Soprattutto quando parliamo di condomini, la pratica di detrazione 110 ed eventuale cessione del credito, comporta l’intervento e la collaborazione di più parti. In assemblea determinante è il ruolo dell’amministratore per l’approvazione dei lavori che rientrano nel super bonus. Il riconoscimento della detrazione 110 prevede alcuni documenti e adempimenti importanti nei quali strategico è l’intervento dei professionisti per le certificazione e asseverazione tecnica comprovante il salto di due classi energetiche.

Ora, può accadere che aziende grandi dispongano di professionisti (ingegneri, geometri, architetti in sede).

Cessione del credito: può essere diretta del cliente o a carico dell’azienda dopo lo sconto in fattura

Una volta definito cosa rientra nel super bonus 110, chi si occupa dell’eventuale pratica di cessione del credito? Le ipotesi sono sostanzialmente due:

1) il cliente porta in detrazione il bonus 110 ed eventualmente procede, anche per le rate successive, alla cessione del credito in banca o presso intermediari; 2) l’azienda accetta lo sconto in fattura assumendo il credito. Il proprietario non deve fare più nulla, sarà l’azienda, eventualmente, a cedere il credito a sua volta.

Sui lavori agevolati al 110: la riparazione dell’ascensore vi rientra?

In merito all’ascensore, lavori di installazione o manutenzione straordinaria (come sembrerebbe in questo caso vista l’entità del guasto) danno diritto al bonus ristrutturazioni. Non trattandosi di interventi di riqualificazione energetica o messa in sicurezza, non si configura l’accesso al bonus 110. Da ultimo chiariamo, in merito al primo dubbio esposto, che la cessione del credito non riguarda solo i lavori agevolabili con il 110. Questa possibilità è stata estesa infatti anche ad altri bonus casa (restano esclusi bonus mobili e bonus verde).

Per l’approvazione degli interventi condominiali che danno diritto al superbonus 110%, il decreto di agosto ammette un quorum di votazione più leggero rispetto alle regole ordinarie

Il decreto agosto, varato dal Consiglio dei Ministri il 7 agosto 2020, riduce il quorum assembleare necessario per l’approvazione degli interventi che danno diritto al superbonus 110% per il condominio, derogando in questo modo alle disposizioni di cui all’art. 1108 del Codice Civile.

Il quorum assembleare per i lavori condominiali

Ammessi al Superbonus 110%, come noto, sono anche gli interventi effettuati dal condominio (soggetti beneficiari sono i singolo condomini in base alle quote millesimali), di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (c.d. cappotto termico), nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Ai fini della realizzazione di questi lavori è, comunque, necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale.

In linea generale, è l’art. 1108 del codice civile a disciplinare l’approvazione condominiale delle innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. In questa disposizione normativa si legge che:

“Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa”.

Il quorum assembleare più leggero per il Superbonus 110% del condominio

Il decreto di agosto, alleggerisce notevolmente il predetto quorum laddove si tratti di approvare interventi che danno diritto al superbonus 110%.

Infatti, inserendo il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, si stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Dunque, resta ferma che l’approvazione deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all’assemblea ma questi devono rappresentare almeno 1/3 (e non invece i 2/3) del valore dell’edificio condominiale.

Per gli interventi effettuati sul condominio e che danno diritto al superbonus 110% è l’amministratore di condominio a dovere eseguire gli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale.

Il superbonus 110% spetta anche per interventi (trainanti e trainati) fatti sulle parti comuni dell’edificio, ossia sull’edificio condominiale. In questo caso, del beneficio fiscale ne godrà il singolo condomino sulla base della quota millesimale di proprietà che ha determinato il proprio contributo di spesa ai lavori.

Ricordiamo che il superbonus in commento è una detrazione fiscale nella misura del 110% (da spalmare in 5 quote annuali di pari importo) a fronte di interventi specificamente individuati dall’art. 119 del decreto Rilancio. Spetta per spese fatte dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Tuttavia, in luogo della detrazione fiscale, il contribuente può optare:

per lo sconto in fattura, fino a un importo massimo pari al prezzo pattuito per i lavori, accordato dall’impresa che effettua gli interventi. Quest’ultima recupera poi l’importo sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante;

per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare ad altri soggetti, ivi compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

L’amministratore di condominio acquisisce la delibera assembleare, il visto di conformità e l’asseverazione

Nel caso in cui si tratti di interventi effettuati su parti comuni dell’edificio condominiale, tutti gli adempimenti necessari a godere del beneficio fiscale devono essere eseguiti dall’amministratore di condominio o dal singolo condomino incaricato nel caso in cui non vi è obbligo di nomina di amministratore.

In primis, questi deve acquisire la delibera assembleare (in cui i singoli condomini hanno espresso la volontà di eseguire i lavori) e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Nel caso in cui i condomini optano per la cessione del credito è necessario che l’amministratore di condominio acquisisca anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

Tale visto può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti.

Laddove poi gli interventi che danno diritto al superbonus 110% siano di efficientamento energetico, l’amministratore dovrà preoccuparsi si acquisire l’asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Una copia dovrà essere trasmessa all’ENEA.

Se, invece, trattasi di interventi antisismici, dovrà acquisire, l’asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza. Una copia del documento andrà depositata presso lo sportello unico competente.

La comunicazione dell’opzione e il bonifico parlante

L’esercizio dell’opzione per lo sconto o la cessione del credito, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia per gli interventi eseguiti sul condominio, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate utilizzando l’apposito modello approvato con il Provvedimento Prot. n. 283847/2020.

