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Ristrutturare casa o condomini gratis e lo Stato paga l’impresa con sconti fiscali fino al 110%

Il governo che paga i cittadini per rifarsi casa, e lascia anche una “mancia fiscale” del 10%. E’ la nuova misura che entrerà a ore nel decreto “aprile” per rilanciare l’edilizia e “imprimere una svolta epocale nelle politiche pubbliche, per far compiere all’Italia un passo da gigante nella crescita sostenibile rendendo la tutela ambientale il volano dell’economia”.

Così ne parla il sottosegretario di Stato Riccardo Fraccaro, che da quasi un anno pensava a questa iniziativa di stampo keynesiano e ora l’ha sbloccata in risposta all’emergenza Covid-19.

Nelle stime del Dipartimento finanze del Tesoro, che ha valutato l’impatto sui conti pubblici, le minori entrate fiscali nel quinquennio su cui varrà la misura dovrebbero attestarsi su 16 miliardi di euro totali, come differenza tra le attuali aliquote di sgravio e il prossimo 110%. Ma la relazione illustrativa della norma prevede che “l’aumento del gettito legato agli effetti moltiplicativi dell’investimento iniziale consenta alla misura di ripagarsi praticamente da sola”.

Cosa prevede la “norma 110%”

La nuova norma incentiva la riconversione energetica e lo sviluppo del patrimonio immobiliare, con forti detrazioni fiscali dilazionate su cinque anni.

La principale novità riguarda l’aumento delle aliquote di detrazione, fino al 110%, per interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici. Sono facilitazioni introdotte nel 2013, e che allora si sono rivelate un puntello importante per il settore, con flussi rilevanti di domanda aggiuntiva.

Da luglio, e per 18 mesi, le aliquote detraibili per gli interventi di efficientamento energetico (il cosiddetto “ecobonus” della vecchia legge) e antisismico (“sismabonus”), rispettivamente del 65% e del 50% dei lavori, saliranno al 110%. E la detrazione al 110% varrà anche per altri lavori di riqualificazione energetica, restauro facciate o installazione di impianti fotovoltaici per produrre elettricità.

I nuovi incentivi si applicano “agli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, e dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp)”, si legge nell’ultima bozza.

Un esempio e le soglie massime

Se il signor Rossi svolge lavori che ricadono negli interventi considerati per 10 mila euro, riceverà alla dichiarazione dei redditi una detrazione pari al 110% della fattura (qui 11 mila euro), da usare in compensazione per 2200 euro l’anno in cinque dichiarazioni.

I lavori agevolati, che sono preclusi alle imprese (ma non alle associazioni, alle fondazioni e a chi opera nel terzo settore, dove il credito d’imposta previsto è il 100%), hanno delle soglie massime.

Fino a 60 mila euro “per numero di unità immobiliari” (nel caso di abitazioni in condominio) per interventi di isolamento termico; fino a 30 mila euro per numero di unità immobiliari per quelli sulle parti comuni e sulla climatizzazione; fino a 10 mila euro per numero di unità immobiliari per quelli sulle caldaie a gasolio (almeno di classe A); fino a 48 mila euro, o 2.400 euro per Kwh di potenza nominale, per gli impianti fotovoltaici.

La cessione del bonus fiscale di chi ristruttura

Il credito sarà cedibile a terzi di ogni tipo senza limiti. Nel caso il committente lo giri all’impresa che fa i lavori, li otterrà senza versare un euro: lo sconto applicato sarà identico alla fattura (100%), poi l’impresa recupererà il credito d’imposta in cinque anni dalle sue tasse. Se invece chi fa i lavori cederà il credito fiscale a una compagnia assicurativa, potrà beneficiare del 90% della somma per stipulare una contestuale polizza su rischi di calamità (finora quella detrazione è del 19%).

Un’opzione alternativa, prevista cambiando le norme sulla cedibilità delle detrazioni, consente a chi commissiona i lavori o all’impresa che li fa di vendere a banche o altri intermediari la detrazione, per dare liquidità immediata all’edilizia, alle condizioni commerciali applicate dalle banche o dai grandi gruppi dell’energia (Enel, Eni e Snam tra questi), e creare un mercato dei crediti fiscali a prezzi tali da coprire almeno il costo dei lavori.

Mediazione e Coronavirus

Durante l’emergenza cronavirus non viene sospeso il termine di 30 giorni per impugnare le delibere dell’assemblea di condominio. Infatti, l’articolo 1137 del Codice civile non è un termine processuale, ma sostanziale, anche agli effetti dell’articolo 83, comma 2, del Dl 18/2020.

L’articolo 83 dispone di sospendere «la decorrenza dei termini dei termini di prescrizione e decadenza dei diritti che possono essere esercitati esclusivamente mediante il compimento delle attività precluse» dalle misure organizzative adottate dai capi degli uffici giudiziari.

La dottrina, però, legittima l’orientamento della mancata sospensione, partendo dall’articolo 1137 del Codice civile. La riforma del 2012 ha infatti mutato la valenza del termine, dalla decadenza alla perentorietà.

Nella disponibilità delle parti

Si tratta ora di un termine rimesso alla disponibilità delle parti e la relativa violazione non può essere rilevata d’ufficio dal giudice (Cassazione, sentenza 8449/2008). Lo stesso esercizio del diritto all’impugnazione, rimesso alla parte, non deve per forza concretizzarsi con la notifica di un atto processuale.

