte suprema, un’ipotesi di regolamento che avrebbe dovuto essere approvato dall’assemblea condominiale o l’affidamento di un mandato alla società venditrice di predisporre il regolamento condominiale ma, semplicemente, l’attribuzione di un incarico alla società venditrice di predisporre il regolamento in nome e per conto proprio delimitando le materie sulle quali sarebbe dovuto intervenire. E, il divieto di formare fioriere mobili rientrava nella materia affidata al regolamento che sarebbe stato predisposto.

Nel giudizio di opposizione all’ingiunzione ottenuta dal condominio il proprietario esclusivo non può contestare la validità della delibera che ripartisce le spese ma solo la sussistenza del debito, la documentazione posta a fondamento del provvedimento monitorio o il verbale dell’assemblea. E ciò perché la decisione assunta dall’adunanza prova di per sé l’esistenza del credito per l’ente di gestione e l’eventuale vizio della delibera per la mancata convocazione di un condomino deve essere fatto valere in altra sede da parte del singolo proprietario con l’impugnazione ex articolo 1137 Cc. È quanto emerge dalla sentenza 22452/16, pubblicata il 4 novembre dalla sesta sezione civile della Cassazione.

Attualità ed efficacia

Respinto il ricorso del condominio che contesta l’appartenenza al supercondominio. In generale, l’ambito del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio (nella specie “super”) è ristretto alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della delibera con cui l’assemblea ha approvato la spesa e la relativa ripartizione fra i condomini: la decisione costituisce titolo di credito per l’ente di gestione che lo legittima non solo a ottenere il provvedimento monitorio ma anche la condanna al pagamento delle somme nel giudizio di opposizione proposto contro il decreto ingiuntivo dal condomino moroso. Inutile dunque contestare la delibera laddove l’attualità del debito del proprietario esclusivo non sarebbe comunque subordinata alla validità della decisione ma soltanto alla sua perdurante efficacia.

Nullità e annullabilità

Va detto poi che l’eventuale omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento e non di nullità della delibera approvata dall’assemblea. E quindi non si tratta di un vizio che può essere dedotto nella fase dell’opposizione a decreto ingiuntivo. Va invero ricordato che sono nulle solo le delibere: prive degli elementi essenziali; con oggetto impossibile o illecito oppure che non rientra nella competenza dell’assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; comunque invalide in relazione all’oggetto. Non resta allora che pagare le spese di giudizio e il contributo unificato aggiuntivo