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Assemblea e le problematiche legate al Covid-19

Con il DCPM del 1 marzo scorso, il Presidente del Consiglio ha sospeso la possibilità di svolgere le assemblee condominiali salvo riunirsi in videoconferenza. Sul sito del Governo, in risposta alle tante domande in merito si legge:

Le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”

Questo ha provocato il rinvio di tutte le assemblee ordinarie convocate e di tutte quelle in corso di convocazione.

Stesso discorso vige per le assemblee straordinarie, ma come accennato sopra la legge prevede casi particolari – di urgenza, necessità e pericolo – dove l’amministratore ha il potere di intervenire per evitare maggiori danni.

L’intervento dell’amministratore deve essere limitato a scongiurare danni maggiori, resta il fatto che le manutenzioni di notevole entità devono essere deliberate dall’assemblea dei condomini.

In questo particolare periodo, mi riferisco alla fase 1, dove non è consentito riunirsi e dove non tutte le assemblee possono essere tenute in videoconferenza, può rientrare nello stato di necessità la richiesta da parte dell’amministratore di versamenti in linea con quelli precedenti, per garantire i servizi ordinari e non andare ad indebitare il condominio in attesa di potersi riunire per l’approvazione dei bilanci.

Bonus fiscali e divieto di riunirsi

Se da un lato perdura la difficoltà di riunirsi, dall’altra iniziano a stringere i tempi per deliberare ed eseguire eventuali lavori per usufruire del Bonus Facciate al 90%. Bonus approvato nella finanziaria 2020 in vigore per il solo anno in corso. Questo bonus è stato finanziato dall’esecutivo al fine di incentivare i proprietari a procedere al restauro delle facciate dei loro immobili.

Inoltre col decreto rilancio il Governo stanziato fondi per far ripartire l’edilizia, settore trainante dell’intera economia, con un bonus fiscale del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e di miglioramento della stabilità.

Per tutti questi lavori serve la delibera dell’assemblea condominiale, non rientrano nei lavori urgenti e necessari di competenza dell’amministratore.

Vuoto Normativo

Il distanziamento sociale ed il divieto di riunirsi provocato dalla pandemia ha evidenziato un vuoto normativo importante.

Se da un lato il governo parla di videoconferenze dall’altro vi sono difficoltà oggettive che rendono inattuabili questa procedure:

  • convocazione di assemblea inviata per raccomandata (la forma più utilizzata per certificare il ricevimento) con l’entrata in vigore del decreto cura Italia, la ricevuta di ritorno non viene più firmata dal diretto interessato e questo non garantisce l’amministratore che questa sia stata ricevuta dal diretto interessato;
  • non tutti i condomini, sono dotati di strumenti e dispositivi tali da permettere l’assemblea a distanza;
  • infine vi è l’impossibilità di firmare il verbale di assemblea da parte dei partecipanti.

Tutti i condomini hanno diritto di partecipare alle assemblee condominiali ed è compito dell’amministrazione creare condizioni tali affinché tutti vi possano partecipare.

Purtroppo sono tante le persone che ad oggi non sono avvezze con la tecnologia da poter partecipare ad un’assemblea, inoltre vi sono zone del paese ancora prive di connessione.

Questo purtroppo rende difficile il lavoro dei tanti amministratori che per tutelarsi da eventuali impugnazioni di assemblea hanno preferito non convocare alcuna assemblea.

Anche se l’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del c.c. dispone che:

“Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche
a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale

Ciò non toglie la facoltà di ogni singolo condomino di potervi partecipare e nessuno, con le attuali norme in vigore può obbligarlo a delegare qualcuno.

Stando così le cose, nell’ipotesi di riunirsi in video conferenza, sarebbero molti i condomini che si rivolgerebbero all’autorità giudiziaria per impugnare il verbale di delibera condominiale.

Serve più chiarezza da parte delle istituzioni.

Linee guida svolgimento assemblea condominiale

Dal 16 maggio il Dl n.33 ha parzialmente consentito le assemblee condominiali. Dico parzialmente perché, anche nella fase 2 perdurano le norme di distanziamento sociale e le norme per evitare il contagio.

