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Assemblea condominiale e assemblea societaria in Fase 2: ok lo svolgimento live.

Tornata la “primavera” anche per l’assemblea condominiale e assemblea societaria in Fase 2. Per queste due forme di “manifestazioni” collettive Palazzo Chigi ha dato il nullaosta un paio di giorni fa, facendo quindi venire meno l’obbligo della videoconferenza.

Dalle diramazioni del Governo si legge: “Le assemblee di qualunque tipo possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati”. E questo vale sia le riunioni “condominiali o societarie, ovvero di ogni altra forma di organizzazione collettiva”. Vediamo di più quindi in merito all’assemblea condominiale e assemblea societaria in Fase 2: ok lo svolgimento live.

Modalità di svolgimento delle assemblee

Ovviamente – e manco a dirlo – valgono sempre tutte le regole che da settimane e da tutti i fronti ci viene detto di rispettare. Ossia: distanziamento (minimo) di un metro tra i convocati, tassativamente vietati gli assembramenti. Vanno scelti ambienti grandi e ben arieggiati, con porte e finestre aperte.

Oppure, continuano le diramazioni governative, anche in spazi aperti: la bella stagione, volendo, depone a favore di tale soluzione. Si legge: “a condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, eventualmente anche all’aperto”.

Ferme restando queste disposizioni inderogabili, molto poi è rimesso al buon senso del singolo cittadino. Pensare sia tutto passato equivale a una leggerezza non consentita (oltre che imperdonabile), per se stessi ma anche per il nostro prossimo.

Ancora sulle regole da rispettare

Spulciando sempre le Faq, non si evince nulla di preciso in merito sul chi debba farsi garante (e responsabile) del rispetto delle regole. Sarà il presidente dell’assemblea (figura obbligatoria per il corretto svogimentodell’assemblea sia societaria che condominiale) o dell’amministratore di condominio, la cui presenza, ricordiamo non è obbligatoria?

O sarà delegata una terza precisa persona che si farà garante del tutto e verso tutti i partecipanti? Si tratta di un dettaglio non di poco conto se si pensa all’ipotesi di un contagio avvenuto proprio nel mentre della riunione.

Va da sé (ma è sempre rimarcarlo) che i locali adibiti all’incontro andranno scrupolosamente sanificati prima e dopo l’evento.

Assemblea condominiale e assemblea societaria in Fase 2: ok lo svolgimento live

Infine da sottolineare come il Governo nelle Faq ha precisato che resta sempre valida la modalità di svolgimento in videoconferenza delle riunioni. La quale, appunto, “imposta” nei mesi scorsi nel pieno dell’emergenza, ed indicata come unica e ferrea modalità di svolgimento dei “confronti collettivi”.

Dunque, sia a livello societario che condominiale, la forma live è una libera scelta che non cancella affatto la modalità “in remoto”, a distanza. Si legge: “Resta ferma la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto”. E questo perché “compatibile con le specifiche normative vigenti in materia di convocazioni e deliberazioni”.

Ecobonus condomini, cos’è e come funziona. La guida

I vantaggi previsti dal Decreto Rilancio: sconto fiscale del 110% per interventi energetici e antisismici

Come è noto anche i condomini possono approfittare del Superbonus. La misura introdotta dal decreto Rilancio prevede uno sconto fiscale del 110% per interventi energetici (Ecobonus) e antisismici (Sisma Bonus) a patto che venga effettuato uno degli interventi trainanti indicati dalla norma: isolamento termico delle superfici, sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione, installazione di impianti fotovoltaici, installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per i condomini, che ospitano oltre il 70% degli italiani, la spesa massima coperta è di 60mila euro per l’isolamento termico (30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento) moltiplicati per il numero delle unità abitative. E possono usufruirne anche attività come uffici e studi professionali.

Che cos’è

Uno degli obiettivi del super Ecobonus e del sisma Bonus al 110% (dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021) è riqualificare, sia dal punto di vista della sicurezza sia da quello ambientale, il patrimonio edilizio rappresentato da oltre 1,2 milioni di condomini. Per avere diritto al maxi-sconto fiscale, i condomini devono realizzare almeno uno degli interventi trainanti del decreto Rilancio. Cioè l’isolamento termico di almeno il 25% della superficie lorda opaca orizzontale e verticale e/o l’installazione di nuovi impianti di climatizzazione.

