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ASSEMBLEE E COVID 19

Il DPCM del 18 ottobre vieta tassativamente assembramenti fino al 13 novembre e, per analogia, quindi, anche le assemblee di condominio al pari delle assemblee societarie, devono ritenersi sospese fino a quella data e salvo ulteriori eventuali proroghe. C’è da chiedersi, infatti, che differenza vi è tra un’assemblea di 30 soci di una qualsiasi società e un’assemblea con 30 condòmini? Ovviamente nessuna!

Sulla prevista possibilità di svolgere le assemblee in modalità telematica: l’art. 63 della L. n. 126/2020 precisa che, nel caso non sia previsto dal regolamento condominiale, i condomini, all’unanimità, possono consentire lo svolgimento dell’assemblea in modalità di videoconferenza.

L’amministratore dunque per poter svolgere l’assemblea in videoconferenza dovrà raccogliere il consenso unanime dei partecipanti al condominio: infatti, solo il condomino è legittimato ad impugnare il deliberato assembleare. In conclusione, le assemblee in presenza sono sospese fino al 13 novembre 2020, salvo ulteriori proroghe.

Successivamente a tale data, sarà possibile svolgere assemblee in presenza, nel rispetto delle indicazioni in merito alla distanza interpersonale, ai dispositivi di protezione delle vie respiratorie e alla sanificazione degli ambienti, meglio se si utilizzino sale già predisposte e adeguate per tali iniziative.

Ripetitore su lastrico solare: unanimità per installarlo solo se contratto è ultranovennale

Se l’installazione è frutto di una concessione a effetti obbligatori, ricorre lo schema negoziale del contratto atipico di concessione ad edificare (Cass., SS.UU., sentenza 8434/2020)

Se l’installazione è frutto di una concessione ad effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è un contratto atipico di concessione ad edificare, assimilabile alla locazione e soggetto, ove non espressamente previsto, alla relativa disciplina.

Con la sentenza n. 8434 del 30 aprile scorso le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si interrogano sulla qualificazione e sulla conseguente disciplina applicabile al contratto con cui un condominio concede ad un terzo, a titolo oneroso, il godimento del lastrico solare di proprietà comune per installarvi un ripetitore di segnale.

Dopo una lunga ma interessante analisi la Corte conclude che il progetto negoziale in esame può perseguirsi attraverso due schemi alternativi: ad effetti reali (contratto costitutivo del diritto di superficie) ed obbligatori (concessione ad aedificandum), entrambi idonei ad impedire l’accessione.

Nel primo caso occorre l’approvazione dei condomini all’unanimità, nel secondo – contratto atipico ascrivibile alla disciplina della locazione e ravvisabile, secondo la Corte, nel caso di specie – è sufficiente la maggioranza dei condomini purchè l’accordo non abbia durata ultranovennale.

Mancata convocazione del condomino, chi può impugnare la delibera?

Per la Cassazione civile (sentenza n. 10071/2020) è legittimato il solo condomino pretermesso e non la generalità dei partecipanti al condominio

Legittimato ad impugnare la delibera è il solo condomino pretermesso e non la generalità dei partecipanti al condominio: la mancata convocazione integra infatti un vizio procedimentale, inerente l’esclusiva sfera d’interesse del soggetto escluso.

Questo è quanto stabilisce la Suprema Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza 10 ottobre 2019 – 28 maggio 2020, n. 10071 (testo in calce).

La delibera assembleare adottata in difetto di convocazione di alcuni dei condomini è annullabile e non nulla.

Trattandosi di annullabilità la legittimazione ad impugnare spetta quindi al solo condomino pretermesso e non anche agli altri partecipanti al condominio: il difetto di convocazione è infatti un vizio procedimentale che afferisce unicamente la sfera di interesse dei condomini non convocati.

La legittimazione ad agire per far valere l’annullabilità di una delibera assembleare non può infatti ridursi al mero interesse alla rimozione dell’atto, o ad un’astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale ma dev’essere espressione di una posizione qualificata.

Il condomino che si è rifiutato di partecipare alla spesa per i lavori urgenti e necessari, di manutenzione straordinaria alle parti comuni dell’edificio, non può lamentare il mancato godimento dei benefici fiscali connessi a tale spesa.

L’assemblea condominiale, nell’esercizio dei suoi poteri gestori, può sempre ratificare la spesa per lavori indifferibili ed urgenti di manutenzione straordinaria delle parti comuni, effettuata dall’amministratore o direttamente dai condomini, se questi non è stato nominato.

