Quali sono i poteri decisionali di un amministratore di condominio, cosa prevedono le novità 2023 e cosa cambia per assemblea

Quali sono i nuovi poteri amministratore di condominio e perdita decisionale dell’assemblea con nuove leggi 2023? 
L’amministratore di condominio al momento della sua nomina assume diverse responsabilità per garantire la corretta gestione di un condominio nei confronti dei quali assume diversi obblighi ma oggi anche poter maggiori. Vediamo cosa cambia per i poteri di un amministratore di condominio nel 2023.

Stando, infatti, a quanto previsto, se oggi spetta all’assemblea di condominio decidere se intraprendere o aderire ad una procedura di mediazione, e l’amministratore di condominio, una volta ricevuta la notifica dell’invito ad aderire una procedura di mediazione, deve convocare l’assemblea, con l’approvazione della nuova legge avrà pieno potere di aderire alla mediazione senza obbligo di convocazione dell’assemblea.

Ciò significa che la decisione autonoma che può essere presa dall’amministratore di condominio riduce contestualmente il potere decisione dell’assemblea. Dunque, con l’approvazione della nuova legge, l’amministratore di condominio può da solo decidere di attivare un procedimento di mediazione, aderirvi e parteciparvi, informando di tale decisione l’assemblea solo nella fase conclusiva della mediazione stessa.

La nuova legge cambia le norme in vigore che, come stabilito dalla Corte di Cassazione, individuano nel condominio come organo principale depositario del potere decisionale l’assemblea di condominio, mentre spetta all’amministratore di condominio eseguire le delibere dell’assemblea dei condomini. Ed è, inoltre, di competenza dell’assemblea decidere sulla partecipazione alle liti attive e passive.

Nuovi poteri possono essere esercitati dall’amministratore di condominio anche per quanto riguarda decisione di accensione e spegnimento dei termosifoni centralizzati: in tal caso, infatti, l’amministratore di condominio ha il potere decisionale di modificare orari e tempi di accensione dei riscaldamenti centralizzati in condominio, sempre alla luce di quanto stabilito dalle leggi nazionali in merito. Le leggi in vigore prevedono, infatti, specifici periodi e tempi di accensione dei riscaldamenti in Italia in base alle diverse zone. Considerando, dunque, ciò che prevedono le leggi nazionali sui tempi in cui accendere i termosifoni in condominio, nell’ambito delle stesse, l’amministratore di condominio può decidere per eventuali modifiche di accensione dei riscaldamenti.

Un amministratore di condominio ha, inoltre, il potere di decidere in piena autonomia e senza necessità di consultare l’assemblea l’attuazione di lavori urgenti in condominio.

I lavori urgenti in condominio possono essere decisi singolarmente dall’amministratore di condominio, perché quest’ultimo ha la responsabilità di tutelare i condomini e di evitare problemi che potrebbero nuocere al loro benessere e alla loro incolumità.
Dunque, per lavori urgenti in condominio l’amministratore ha pieno potere decisionale e non ha obbligo di convocare l’assemblea che li approvi. 

Tenendo in considerazione i tempi stretti stabiliti dal legislatore per concludere le opere del Superbonus e del Bonus facciata e fruire dei crediti di imposta nessun condomino può far perdere tempo

Secondo l’articolo 843 c.c., primo e secondo comma, il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune (e se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.

