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Ripartizione delle spese comuni

Ripartizione delle spese comuni: quando le delibere condominiali sono nulle e quando annullabili?

 Ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. è necessario il voto unanime dei condomini per l’approvazione della delibera condominiale che stabilisce o modifica i criteri di riparto delle spese comuni. In caso contrario, la delibera è nulla. E’ quanto stabilito dalla sentenza in oggetto, in cui la Suprema Corte si sofferma altresì a qualificare giuridicamente le conseguenze dell’applicazione di tali criteri affetti da nullità. Nel caso di specie un condomino si oppone al decreto ingiuntivo emesso a seguito di mancato pagamento di oneri condominiali, ripartiti appunto attraverso l’applicazione di criteri non varati all’unanimità. La Corte d’Appello ha dichiarato la nullità della delibera impugnata (sebbene non tempestivamente) ricalcolando il saldo dovuto dal privato, nettamente inferiore rispetto a quello contenuto nel decreto ingiuntivo. Risultato soccombente in primo e secondo grado, il condominio propone ricorso in Cassazione.
La Cassazione conferma la sentenza impugnata, riconoscendo come consolidato l’orientamento giurisprudenziale che non solo, in assenza di unanimità di volontà dei condomini, individui ex novo i criteri di ripartizione delle spese condominiali, ma che solo anche ne apporti modifiche. Infatti “in tema di condominio sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’articolo 1123 Cc o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini”; per quanto riguarda le deliberazioni successive, inerenti all’applicazione dei criteri così stabiliti, “sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all’articolo 1137, ultimo comma, Cc, le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’articolo 1135, comma  2 e  3, Cc, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all’articolo 1123 Cc”.

Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 15523 del 20 Giugno 2013.

Se i pannelli fotovoltaici abbagliano i vicini

Se i pannelli fotovoltaici abbagliano i vicini, scatta l’ordine “ex 700” di modificarne l’inclinazione

Provvedimento d’urgenza perché si rischia il danno alla salute. Niente da fare per il proprietario, che pure si offre di installare vetri auto-oscuranti: riducono troppo la luce naturale negli appartamenti

L’energia pulita fa male. Possibile? Sì, se l’impianto fotovoltaico del dirimpettaio abbaglia le case del vicinato e obbliga i proprietari a tenere le tapparelle chiuse, senza nemmeno poter uscire su balconi e terrazze. Per il proprietario scatta allora l’ordine del giudice ex articolo 700 Cpc: deve modificare l’inclinazione dei pannelli per non accecare i residenti negli immobili di fronte al suo. E il provvedimento d’urgenza si spiega perché con l’effetto della luce riflessa si rischiano danni alla salute. Non può allora trovare ingresso il reclamo del proprietario, che pure svolge un’attività d’impresa e si offre di installare vetri auto-oscuranti alle finestre dei dirimpettai: si tratta infatti di una soluzione che riduce comunque in modo drastico l’illuminazione naturale degli appartamenti. È quanto emerge da un’ordinanza pubblicata dalla seconda sezione civile del tribunale di Perugia (giudice Stefania Monaldi).

Immissioni intollerabili
Deve rassegnarsi il proprietario: inutile invocare i meri dati della “Cornell formula”, in base ai quali la presenza dei pannelli non sarebbe così invasiva come sostengono i residenti dell’area; né giova l’invito a contemperare le esigenze dei dirimpettai con quelle della sua attività produttiva, che non può fare a meno dell’impianto. A inchiodare la società intervengono le risultanze complessive delle perizie: i dirimpettai sono costretti a tenere persiane e scuri chiusi per ore, specie di pomeriggio, si configurano dunque immissioni luminose che superano la normale soglia di tollerabilità ex articolo 844 Cc. E la circostanza che il fenomeno si verifichi solo (o soprattutto) d’estate non ne sminuisce il potenziale lesivo: il fatto di non poter fruire per un’intera stagione di luce e vedute dell’immobile costituisce in ogni caso un innegabile detrimento nel godimento del bene, tale da superare l’asticella fissata dal legislatore per evitare di dare ingresso a questioni bagatellari.

