Stop all’ingiunzione del condominio per recuperare le spese dei lavori se l’assemblea ha disposto la manutenzione straordinaria anche sui balconi di proprietà esclusiva senza chiedere l’autorizzazione al singolo condomino interessato. E ciò perché in sede di opposizione al provvedimento monitorio ben può il giudice rilevare d’ufficio la nullità della delibera che è posta a fondamento della richiesta di provvedimento monitorio laddove la validità della decisione rappresenta comunque un elemento costitutivo della domanda. È quanto emerge dalla sentenza 305/16, pubblicata il 12 gennaio dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Applicazione controversa
Accolto il ricorso del condomino che non risiede nell’edificio e non ha potuto partecipare all’assemblea nella quale si decide di realizzare lavori straordinari (in seguito l’interessato vota contro l’approvazione del consuntivo). Il proprietario esclusivo paga gli oneri relativi ai lavori sulle parti comuni ma non quelli per l’intervento sui balconi che egli non ha autorizzato. Sbaglia il Tribunale secondo cui cadrebbe in errore il giudice di pace quando accerta la nullità della delibera di approvazione delle spese anche se ai soli fini dell’accoglimento dell’opposizione. E ciò perché, sostiene la sentenza d’appello, manca ogni nesso processuale fra il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo e quello di impugnazione della delibera posta a base del ricorso monitorio richiesto dal condominio (quanto ad esempio a continenza, pregiudizialità necessaria e così via). In realtà si controverte sull’applicazione di un atto, vale a dire la delibera dell’assemblea, che costituisce il fondamento in base al quale il condominio ha ottenuto il provvedimento monitorio. E la decisione non può non ritenersi nulla laddove l’assemblea vota a maggioranza i lavori di manutenzione straordinaria che coinvolgono anche i balconi di proprietà esclusiva del singolo condomino senza che quest’ultimo sia messo al corrente. Ecco allora che il Tribunale non ha fatto buon governo dei principi di legittimità in materia, che dovranno dunque essere applicati dal giudice del rinvio.

Il condominio risarcisce i danni all’auto del singolo proprietario esclusivo cagionati dal cancello carrabile con chiusura automatica posto all’ingresso del fabbricato. E ciò perché l’ente di gestione risulta responsabile in base agli articoli 2051 e 2043 Cc per avere mantenuto in servizio un impianto a rischio, nonostante il pericolo di danni fosse raro: il sinistro, per quanto improbabile, si è comunque verificato. Non conta che a fare la manovra in cortile ci sia comunque un condomino, vale a dire una persona che vive nel palazzo e quindi ben conosce la chiusura asimmetrica del cancello: la struttura è automatizzata e risulta dunque soggetta alla direttiva europea macchine mentre il proprietario esclusivo di un appartamento nell’edificio deve in ogni caso essere considerato un consumatore da tutelare. È quanto emerge dalla sentenza 316/15, pubblicata dalla sezione civile del giudice di pace di Trento (magistrato onorario Antonio Orpello).

Tutela inadeguata
L’ente di gestione paga al condomino 2.800 euro di danni per l’auto rimasta schiacciata nel cancello durante la retromarcia. Il punto è che la chiusura risulta asimmetrica perché la struttura presenta un’anta aperta e un’altra chiusa e lascia supporre erroneamente che sia aperta o chiusa laddove invece è ancora in movimento. Anche le fotocellule non hanno tutelato in modo adeguato il veicolo in transito. È allora inutile la delibera con cui l’assemblea decide di non indennizzare il condomino proprietario dell’auto: la decisione non impedisce certo al danneggiato di agire per far valere il diritto al risarcimento entro l’ordinario termine di prescrizione. In base al codice del consumo il singolo condominio ha diritto a un «elevato livello di tutela», mentre non risulta abnorme la condotta dell’automobilista che si risolve in una consentita manovra di retromarcia. Il fatto che al momento del sinistro ci sia una persona che conosce il cancello a rischio «denota ancor più – scrive il giudice – il potenziale pericolo tanto più per chi è del tutto estraneo allorché si ha una parziale visuale di esso». E il risarcimento sarebbe potuto essere più cospicuo se la parte avesse prodotto la fattura del carrozziere con il bonifico e foto più chiare sui danni patiti senza limitarsi alla valutazione di parte. L’assicurazione copre il condominio che paga le spese di giudizio.