La norma è chiarissima.  Si noti che l’obbligo di consentire l’accesso ed il passaggio nella sua proprietà non trova la sua fonte in un diritto di servitù a favore del fondo confinante, integrando, invece, gli estremi di una obligatio “propter rem” che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale del vicino e consistente nel dovere di consentire l’accesso e la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento di una parte comune tutte le volte in cui l’impedimento dell’accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni (Trib. Milano, 7 dicembre 2001). L’accesso ed il passaggio del vicino nel fondo altrui devono, quindi, essere sempre consentiti purché l’attività di immissione nell’altrui proprietà sia essenzialmente temporanea e giustificata dall’esigenza di non poter altrimenti eseguire la riparazione del bene comune. Di conseguenza in sede giudiziale il giudice di merito deve verificare se la soluzione prescelta sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, quella che consenta il raggiungimento dello scopo con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Naturalmente l’accesso al fondo del vicino, consentito dall’art. 843 c. c., permette implicitamente che l’accesso sia accompagnato dal deposito di cose, operazione necessariamente strumentale alla costruzione. A fine lavori, però, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante (cui, sin dall’inizio, fa carico l’obbligo del ripristino) ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del singolo condomino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza. Accade spesso, però, che il condomino proprietario dell’appartamento al piano terra si rifiuti – senza giustificato motivo – di far collocare il ponteggio nel suo giardino, impendendo così l’avvio dei lavori. Tuttavia, quando le opere mirano all’ottenimento del superbonus o del bonus facciate, i tempi stretti imposti dal legislatore per concludere i lavori e godere dei crediti di imposta non ammettono inutili perdite di tempo. La questione è stata trattata dal Tribunale di Firenze in una recente decisione del 19 settembre 2022. Superbonus, bonus facciate e opposizione all’installazione dei ponteggi del condomino al piano terra: la vicenda

L’assemblea di un caseggiato aveva deliberato (delibera mai impugnata da alcuno dei condomini), all’unanimità dei partecipanti (14 condomini su 23, pari a 624 millesimi), l’esecuzione di lavori per il rifacimento delle facciate, dei balconi, dei lastrici e del vano scala, con ecobonus 110%, bonus facciate al 90% (attualmente al 60%) e cessione del credito d’imposta all’impresa incaricata per gli importi ammessi ai bonus fiscali.
Al momento del montaggio dei ponteggi da parte della ditta, cui era stata subappaltata l’installazione dei medesimi, il condomino proprietario dell’unità (ad uso non abitativo) posta al piano seminterrato ne richiedeva l’immediata rimozione, non essendogli permesso il passaggio carrabile a causa del notevole ingombro. Il condominio, pertanto, agiva in giudizio, chiedendo che il Tribunale ordinasse ex articolo 700 c.p.c. al condomino di consentire l’installazione dei ponteggi nella sua proprietà. In relazione al fumus, i condomini notavano che il resistente – condomino era obbligato a consentire tale montaggio non solo ai sensi dell’art. 843 c.c., sussistendone i requisiti, ma anche ai sensi dell’art. 1137, primo comma, c.c., atteso che le delibere prese dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti sono obbligatorie per tutti i condomini. In relazione al periculum, il condominio faceva presente il grave danno conseguente all’eventuale non esecuzione dei lavori nei tempi stabiliti.

La decisione. Il Tribunale ha dato pienamente ragione alla collettività condominiale.

Lo stesso giudice ha notato che per quanto riguarda il requisito del fumus, l’art. 843 c.c. è applicabile al caso in esame, trattandosi di disposizione di carattere generale e, dunque, applicabile anche alla materia condominiale; del resto è emerso che i ponteggi si dovevano “necessariamente” installare proprio nel luogo indicato dalla ditta; in ogni caso il Tribunale ha sottolineato che la delibera di approvazione dei lavori (obbligatoria per tutti i condomini) non è stata impugnata dal condomino proprietario dell’unità posta al piano seminterrato. Nessun dubbio poi che fosse configurabile il periculum in mora.
Come ha notato il giudice toscano, infatti, il trascorrere del tempo necessario per agire in via ordinaria potrebbe comportare la perdita per il condominio della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso, nonché per lo stesso condomino contrario all’installazione dei ponteggi. Di conseguenza il decidente toscano ha disposto l’obbligo del condomino resistente a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’installazione della ponteggiatura necessaria alla realizzazione delle opere deliberate.

A seguito della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 55 del 7 marzo 2014 del decreto 10 febbraio 2014, sono stati resi disponibili gli strumenti che consentono la completa attuazione, da parte del cittadino, di quanto prescrive il  decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74 (di seguito: D.P.R. 74/2013) recante la definizione dei criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell’acqua per usi igienici e sanitari. Al fine di fornire le risposte ai quesiti pervenuti da amministrazioni locali, imprese, installatori, manutentori e privati cittadini, si riportano le risposte alle domande più frequenti.