Pregiudizi irreversibili
Non bisogna poi dimenticare che l’esposizione duratura a una fonte luminosa di notevole intensità può causare pregiudizi anche irreversibili all’apparato visivo di una persona. E le Ctu parlano chiaro: non si può guardare in direzione di quei pannelli senza essere costretti a chiudere gli occhi. Nemmeno i vetri auto-oscuranti riducono la gravità del problema. Insomma: sugli interessi dell’azienda prevalgono i diritti dei residenti ex articolo 703 Cpc. Al reclamante non resta che pagare le spese.

Sì alla rimozione delle piante poste a meno di tre metri dal confine

Accolta la domanda del ricorrente: i tre ulivi posti sul fondo agricolo limitrofo vanno eliminati

Vanno rimosse le piante se collocate a una distanza inferiore ai tre metri dal confine con la proprietà del vicino, come previsto dal disposto dell’articolo 892 c.c.  Lo ha dichiarato il Tribunale di Perugia con la sentenza n. 1249/14. Il giudice di primo grado accoglie il ricorso del ricorrente che chiedeva, tra le altre cose, la rimozione di tre ulivi, piantati sul fondo del vicino.
In merito alle domande proposte dal ricorrente sull’arretramento/rimozione degli alberi fino alla distanza consentita, il Ctu accertava che  «le tre piante di ulivo, poiché le stesse sono classificate in botanica come piante ad alto fusto, le stesse, per quanto disposto dall’articolo 892 c.c., devono essere piantate ad una distanza non inferiore a tre metri dal confine». Nel caso di specie, il Ctu ha potuto accertare una distanza dal confine compresa tra i 131 e i 141 centimetri: tali piante sono state definite dal consulente «giovani e, comunque, d’età inferiore ai venti anni, tenuto conto anche della circonferenza del tronco, che va dai 38 centimetri della pianta più piccola ai 52 centimetri di quella più grande». Pertanto, il Tribunale perugino dispone che i convenuti rimuovano le tre piante.

Spese per la manutenzione e le riparazioni

Corte di Cassazione Civile Sesta Sezione Sentenza n. 3636/2014
La Cassazione ha esaminato un caso relativo alle spese per la manutenzione e la riparazione degli edifici e, più nello specifico, i fatti di causa si riferivano ad una questione sollevata innanzi al giudice di pace di Napoli da due condomini nei confronti di un altro proprietario chiedendo “che fosse condannato a pagar loro la quota di spettanza di spese condominiali attinenti al corrispettivo di un contratto di appalto intercorso tra il Condominio ed una società cooperativa, rimasto inadempiuto e che aveva formato oggetto di un ricorso per ingiunzione da parte dellappaltatrice nei confronti dellente di gestione, conclusosi con lemissione di un decreto portante lingiunzione di questultimo di pagare Euro 16.717,43; di seguito la Cooperativa aveva pignorato detto importo, corrispondente ai fitti delle attrici, facendoselo assegnare in sede di espropriazione“.

Ovviamente il condomino chiamato in causa si è costituito in giudizio sostenendo di non dover nulla per aver già corrisposto la quota di spettanza all’amministratore del Condominio.

La Suprema Corte, analizzando la questione, già rigettata nelle fasi precedenti dai giudici territoriali, ha affermato che “il principio sancente la divisibilità delle obbligazioni dei condomini nei confronti del terzo creditore, affermato da Sez. Un. n. 9148/2008, è perfettamente compatibile, con la ritenuta divergente soluzione portata da Sez. 2^ n. 21907/2011 in cui si riaffermava la solidarietà tra comproprietari di un immobile sito in condominio, nei confronti dellazione del Condominio stesso- dal momento che, come indicato nella parte motiva di questultima decisione, la prima sentenza riguardava la diversa problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi e non la questione esaminata nella più recente decisione relativa al se, nei confronti del Condominio, le obbligazioni relative agli oneri condominiali, in capo ai comproprietari di un immobile considerato come unico ai fini delle carature millesimali -, ricadano o meno nella disciplina del debito ad attuazione solidale“;

Secondo gli ermellini, che alla fine hanno rigettato il ricorso, si deve in ogni caso considerare “che va affermato il principio secondo il quale, ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni -, lamministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni sia, allinterno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi, così che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio le volte in cui il creditore dellente di gestione non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condomino“.

