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Il nodo della morosità

Un impegno di riflessione riguarda la morosità dei pagamenti dei rate condominiali, ovvero il problema del rallentamento del flusso di cassa, prevedibilmente destinato a crescere.

Una idea che potrebbe essere presa in esame per garantire regolari flussi di cassa per gli amministratori di condominio riguardo ai pagamenti delle quote condominiali da parte dei condòmini e per i locatori dei fitti di casa dai propri conduttori è quella dell’obbligo di sottoscrizione di polizze fideiussorie bancarie da parte di condòmini e conduttori. Come pure, in ipotesi, si potrebbe pensare di destinare il 2 per mille o il 5 per mille dell’Irpef a favore principalmente di famiglie bisognevoli di un sostegno economico nei condomini.

Condominio e coronavirus: problematiche

Assemblee

In ambito condominiale uno dei problemi da affrontare, dal punto di vista legislativo, dovrà essere quello della regolamentazione dell’espletamento delle assemblee condominiali in videoconferenza (full da remoto e/o in parte telematicamente e in parte “fisicamente” nel luogo indicato dall’amministratore), lasciando però anche liberi i condòmini di continuare ad utilizzare la precedente prassi delle adunanze fisiche piuttosto che virtuali.

Una idea avveniristica e rivoluzionaria, suscettibile di approfondimento, potrebbe essere di revisionare gli attuali principi codicistici in materia di assemblee prevedendo adunanze composte, oltre che dall’amministratore e dal segretario, esclusivamente da tre figure esperte estranee al condominio, ciascuna portatrice di delega di rappresentanza rilasciata da altrettanti gruppi di condòmini. Insomma, assemblee ristrette con pochi soggetti.

ATTIVITA’ DELL’AMMINISTRATORE E COVID 19

Quanto all’attività dell’amministrazione condominiale, malgrado la mancata inclusione nell’allegato 3 del codice Ateco 68.32.00, si ricorda che nei chiarimenti sulle FAQ pubblicate già nelle scorse settimane sul sito del Governo, è esplicitato chiaramente che per il quale “Tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite in quanto prevale la natura dell’attività non la forma con cui la stessa si esercita. Peraltro, in termini più generali, la chiara dizione del Dpcm del 22 marzo 2020 non può trovare ostacolo nell’eventuale lacuna del suo allegato.

Amministratore condannato a risarcire 3 mila euro

Per il tribunale di Torino è antigiuridica la divulgazione da parte dell’amministratore di informazioni personali dei condomini, anche se ad altri condomini, senza il rispetto delle modalità previste dalla legge

Il trattamento dei dati personali, per essere lecito, deve avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti (art. 11 del codice).

Sull’amministratore del condominio, pertanto, grava il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio e per tutelare la dignità dell’interessato.

Ai sensi dell’art. 1130 c.c., è consentito all’amministratore comunicare ai condomini la situazione debitoria degli altri partecipanti, ma le comunicazioni devono rispettare sempre quanto previsto dalla legge e gli accorgimenti dettati a tutela della dignità dell’interessato.

Anche il vademecum del Garante della Privacy pubblicato nell’ottobre 2013 conferma che, “oltre alle informazioni che lo riguardano …” ogni condomino “può conoscere le spese e gli inadempimenti degli altri condomini, sia al momento del rendiconto annuale sia facendone richiesta all’amministratore“. Di certo, dunque, tali informazioni non possono essere comunicate ad esempio ai condomini “incontrati casualmente per strada” ovvero al di fuori delle forme prescritte dall’ordinamento.

Il Tribunale di Torino con sentenza 12 Marzo 2019 chiarisce che le comunicazioni che avvengono non rispettando le modalità stabilite dall’ordinamento, anche se effettuate nei confronti di altri condomini, risultano illegittime e antigiuridiche e per tale motivo l’amministratore ha subito una pesante condanna pecunaria di notevole entità (euro 3.000) a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale causato ad un condomino dall’illecita divulgazione di informazione personali.

BONUS FACCIATE A RISCHIO

A rischio anche la questione del bonus facciate in condominio, che, secondo le previsioni degli addetti ai lavori, potrebbe saltare a causa dell’emergenza coronavirus. Il bonus stabilisce una serie di passaggi e di adempimenti che il blocco delle assemblee condominiali, a causa dell’epidemia in corso, ha rallentato, mettendo in forse i tempi delle ristrutturazioni. A ciò si aggiunga che «per avviare l’iter occorre la delibera dell’assemblea condominiale con il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi. Essendo ferme le assemblee fino a data da destinarsi, l’intero processo decisionale è bloccato. Se si considera che, al fine di documentare gli esborsi, entro dicembre è necessario aver effettuato i pagamenti dei lavori, il timore che la detrazione rischi di saltare appare assai concreto»

Da questo angolo visuale, le richieste al Governo riguardano una proroga sul termine dei pagamenti fino al 2021 per consentire ai condòmini di usufruire di questa agevolazione.