IMPIANTO TERMICO

1. Cosa si intende per “impianto termico”?

Il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e ss.mm.ii. (di seguito d.lgs. 192/2005) regolamenta la progettazione e la realizzazione dei nuovi edifici e degli impianti in essi installati, dei nuovi impianti installati in edifici esistenti nonché le opere di ristrutturazione degli edifici e degli impianti esistenti. Regolamenta infine l’esercizio, il controllo, la manutenzione e le ispezioni degli impianti termici e la certificazione energetica degli edifici.

A tali fini assume particolare importanza la definizione di “impianto termico” che è connessa a tutta la materia regolamentata dal D.lgs. 192/05. L’ultima definizione di impianto termico, introdotta dal decreto legislativo 48/2020 che ha modificato il D.lgs. 192/05 (art. 2, comma 1, l-tricies), recita:

(l-tricies)  “impianto  termico”:  impianto  tecnologico fisso destinato ai servizi di  climatizzazione  invernale  o  estiva  degli ambienti,  con  o  senza  produzione  di  acqua  calda  sanitaria,  o destinato  alla   sola   produzione   di   acqua   calda   sanitaria, indipendentemente dal  vettore  energetico  utilizzato,  comprendente eventuali  sistemi   di   produzione,   distribuzione,   accumulo   e utilizzazione  del  calore  nonché’  gli  organi  di  regolazione   e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione.  Non sono considerati impianti termici i sistemi  dedicati  esclusivamente alla produzione di acqua  calda  sanitaria  al  servizio  di  singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate;

Tenuto conto delle finalità del D.lgs. 192/05, e quanto specificato nella definizione aggiornata, l’impianto termico deve essere costituito da apparecchi, dispositivi e sottosistemi installati in modo fisso caratterizzanti il sistema edificio/impianto, senza limiti di potenza. La definizione di impianto termico comprende anche l’insieme di più apparecchi indipendenti tra loro, installati in modo fisso, al servizio della stessa unità immobiliare.

Non sono impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate. Tra le singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate sono da intendersi comprese anche:

Gli edifici residenziali monofamiliari.

le singole unità immobiliari utilizzate come sedi di attività professionali (ad esempio studio medico o legale) o commerciale (ad esempio agenzia di assicurazioni) o associativa (ad esempio sindacato, patronato) che prevedono un uso di acqua calda sanitaria comparabile a quello tipico di una destinazione puramente residenziale.

Sono assimilati agli impianti termici quegli impianti ad uso promiscuo nei quali la potenza utile dedicata alla climatizzazione degli ambienti sia superiore a quella dedicata alle esigenze tecnologiche e/o a fini produttivi, comprendenti anche la climatizzazione dei locali destinati ad ospitare apparecchi o sostanze che necessitano di temperature controllate.

CONTROLLO E MANUTENZIONE AI FINI DELLA SICUREZZA

2. Chi stabilisce quali sono gli interventi di controllo e manutenzione da effettuare sugli impianti termici e la relativa frequenza?

Il responsabile dell’impianto termico o per esso un terzo che ne assume la responsabilità, ai sensi dell’art. 7 del D.lgs. 192/05 e s.m.i. e dell’art. 7 del D.P.R. 74/2013, provvede affinché siano eseguite le operazioni di controllo e di manutenzione secondo le prescrizioni della normativa vigente. L’Allegato A al D.lgs. 192/05 definisce il responsabile dell’impianto termico come “l’occupante, a qualsiasi titolo, in caso di singole unità immobiliari residenziali; il proprietario, in caso di singole unità immobiliari residenziali non locate; l’amministratore, in caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio; il proprietario o l’amministratore delegato in caso di edifici di proprietà di soggetti diversi dalle persone fisiche”.

La predisposizione di istruzioni relative al controllo periodico degli impianti ai fini della sicurezza, con l’indicazione sia dei singoli controlli da effettuare che della loro frequenza, è compito dell’installatore, per i nuovi impianti, e del manutentore, per gli impianti esistenti, i quali devono tenere conto delle istruzioni fornite dai fabbricanti dei singoli apparecchi e componenti, ove disponibili. La vigente legislazione non contiene prescrizioni o indicazioni su modalità e frequenza dei controlli e degli eventuali interventi manutentivi sugli impianti di climatizzazione estiva e/o invernale né sui singoli apparecchi e componenti che li costituiscono.