A chi è rivolto

Il super Ecobonus è rivolto a tutti i condomini italiani configurati come tali (con almeno due unità abitative e il codice fiscale). L’Ecobonus e il Sisma Bonus riguardano tutti i proprietari delle unità abitative di un condominio, senza limiti alle modalità d’uso. Quindi privati (single o famiglie), ma anche attività come uffici, negozi, studi professionali. Diversamente dagli immobili unifamiliari (dove per ora il decreto non prevede l’applicazione degli sconti fiscali al 110% alle seconde case), per i condomini il bonus non ha limitazioni, quindi vale anche per un appartamento in condominio di un’abitazione al mare o in montagna, affittata o ereditata.

I requisiti energetici

Fondamentale per poter accedere al super Ecobonus è l’efficientamento energetico dell’edificio. La norma prevede che gli interventi permettano di aumentare di almeno due classi la pagella energetica (che va dalla G alla A) a meno che l’immobile sia già in classe B o A. L’Ape, l’attestazione di prestazione energetica, potrebbe però dimostrare che gli interventi non possono garantire l’aumento delle due classi (per esempio nei palazzi storici o con vincoli della soprintendenza) e rientrare comunque nel bonus.

L’iter amministrativo

Il primo passo è affidare all’amministratore il compito di far preparare a un tecnico qualificato una prima attestazione di prestazione energetica per evidenziare gli interventi necessari richiesti o possibili per l’efficientamento energetico. Ma anche una perizia statica per evidenziare eventuali interventi anche sul fronte Sisma bonus. L’Ecobonus al 110% prevede una spesa massima di 60mila euro per l’isolamento termico, 30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento moltiplicati per il numero delle unità abitative.

Chi decide gli interventi

L’approvazione dei lavori – per cui è richiesto un progetto-capitolato – spetta all’assemblea straordinaria del condominio. Per alcuni interventi (come gli impianti di climatizzazione) basta la maggioranza di un terzo dei presenti e dei millesimi, per altri (come il cappotto termico) la maggioranza relativa. Una volta ottenuto il via libera al progetto sarà compito dell’amministratore di condominio contattare le imprese, confrontare i preventivi e portare all’esame dell’assemblea la scelta finale.

Chi dà i permessi

È fondamentale, e questo sarà compito dell’amministratore di condominio, informarsi sulle autorizzazioni richieste nei singoli Comuni per i lavori (Cia, Scia, Soprintendenza) e calcolare i tempi necessari per le autorizzazioni senza le quali – se vengono richieste – può essere messo a rischio il risparmio fiscale. L’amministratore di condominio deve anche provvedere al piano dei pagamenti (con bonifici parlanti) e alla rendicontazione della fatturazione, oltre che all’invio della documentazione all’Enea.

Le agevolazioni

Le spese sostenute possono essere detratte al 110% se rientrano in quanto previsto dall’Ecobonus. Altrimenti, per singolo intervento, possono essere applicate le agevolazioni già in corso. Gli importi vanno suddivisi tra i proprietari in base ai millesimi o per specifico lavoro (per esempio per numero nel caso di finestre e infissi). I condomini potranno decidere di cedere il credito d’imposta all’impresa o a una banca, richiedere lo sconto in fattura o recuperare il credito in 5 anni dal Fisco.

Le norme per la cessione del credito alla banca

Come potrà essere attuato il meccanismo di cessione del credito: quali direttive dovranno seguire le banche?
Molti i nodi cruciali da sciogliere

Sono tante le novità che il nuovo bonus garantisce, prima di tutto la possibilità di fruire di una maxi agevolazione economica al 110%. Non sfugge però l’ampia gamma di applicazioni insite in questa detrazione. Le norme infatti tendono ad agevolare i lavori di coibentazione e cambio della caldaia con impianti ad alta efficienza così come la messa in sicurezza sismica. Lo stesso accade per gli impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica e altri interventi che reano stati previsti anche nell’altro decreto ecobonus, quando si agisce in un contesto di lavori di risparmio energetico.

