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Teleassemblee e Superbonus, una svolta per i condomini

Per svolgere una riunione in modalità completamente virtuale ora basta il consenso della maggioranza dei condomini. Ecco come muoversi per risparmiare tempo ed evitare contenziosi.

Il Superbonus 110% è ormai entrato nel vivo, purtroppo in contemporanea con l’arrivo della seconda ondata di Covid, che rappresenta un oggettivo freno – specie nel caso dei condomìni – all’approvazione degli interventi di ristrutturazione. Interventi che, per la portata e l’impegno economico, richiedono come è ovvio un confronto tra inquilini in sede assembleare.

Il tema è fin troppo noto: nei mesi scorsi, il Decreto Rilancio ha introdotto il cosiddetto Superbonus: una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole. La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2022 e sarà suddivisa in 5 rate di pari ammontare. In alternativa, la detrazione si può cedere attraverso uno sconto in fattura.

Lo scoglio assemblee per i condomini.

Per chi abita in condominio e vuole accedere a queste agevolazioni quali il Superbonus 110%, previsto fino al 31 dicembre 2022, oggi c’è tuttavia lo scoglio delle assemblee date le restrizioni legate alla pandemia Covid-19. Vediamo come comportarsi per approvare i lavori e, soprattutto per evitare i rischi di futuri contenziosi. L’obiettivo è chiaro: far partire i lavori in tempi accettabili. Ma ogni situazione va valutata caso per caso e, soprattutto, non esistono regole infallibili. Il legislatore ha provveduto in tale senso a introdurre qualche novità con l’articolo 63 del Decreto Agosto – DL n. 104/2020 convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 126/2020 dove si prevede, che le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici e dei relativi finanziamenti con possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali previsti dal Decreto-legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Inoltre altra novità di rilievo, introdotta in sede di conversione e contenuta nel nuovo comma 1-bis dell’art. 63, è quella di poter prevedere lo svolgimento di un’assemblea di condominio anche in videoconferenza previo il consenso all’unanimità di tutti i condomini. Ma per dare un ulteriore spinta, la novità delle ultime settimane è tutta in un emendamento alla legge di conversione del Dl 125/2020, approvato dal Senato, che consente di passare alle teleassemblee con il “previo consenso” della sola maggioranza dei condomini mentre, prima dell’emendamento stesso, serviva l’unanimità. Una differenza non da poco, divenuta operativa con il via libera definitivo al Decreto. Anche se il consiglio degli esperti è quello di evitare forzature, usare il buon senso e cercare di muoversi sempre in totale armonia all’interno del condominio. Troppo alto, infatti, il rischio di futuri contenziosi in una materia – le teleassemblee di condominio – ancora molto fluida dal punto di vista normativo e in cui manca giurisprudenza.

Alcuni punti fermi per evitare contenziosi

Che scenari apre questo passaggio normativo e quali sono le possibilità realmente offerte dall’attuale quadro normativo e sanitario? Cerchiamo di mettere alcuni punti fermi. Innanzitutto, la valida alternativa della teleassemblea “totale”, anche con la semplice preventiva maggioranza dei condòmini consenzienti, è possibile e senza contenziosi, un po’ come l’assemblea “mista”, solo se il condominio è medio-piccolo e se tutti sono effettivamente d’accordo a farla (in questa situazione anche l’unanimità preventiva ha un senso). In secondo luogo, ove possibile (non nelle zone rosse), la soluzione con meno vincoli formali sarebbe l’assemblea “mista”, convocata cioè in maniera tradizionale in un luogo fisico e dove prima dell’inizio l’amministratore, che avrà indicato come possibile l’uso di una piattaforma telematica, si preoccupa di verificare il voto unanime degli intervenuti (presenti e remoti) sulla legittimità della partecipazione online. In questo modo, lavorando sul concetto di “consenso preventivo” di cui al comma 6 dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, si renderebbe inutile l’unanimità dei condomini.

Ancora: sempre in tema di restrizioni alla mobilità, i problemi pratici causati dalla presenza di alcuni condomini – anche in questo caso il discorso non vale per le zone rosse – sono comunque risolvibili se l’amministratore fa in modo che ci siano pochissime persone, l’ideale è da una a sei; per gli altri bisogna assicurarsi che tutti possano andare online.

Naturalmente va adeguato il luogo dell’assemblea (che potrebbe essere benissimo lo studio se davvero si riesce a garantire una presenza minima), preparandolo sotto il profilo tecnologico e sanitario; in sostanza, con un uso accorto delle deleghe e dell’online, aiutando chi ha meno dimestichezza con gli strumenti telematici, l’amministratore può realizzare un’assemblea mista senza rischi reali per sè e per i condòmini. Una soluzione, quest’ultima, che diminuisce il rischio di contenziosi.

Tuttavia, grazie alla facilità di utilizzo dei nuovi strumenti digitali sempre più accessibili a tutti e la semplicità delle piattaforme, le assemblee telematiche potrebbero aprire una nuova era per le riunioni di condominio, anche per quei condomini che non hanno dimestichezza con la tecnologia agevolando lo svolgimento delle stesse.