I modelli di rapporto di controllo di efficienza energetica, pur prevedendo alcuni controlli di sicurezza sull’impianto e sui relativi sottosistemi di generazione di calore o di freddo, non sono rapporti di controllo o manutenzione ai fini della sicurezza e pertanto non sono esaustivi in tal senso.

Gli interventi di controllo e manutenzione devono essere eseguiti a regola d’arte, da  operatori abilitati a dette operazioni, nel rispetto della normativa vigente. L’operatore, al termine delle medesime operazioni, con la cadenza prevista dall’allegato del D.P.R. 74/2013, ha inoltre l’obbligo di effettuare un controllo di efficienza energetica i cui esiti vanno riportati sulle schede 11 e 12 del libretto di impianto e sul pertinente rapporto di controllo di efficienza energetica allegato al D.M. 10 febbraio 2014 da rilasciare al responsabile dell’impianto che ne sottoscrive copia per ricevuta e presa visione. Sui modelli di rapporto di controllo di efficienza energetica devono essere annotate, nel campo osservazioni, le manutenzioni effettuate, e nei campi raccomandazioni e prescrizioni quelle da effettuare per consentire l’utilizzo sicuro dell’impianto. Sullo stesso modello il manutentore riporterà la data prevista per il successivo intervento.

3. In occasione degli interventi di controllo e manutenzione di cui all’art. 7 del DPR n.74/2013, quale documentazione deve essere rilasciata dal manutentore al responsabile dell’impianto?

L’art. 7 del D.lgs. 192/2005 e s.m.i. impone all’operatore, dopo aver eseguito a regola d’arte le operazioni di controllo e eventuale manutenzione, di redigere e sottoscrivere un rapporto di controllo tecnico conforme agli allegati F e G allo stesso decreto legislativo. Tali allegati sono stati sostituiti dal DM 10/02/2014 con i rapporti di efficienza energetica, tipo 1, 2, 3 e 4, pubblicati in allegato allo stesso DM. Pertanto i suddetti rapporti di efficienza energetica devono essere utilizzati come rapporto di controllo tecnico al termine delle operazioni di controllo ed eventuale manutenzione di cui all’art. 7 del DPR n. 74/2013. Sugli stessi rapporti di efficienza energetica il manutentore dichiara in forma scritta ai sensi del comma 4 lettera a) dell’art.7 del DPR n.74/2013 le operazioni di controllo e manutenzione di cui necessita l’impianto per garantire la sicurezza delle persone e delle cose nelle sezioni “raccomandazioni” e “prescrizioni”, e la relativa frequenza, ai sensi del comma 4 lettera b) dello stesso articolo, alla voce: “si raccomanda un intervento manutentivo entro il ……..”.

Per quanto riguarda l’esecuzione del controllo di efficienza energetica del sottosistema di generazione (che nel caso del rapporto di controllo di efficienza energetica tipo 1 si identifica con la misurazione in opera del rendimento di combustione), che negli allegati F e G non era previsto obbligatoriamente ad ogni compilazione del rapporto di controllo tecnico, si ritiene che, ferma restando obbligatoria tale esecuzione:

In occasione degli interventi di cui all’art. 8 comma 3 del DPR n. 74/2013;

con la periodicità di cui alla tabella dell’allegato A del DPR n. 74/2013, con contestuale invio all’indirizzo indicato dalla Regione o Provincia autonoma competente per territorio;

nei restanti casi la scelta sia demandata alla professionalità del manutentore, previa valutazione dello stato del generatore.

