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Superbonus e compenso dell’amministratore

Le competenze dell’amministratore di condominio, definite dalla legge “attribuzioni”, sono indicate dall’articolo 1130 del Codice Civile.
La norma non si riferisce specificatamente alla manutenzione straordinaria condominiale e alle innovazioni, anche se la legge obbliga l’amministratore a:”eseguire le deliberazioni dell’assemblea…”.
Una diversa parte del Codice Civile regola la materia. Articolo 1135:“ Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: ………………4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Quindi l’assemblea dei condomini deve innanzitutto approvare le opere, successivamente l’amministratore di condominio avrà competenze esecutive, ossia applicare ed eseguire le deliberazioni, affinché possano conseguire risultati concreti. Medesima è la regola per i Bonus fiscali tra cui il Superbonus 110%, l’assemblea delibera l’amministratore esegue. Ci si chiede il compenso dell’amministratore per l’esecuzione dei lavori rientra tra le somme che possano essere beneficiate fiscalmente, in altre parole i bonus coprono il compenso dell’amministratore di condominio.

Purtroppo il problema non è di facile soluzione.
Il nuovo articolo 1129 del Codice Civile ha integrato le disposizioni sul compenso dell’amministratore di condominio. La norma indica testualmente: ”L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Quindi a rigor di logica il compenso straordinario riferito ai lavori andrebbe dichiarato al momento della nomina e non successivamente in sede di delibera. Inoltre si deve rilevare che il compenso dovuto all’amministratore di condominio in caso di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per manutenzione straordinaria di notevole entità considerata dall’articolo 1135 del Codice Civile non sarebbe coperto da alcun beneficio fiscale.
Effettivamente la circolare del Ministero delle Finanze del 24 Febbraio 1998 indicava tra le spese che danno diritto alla detrazione, altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento.
Tra le più recenti vi è la Circolare n°19/E del 8 Luglio 2020 che fa rientrare le spese ammesse alla detrazione anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi in questione. Purtroppo se riferita alle specifiche competenze dell’amministratore di condominio l’Agenzia delle Entrate ha escluso la detraibilità delle somme a titolo di compenso straordinario, indirizzo confermato dalla Direzione Regionale Lazio (interpello 95049/2007) e Abruzzo (interpello 49950/2007). Da ultimo è intervenuto l’Interpello n. 913-471/2020 della Direzione Regionale del Lazio dal quale si evince che l’unica ipotesi in cui il compenso dell’amministratore di condominio sia soggetto a detrazione è il caso di assenza del responsabile dei lavori, ossia quando l’amministratore di condominio rivesta anche quell’incarico, con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati, iniziativa questa da valutare con molta cautela. In tal caso, il compenso aggiuntivo in quanto spesa strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale potrebbe essere soggetto a beneficio fiscale. In definitiva sembrerebbe che gli amministratori pur se protagonisti della procedura di sgravio non possono veder beneficiato il proprio compenso, masi sa già che la Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio sta lavorando alla soluzione di tale problema.

Il condominio ai tempi del coronavirus: problematiche circa il contagio e il rispetto della privacy

Ci si chiede se un condomino è obbligato a comunicare all’Amministratore di Condominio la positività in famiglia, se  i condomini hanno il diritto, sempre in termini di legge, di sapere c’è una famiglia in isolamento e se comunicare la positività all’Amministratore, in qualche modo può violare la privacy di una famiglia.

