Con la recente riforma del processo civile (D.lgs 149/2022), il legislatore ha disposto l’abrogazione dei commi 2, 4, 5 e 6 del vigente articolo 71-quater disp. att. c.c. mantenendo in vigore il solo comma 1 che definisce l’ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale e novellando il comma 3 con il rinvio all’articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 (punto 2 dell’art. 2 del D.lgs 149/2022).

Questa norma (art. 5-ter Legittimazione in mediazione dell’amministratore di condominio) stabilisce quanto segue:

“l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti    all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.

Il terzo comma è stato invece modificato nel seguente modo: al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010.

Non vi è dubbio che la soluzione più logica e semplificante sarebbe stata quella di modificare solo l’articolo 71-quater disp. att. c.c., evitando il richiamo ad una norma esterna (l’articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010) e la conseguente necessità di considerare due disposizioni collocate in testi normativi differenti.

L’articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010 è destinato a creare diversi inconvenienti.

L’amministratore del condominio è legittimato senza delibera ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi: si tratta di una norma volta a snellire la procedura ma di difficile applicazione pratica atteso che il professionista incaricato dai condomini di gestire il caseggiato eviterà di assumere iniziative non concordate e magari ritenute inutili dalla collettività condominiali (assumerà solo le decisioni urgenti nell’interesse della sicurezza dei condomini e di terzi).

Estremamente generica appare poi la maggioranza con cui i condomini devono approvare l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore: il testo ambiguamente parla di “maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile”. Il vecchio testo precisava che per l’approvazione della proposta di mediazione era richiesta la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., secondo comma (e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Non senza incertezze bisognerebbe continuare ad approvare l’accordo di mediazione con la stessa maggioranza.

Gli obblighi previsti per l’amministratore di condominio dal nuovo decreto 18-2023 in materia di affidabilità degli impianti condominiali per la salubrità dell’acqua.

L’affidabilità degli impianti condominiali ha assunto notevole importanza, come si evince dall’art. 1120 c.c., in materia di innovazioni, che fa riferimento alla sicurezza e alla salubrità degli impianti.  Vediamo di seguito gli obblighi previsti per l’amministratore condominiale dalla normativa vigente, in particolare sulla distribuzione dell’acqua per il consumo umano, alla luce del nuovo decreto legislativo 18 2023.

La nuova normativa per la qualità delle acque destinate al consumo umano: Decreto 18/2023

Attualmente la situazione è cambiata in quanto, in attuazione della direttiva (UE) 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2020, concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano, è stato emanato il decreto legislativo n. 18 del 23 febbraio 2023.

Gli obiettivi del Decreto sono:

• la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque destinate al consumo umano, assicurando che le acque siano salubri e pulite, nonché
• il miglioramento dell’accesso alle acque destinate al consumo umano.

Nell’ambito della normativa si segnala il comma 4 dell’articolo 9 che prevede uno specifico obbligo di formazione a cura delle Regioni in coordinamento con il ministero per i gestori dei sistemi idrici interni, gli idraulici e per gli altri professionisti che operano nei settori dei sistemi di distribuzione idrici interni.

Le utili precisazioni del Decreto n. 18/2023 sulla verifica delle acque

L’articolo 4 del Decreto mette in evidenza che le acque destinate al consumo umano devono essere salubri e pulite, non devono contenere microrganismi, virus e parassiti, né altre sostanze in quantità tali da rappresentare un potenziale pericolo per la salute umana e devono soddisfare i requisiti minimi stabiliti dall’allegato I, parti A, B, C del Decreto. Quest’ultimo chiarisce che, salvo comprovate cause di forza maggiore, ivi inclusa la documentata impossibilità del di accedere o intervenire su tratti di rete idrica ricadenti in proprietà privata, la responsabilità del gestore idrico integrato si estende fino al punto di consegna, cioè il punto in cui la condotta di allacciamento idrico si collega all’impianto o agli impianti dell’utente finale (sistema di distribuzione interna), cioè in corrispondenza del misuratore dei volumi (contatore).

Acqua condominiale: responsabilità ed obblighi dell’amministratore

Il Decreto n. 18/2023 sottolinea che gestore della distribuzione idrica interna è l’amministratore di condominio, responsabile del sistema idro-potabile di distribuzione interno, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua, cioè il punto di uscita dell’acqua destinata al consumo umano, da cui si può attingere o utilizzare direttamente l’acqua, generalmente identificato nel rubinetto. L’amministratore deve effettuare una valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni alle strutture prioritarie (individuate all’allegato VIII, con particolare riferimento ai parametri elencati nell’allegato I, parte D). Inoltre è tenuto ad adottare le necessarie misure preventive e correttive, proporzionate al rischio, per ripristinare la qualità delle acque nei casi in cui si evidenzi un rischio per la salute umana derivante da questi sistemi.

Le sanzioni a carico dell’amministratore per la verifica dell’acqua condominiale

L’articolo 23 del Decreto prevede delle sanzioni amministrative a carico dell’amministratore. Se, nel sistema di distribuzione interno, non viene mantenuto il rispetto dei parametri elencati nell’allegato I, parti A e B è prevista una sanzione a carico dell’amministratore da euro 5.000 a euro 30.000. L’inosservanza dell’obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio del sistema di fornitura idro-potabile imposti dalle competenti autorità è soggetto al pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da 4.000 a 24.000 euro.