In assenza di un regolamento contrattuale o di approvazione all’unanimità dell’assemblea condominiale niente ripartizione solo per millesimi per le spese effettuate per abbassare di un piano l’ascensore. Nel caso di specie va infatti applicato l’art. 1124 Cc «che addossa sia la manutenzione sia la sostituzione delle scale (e degli ascensori) già esistenti ai (soli) proprietari delle unità immobiliari cui gli stessi servono, con ripartizione delle relative spese, per la metà, in ragione del valore delle singole unità e, per la restante metà, in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano del suolo». È quanto emerge dalla sentenza 6782/2015 della quinta sezione civile del Tribunale di Roma che ha accolto l’istanza di un condomino tesa ad annullare la delibera assembleare che, con voto contrario dell’attore, ha approvato la ripartizione delle spese in millesimi di proprietà per i lavori eseguiti per abbassare di un piano l’ascensore condominiale regolarizzando in tal modo l’impianto già presente. La sentenza, facendo riferimento anche alla giurisprudenza di legittimità (2833/1999, 5479/1991) spiega anche che differentemente, se si fosse trattato di un nuovo impianto, quindi della realizzazione ex novo dell’ascensore, avrebbe trovato applicazione l’art. 1123 Cc relativo alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino). Non conta l’eventuale prassi condominiale, per quanto asseverata. Corretto quindi annullare la delibera assembleare impugnata dal condomino contrario alla ripartizione votata.

Una delle novità principali della bozza di modello 730/2016 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate riguarda proprio gli amministratori di condominio.

Con il modello 730/2016 viene infatti introdotto il nuovo quadro K che potrà essere utilizzato dagli amministratori di condominio, in luogo del quadro AC del modello UnicoPF, per comunicare all’Agenzia delle Entrate gli acquisti dell’anno ed i lavori edilizi detraibili al 50 per cento.

Con il quadro AC del modello UnicoPF l’amministratore di condominio:

• comunica all’Agenzia delle Entrate gli importi annuali dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno precedente, unitamente ai dati anagrafici dei fornitori del condominio medesimo;

• comunica all’Agenzia delle Entrate i dati catastali dei condomini che sono stati interessati dagli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le cui spese sono detraibili nella misura del 36/50% (con una ripartizione effettuata in base ai millesimi).

Qualora l’amministratore di condominio, negli anni passati, fosse stato esonerato dalla presentazione del proprio modello Unico, era prevista la possibilità di presentare solo il frontespizio della dichiarazione dei redditi, unitamente al quadro AC.

Dal 2016 questa presentazione potrà essere sostituita dalla compilazione del quadro K nel modello 730/2016.

Vediamo cosa cambia con la compilazione del nuovo quadro “K” del modello 730 denominato “Comunicazione dell’amministratore di condominio”. Ecco, in dettaglio, come è fatto il quadro K:

Sezione I: Dati identificativi del condominio (rigo K1);

Sezione II: dati catastali del condominio (intervento di recupero del patrimonio edilizio); dati catastali del condominio (rigo K2); domanda di accatastamento (rigo K3);

Sezione III: Dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi.

Le prime due sezioni sono dedicate ai dati identificativi del condominio e quelli catastali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (rigo K1), nonché quelli relativi alla domanda di accatastamento (rigo K3). La sezione terza è dedicata ai “dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi”. In questa sezione dovranno essere esposti, per ciascun fornitore o prestatore, il codice fiscale, la denominazione, il cognome, nome, data e luogo di nascita nel caso di sole persone fisiche (o solo lo stato estero nel caso di non residenti), nonché l’importo complessivo degli acquisti di beni e servizi. Il nuovo quadro offre la possibilità di un inserimento massimo di 6 fornitori superati i quali sarà necessario compilarne altri.

La novità introdotta dall’Agenzia delle Entrate non appare semplificativa degli adempimenti complessivamente gravanti sugli amministratori di condominio, che comunque continueranno, come per il passato, a comunicare pressoché gli stessi dati, sebbene con un altro modello dichiarativo. Occorrerà tuttavia aspettare ulteriori provvedimenti delle Entrate per vedere se la novità introdotta servirà a semplificare in concreto la compilazione del 770, come annunciato nel recente comunicato stampa dell’Agenzia stessa.

Chi paga rischia di non avere il servizio: il condomino puntuale nei pagamenti si potrebbe interrogare su quali rimedi esperire qualora si accorga che il condominio (a causa della morosità di altri condòmini) non paghi con regolarità le forniture essenziali (acqua luce e gas), con il rischio che le stesse vengano sospese dall’ente somministratore.