Bene, preliminarmente, giova ricordare che nei confronti delle persone positive al Codiv-19, l’Istituto Superiore di Sanità ha fornito alcune istruzioni. In particolare, per il caso in esame, si ribadiscono la n. 1) e la n. 4): secondo la prima regola, “il soggetto positivo al coronavirus deve rimanere in isolamento al proprio domicilio, mantenendosi a debita distanza dai propri familiari, possibilmente rimanendo in una stanza – senza ricevere visite (oppure riducendole al lumicino per necessità) – che deve essere ben areata. I suoi familiari, se in buona salute, devono soggiornare negli altri locali della casa, mantenendo dall’infetto almeno un metro di distanza e ovviamente, in caso di coniugi, dormire in letti separati”; la quarta regola, invece, raccomanda – in caso di isolamento domiciliare – “di sospendere la raccolta differenziata, per evitare l’accumulo di rifiuto e il proliferare del coronavirus”.  Inoltre, il Governo con il d.l. n. 19/2020, pubblicato in G.U. del 25 marzo 2020, ha introdotto la nuova stretta contro le violazioni delle norme per prevenire il coronavirus: multe da 400 a 3.000 euro per chi aggira le misure per arginare la diffusione del Covid-19 e una pena massima di 5 anni per chi da positivo al virus viola la quarantena. Premesso quanto innanzi esposto, da quanto appreso si rileva chela famiglia sta rispettando le attuali disposizioni normative. Quanto al Condominio, invece, occorre analizzare la questione sulla base dei doveri “giuridici” e doveri “morali” alla luce delle attuali norme e della tutela della privacy.
In argomento, sappiamo che in base all’art. 1130 c.c., l’Amministratore ha il dovere di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini; ed ancora: l’Amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. Alla luce del precetto in esame, non sembra possano rientrare competenze di tipo sanitario.
Quindi, come già sostenuto dagli esperti in materia “non esiste alcuna ragione che possa consentire all’Amministratore di trattare i dati sanitari per finalità diverse da quelle limitate al suo incarico”. Attualmente, in mancanza di una specifica imposizione normativa, la persona positiva del Covid-19 non è tenuta a comunicarlo all’Amministratore, né ai singoli condomini; di conseguenza, anche l’Amministratore, in caso di conoscenza “informale” di un caso di Covid-19, non è tenuto a darne diffusione del condomino contagiato agli altri condomini. In caso contrario, l’Amministratore si esporrebbe ad eventuali conseguenze: azioni risarcitorie da parte della persona positiva al Covid- 19 e una sanzione da parte del Garante per trattamento illecito dei dati personali. Tuttavia, se il condomino, a suo insindacabile giudizio decide di comunicare all’Amministratore il suo stato, quest’ultimo, sempre nel rispetto della privacy, dovrebbe procedere con un intervento di sanificazione. Difatti, in argomento, i giudici di legittimità hanno evidenziato che “se l’Amministratore è legittimato ad agire senza una preventiva delibera al verificarsi di una situazione che richiede il compimento di un atto conservativo urgente, compreso anche il costo, questo non lo esime dalla eventuale successiva contestazione, adeguatamente motivata, della assenza di congruità della spesa sostenuta” (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2020, n. 5522). Ed ancora, l’assemblea di Condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’Amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera autorizzativa (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4668).
Pertanto, laddove l’Amministratore intenda disporre la sanificazione, essendo attività urgente, non dovrebbe (in teoria) essere necessaria la ratifica alla luce della comunicazione scritta/denuncia del Covid-19 (con i dati oscurati della persona); fermo restando di produrre in assemblea la relativa fattura della ditta (specializzata).
In caso di eventuale successiva contestazione del Condominio, l’Amministratore dovrebbe produrre in giudizio la comunicazione scritta del condomino positivo; solo in tale situazione, le norme sulla privacy subiscono una deroga: l’art. 9, comma 2, lett. f), Regolamento UE 2016/679, noto come GDPR, (Trattamento di categorie particolari di dati personali), prevede che il paragrafo 1 (divieto di trattare anche i dati della salute per l’identificazione del soggetto) non si applica se si verifica quando “il trattamento è necessario per accertare, esercitare o difendere un diritto in sede giudiziaria o ogni qualvolta le autorità giurisdizionali esercitino le loro funzioni giurisdizionali”.
In conclusione, un comportamento arbitrario dell’Amministratore potrebbe causare solo episodi di panico; quanto alla sanificazione, questa, comunque, dovrebbe essere svolta secondo i parametri dell’Istituto Sanitario Nazionale.

COMUNICATO STAMPA

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Assemblee di Condominio e Super Eco Bonus: questa l’opinione della Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio

In questa situazione emergenziale di pandemia, alla quale ovviamente i rapporti di Condominio non potevano rimanere indenni, ma anzi sono tra i più interessati nel nostro Paese, posta la netta preponderanza della tipologia abitativa a Condominio, la Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio, Organismo che nel suo insieme di Associazione rappresenta gran parte degli Amministratori di Condominio professionisti, sente la necessità di partecipare all’opinione pubblica con quanto segue:

  • La situazione sanitaria determinata dalla recrudescenza del virus COVID-19, sta peggiorando di giorno in giorno con la crescita esponenziale del contagio. Illustri Medici, Comitati scientifici ed Organismi Sanitari sono concordi nell’affermare che il virus trova propagazione nell’ambito dei momenti di aggregazione diffondendosi tra le persone non appena le precauzioni delle mascherine, lavaggio delle mani o distanziamento vengono meno. I recenti DPCM hanno bloccato i Congressi ed i Convegni – ritenendoli per l’appunto pericolosi, previsto che nei ristoranti il numero delle persone a tavola non possa essere superiore a quattro, ed introdotto forti raccomandazioni alle persone di uscire se non per questioni di salute, lavoro o necessità.

  • Nulla di specifico sulle assemblee di condominio se non il generico riferimento alle “riunioni private” per le quali è fortemente raccomandato di svolgerle da remoto (art. 9, lettera o DPCM 3 novembre 2020) La circolare del Ministero dell’Interno del 20 ottobre 2020, ad interpretazione del DPCM del 19 ottobre 2020) ha poi assimilato queste riunioni private alle assemblee di condominio.