Il condomino che si rifiuta di partecipare alla spesa per i lavori urgenti ed indifferibili, di manutenzione straordinaria alle parti comuni dell’edificio, adducendo che erano stati commissionati da altri condomini e non dall’amministratore, non può quindi dolersi di non aver potuto beneficiare delle agevolazioni fiscali connesse a tale spesa. E’ infatti proprio la sua condotta inadempiente che gli preclude di godere di tali benefici.

Lo ha affermato la Sesta Sezione, Seconda Civile della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10845/2020.

Quietanza di pagamento condominiale inopponibile se priva di data certa

Il condomino pignorante i crediti vantati da un terzo nei confronti del proprio condominio è estraneo al rapporto contrattuale da cui scaturisce l’oggetto del pignoramento (Cass. 14599/2020)

Nel procedimento di espropriazione forzata promosso da un condomino nei confronti di un creditore del proprio condominio, il creditore procedente è terzo ed estraneo al rapporto contrattuale concluso tra i due.

La quietanza del pagamento effettuato dall’ente, sprovvista di data certa anteriore al pignoramento, gli è quindi inopponibile, ai sensi dell’art. 2704 c.c..

Lo ha affermato la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 14599/2020 (testo in calce), ribadendo il già consolidato principio secondo cui, in sede di accertamento dell’obbligo del terzo (sia nel giudizio a cognizione piena previsto fino al 31 dicembre 2012, sia in quello a cognizione sommaria oggi regolato dall’art. 549 c.p.c.), il creditore procedente che agisce iure proprio è terzo rispetto ai rapporti intercorsi fra il debitore esecutato e il debitor debitoris.

Pianerottolo accorpato: serve consenso scritto di tutti i comproprietari

L’uso della cosa comune non può mai tradursi in un’appropriazione del bene mediante uno spoglio in danno degli altri comproprietari (Cassazione civile, ordinanza n. 18929/2020)

L’uso della cosa comune non può mai tradursi in un’appropriazione del bene mediante uno spoglio in danno degli altri comproprietari.

L’incorporazione di parti condominiali nella proprietà individuale integra una turbativa del possesso, in danno del condominio e dei singoli condomini. A nulla rileva che le parti comuni siano a servizio di una porzione dello stabile di proprietà esclusiva.

Questo è quanto chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione, sez. II Civile, con l’ordinanza 19 febbraio – 11 settembre 2020, n. 18929 (testo in calce).

L’uso frazionato della cosa a favore di uno dei comproprietari può essere consentito per accordo fra i partecipanti ma soltanto se l’utilizzo, nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., è compatibile con la destinazione del bene e non altera nè ostacola il godimento da parte degli altri comunisti.

Se la cosa comune è alterata o sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo non si tratta più di uso frazionato consentito ma di appropriazione di parte della cosa comune, per la quale occorre il consenso negoziale di tutti i partecipanti che – in caso di beni immobili – impone la forma scritta “ad substantiam”.

Questo, in sintesi, il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza in commento, pronunciata in tema di appropriazione del vano scale condominiale ad opera del proprietario dell’ultimo piano.

Superbonus facilitato in condominio, cessione credito votata dall’assemblea

Condominio protagonista degli emendamenti all’articolo 63 del Dl agosto 104/2020 approvati nella notte alla Commissione Bilancio del Senato e ora pronti per l’Aula che dovrebbe votare lunedì la fiducia: l’assemblea potrà votare a maggioranza anche sulle modalità di fruizione del credito d’imposta da parte dei condòmini. Mentre l’assemblea in videoconferenza viene resa astrattamente possibile ma previo consenso unanime dei condòmini, il che significa in pratica proibirla nel 90% dei casi. Proroga anche per gli adempimenti di base: assemblea annuale e approvazione del rendiconto. Si tratta quindi, salvo ripensamento dell’ultima ora, di disposizioni che hanno ottime probabilità di diventare legge.

La cessione del credito diventa facile. Il condominio (emendamento 63.7 ) potrà votare, con la stessa maggioranza semplice (quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti comunque almeno un terzo dei millesimi),  gli eventuali finanziamenti e la scelta collettiva su come fruire del superbonus. Raccogliendo probabilmente le istanze delle imprese e delle banche che si sarebbero trovate a inseguire le diverse volontà dei condòmini, che avrebbero potuto scegliere tra sconto in fattura e cessione del credito individualmente, il legislatore consente quindi all’assemblea di decidere per tutti. Rimane, però, la possibilità per il singolo condomino di optare per la detrazione personale. Anche il “prestito ponte” che le banche propongono ai condomìni che aderiscono alle loro offerte diventa quindi più facile, dato che sarà valido e, evidentemente, cogente per tutti, il voto in assemblea per l’adesione.