Smart working : un nuovo modo di amministrare i condomini

Lo smart working o lavoro agile, è diventato uno dei simboli dell’emergenza in atto ma in realtà la regolamentazione di questa forma di lavoro è stata oggetto della legge 81 emanata ormai dal 2017.

Come tutti i cambiamenti necessari, solo ora si è potuto apprezzare il valore di una forma di lavoro subordinato, basata su orari flessibili, su cicli ed obiettivi soprattutto con l’utilizzo di dispositivi mobili (smart).

La vera differenza con il telelavoro, altra forma di prestazione lavorativa a distanza, è proprio l’uso dei dispositivi quali smartphone, tablet e laptop in luogo delle postazioni fisse con l’ausilio di pc o terminali ( ad es. call center).

La modalità di lavoro agile non differisce per normativa da quella classica della postazione in azienda, peraltro è prevista anche la forma mista con organizzazione dell’attività tra postazione fissa e mobile.

Certamente questa forma richiede maggior predisposizione alla flessibilità, maggior sinergia tra il management dello studio ed il lavoratore, maggior attenzione al processo di delega fiduciaria e maggior attenzione all’analisi dei risultati.

Il prezzo di questo cambiamento è però ampiamente compensato dalla possibilità di ottenere maggior rendimento dal lavoratore anche quando egli è impossibilitato a recarsi presso il luogo di lavoro: questo punto di vista è di estrema importanza anche sociale, perché permette di integrare con più facilità i lavoratori con disabilità specie motorie.

Il dilagare dei programmi di gestione condominiale in cloud, favorisce questa nuova frontiera del lavoro, permettendo di stabilire un vero e proprio studio virtuale e per certi versi rendendo superflua la sede fisica.

Assemblea condominiali a distenza

L’interrogativo più proposto specie negli ultimi giorni è se la tecnologia possa supportare anche assemblee a distanza e soprattutto se la normativa vigente, in verità assai lacunosa, possa garantire la regolarità dello svolgimento delle riunioni con i mezzi tecnologici.

L’art. 1136 cod. civ. indica le modalità per lo svolgimento dell’assemblea dei condomini affermando in maniera perentoria che essa è costituita con “l’intervento di tanti condomini …….” Tale termine sottintende una partecipazione attiva del condomino in assemblea, che deve interagire con i presenti e ciò è ulteriormente supportato dalla comune esperienza che porta a scrivere nel verbale “dopo ampia discussione….”.

Non si tratta dunque di una semplice ed asettica espressione di voto che avrebbe eliminato ogni discussione e dubbio sulla validità delle forme telematiche basate esclusivamente sulla preferenza per l’una o per l’altra soluzione o comunque una manifestazione senza discussione.

L’utilizzo del voto elettronico in assemblea condominiale: considerazioni sulla legittimità

E’ il caso per esempio delle vendite all’asta con modalità telematica, dove a fronte di un prezzo iniziale, vi sono solo rilanci senza una reale discussione. Nell’assemblea condominiale occorre invece garantire la partecipazione attiva che trova la maggior espressione nella presenza fisica.

Tale esigenza sembra essere condivisa dal legislatore dal momento che l’art. 67 disp. att. c..c . stabilisce espressamente solo un’altra forma alternativa di partecipazione all’assemblea , quella per delega scritta. La precisazione della nuova normativa è un altro colpo alle ambizioni di chi vuole adottare delle forme alternative alla presenza fisica.

Smart working sì, assemblea a distanza forse.

In conclusione, si ritiene che lo smart working possa fornire un valido supporto all’amministratore evoluto, in termini di redditività dei propri dipendenti, ovviamente a patto di cambiare il proprio approccio lavorativo. L’assemblea in videoconferenza o a distanza lascia invece aperti alcuni dubbi.

Il citato articolo 1136 c.c. a ben guardare non specifica le modalità d’intervento nella riunione, lasciando spazio a quello fisico, personale oppure attraverso delega scritta di soggetto presente; tuttavia attraverso un’interpretazione estensiva sono utilizzabili altre modalità d’intervento purché certificabili.