Comunione, condominio, regolamento, infrazioni, sanzioni, nullità

Suprema Corte di Cassazione – Sezione Seconda Civile Sentenza n. 820 del 16 gennaio 2014
Con la sentenza che si riporta, la Cassazione stabilito che per il generale divieto di autotutela nei rapporti privati, è nulla la clausola del regolamento di condominio che, superando l’eccezionale autorizzazione di cui all’art. 70 disp. att. cod. civ., preveda, per le infrazioni dei condomini (nella specie, parcheggio irregolare in area comune), sanzioni diverse da quella pecuniaria (nella specie, rimozione dell’autovettura).

Legittima la trasformazione di un posto auto in un box

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 26426/14;depositata il 16 dicembre
In tema di condominio negli edifici e più nello specifico di opere di chiusura delle parti di proprietà esclusiva è legittimo – se non vietato da regolamento condominiale e comunale – l’intervento di trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso.

Condominio, spese per la manutenzione e le riparazioni

Suprema Corte di Cassazione Civile Sentenza Numero: 3636/2014
La Cassazione, con la sentenza in commento, i materia di condominio, ha esaminato un caso relativo alle spese per la manutenzione e la riparazione degli edifici e, più nello specifico, i fatti di causa si riferivano ad una questione sollevata innanzi al giudice di pace di Napoli da due condomini nei confronti di un altro proprietario chiedendo “
che fosse condannato a pagar loro la quota di spettanza di spese condominiali attinenti al corrispettivo di un contratto di appalto intercorso tra il Condominio e la società cooperativa Leopardi, rimasto inadempiuto e che aveva formato oggetto di un ricorso per ingiunzione da parte dell’appaltatrice nei confronti dell’ente di gestione, conclusosi con l’emissione di un decreto portante l’ingiunzione di quest’ultimo di pagare Euro 16.717,43; di seguito la Cooperativa aveva pignorato detto importo, corrispondente ai fitti delle attrici, facendoselo assegnare in sede di espropriazione“.

Ovviamente il condomino chiamato in causa si è costituito in giudizio sostenendo di non dover nulla per aver già corrisposto la quota di spettanza all’amministratore del Condominio.

Se i pannelli fotovoltaici abbagliano i vicini, scatta l’ordine “ex 700” di modificarne l’inclinazione

Se i pannelli fotovoltaici abbagliano i vicini, scatta l’ordine “ex 700” di modificarne l’inclinazione
Provvedimento d’urgenza perché si rischia il danno alla salute. Niente da fare per il proprietario, che pure si offre di installare vetri auto-oscuranti: riducono troppo la luce naturale negli appartamenti. L’energia pulita fa male. Possibile? Sì, se l’impianto fotovoltaico del dirimpettaio abbaglia le case del vicinato e obbliga i proprietari a tenere le tapparelle chiuse, senza nemmeno poter uscire su balconi e terrazze. Per il proprietario scatta allora l’ordine del giudice ex articolo 700 Cpc: deve modificare l’inclinazione dei pannelli per non accecare i residenti negli immobili di fronte al suo. E il provvedimento d’urgenza si spiega perché con l’effetto della luce riflessa si rischiano danni alla salute. Non può allora trovare ingresso il reclamo del proprietario, che pure svolge un’attività d’impresa e si offre di installare vetri auto-oscuranti alle finestre dei dirimpettai: si tratta infatti di una soluzione che riduce comunque in modo drastico l’illuminazione naturale degli appartamenti. È quanto emerge da un’ordinanza pubblicata dalla seconda sezione civile del tribunale di Perugia (giudice Stefania Monaldi).