Ora però resta un problema importante: le modalità di utilizzo.
Tra sconto fattura e cessione del credito, il bonus ristrutturazione può essere recuperato in cinque rate annuali. Al posto della detrazione il beneficiario può difatti optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Sono oggetto del medesimo trattamento anche gli altri bonus sui lavori e il risparmio energetico. La regola prevede che la detrazione fiscale si applichi solo per spese sostenute tra il primo luglio 2020 e il 31 dicembre 2021. La domanda fondamentale che si stanno ponendo i contribuenti è solo una: come conviene agire? Ecco i pro e i contro delle due soluzioni possibili.

Sconto fattura e cessione del credito

Il governo ha fissato la regola generale, compete ora alla Agenzia delle entrate indicare i dettagli. Solo quando il contribuente potrà conoscere i tempi e i modi per l’utilizzo di questi strumenti potrà avere un’idea chiara sull’effettiva convenienza di queste opportunità. Questo vale anche per le imprese che eventualmente si accollano le spese a fronte di incassi azzerati. In generale, sono opzioni adatte per chi non ha risorse sufficienti per sostenere le spese dei lavori e riscattarli in sede di dichiarazione dei redditi in 5 anni. Non va neppure dimenticato che esiste un tetto massimo di spesa che non può essere superato, ma bisogna tenere conto della propria capienza fiscale per verificare se l’intero importo della spesa può essere effettivamente recuperato. In caso contrario non tutta la cifra può essere recuperata e allora gli interventi di ristrutturazione non saranno a costo zero.

Pro e contro

Il beneficio della formula della cessione del credito va cercato nella opportunità reale di porre nelle mani della propria banca, di un intermediario finanziario (attenzione a chi ci si affida e mai anticipare importi per consulenze) o perfino dalla stessa ditta che esegue i lavori, la gestione del credito. C’è però uno handicap di cui tenere conto: la quota agevolabile non è del 110% ma del 100% ovvero del 90% nel caso della messa in sicurezza sismica nelle zone 1, 2 e 3. Con lo sconto in fattura, l’impresa deve fatturare tutto il corrispettivo indicando l’ammontare della riduzione. Dopodiché può recuperare lo sconto con un credito d’imposta da utilizzare in compensazione con le imposte e contributi dovuti.

Tempi stretti

Il Decreto Legge pubblicato in Gazzetta Ufficiale martedì 19/05/2020 dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni (evitando così che decada, come prevede la Costituzione). L’articolo 119 comma 13 prevede che il Ministero dello Sviluppo Economico, entro 30 giorni dall’entrate in vigore della legge, stabilisca le modalità attuative per la trasmissione delle asseverazioni all’ENEA. A sua volta, l’ENEA dovrà recepire queste modalità e renderle operative sul suo portale. In aggiunta L’Agenzia delle Entrate, ha 30 giorni di tempo per pubblicare le sue linee guida sulla gestione delle procedure di richiesta dello sconto/credito d’imposta. A questo punto l’Agenzia delle Entrate dovrà adeguare il suo portale ed istruire il suo personale (stesso discorso per il portale ENEA). Dovranno “attrezzarsi” anche i CAF (o i commercialisti abilitati) che dovranno rilasciare il “visto di conformità” come previsto dal comma 11 dell’art. 119 e gestire una mole di lavoro senza precedenti.

Comunicazioni relative al Corso di Aggiornamento 2020

Circolare

A tutti i Sigg. Associati

Vi comunichiamo che a causa del covid-19 e dei conseguenti vari DCPM che vietano riunioni ed assembramenti, non ci è possibile per quest’anno organizzare i corsi di aggiornamento frontali, validi per il 2020 e necessari, ai sensi del Dm. 140/2014, per la formazione periodica.

Informiamo perciò quanti volessero non rimanere scoperti, che avranno la possibilità di svolgere il Corso di Aggiornamento 2020 su nostra piattaforma e-learning, usufruendo dello sconto riservato soltanto agli Associati, ovvero euro 78 iva inclusa e quindi su fattura fiscalmente detraibile per intero, ovvero sia costo che iva.

Chi volesse può collegarsi a : https://www.arai.it/aggiornamento-2020 e seguire la procedura di iscrizione. Al termine del corso, verrà rilasciato, dopo aver effettuato un test di normale verifica, il relativo attestato.

Ringraziando per l’attenzione, porgiamo cordiali saluti.

La Segreteria