La presenza del Presidente e del Segretario non sono necessarie ma servono a garantire la solennità della riunione e la sua organizzazione nonché la fedele trascrizione del verbale che costituisce un’ulteriore garanzia.

L’assemblea non potrà essere totalmente telematica ma dovrà garantire la presenza fisica quantomeno del Presidente e del Segretario garanti della corretta partecipazione e votazione on line.

In questo senso, la videoconferenza dovrà assicurare una connessione continuativa e stabile e se possibile, permettere una modalità di visione e voto certificati.

In questo quadro si ritiene indispensabile la previsione della modalità telematica nel regolamento di condominio, approvato anche soltanto con la maggioranza qualificata.

L’auspicio è quello di un intervento legislativo che tra le altre cose preveda una serie di norme volte a favorire quello che potremo definire un condominio più smart.

Coronavirus: in ascensore solo con la mascherina chirurgica e i guanti

L’aggravarsi dell’emergenza Covid-19 nel nostro Paese ha fatto sì che il Governo, attraverso l’utilizzo dello strumento giuridico del DPCM, abbia adottato misure sempre più “stringenti” di contenimento al rischio epidemiologico in vista della tutela del bene primario della salute pubblica.

Oltre alle prescrizioni limitative della libertà di spostamento dei singoli cittadini se non per comprovate esigenze lavorative, stato di necessità e assoluta urgenza, è stata posta in essere una campagna informativa volta a fornire le indicazioni basilari in merito ai comportamenti da porre in essere al fine di arginare la trasmissione e la conseguente diffusione del virus.

Nei confronti degli amministratori di condominio non è stato dettato alcun obbligo specifico inerente al dovere di “puntualizzare” ulteriormente, con azioni specifiche, quanto già diffusamente e quotidianamente evidenziato dai mass media e da tutti i canali informativi.

Sta di fatto che tale tipologia di professionisti, nell’esercizio del mandato loro conferito, deve sempre e comunque agire seguendo le regole di diligenza del buon padre di famiglia a tutela degli interessi propri della collettività condominiale.

Un atteggiamento indifferente, assente ed approssimativo, teso a delegare ai singoli soggetti interessati le regole relative al corretto utilizzo delle parti comuni dell’edificio, non sarebbe di per sé professionale e coscienzioso.

Tale valutazione, in questa fase di emergenza, è certamente riferibile – in modo particolare – all’uso dell’ascensore condominiale, in ordine al quale è quanto mai auspicabile sensibilizzare proprietari e inquilini dello stabile al rigoroso rispetto delle più elementari regole di prudenza.

Per quanto si possa ritenere assodato che tali regole vengano già “spontaneamente” osservate dalle singole comunità dei residenti negli edifici, siamo fermamente convinti che fornire e divulgare una sorta di elenco-memorandum sulle specifiche cautele da adottare rientri sicuramente tra i compiti dell’amministratore.

L’amministratore diligente e scrupoloso non dovrebbe esimersi – almeno – dall’affiggere chiari e appositi avvisi in prossimità del vano ascensore, posto che tale impianto può verosimilmente rappresentare uno dei principali veicoli di trasmissione del contagio in assenza dell’adozione delle necessarie precauzioni da parte dei condomini.

Tra le prescrizioni va sicuramente annoverato il deciso invito ad utilizzare l’ascensore “uno per volta”, posto che – considerando gli standard dimensionali medi degli impianti – è alquanto improbabile che all’interno dello stesso possa essere osservata la distanza minima di sicurezza di almeno un metro e mezzo tra le parti stabilita dall’OMS al fine di evitare il contagio.

Detto questo, l’amministratore di condominio dovrebbe quantomeno caldamente ricordare – se non proprio imporre a coloro che sono idonei a salire le scale – ma l’assoluta necessità di non utilizzare o, quanto meno, di utilizzare il meno possibile l’impianto, rammentando in ogni caso a tutti che stare in ascensore – peraltro – equivale ad utilizzare le relative pulsantiere (interne ed esterne), le quali sono state a loro volta utilizzate da altri soggetti.

Il puntuale e preciso amministratore di condominio, inoltre, deve segnalare ai condomini l’assoluta importanza dell’utilizzo di appositi dispositivi di protezione delle mani e delle vie respiratorie, quali i guanti in lattice e le mascherine, pur limitando l’applicazione di queste ultime solo in caso di presenza di più soggetti all’interno della cabina.

