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Lastrico solare, spese in caso di danni

I diritti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).

La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni unite.

Vediamo in ordine i princìpi da seguire:

a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;

b) in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;

c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;

d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;

e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’ articolo 2043 del Codice civile;

f) queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono concorrere tra loro;

g) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;

h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice civile), qual è certamente l’omissione di manutenzione.

Una ulteriore pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: “per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (vedasi ipotesi di danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, come da sentenza di Cassazione 26086/2005 )

Assemblee condominiali senza l’effetto sorpresa

Il contenuto delle deliberazioni deve sempre risultare da un verbale scritto. Il testo della delibera deve quindi essere chiaro e consentire di individuare con certezza la volontà espressa dalla maggioranza dei condomini. Questo il chiarimento contenuto nella sentenza n. 106 della Corte di appello di Genova

Niente effetto sorpresa per le deliberazioni assembleari. Il contenuto delle stesse deve sempre risultare da un verbale scritto, da conservare nell’apposito registro previsto dall’art. 1130 c.c. Il testo della delibera deve quindi essere chiaro e consentire di individuare con certezza la volontà espressa dalla maggioranza dei condomini, in modo da garantirne l’efficacia e consentire all’amministratore di eseguirla. In caso di incertezza sul contenuto della delibera non si può quindi fare riferimento ai testimoni, perché è inaccettabile una delibera con contenuto «a sorpresa», che emerga a distanza di tempo, quando magari siano già trascorsi i termini per impugnarla. Questo l’interessante chiarimento contenuto nella recente sentenza n. 106 della Corte di appello di Genova, pubblicata lo scorso 29 gennaio 2021.

Il caso concreto. Nella specie era stata impugnata la deliberazione con cui l’assemblea si era espressa su un intervento da effettuare sull’impianto idrico e sulla ripartizione tra i condomini della relativa spesa.

Secondo il tribunale, che aveva accolto l’impugnazione, la delibera in questione risultava indeterminata, in quanto erano stati previsti due possibili criteri alternativi di imputazione della spesa, ma nel verbale non era stata specificata quale fosse la volontà assembleare, non essendo stato indicato quale dei due criteri fosse stato approvato dalla maggioranza dei condomini.

Il condominio, convinto che si trattasse di un mero errore materiale relativo alla redazione del verbale, aveva quindi impugnato la sentenza, rimproverando al giudice di primo grado di non avere provveduto a superare la presunta incertezza del contenuto della delibera in questione con l’applicazione dei criteri di interpretazione cui agli artt. 1362 ss. c.c.

Secondo il condominio l’andamento dei fatti era del tutto chiaro. Si era proceduto a mettere in votazione la prima delle due ipotesi prospettate ai condomini, ovvero la divisione delle spese in parti uguali. L’assemblea si era quindi espressa su questa ipotesi e vi erano stati voti favorevoli e contrari.

Superbonus e compenso extra per l’amministratore

Pur senza essere la figura centrale del Superbonus, l’amministratore di condominio, in quanto legale rappresentante della committenza, vedrà certamente aumentato il carico del proprio lavoro in ragione degli adempimenti, ad esempio di natura fiscale, che gli sono attribuiti.
Allora ci chiede se l’amministratore ha diritto ad un compenso extra o meno.

Com’è noto l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”. L’interpretazione restrittiva di questa norma fa sì che nell’assemblea che si terrà per la deliberazione dei lavori teoricamente l’amministratore non potrebbe domandare un compenso per l’attività connessa all’ esecuzione degli interventi in esame.

V’è, invece, chi ritiene che la norma vada interpretata nel senso che il mandatario, ovvero l’amministratore, non possa pretendere al termine dell’anno di gestione somme non indicate nel compenso analitico indicato con la nomina o il rinnovo, ma che ciò non impedisca l’approvazione preventiva di uno specifico compenso per attività straordinaria al momento dell’approvazione stessa di quelle opere.

Una posizione quest’ultima più coerente anche con lo spirito della norma e la tipologia d’incarico, assimilabile al mandato, previsto solamente per atti ordinari e straordinari urgenti.

La ratio è chiara: si conferisce uno specifico incarico e per quell’incarico si deve conoscere il compenso in anticipo. Attività straordinarie non urgenti e per le quali non è dato mandato non rientrano nell’attività concordata e prevista dalla legge. Nulla vieta, allora, nella libera contrattazione tra le parti di prevedere un compenso per l’attività connesse alle opere straordinarie appositamente deliberate.

Con l’accortezza che il compenso debba essere approvato contestualmente all’approvazione dei lavori, non dopo.

Diverso il caso del compenso riconosciuto all’amministratore di condominio dalle altre parti contrattuali. Questo, palesandosi come un potenziale conflitto d’interessi, può portare all’annullamento del contratto.

La giurisprudenza ha specificato in più occasioni e circostanze che:

  • il conflitto deve sostanziarsi in un rapporto d’incompatibilità tra gli interessi del rappresentato e quelli del rappresentante che deve verificarsi concretamente e non essere semplicemente astratto;
  • a meno che non si tratti di contratto concluso con se stesso ex art. 1395 c.c., a nulla vale la preventiva informazione data all’assemblea condominiale sul fatto che la/le società proposta/e per l’esecuzione dei lavori riconosca/ano all’amministratore un compenso.

Non è automatica, dunque, l’assimilazione rapporto economico impresa amministratore conflitto col condominio e quindi annullabilità del contratto.

La situazione andrebbe valutata caso per caso: come si è arrivati a scegliere quell’impresa?
Era l’offerta più conveniente?
Il guadagno dell’amministratore ha sacrificato il beneficio per il condominio?

Un giudizio concreto, come dice la Cassazione, che sfugge a generalizzazioni di sorta.

Una valutazione di opportunità, comunque, imporrebbe di evitare questo genere di commistioni che, per quanto in astratto non siano di per sé foriere di danno per il condominio, in concreto minano l’indipendenza del legale rappresentante sostanzialmente e formalmente, rischiando d’intaccar e la sua credibilità verso il mandante e esponendo la compagine in caso di conflitti durante l’esecuzione dei lavori ad una tutela inferiore.
E proprio qui, cioè nello svolgimento del rapporto, nella cura dell’interesse reale del condominio alla migliore esecuzione delle opere che può annidarsi il conflitto.
Rammentiamo, infine, che qualunque compenso dato all’amministratore per i lavori in esame non è detraibile, secondo l’interpretazione attuale e consolidata fornita alle norme dall’Agenzia delle Entrate.

ULTIMORA
Ci si sta attivando per presentare una richiesta di interpello all’Agenzia delle Entrate, finalizzata a veder riconosciuto come detraibile il compenso dell’amministratore, quale professionista all’interno della procedura atta all’ottenimento degli sgravi fiscali di cui al Superbonus 110%. Infatti, qualora l’amministratore agisca come professionista incaricato dal General Contractor risulterebbe essere anche il responsabile del trattamento dati nei confronti di questo, configurandosi perciò un contratto di mandato che, come tale, si presume a titolo oneroso. Vedremo cosa risponde l’AdE