Proroghe e sospensioni. Con la riformulazione degli emendamenti 63.07 e 63.08, confluiti nell’emanamento 63.13, si è deciso invece di prorogare sino a fine emergenza Covid il termine per l’adempimento a carico dell’amministratore stabilito dall’articolo 1130, punto 10) del Codice civile: redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Inoltre, è stato rinviato di 6 mesi a partire dalla fine dello stato di emergenza il termine per adempiere agli obblighi relativi agli adeguamenti antincendio (Dm Interno 25 gennaio 2019), già scaduto in 6 maggio scorso.

La tele assemblea. Rasenta il ridicolo, invece, l’emendamento 63.13 nella parte dedicata alle tele assemblee: vengono consentite, intervenendo sull’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, con una serie di condizioni: la prima, assolutamente logica, prevede l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si svolgerà la riunione; il verbale arriverà invece per le vie normali. La seconda, invece, indica come obbligatorio il “previo consenso di tutti i condòmini”, e quindi rende estremamente difficoltoso organizzare un’assemblea. Fortunatamente la norma non esprime una modalità precisa di espressione di questo consenso ma è chiaro che la telefonata non basterà all’amministratore per ripararsi dagli inevitabili contenziosi: la mail o una dichiarazione scritta e firmata (o anche un video) sembrano essere le modalità minime per garantire certezza ai consensi. Meglio muoversi subito, comunque, per raccogliere tutti i consensi (che devono essere preventivi alla convocazione), considerando che in quasi tutti i condomìni ci sono situazioni problematiche anche solo per ottenere una dichiarazione.

L’accesso autonomo.  Il problema era nato con le indicazioni della legge e dell’agenzie delle Entrate. In sostanza, perché le unità immobiliari possano essere considerare autonome e godere del superbonus devono avere a disposizione un accesso su strada pubblica. Spesso, però, al posto dell’accesso diretto su strada, ci sono cortili, giardini, parcheggi, strade private. Tutti casi simili ma non identici, che hanno generato le interpretazioni più fantasiose. Anche il ministero dell’Economia, nei giorni scorsi, aveva detto la sua, provando ad allargare il perimetro delle definizioni. Ora la legge chiarisce (emendamento 80.10) che, per accesso autonomo all’esterno, si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino, anche di proprietà non esclusiva. Si tratta, quindi, di una definizione che mette al riparo anche chi, per arrivare alla strada pubblica, ha bisogno di passare da un’area condominiale. Questo risolve anche il problema dei loft

Asseverazioni su parti comuni. Semplificazioni anche in materia di asseverazioni e irregolarità. Un’altra modifica , infatti, prevede che, al momento della presentazione dei titoli abilitativi per gli interventi sulle parti comuni che accedono al 110%, le asseverazioni dei tecnici abilitati «sullo stato legittimo degli immobili plurifamiliari» e i relativi accertamenti allo sportello unico andranno riferiti «esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati». In questo modo, le irregolarità di unità singole non incideranno sull’autorizzazione dell’intervento complessivo.

Rendiconto consuntivo del condominio: più tempo per la redazione e l’approvazione

Ci sarà più tempo per l’amministratore di condominio per redigere il rendiconto condominiale e per convocare l’assemblea di approvazione. Più tempo inoltre anche per l’adeguamento antincendio.

Con l’art. 63-bis del decreto Agosto, introdotto dal Senato, si proroga, in particolare, il termine per la redazione del rendiconto consuntivo del condominio e la convocazione dell’assemblea per l’approvazione. Inoltre viene prorogato anche il termine per l’adeguamento antincendio degli edifici di civile abitazione.

Viene, dunque, in primo luogo, stabilita la sospensione, fino al termine dello stato di emergenza sanitaria da Covid-19, del termine per la redazione del rendiconto consuntivo e la convocazione dell’assemblea per la sua approvazione, di cui al primo comma, n. 10), dell’articolo 1130 del codice civile, ai sensi del quale l’amministratore di condominio deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Si rinvia altresì di 6 mesi dalla cessazione dello stato di emergenza (quindi dal 31 gennaio 2021), il termine per gli adempimenti ed adeguamenti antincendio previsti, per lo scorso 6 maggio 2020, con riferimento agli edifici di civile abitazione. Al riguardo si ricorda che è stato l’art. 3, comma 1, lettera b), del decreto del Ministero dell’interno del 25 gennaio 2019, a stabilire l’obbligo di adeguamento, entro la predetta data e per i predetti edifici, alla nuova disciplina dettata in materia di sicurezza antincendi.