Basti pensare per alle “seconde case” dove in questo caso i proprietari potrebbero partecipare più facilmente alle riunioni. Inoltre, in un momento come quello che stiamo vivendo garantiscono una maggiore attenzione alla sicurezza e alla sostenibilità.

Isolamento termico del lastrico solare di un edificio in condominio di proprietà esclusiva

In riferimento ad un intervento condominiale eseguito dal proprietario di un’abitazione alla quale è accorpato il lastrico solare di proprietà esclusiva che copre l’intero edificio, l’Agenzia delle Entrate ammette l’ecobonus al 110% per l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, come intervento “trainante” di tipo condominiale, in presenza di spese sostenute interamente dal condomino proprietario, anche in misura eccedente la propria quota millesimale di proprietà.

Per l’ecobonus necessaria la presenza dell’impianto di riscaldamento

La fruizione di ecobonus e super ecobonus è vincolata alla presenza di un impianto di riscaldamento nell’edificio esistente. Solo gli immobili con impianto di riscaldamento possono accedere alle detrazioni volte a incrementare l’efficienza energetica degli edifici. In tale ottica, la recente estensione della definizione di impianto ha ampliato enormemente la possibilità di accedere agli incentivi.

Nei fatti, è considerato impianto ogni sistema volto a riscaldare un ambiente, indipendentemente dal vettore energetico o dalla tecnologia impiegata. In base all’articolo 2 del Dlgs 192/2005, modificato dal Dlgs 48/2020, è impianto termico un «impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione». Non sono però considerati impianto i sistemi dedicati solo alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari a uso residenziale).

Pertanto, per gli interventi realizzati a partire dall’11 giugno 2020 (data di entrata in vigore del Dlgs 48/2020) si possono considerare come impianto le stufe a legna o a pellet, senza alcuna preoccupazione in merito alla potenza delle medesime. Allo stesso modo, è considerato impianto per un edificio unifamiliare anche il solo sistema basato su pompe di calore “aria-aria”: qualora lo si sostituisca con un impianto basato su tecnologia a pompa di calore, si può accedere al superbonus 110%, in quanto questo si configura come intervento trainante. La circolare 30/E per individuare gli impianti presenti prima dell’intervento fa riferimento ai sistemi documentabili attraverso il libretto di impianto per la climatizzazione di cui al Dm 10 febbraio 2014. Diventa quindi rilevante poter fornire, in caso di controllo successivo, il libretto d’impianto, in grado di testimoniare l’intera storia dell’impianto asservito all’edificio oggetto di intervento. Il libretto aggiornato documenta l’effettiva presenza iniziale di un sistema dedicato al riscaldamento degli ambienti. Fa eccezione l’edificio collabente per il quale in assenza del libretto potrebbe essere sufficiente anche provare l’esistenza di un impianto non funzionante.

Agenzia delle entrate e superbonus 110%

L’art. 119 del D.L. 34 del 19 maggio 2020 (“decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 77 del 17 luglio 2020, ha introdotto – come sappiamo – nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2022 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica(ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cosiddetto superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110% delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cosiddetto ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cosiddetto sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli artt. 14 e 16, del D.L. 63 del 4 giugno 2013, convertito dalla legge 90 del 3 agosto 2013. Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato artt. 119 del “decreto Rilancio”, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10. L’art. 121 del medesimo D.L. 34/2020, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici di cui ai citati artt. 14 e 16 del D.L. 63/2013, ivi inclusi quelli che accedono al superbonus ai sensi del predetto art. 119 del D.L. 34/2020, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cosiddetto sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Condominio fiscalmente non residente

L’Agenzia delle entrate riconosce l’applicabilità dell’ecobonus potenziato al 110% ad un condomino non residente, proprietario di un’unita immobiliare in un condominio nel quale verranno effettuati gli interventi agevolabili. In particolare, richiamando anche quanto precisato dalla circ. n. 24/E/2020, l’Amministrazione finanziaria chiarisce che, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110%, il condomino può usufruire del beneficio mediante lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Spese da sostenere per interventi trainanti e trainati

Con la risposta a interpello n. 52372020 l’Agenzia ha fornito alcuni chiarimenti circa gli interventi trainanti e trainanti e i limiti di spesa del superbonus 110%. In particolare ha evidenziato che nell’ambito del superbonus, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Dunque, secondo il Fisco, è possibile fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

Modificazioni apportate in sede di conversione al decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125- Articolo 5-bis

«Art. 5-bis (Disposizioni in materia di assemblee condominiali)

1. All’articolo 66, sesto comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, le parole: “di tutti i condomini” sono sostituite dalle seguenti: “della maggioranza dei condomini”».

Per la validità delle assemblee online sarà pertanto necessario l’assenso preventivo della sola maggioranza dei condòmini e non più dell’unanimità.