Per favorire la ripresa delle assemblee condominiali, Confedilizia ha cercato di dare indicazioni in merito ai suoi associati studiando delle linee guida per la convocazione e lo svolgimento delle assemblee condominiali. Vediamo i punti principali:

  • La convocazione segue la normale procedura, ovvero comunicazione almeno cinque giorni prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata o consegna in calce a mano;
  • Il luogo scelto dall’amministratore, sia esso chiuso o aperto deve tenere conto del numero dei partecipanti e deve rispettare il distanziamento sociale di almeno un metro fra una persona e l’altra e deve essere dotato di un numero sufficiente di sedie;
  • sia il luogo che le sedie o altre attrezzature utilizzate per l’assemblea devono essere opportunamente igienizzate e devono essere disponibili gel o soluzioni alcoliche igienizzanti per le mani;
  • l’accesso deve essere svolto in modo tale da evitare assembramenti;
  • se l’assemblea è tenuta in luogo chiuso porte e finestre devono rimanere aperte per consentire il ricambio dell’aria e per evitare di toccare le maniglie per aprire le porte.
  • tutti i partecipanti devono indossare la mascherina ed utilizzare guanti monouso.
  • documentazione e materiale fornito in assemblea, o il verbale stesso per la firma dei presenti possono essere maneggiati dai presenti solo con guanti monouso.

Infine lo scorso 1 giugno il governo ha aggiunto questa precisazione:

“le assemblee condominiali a determinate condizioni possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati, salvo la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto.”

Diciamo che il vuoto normativo permane, ma abbiamo la certezza che le assemblee si possono fare anche in presenza alle seguenti condizioni:

  • dovranno essere evitati assembramenti;
  • deve essere garantito il distanziamento sociale di almeno un metro;
  • ambiente opportunamente sanificato;
  • non possono partecipare soggetti positivi o in attesa di tampone;
  • obbligatorio l’uso di guanti e mascherina;
  • la documentazione non deve passare di mano in mano fra i partecipanti;
  • potrà presenziare, in caso di immobile in comproprietà un solo comproprietario.

Inoltre possono essere tenersi assemblee miste con parte dei partecipanti di presenza e parte da remoto, ma il rischio di impugnazione ed annullamento permane.

Sperando che Governo e Parlamento diano al più presto soluzioni certe per come gestire le assemblee di condominio, coloro che hanno necessità di convocare un’assemblea possono far riferimento a queste linee guida.

Balconi

Quando si parla di balconi, occorre dire che la situazione è tutt’altro che chiara e definita. Se il regolamento (contrattuale) non ha sancito nulla in merito alle spese per gli interventi manutentivi riguardanti questa parte dell’edificio, guardare alla legge nella speranza che faccia, chiaramente, altrettanto è un’illusione.

Il tutto, come spesso accade in materia condominiale, è rimesso all’analisi degli orientamenti giurisprudenziali che proprio in quanto tali sono spesso soggetti a mutamenti tanto inattesi quanto sorprendenti.

Nonostante ciò vale la pena capire, ad oggi, quali siano i punti fermi ricavabili dall’esame delle sentenze in materia di balconi in condominio.

In primis sulla proprietà dei balconi è bene far presente che “ è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.

D’altra parte, solo in determinate situazioni di fatto, determinate dalla peculiare conformazione architettonica del fabbricato, i balconi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.).

Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all’art. 1125 all’ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio.

Orbene, la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone – come il soffitto, la volta ed il solaio – funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore”. (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637)

I balconi cui applicare la ripartizione delle spese prevista dall’art. 1125 c.c. per ciò che concerne il piano di calpestio (che funge da soffitto) tra i confinati del piano superiore ed inferiore è quello così detto incassato, vale a dire quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile.

Per questa categoria le spese per il rifacimento della parte frontale dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché tale parte fa parte integrante della facciata dell’edificio.