  • Per quanto attiene alle assemblee di Condominio da remoto, l’infausta formulazione della legge 126 del 13 ottobre 2020, con la quale si è modificato l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile introducendo l’assemblea in videoconferenza, ha previsto che, ove non espressamente previsto dal regolamento di condominio, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza previo consenso di tutti i condomini. Lo strumento è dunque di difficilissimo utilizzo soprattutto nei Condomini di medio grande dimensione per la palese difficoltà di reperire il preventivo consenso di tutti i condomini. Per fare un paragone sarebbe come richiedere a tutti i genitori il consenso a fare lezioni da remoto; se così fosse stato le lezioni da remoto non si sarebbero mai partite.

  • Anche al fine di dare una corretta indicazione per gli Amministratori di Condominio sui quali ricade la decisione dell’opportunità e della modalità di convocazione dell’assemblea, le riunioni in presenza, per tutto quanto sopra, potranno avvenire solo verificata l’impossibilità di tenerle da remoto, volendo attribuire un giusto valore alla raccomandazione del Governo di cui al citato DPCM.

  • La circolare del Ministero dell’Interno del 27 ottobre 2020, offre difatti una precisa definizione di forte raccomandazione quale provvedimento che, benché non correlato a sanzioni, intende sollecitare l’adozione di comportamenti ispirati alla massima prudenza e al senso di responsabilità dei singoli. Questa raccomandazione, per tutti coloro che sono chiamati alla convocazione di un evento privato rappresenta, dunque, un forte monito all’attenta valutazione di tutte le condizioni connesse all’evento.

  • Le riunioni di presenza potranno avvenire solo in spazi sufficientemente capienti a mantenere la distanza interpersonale di un metro, preventivamente sanificati ed opportunamente attrezzati per le entrate e le uscite (senza assembramento) e con i mezzi di amplificazione della voce sufficienti a far ascoltare ed intervenire il pubblico in forma statica. I partecipanti dovranno, difatti, sempre tenere la distanza interpersonale di un metro e la mascherina (art. 1, comma 1 e 2 DPCM 3 novembre 2020).

  • Occorrerà, poi, conciliare gli orari di svolgimento delle riunioni con i periodi serali per i quali non sono ammessi spostamenti se non per comprovate ragioni di lavoro, salute e necessità (art. 1, comma 3 DPCM 3 novembre 2020).

  • Per quanto all’esperienza riportata dai nostri associati, attualmente è molto difficile che vi siano le condizioni per la sicura gestione delle assemblee in presenza e ciò soprattutto per quelle che vedono coinvolti molti condomini. Gli spazi per mantenere adeguate separazioni tra persone sono difficili da trovare (anche perché molte strutture afferiscono ad attività che sono state chiuse) e quando si trovano locali potenzialmente idonei sono estremamente costosi, i momenti di contatto – soprattutto all’ingresso ed all’uscita – sono inevitabili, ampi spazi richiedono l’utilizzo di sistemi di amplificazione della voce con tutte le difficoltà per le precauzioni per il passaggio del microfono.

  • La gran parte dei soggetti che compongono il Condominio sono soggetti anziani, con patologie che acuiscono il rischio dell’infezione, che hanno problemi a spostarsi con l’automobile nei luoghi eventualmente disponibili per le assemblee, che proprio per la loro necessaria ampiezza spesso sono lontani dallo stabile condominiale.

  • Pertanto, le assemblee condominiali in presenza dovrebbero essere preferibilmente limitate a situazioni strettamente necessarie ed impellenti e ciò ove non sia possibile tenerle da remoto.

  • Gran parte delle richieste per le assemblee di condominio è per la questione del Super eco bonus. Tra l’altro come, noto agli addetti ai lavori, la decisione spesso non si esaurisce in una riunione occorrendone diverse per la comprensione della tematica e le decisioni conseguenti.

  • La normativa del SUPER ECO BONUS, uscita sul finire di aprile ha trovato chiarimento solo ad ottobre u.s., si stanno delineando solo ora alcuni aspetti interpretativi ed in questo periodo stanno nascendo diverse offerte di banche, società energetiche e gruppi di imprese che vanno compiutamente studiati.

  • L’Attuale scadenza al 31 dicembre 2021 non è compatibile con i tempi decisionali, istruttori e di realizzazione delle opere per la gran parte degli stabili in Condominio.

  • Pertanto è chiaro come sia necessaria la proroga al 2023 di tutti gli incentivi fiscali per evitare che i cittadini corrano inutili rischi nel riunirsi in assemblea, che tutti gli interessati riescano effettivamente a cogliere l’incentivo fiscale ed anche le imprese possano così programmare i lavori.

F.to: i Presidenti di

ABICONF, AIAC, ANAMMI, ANAPI, APAC, ARAI, MAPI

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