A tal proposito, è bene anzitutto ricordare che sussistono due differenti rapporti giuridici: uno che riguarda il terzo ed il condominio rappresentato (dall’amministratore) che hanno sottoscritto il contratto di fornitura, e un secondo che riguarda, viceversa il rapporto che lega tra loro i condomini ed il condominio.

Questa distinzione è essenziale per capire che i condomino “virtuoso” dovrà sempre muoversi nell’ambito di questo secondo rapporto, senza pensare di “scavalcare “ l’amministratore e rivolgersi egli stesso al somministratore: , o pagandogli direttamente la propria quota di fornitura, o con un ricorso al giudice che chieda la revoca della sospensione del servizio posta in essere dal fornitore.

Sul punto ha recentemente fatto chiarezza la Cassazione (sentenza 3636/2014) precisa che, pur non avendo il Condominio personalità giuridica, esso si pone nei confronti dei terzi “come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini attinenti alle parti comuni”, per le quali “l’amministratore assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione degli obblighi verso terzi per la conservazione delle cose comuni, sia all’interno della collettività condominiale come unico referente dei pagamenti ad essa relativi”.

Conclude pertanto la Suprema Corte con la decisione in oggetto che “Il somministratore non ha alcun rapporto contrattuale con gli odierni resistenti, i quali fruiscono del servizio di erogazione dell’acqua in forza del contratto di erogazione stipulato dal Condominio”, e che pertanto “ il solo pagamento che costituisce corretto adempimento dell’obbligazione è quello proveniente dall’amministratore”.

In forza di tali princìpi, pertanto, il condòmino in regola con i pagamenti (come stabilito molto chiaramente da Tribunale di Alessandria, che ha respinto una richiesta in tal senso (ordinanza 17 luglio 2015) non potrà ricorrere ex art. 700 Cod. Proc. Civ. contro il provvedimento di sospensione disposto dall’ente erogatore sostenendo che tale provvedimento può essere applicato solo nei confronti dei condomini morosi. Il Tribunale di Alessandria, correttamente, infatti in questo caso aveva respinto la richiesta rilevando come per l’ente erogatore quello che conti sia esclusivamente l’inadempimento posto in essere dal Condominio, non potendosi certo pretendere che il fornitore si sobbarchi l’onere di individuare e colpire solo i condomini morosi.

Inoltre, come detto il condomino non potrebbe neppure tentare di evitare la sospensione delle forniture disposta nei confronti del condominio pagando direttamente la propria quota all’erogatore: pratica questa non consentita come precisato da cassazione 3636/2014 “… l’amministratore assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia all’interno della collettività condominiale come unico referente dei pagamenti ad essi relativi”, il che significa che “…non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio, salvo le volte in cui il creditore dell’ente di gestione non sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del Condominio”.

Al condòmino, pertanto, una volta allarmato dal mancato pagamento delle varie bollette di fornitura, non resterà che muoversi in ambito condominiale, pretendendo anzitutto (come del resto ora previsto dalla legge con la fissazione di un termine perentorio di 6 mesi ) che l’amministratore persegua puntualmente i condomini morosi, e soprattutto chiedendo all’amministratore stesso, nel caso di conclamate e perduranti morosità, di rivolgersi al Tribunale chiedendo autorizzarsi il distacco dall’impianto (ad esempio relativo alla fornitura idrica) dei condomini cattivi pagatori: questo in quanto (come affermato da Tribunale Brescia che ha ritenuto – con ordinanza 2014/427 perfettamente accoglibile tale richiesta) “la morosità dei resistenti comporta l’insolvenza del Condominio verso gli enti erogatori dei servizi comuni e conseguentemente la concreta possibilità di interruzione dei servizi, sussistendo cosi il periculum in mora necessario a che una richiesta di provvedimento di urgenza venga accolta.

A tale ultimo proposito, si rileva come l’art. 63 disp.att.cod.civ. consente all’amministratore condominiale in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per più di un semestre di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”

Il ricorso al Tribunale perché autorizzi un tale distacco, tuttavia, potrebbe essere consigliabile per l’amministratore onde evitare di esporsi ad eventuali azioni di richieste di risarcimento da parte di condomini che si vedano privati di un servizio essenziale quel fornitura acqua o riscaldamento.”

Spesso i condomini affermano di non dovere pagare le proprie quote condominiali perché il rendiconto è sbagliato o è stato approvato irritualmente. Non sempre però tale eccezione è in grado di cogliere nel segno; anzi, in alcuni casi è pienamente superabile, se non temeraria.