Per gli interventi fatti sul condominio, tale adempimento dovrà essere fatto dall’amministratore di condominio che potrà provvedervi direttamente oppure anche tramite intermediario abilitato. L’invio può essere fatto dal 15 ottobre 2020 ed entro:

il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione;

ovvero, nel caso in cui l’opzione di cessione del credito si riferisce alle rate residue di detrazione, entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione.

Altro importante adempimento è il pagamento con bonifico “parlante” delle spese riferite agli interventi che danno diritto allo sgravio fiscale.

Il bonifico “parlante” è quello dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico stesso è effettuato.

I due strumenti a disposizione

Riqualificare la casa a costo zero. È possibile? Sì, quasi sempre. O quanto meno per i lavori più importanti. Gli strumenti che consentono questa strada e che permettono di farlo sono due: cessione del credito e sconto in fattura. La strada c’è, quindi. Ma occorre conoscere perfettamente i meccanismi di come funzionano questi due strumenti a disposizione. Il decreto Rilancio che ha introdotto il super sconto fiscale del 110% sui lavori di riqualificazione e messa in sicurezza del proprio immobili, ha introdotto “solo” la definizione e una parte delle regole su come vengono applicate. Ora, con due diversi interventi l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le regole per poterne usufruire correttamente, sia per lo sconto in fattura sia per la cessione del credito. Un passaggio importante e atteso, soprattutto dalle banche. E non è un caso infatti che proprio in seguito a questi chiarimenti gli istituti di credito si siano già messi al lavoro. Nei prossimi giorni faremo proprio una panoramica sulle proposte e sui prodotti finanziari delle banche dedicati a questa opportunità.

Ma partiamo dalla nuova circolare dell’Entrate che, dopo il decreto sulle asseverazioni, e il provvedimento che fissa i massimali di costo, ora interpreta e spiega le regole del superbonus 110% e che fissa le istruzioni per scegliere i due strumenti in modo corretto. La prima precisazione che gli ispettori del Fisco fanno nel loro documento si riferisce al modello con cui deve essere inviata la comunicazione (vedi allegato a questo articolo). L’uso di quello specifico modello è vincolante per le informazioni richieste che contiene e soprattutto per le verifiche che verranno messe in atto.

I tempi dell’invio del modello e i termini da rispettare

Oltre al modello l’Agenzia fissa anche i termini entro cui deve essere inviato: la comunicazione da inviare all’Agenzia fa fatta dal 15 ottobre 2020 ed entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui si sostiene la spesa per gli interventi edili. Anche questa precisazione è vincolante per poter fruire in modo corretto dello sconto sul corrispettivo della propria spesa o per poter sfruttare la possibilità di cedere il proprio credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante.

Altro passaggio vincolante: la trasmissione della documentazione deve essere fatta solo per via telematica, dal sito dell’Agenzia delle Entrate

La comunicazione deve essere inviata esclusivamente in via telematica, anche attraverso gli intermediari, il beneficiario della detrazione (per quanto riguarda gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari) o l’amministratore di condominio (per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici).

Diversamente, per gli interventi che danno diritto al superbonus, la comunicazione deve essere inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità.

Alcuni casi spiegati dall’Agenzia delle Entrate

In caso di scelta fatta fra cessione del credito e sconto in fattura, il documento dell’Agenzia precisa che le regole per consentire a cessionari e fornitori di fruire del credito d’imposta prevedono che i cessionari e i fornitori possano utilizzare il credito d’imposta solo in in compensazione del proprio debito fiscale, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite dal beneficiario originario.

Il credito d’imposta è disponibile, si può quindi fruirne, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione, comunque non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese.

Ulteriore precisazione sulla ripartizione delle quote annuali per il rimborso del credito d’imposta: in questo caso i tempi sono gli stessi che sarebbero stata utilizzata per la detrazione. Con una possibilità in più: imprese e fornitori, a loro volta, possono cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti, compresi appunti gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (per esempio le società assicurative), a partire dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione. In ogni caso, il credito potrà essere ceduto anche dai successivi cessionari.

Ammessi al bonus anche i parenti del proprietario

L’Agenzia fa ulteriori precisazioni, a partire dall’elenco dei soggetti che possono accedere al superbonus 110%: la possibilità prevede anche i familiari e i conviventi del proprietario o di chi detiene l’immobile e che sostiene la spesa degli interventi edili sugli immobili. L’incentivo vale anche per gli interventi su un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può svolgersi la convivenza, mentre non spetta al familiare su immobili locati o concessi in comodato. La circolare specifica che tali soggetti possono usufruirne se sono conviventi alla data di inizio dei lavori o, se antecedente, al momento del sostenimento delle spese. L’incentivo vale anche per gli interventi su un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può svolgersi la convivenza, mentre non spetta al familiare su immobili locati o concessi in comodato. Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Ha diritto, infine, alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

La detrazione del 110% è stata estesa fino a comprendere anche una serie di spese cosiddette accessorie agli interventi che usufruiscono del superbonus, ma solo se effettivamente realizzati. Rientrano, per esempio, i costi per i materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse come le perizie e i sopralluoghi tecnici, oppure le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione.

Via libera al superbonus, con specifici limiti, anche per chi svolge attività di impresa, arti e professioni. Il bonus può essere sfruttato ma solo se i lavori interessano singole unità immobiliari, allora limitatamente agli immobili estranei all’attività esercitata, appartenenti quindi solo alla sfera “privata” della vita dei contribuenti; questo requisito non è richiesto se i lavori riguardano le parti comuni dei condomini.