Il tutto, completato dalla non trascurabile raccomandazione a procedere ad una corretta igiene delle mani non appena rientrati nelle proprie abitazioni oppure, in caso di spostamento da casa verso l’esterno, ad impiegare per l’igienizzazione delle mani adeguati disinfettanti a base di cloro o alcool per la disinfezione delle mani.

Tutto scontato? Assolutamente no. Ma i condomini apprezzeranno senz’altro l’impegno dell’amministratore e la sua volontà di “collaborare” alla gestione dell’emergenza dettando utili  “linee guida”, e non si sentiranno abbandonati.

E’ ovvio che non sono e non posso essere previste sanzioni in caso di inottemperanza alle suddette prescrizioni, ma resta il fatto che l’amministratore deve sempre e comunque costituire per i condomini un punto di riferimento indefettibile.

Solo così quest’ultimo avrà esercitato il mandato conferitogli in maniera diligente e scrupolosa: preoccupandosi di non limitare la propria professionalità ai compiti dettagliatamente elencati nel nostro codice civile, ma ampliando le proprie prerogative con la giusta dose di discrezionalità e di prudenza rispetto a nuove problematiche ivi non contemplate.

Riscossione quote condominiali:cambiano le regole

Tra gli obblighi posti in capo all’amministratore ex art. 1130 c.c. vi è quello di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. La riforma all’art. 1129 comma 7 c.c. ha inoltre precisato che: “l‘Amministratore  è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio“.

Essendo un obbligo, l’Amministratore può anche riscuotere in contanti ma ha poi l’obbligo di versare quanto incassato sul c/c condominiale, secondo modalità che ne assicurino la tracciabilità.

Nella considerazione che tutti gli amministratori gestiscono il c/c direttamente dallo studio per il tramite dell’home banking non vi è dubbio che per le uscite la tracciabilità è evidente. Meglio sarebbe che anche per le entrate l’unica modalità di riscossione sia quella del bonifico su banca/posta. In questi tempi di corona virus, l’impossibilità di riscuotere a mani dai condomini, fa si che detta modalità rimanga l’unica possibile, anche perché nemmeno i condomini possono recarsi alla posta/banca per fare i versamenti.

Questi problemi invece che visti come impedimenti vanno guardati come una possibilità di migliorare la  gestione complessiva, facendo presente ai condomini che altre possibilità non ve ne sono. Infatti, non solo detti versamenti non possono essere rinviati per ovvi motivi di urgenza nel dover soddisfare i  fornitori di servizi, ma anche per non creare confusione ed aggravi specifici.

Si suggerisce, allora, di inviare apposita circolare a tutti i condomini e, di fronte alla loro (possibile) riluttanza, introdurre anche modalità di riscossione che abbiano riguardo a rate non più mensili. In maniera da ridurre i costi stessi del bonifico. Detta modalità di pagamento, poi, a prescindere dal momento attuale, sarebbe auspicabile diventasse definitiva.

Ciò può avvenire in sede di predisposizione del bilancio preventivo laddove si  prevede la ripartizione degli oneri condominiali  su 6 rate ad esempio invece che su dodici, oltre che a  indicare  il versamento a mezzo di bonifico quale unica modalità di pagamento..

Ciò non solo renderebbe più agevole l’attività di registrazione delle entrate ma ne assicurerebbe la conformità (vera) all’intenzione del legislatore e lasciatemelo dire anche evitare all’amministratore quell’indecoroso bussare alle porte.

La riscossione delle morosità

Nulla è cambiato per l’obbligo dell’amministratore di dar corso al recupero delle morosità entro i sei mesi dalla chiusura della gestione annuale (art. 1129- 9 co. c.c.). Il mancato rispetto di detta disposizione può portare anche alla revoca dell’amministratore.

Al riguardo si ritiene sufficiente trasmettere anche a mezzo pec l’incarico al legale allegando copia del rendiconto con o senza il verbale assembleare. Ciò perché se è pur vero che l’avvocato potrà chiedere il D.I.  solo sulla base del rendiconto approvato (art. 63 Disp. att. c.c.)  è pur sempre vero che lo potrà anche chiedere in base al bilancio preventivo e se nemmeno questo è approvato potrà agire con citazione ordinaria con il rendiconto non ancora approvato.

Insomma, ai tempi del corona virus, usiamo in termini positivi, quello che oggi la necessità ci costringe a fare per migliorare ed ottimizzare la vita dell’amministratore di condominio.