A norma dell’articolo 1130 nr 3 Codice Civile l’amministratore è tenuto a riscuotere i contributi dovuti pro quota dai condomini al fine di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e garantire l’esercizio dei servizi di rilevanza condominiale.

Per potere curare tale incombenza egli è tenuto, a monte, a rendere il conto del propria gestione, e cioè a presentare all’assemblea dei condomini il Rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis Codice civile. Questo documento contabile, il quale deve essere espresso in modo tale da consentire “ai più” la immediata verifica delle risultanze, deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio.

Il Rendiconto, in particolare, deve comporsi di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Una volta approvato dall’Assemblea con le maggioranze prescritte dalla legge, l’Amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all’esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (cosiddette “pezze di appoggio”), potendo fare esplicito riferimento al relativo contenuto e/o al piano di riparto delle spese.

Anzi, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’Amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può’ ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, previo richiamo espresso di esso (cfr, articolo 63 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile.

Ciò tuttavia, in caso di contestazione del debito (e non solo) da parte del compartecipe “moroso”, non sussiste alcun rapporto di pregiudizialità necessaria tra il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo e il giudizio di impugnazione della delibera assembleare di cui all’articolo 1137 codice civile.

L’assioma è stato recentemente ribadito dal Tribunale di Verona – adito quale giudice del gravame (avverso sentenza emessa dal Giudice di Pace) – con la pronuncia pubblicata in data 03 giugno 2015

Succedeva che un condòmino, al fine di contestare la pretesa economica contenuta in seno ad un provvedimento monitorio, chiedeva, incidentalmente, al Giudice di Pace di pronunciarsi sulla “asserita” invalidità della delibera assembleare ad essa presupposta,laddove aveva disposto l’approvazione del rendiconto.

In accoglimento della pretesa, l’Autorità giudiziaria di primo grado revocava il Decreto ingiuntivo e poneva nel nulla la statuizione assembleare.

La Sentenza, ritualmente impugnata dal condominio ricorrente, è stata poi riformata dal Giudice d’appello, spiegando il seguente iter argomentativo.

Giova ricordare che per costante orientamento giurisprudenziale formatosi sul punto, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali, non è ammesso invocare la revoca del decreto sulla scorta dell’asserita invalidità della delibera assembleare (Cass., sez. 2, 8 agosto 2000, n. 10427; Cass., sez. 2, 24 agosto 2005, n. 17206; Cass., sez. 2, 31 gennaio 2008, n. 2305; Cass., sez. 2, 20 luglio 2010, n. 17014; argomenti in tal senso anche da Cass., sez. un., 18 dicembre 2009, n. 26629 e, in motivazione, da Cass., sez. un., 27febbraio 2007, n. 4421).

Il contenuto delle difese che è in grado di opporre il condòmino “moroso” avverso al decreto ingiuntivo ricevuto da parte del Condomino creditore può riguardare la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non è in grado di estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali.

Questi ultimi vizi, che concernono un altro e differente atto giuridico, devono essere fatti valere in via separata con l’impugnazione di cui all’art. 1137 cod. civ..

In effetti, l’attualità del debito non è subordinata alla validità della delibera, ma solo alla sua perdurante efficacia.

Quindi, il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo deve rimanere confinato «all’accertamento dell’idoneità formale (validità del verbale) e sostanziale (pertinenza della pretesa azionata alla deliberazione allegata) della documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione e della persistenza o meno dell’obbligazione dedotta in giudizio (Cass. 8.8.2000 n. 10427 e 29.8. 1994 n. 7569)», in quanto: «il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate». (Cass. SS.UU. 26629/2009).

Alla stregua di quanto sopra riportato: « …non avrebbe potuto l’opponente proporre dinanzi al giudice di pace la domanda di accertamento incidentale con efficacia di giudicato della nullità delle delibere assembleari asseritamente connesse al decreto ingiuntivo opposto e il giudice adito (cioè il Giudice di Pace), investito dell’impugnazione della sentenza di primo grado avrebbero dovuto dichiarare improponibile la domanda stessa, senza entrare nel merito della questione che essa poneva… ».

In conclusione, il Tribunale veronese ha, da una parte, riformato la sentenza di primo grado, stante il grossolano errore di diritto commesso dal Giudice e, dall’altra parte, ha condannato il condòmino opponente al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.