Leggermente diversa la situazione per i balconi incassati. Innanzitutto con tale dizione s’identificano quelli che sporgono rispetto alla facciata dell’edificio.

La giurisprudenza è costante nell’affermare che “ I balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).

E’ evidente l’incertezza della situazione visto e considerato che la valutazione dell’incidenza sul decoro è questione chiaramente soggettiva che, per quanto ancorata a parametri estetici comuni, non può dar luogo alla formulazione di norme precise.

Guida operativa su “Superbonus 110%”

In questi giorni l’Agenzia delle Entrate ha rilasciato la Guida operativa per il così detto Superbonus 110%.

In un primo momento si era creduto che l’Agenzia avesse emanato l’atteso provvedimento su sconto in fattura e cessione del credito, ma non è così.

Come ricorda la stessa Agenzia dell’introduzione della Guida il decreto Rilancio ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Una misura che dovrebbe funzionare da leva per il rilancio del settore edilizio e da forte incentivo per l’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare destinato a uso abitativo.

Nella guida rilasciata l’Agenzia ha messo in evidenza:

  1. in che cosa consiste l’agevolazione e la sua cumulabilitàcon altre;
  2. chipuò usufruirne;
  3. quali sono gli interventi agevolabili, con la chiara indicazione della distinzione tra interventi trainanti e trainati;
  4. le alternativealla detrazione (cessione del credito e sconto in fattura);
  5. controllidell’Agenzia;
  6. gli adempimenti di tipo amministrativo e tecnico cui bisogna far fronte per ottenere il beneficio in esame (asseverazione, ecc.).

Operatività del superbonus 110%

In teoria il superbonus 110% è già operativo dall’1 luglio e può essere usufruito con una detrazione della spesa effettuata da utilizzarsi in cinque anni e con rate di pari importo.

Di fatto in tanti, tantissimi, attendono l’emanazione di due provvedimenti, per i più fondamentali, ai fini del godimento del beneficio.

Il riferimento è ai requisiti degli interventi ammessi al superbonus unitamente ai costi massimi di riferimento e al provvedimento su sconto in fattura e cessione del credito.

Rispetto al primo, spiega la Guida, nelle more dell’adozione del decreto da parte del Ministero dello Sviluppo economico (MISE), continuano ad applicarsi i decreti 19 febbraio 2007 e 11 marzo 2008 (cfr. comma 3- ter articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013).

Come dire: chi volesse far partire subito i lavori saprebbe già quali interventi far eseguire per poter ottenere la detrazione del 110%.

Ricordiamo che per la fruizione del beneficio, indipendentemente dal fatto che si opti per la detrazione “classica” ovvero per lo sconto in fattura o cessione del credito, è necessario che:

– il miglioramento di prestazione energetica sia di almeno due classi, raggiungibile anche grazie alla combinazione di interventi trainanti e trainati;

– un tecnico abilitato attesti ciò mediante A.P.E. nella forma della dichiarazione asseverata (anche per la forma dell’asseverazione e le modalità di trasmissione della medesima si è in attesa di un decreto attuativo del MISE).

Cessione del credito e sconto in fattura, lo stato dell’arte

L’art. 121 del decreto Rilancio consente ai soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi in esame di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

– per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati. Qui lo sconto può arrivare al 100%. E’ il fornitore che ne beneficerà nella misura del 110%;

– per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni. Qui si tratta direttamente della cessione della detrazione in misura pari al 110%.

Per le modalità concrete di fruizione di queste forme di agevolazione si è in attesa del famigerato provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

Bonus 110%, quali accorgimenti per ottimizzare il vantaggio fiscale?

Il Decreto Rilancio introduce una importante detrazione fiscale che, se sapientemente sfruttata, rappresenta una opportunità per trasformare in realtà i progetti di rifacimento, riqualificazione ed efficientamento immobiliare

Nelle ultime settimane si è parlato, discusso e letto molto anzi moltissimo del nuovo c.d. bonus 110%.