La mediazione

E la previsione contenuta nell’articolo 2966 del Codice civile, secondo cui la «decadenza non è impedita se non dal compimento dell’atto previsto dalla legge o dal contratto», può farsi valere anche con il ricorso all’istanza di mediazione.

La sospensione dei termini viene estesa anche ai procedimenti di mediazione che «siano stati introdotti o risultino già pendenti a far data dal 9 marzo», facendosi salvo, nel periodo 9 marzo – 30 giugno 2020, lo svolgimento degli incontri di mediazione in via telematica con il preventivo consenso di tutte le parti coinvolte.

Comunque il termine perentorio per impugnare una delibera assembleare può essere interrotto dalla notifica di un atto di citazione via pec o dalla comunicazione di una istanza di mediazione, attività anche oggi realizzabili senza problemi.

QUADRO AC e amministratori di condominio

L’amministratore o il rappresentante di condominio in sua vece hanno l’obbligo di compilare i quadri dedicati del modello 730 (Quadro K) o del modello UNICO Redditi (Quadro AC) in relazione agli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali.

L’obbligo di compilazione sussiste per gli amministratori in carica al 31 dicembre 2019 (e per ogni anno in carica al 31 dicembre dell’anno precedente la dichiarazione) e riguarda la comunicazione dei seguenti adempimenti:

– comunicare i dati catastali del condominio a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni;

– comunicare all’Anagrafe Tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati nell’anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 605) Attenzione va prestata al fatto che questo secondo obbligo sussiste anche per i condomini con meno di otto condomini. Per questi condomini non essendovi obbligo di amministratore si presume che uno dei condomini debba occuparsene a vantaggio di tutti gli altri.

L’amministratore in carica al 31 dicembre anche nel caso in cui sia successivamente cessato dal mandato ha l’obbligo di compilare i quadri in oggetto per quel condominio. Qualora non vi provveda incorre in una sanzione compresa tra 258 e 2.065 euro, sanzione esclusivamente a carico dell’amministratore stesso e non del condominio.

Dato che l’entrata in vigore del D.L. 70/2011 ha eliminato l’obbligo di inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione al Centro Operativo di Pescara, al fine di poter usufruire delle eventuali detrazioni delle spese sostenute per i suddetti interventi, l’amministratore deve indicare i dati catastali identificativi dell’immobile nei modelli di dichiarazione in oggetto.

INTERVENTI LEGISLATIVI IN ARRIVO PER RENDICONTI ED ASSEMBLEE

L’interesse verso la categoria degli amministratori di condominio dalla Camera dei deputati con l’emendamento in lavorazione dal M5S, ora passa anche per il Senato attraverso la predisposizione di una interrogazione parlamentare che sta sviluppando l’opposizione con il senatore Antonio Saccone.Camere diverse, ruoli e orientamenti politici anche, ma la finalità appare univoca.

L’annuncio dell’interrogazione
«Le associazioni di categoria degli amministratori condominiali sono seriamente preoccupate per l’avvicinarsi dello scadere dei termini di legge per l’approvazione dei bilanci annuali e, visto il divieto di assembramento previsto e reiterato dai diversi Dpcm emanati dal governo, temono di ricadere nelle disposizioni normative vigenti che prevedono per l’inadempienza nel convocare le necessarie assemblee, di poter essere rimossi dall’incarico».

Questo è quanto riportato in una nota dal senatore Antonio Saccone (F.I. – Udc), il quale annuncia: «non essendo stata prevista da nessun Dpcm fino ad oggi emanato dal governo una soluzione a tale problematica nè una proroga dei termini di legge, presenterò un’interrogazione parlamentare ai ministri della Giustizia, dell’innovazione tecnologica e dello Sviluppo Economico».

Le assemblee da remoto da regolamentare
Il senatore fa inoltre notare che «l’assemblea condominiale viene regolamentata dall’articolo 1136 Codice civile la quale però non precisa se l’intervento debba essere con una presenza fisica oppure anche da remoto o virtuale. L’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, invece, stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve indicare espressamente il luogo dove si svolge la riunione, facendo intendere che deve essere un luogo fisico, come ha confermato la giurisprudenza di legittimità, lasciando intendere che questa norma è inderogabile».

La proroga dei rendiconti fino al 31 dicembre 2020
Il comunicato però lascia intendere che si interverrà in maniera più incisiva rispetto alla richiesta di intervento amministrativo, palesandosi come impellente un’attività più incisiva e risolutiva: «ad un immediato intervento amministrativo, occorre far seguire anche un mirato intervento legislativo, sulla scorta degli studi già apportati dagli esperti del settore, poiché la normativa condominiale non prevede la possibilità di effettuare assemblee in videoconferenza. Nella situazione attuale, vi è un blocco totale delle attività condominiali, salvo iniziative assunte in via autonoma dall’amministratore di condominio, tra le quali non rientra l’obbligo di cui all’articolo 1130, numero 10 Codice civile che prevede di ‘redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni’, ossia entro il 30 giugno 2020: una eventuale inadempienza sotto questo punto di vista comporta la revoca dell’amministratore».

Chiude quindi il senatore con l’annuncio: «Chiederò, pertanto ai ministri competenti se non sia il caso di prorogare l’attuale termine di 6 mesi di ulteriori 6, ovvero fino al 31 dicembre 2020».

Conclusioni
Che maggioranza e opposizione per una volta confermino le loro intenzioni, che Camera e Sanato si uniscano nei comuni intenti è importante. Chissà che non si intervenga non solo per tamponare la situazione emergenziale, ma anche successivamente per riscontrare le tante esigenze di modifica radicale e strutturale del sistema condominiale.