LIBRETTO DI IMPIANTO

4. Quando si compila il libretto di impianto, quale modello bisogna usare e chi compila questo documento?

Ai sensi del D.P.R. 74/2013, art. 7, c. 5 – gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria devono essere muniti di un “Libretto di impianto per la climatizzazione”. Il modello da usare è quello previsto dal D.M. 10/02/2014 (G.U. n. 55 del 07/03/2104) che sostituisce i preesistenti modelli di “libretto di impianto” e “libretto di centrale” e comprende anche gli impianti di condizionamento, finora esenti da tale adempimento. Esso è stato concepito in modo modulare per tenere conto delle diverse possibilità di composizione dell’impianto termico. L’installatore, cui compete la prima compilazione del libretto per i nuovi impianti, o il responsabile dell’impianto, per gli impianti esistenti, provvede a compilare soltanto le schede pertinenti al caso e nel numero necessario a descrivere tutti i componenti dell’impianto termico. Per gli impianti esistenti la compilazione del nuovo libretto, a cura del responsabile dell’impianto, va fatta in occasione e con la gradualità dei controlli periodici di efficienza energetica previsti dal D.P.R. n. 74/2013 o di interventi su chiamata di manutentori o installatori. Con decreto del Ministro dello Sviluppo economico 20 giugno 2014, pubblicato in Gazzetta Ufficiale 153 del 4 luglio 2014, è stata introdotta una proroga agli adempimenti di cui agli articoli 1 e 2 del DM 10 febbraio 2014. La proroga comporta di fatto che, a partire dal 15 ottobre 2014, a seguito di nuove installazioni di impianti termici o in occasione di controlli periodici di efficienza energetica previsti dal D.P.R. n. 74/2013 o degli interventi su chiamata di manutentori o installatori, sarà obbligatorio l’uso dei nuovi modelli di libretto introdotti con DM 10 febbraio 2014.

Per ogni sistema edificio/impianto, di norma, va compilato un solo libretto di impianto in modo da stabilire un legame univoco tra edificio e codice di impianto che sarà attribuito dal catasto regionale degli impianti termici. Solo nel caso di impianti centralizzati nei quali l’impianto di climatizzazione invernale è distinto (impianti che in comune hanno soltanto il sistema di rilevazione delle temperature nei locali riscaldati e raffreddati) dall’impianto di climatizzazione estiva è possibile compilare due diversi libretti di impianto.

Nel caso in cui uno dei servizi sia centralizzato (riscaldamento o raffrescamento) e all’altro, si provveda in modo autonomo, vanno anche compilati i libretti degli impianti autonomi.

5. Il DM 10 febbraio 2014 consente al responsabile dell’impianto di selezionare, fare compilare e aggiornare le sole schede del libretto pertinenti alla tipologia dell’impianto termico e, nel caso di successive aggiunte di componenti o apparecchi, di aggiornare il libretto mediante compilazione delle sole schede pertinenti agli interventi eseguiti. Nell’ottica di adattare ancora meglio il libretto all’effettiva composizione dell’impianto, è consentito, nel libretto in formato elettronico e, conseguentemente, nella copia conforme stampata su carta, aggiungere ulteriori campi nel caso di un numero di componenti maggiore di quelli riportati nella versione pubblicata in allegato al decreto, e/o eliminare parti di schede non pertinenti all’impianto, che, se lasciate non compilate, potrebbero essere interpretate come omissioni?

La risposta è affermativa: se, ad esempio, sono presenti nell’impianto quattro vasi di espansione e due pompe di circolazione, è possibile inserire sotto le righe relative ai tre vasi di espansione VX1, VX2 e VX3 una quarta riga eguale alle preesistenti contrassegnandola con VX4, e duplicare la parte di scheda di cui al punto 6.4 creando un campo per la situazione iniziale e le eventuali successive sostituzioni per la seconda pompa di circolazione. Analogamente, se l’impianto non fornisce un servizio di climatizzazione estiva, o se questo è presente ma non necessita di un sistema di trattamento dell’acqua di raffreddamento, è possibile eliminare la parte 2.5 della scheda 2 che altrimenti, non compilata, darebbe adito a dubbi sulla completa compilazione del libretto (richiesta alla voce B del rapporto di controllo di efficienza energetica tipo 2).

TRATTAMENTO DELL’ACQUA DI RAFFREDDAMENTO DELL’IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE ESTIVA

6. Nel nuovo modello del libretto di impianto nel riquadro 2.5, cosa si intende per “senza recupero termico”, “ a recupero termico parziale” e “ a recupero termico totale”?In relazione al punto 2.5 del nuovo libretto di impianto si precisa che:

il termine “senza recupero termico” individua i circuiti con acqua a perdere;

il termine “a recupero termico parziale” individua i circuiti in cui l’acqua viene parzialmente riciclata (es. torri evaporative);

il termine “a recupero termico totale ” individua circuiti chiusi.