In particolare, l’attenzione dei più si è concentrata sulla fattibilità di talune tipologie di interventi nel rispetto dei massimali di spesa previsti e conseguentemente sull’effettivo costo da sostenere.

Sul punto, si sono registrate due “correnti di pensiero” diametralmente opposte: una più scettica rispetto a una effettiva convenienza del beneficio fiscale, quantomeno così come presentata dal Governo e, l’altra, al contrario, certa di poter realizzare importanti lavori di riqualificazione immobiliare sia da un punto di vista energetico sia di adeguamento alle più recenti misure antisismiche, con un esborso finanziario pari (o quasi) addirittura a zero.

Probabilmente la verità sta nel mezzo!

Si tratta di un incentivo sino a ora senza precedenti che può garantire se non un intervento totalmente a costo zero, sicuramente una importante opportunità per migliorare le condizioni dei nostri immobili, ottenendo un sicuro vantaggio fiscale.

Ciò soltanto se il progetto approvato è eseguito nel pieno rispetto dei limiti e dei requisiti richiesti dal nuovo Decreto Rilancio.

Per arrivare all’obiettivo, ovverosia ottenere il maggior vantaggio fiscale possibile, occorre partire da idee chiare.

Tenendo presente che il Decreto è ancora orfano dei chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, che saranno assolutamente dirimenti su alcuni aspetti della normativa e che ogni singolo caso va valutato a sé in base alle caratteristiche dell’immobile nonché dell’intervento e tenendo bene a mente che si tratta appunto di ipotesi astratte che potrebbero trovare applicazione in alcuni casi e in altri no, proviamo a ragionare su quali potrebbero essere le valutazioni da non omettere per ridurre il più possibile l’esborso finanziario.

Primo step: attenta analisi degli interventi

Il primo step da compiere è quello di valutare lo stato dell’immobile sul quale si intendono eseguire i lavori.

In particolare, nel caso in cui si eseguono interventi di miglioramento dell’efficienza energetica, rientranti nel c.d. ecobonus, occorrerà effettuare a esempio una preliminare diagnosi energetica dell’immobile, finalizzata a individuare, secondo un ordine di priorità, i lavori da eseguire per ottimizzare il rapporto costi/benefici e realizzare le opere economicamente più vantaggiose.

Si tratta di una procedura in alcuni casi utile e in altri necessaria per evitare di approvare e avviare lavori che alla fine non consentano di ottenere l’auspicato beneficio fiscale.

Tale analisi deve essere svolta da tecnici specializzati nell’efficienza energetica che analizzino i problemi dell’edificio, e forniscano soluzioni chiare, traducendole in un progetto coerente e integrato.

Dal corretto svolgimento di tale fase preliminare può dipendere la riuscita dell’intera “operazione”.

A esempio basti pensare ancora agli interventi di isolamento termico. Non tutti gli interventi che, seppur sulla carta rientrano nella definizione di cappotto termico, danno automaticamente diritto alla detrazione pari al 110%.

Occorre infatti che i lavori garantiscano il doppio salto della classe energetica.

Come noto, il testo del Decreto Rilancio, approvato in Aula e in attesa della conversione, conferma, quale presupposto per l’ottenimento del diritto alla detrazione “il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio […] ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta”.

In linea generale, un immobile che parte da una classe energetica più bassa a esempio G e F avrà più possibilità di soddisfare il requisito del doppio salto energetico.

Ne consegue che, qualora gli interventi non apportino il previsto miglioramento energetico, non si avrà diritto alla detrazione e i relativi costi rimangono definitivamente a carico del contribuente.

Ma non è tutto!

Al fine di ottenere l’incentivo fiscale, occorre, inoltre, rimanere nel rispetto dei massimali di spesa previsti dall’articolo 119.

Come abbiamo in precedenza rilevato, il nuovo testo del Decreto Rilancio prevede una griglia di tetti di spesa sensibilmente ridotti.