Immissioni intollerabili
Deve rassegnarsi il proprietario: inutile invocare i meri dati della “Cornell formula”, in base ai quali la presenza dei pannelli non sarebbe così invasiva come sostengono i residenti dell’area; né giova l’invito a contemperare le esigenze dei dirimpettai con quelle della sua attività produttiva, che non può fare a meno dell’impianto. A inchiodare la società intervengono le risultanze complessive delle perizie: i dirimpettai sono costretti a tenere persiane e scuri chiusi per ore, specie di pomeriggio, si configurano dunque immissioni luminose che superano la normale soglia di tollerabilità ex articolo 844 Cc. E la circostanza che il fenomeno si verifichi solo (o soprattutto) d’estate non ne sminuisce il potenziale lesivo: il fatto di non poter fruire per un’intera stagione di luce e vedute dell’immobile costituisce in ogni caso un innegabile detrimento nel godimento del bene, tale da superare l’asticella fissata dal legislatore per evitare di dare ingresso a questioni bagatellari.

Pregiudizi irreversibili
Non bisogna poi dimenticare che l’esposizione duratura a una fonte luminosa di notevole intensità può causare pregiudizi anche irreversibili all’apparato visivo di una persona. E le Ctu parlano chiaro: non si può guardare in direzione di quei pannelli senza essere costretti a chiudere gli occhi. Nemmeno i vetri auto-oscuranti riducono la gravità del problema. Insomma: sugli interessi dell’azienda prevalgono i diritti dei residenti ex articolo 703 Cpc. Al reclamante non resta che pagare le spese.

Basta la maggioranza semplice per recintare il condominio anche se si toglie «visibilità» al negozio

La rete metallica posta attorno al cortile non costituisce un’innovazione perché cambia la sistemazione, non la destinazione d’uso: irrilevanti le limitazioni subite dall’esercizio commerciale Non serve la maggioranza qualificata e tanto meno l’unanimità del condominio per deliberare la recinzione dell’area verde dell’edificio: deve dunque rassegnarsi il proprietario del negozio se la rete metallica toglie visibilità all’esercizio commerciale che si trova nell’edificio. E ciò perché  l’iniziativa dell’assemblea non costituisce affatto un’innovazione: modifica soltanto la sistemazione del cortile senza alternarne la destinazione d’uso. È quanto emerge dalla sentenza 4508/15, pubblicata il 5 marzo dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Interessi concorrenti
Niente da fare per il proprietario dell’immobile: è invero escluso che siano giuridicamente rilevanti le limitazioni patite dell’esercizio commerciale per effetto della recinzione del complesso residenziale. Confermata la sentenza della Corte d’appello che ha rovesciato il verdetto del Tribunale: il giudice di prime cure aveva annullato le delibere approvate dall’assemblea sul rilievo che il negozio del condomino “recalcitrante” fosse meno visibile dalla strada dopo la posa della rete metallica attorno all’area verde. La configurabilità dell’innovazione è esclusa perché la recinzione del cortile decisa per impedire che i giardini siano calpestati in modo indiscriminato non può essere considerata un’opera diretta al miglioramento, ad un uso più comodo o a un maggior rendimento della cosa comune; né può la rete rappresentare un manufatto in grado di arrecare pregiudizio alla cosa comune: cambia soltanto la modalità di utilizzazione e il mutamento rientra negli atti di ordinaria gestione che possono essere compiuti dall’amministratore condominiale. Insomma: non è possibile ritenere che la rete metallica che circonda il cortile ne alteri in qualche modo la funzionalità, turbando l’equilibrio fra i concorrenti interessi dei partecipanti al condominio. Nella specie il negozio del singolo condomino ha tre porte, delle quali una si affaccia sulla strade e le altre nello spazio dedicato al parcheggio delle auto: considerata la posizione, concludono i giudici, non si configura alcun danno all’esercizio commerciale. Non resta dunque che pagare le spese di giudizio

L’amministratore di condominio può rivendicare i beni comuni?

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 40/15; depositata l’8 gennaio
L’amministratore è legittimato a proporre azione di rivendica dei beni comuni quando sia stato a ciò autorizzato dall’assemblea del condominio con deliberazione presa a maggioranza. Si presume che i beni indicati nell’art. 1117 c.c. siano condominiali; di conseguenza, l’amministratore che agisce per la rivendica di spazi comuni, non deve farsi carico di dimostrare che tali beni rientrino nella disponibilità del condominio.