CONTROLLI DI EFFICIENZA ENERGETICA

7. Quando e su quali impianti si eseguono i controlli di efficienza energetica?

I controlli di efficienza energetica, si eseguono, ai sensi dell’art.8, comma 1 del D.P.R. 74/2013 “in occasione degli interventi di controllo ed eventuale manutenzione di cui all’articolo 7 su impianti termici di climatizzazione invernale di potenza termica utile nominale maggiore di 10 kW e sugli impianti di climatizzazione estiva di potenza termica utile nominale maggiore di 12 kW, si effettua un controllo di efficienza energetica riguardante:
a) il sottosistema di generazione come definito nell’Allegato A del decreto legislativo;
b) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di regolazione della temperatura centrale e locale nei locali climatizzati;

1. c) la verifica della presenza e della funzionalità dei sistemi di trattamento dell’acqua, dove previsti.”

La cadenza da rispettare è quella dell’allegato A del D.P.R. 74/2013.

L’art. 8, comma 3 del D.P.R. 74/2013, prevede che i controlli di efficienza energetica devono essere inoltre realizzati:

1. a) all’atto della prima messa in esercizio dell’impianto, a cura dell’installatore;
2. b) nel caso di sostituzione degli apparecchi del sottosistema di generazione, come per esempio il generatore di calore;
3. c) nel caso di interventi che non rientrino tra quelli periodici, ma tali da poter modificare l’efficienza energetica.”

Per quanto riguarda le macchine frigorifere e/o pompe di calore, in accordo con la tabella dell’allegato A del D.P.R. 74/2013, si procede al controllo di efficienza energetica solo quando la potenza utile, in una delle modalità di utilizzo (climatizzazione invernale/estiva), è maggiore o uguale a 12 kW.

Per quanto riguarda i limiti degli intervalli di potenza di cui alla nota “1” dell’allegato A del D.P.R. 74/2013 che recita “I limiti degli intervalli sono riferiti alla potenza utile nominale complessiva dei generatori o delle macchine frigorifere che servono lo stesso impianto”, si precisa che per “stesso impianto” si intende che la somma delle potenze va effettuata solo quando le macchine siano al servizio dello stesso sottosistema di distribuzione. Per i singoli apparecchi con potenza inferiore ai valori limite riportati sul suddetto allegato A non si compilano, pertanto, i rapporti di controllo di efficienza energetica.

Circa i limiti delle potenze, (maggiore o uguale o semplicemente maggiore e segni adottati) citati nel comma 1 dell’art. 8 e nell’allegato A del D.P.R. 74/2013, vanno interpretati nel senso di “maggiore o uguale” in accordo con l’art. 9 del D.P.R. 74/2013 che stabilisce i limiti di potenza per gli accertamenti e le ispezioni. Non si possono, infatti, fare gli accertamenti e/o le ispezioni se non sono previsti i controlli di efficienza energetica.

L’articolo 2, comma 2, del DM 10 febbraio 2014, prevede che “gli impianti termici alimentati esclusivamente con fonti rinnovabili” siano esclusi dai controlli di efficienza energetica di cui all’articolo 2, comma 1.

Ai fini della applicazione del DM 10 febbraio 2014, la definizione di “impianti termici alimentati esclusivamente con fonti rinnovabili” resta valida anche in presenza di eventuali consumi elettrici degli ausiliari.

PERIODICITÀ DELL’INVIO DEL RAPPORTO DI CONTROLLO DI EFFICIENZA ENERGETICA

8. Quando deve essere trasmesso il rapporto di controllo di efficienza energetica all’autorità competente?

I commi 1 e 2 dell’art. 8 del D.P.R 74/2013 prevedono l’obbligo di compilazione del rapporto di controllo di efficienza energetica in occasione dell’esecuzione dei controlli ed eventuale manutenzione secondo le indicazioni fornite dall’installatore o dal manutentore ai sensi dell’art. 7 dello stesso decreto.