Per determinate tipologie di interventi, soprattutto quelle più importanti, potrebbe risultare difficile rispettare tali massimali, con la conseguenza che tutto il quantum che eccede tali limiti sarà rimarrà a carico del contribuente.

Poste tali necessarie premesse, se i requisiti richiesti dalla normativa sono rispettati, ci troveremo verosimilmente di fronte ai seguenti costi, vediamo generico un esempio:

Costo totale dell’intervento euro 5.300,00 di cui:

  1. per prestazione lavorativa euro 2.300,00
  2. costo dei beni significativi euro 3.000,00.

Sul costo dei beni significativi pari a euro 3.000,00 l’Iva al 10% si applica solo su euro 2.300, ovverosia sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (5.300,00 – 3.000,00 = 2.300,00).

Sul valore residuo (euro 700,00) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.

Secondo step: scelta della modalità di fruizione del beneficio fiscale

Ulteriore valutazione riguarda la scelta di usufruire direttamente dell’incentivo fiscale o, al contrario, optare per le c.d. modalità alternative di utilizzo del beneficio, ovverosia sconto in fattura o cessione del credito.

È proprio sul punto che l’Amministrazione finanziaria dovrà dipanare i maggiori dubbi.

In particolare, occorrerà definire linee guida chiare per comprendere, prima di approvare e intraprendere i lavori, le procedure per calcolare con esattezza quali vantaggi si ottengono scegliendo una o l’altra strada.

A oggi, infatti, non si hanno le idee chiare sulle procedure da attivare per optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

In attesa di tali chiarimenti, si può in ogni caso ritenere che, nelle ipotesi in cui si scelga di utilizzare direttamente la detrazione in sede di dichiarazione dei redditi, ai fini di diminuire il “carico fiscale”, il contribuente dovrà disporre di adeguata disponibilità per sostenere tutti i costi e non potrà beneficiare del vantaggio fiscale non immediatamente ma ripartito in cinque quote annuali.

A esempio:

spesa sostenuta: € 9.000,00

credito di imposta: € 9.900,00 (€ 9.000,00 x 110%)

detrazione annuale: € 1.980,00 (€ 9.900,00/ 5)

Diverso discorso vale per i c.d. soggetti incapienti, per i quali soltanto è stata da sempre prevista la possibilità di ricorrere all’istituto della cessione del credito anche nei confronti di banche e intermediari finanziari, possibilità, oggi, estesa dal Decreto Rilancio a tutti i contribuenti che eseguono gli interventi previsti dal bonus 110%.

Si ritiene che tali soggetti per non vanificare il vantaggio fiscale previsto, avranno la possibilità di optare quale scelta (forse obbligata) per l’istituto della cessione del credito.

E lo sconto in fattura?

Tale ulteriore modalità alternativa di fruizione del beneficio fiscale, come in altre occasioni rilevato, consente di ottenere un vero e proprio sconto, ovverosia una riduzione del corrispettivo da parte dell’impresa che esegue i lavori.

Si tratta di una scelta che potrebbe interessare particolarmente i contribuenti, poiché dovrebbe consentire di ottenere una immediata “percezione del risparmio”, seppur non in termini fiscali.

Meno conveniente potrebbe eventualmente risultare per le imprese, le quali dovrebbero dover anticipare l’intero costo dell’intervento per poi beneficiare, in seguito, dell’incentivo, utilizzandolo in compensazione per ridurre il proprio debito di imposta nei confronti dell’Erario o, in alternativa, optare per la cessione del credito.

A pochi giorni dalla conclusione dell‘iter di conversione sono ancora molti, troppi i dubbi da sciogliere.

Soltanto a seguito dell’emissione di tutti i chiarimenti da parte dei soggetti competenti, sarà possibile incastrare tutti i pezzi del puzzle e approvare con serenità gli interventi necessari da realizzare.

Il meccanismo è già noto per il bonus al 65, 75 e 85%. Resterà da capire quanto le banche e gli intermediari finanziari agevoleranno il ricorso a questa modalità – che in teoria consentirebbe i famosi lavori gratis – ed a che costo.