Il comma 5 dell’art.8 del D.P.R. 74/2013, circa la cadenza di trasmissione del rapporto di controllo di efficienza energetica alla Regione o Provincia autonoma o alle autorità da queste all’uopo designate, rimanda all’allegato A dello stesso decreto. Le suddette cadenze devono, comunque, essere rispettate.

REQUISITI MANUTENTORI

9. Quali sono i requisiti che devono avere i manutentori degli impianti termici e come li devono dimostrare?

Le operazioni di controllo e  manutenzione dell’impianto devono essere eseguite da ditte abilitate ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 (D.M. 37/08), per le tipologie impiantistiche pertinenti. Le tipologie impiantistiche riguardanti gli impianti termici degli edifici sono quelle previsti dalle lettere c) ed e) del suddetto D.M. 37/08. In particolare esse sono:

lettera c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, e di ventilazione ed aerazione dei locali;

lettera e) impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione ed aerazione dei locali.
Nella maggior parte dei casi, impianti termici alimentati a gas, occorrono entrambe le abilitazioni che la ditta manutentrice dimostra attraverso un documento rilasciato dalla Camera di Commercio.

Nel caso di impianti con macchine frigorifere contenenti gas serra occorre, inoltre, che l’impresa sia inscritta al registro nazionale delle persone e delle imprese ai sensi del DPR 43/2012.

MACCHINE FRIGORIFERE

10. Per gli impianti con macchine frigorifere e/o pompe di calore è sufficiente compilare e tenere aggiornato il libretto di impianto?

Per le macchine frigorifere, contenenti gas HFC (F-gas) in quantità uguale o superiore a 3 kg, oltre al libretto di impianto, occorre tenere aggiornato il Registro dell’apparecchiatura pubblicato sul sito del Ministero dell’Ambiente. Entro il 31 maggio di ogni anno, anche in assenza di modifiche o interventi sulle apparecchiature, va presentata, inoltre, al Ministero dell’ambiente, per il tramite dell’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale (ISPRA), una dichiarazione contenete informazioni riguardanti la quantità di emissioni in atmosfera di gas fluorurati relativi all’anno precedente sulla base dei dati contenuti nel relativo registro dell’apparecchiatura.

11. All’articolo 8 comma 9 del DPR 16 aprile 2013, n. 74, è prescritto che le macchine frigorifere e le pompe di calore per le quali nel corso delle operazioni di controllo sia stato rilevato che i valori dei parametri che caratterizzano l’efficienza energetica sono inferiori del 15 per cento rispetto a quelli misurati in fase di collaudo o primo avviamento riportati sul libretto di impianto, devono essere riportate alla situazione iniziale, con una tolleranza del 5 per cento. Manca però una norma tecnica che prescriva le procedure operative e le condizioni di prova. Come garantire l’affidabilità e la ripetibilità dei risultati ottenuti?

Attualmente è disponibile solo una norma tecnica che consente di effettuare il controllo del sottosistema di generazione previsto all’articolo 8 comma 9 del DPR 16 aprile 2013, n. 74 – la UNI 10389-1, per gli impianti con generatore di calore a fiamma. Per le altre tipologie di impianti, in attesa che l’UNI pubblichi le pertinenti norme tecniche o prassi di riferimento, si provvede a redigere e sottoscrivere il relativo rapporto di controllo di efficienza energetica, e le relative pagine del libretto di impianto, senza effettuare il controllo del sottosistema di generazione.

Solamente la contabilità finale rende il credito certo ed esigibile

Torniamo ancora ad esaminare il contratto di appalto per l’esecuzione di lavori in Condominio; stavolta, però, in relazione all’aspetto del pagamento del prezzo, che costituisce l’obbligazione principale del Condominio quale committente.

Vediamo quindi a quale approdo è giunto il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la sentenza n. 2131 del 1° giugno 2022.

Appalto lavori in condominio e opposizione a decreto ingiuntivo: la pronuncia

Un Condominio si oppone al decreto ingiuntivo notificatogli dalla Alfa, appaltatrice, per € 80.000,00 circa, richiesti ed intimati quale residuo del prezzo del contratto di appalto per la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio e delle sue facciate, di rifacimento del manto impermeabilizzante dei terrazzi di copertura e dei canali pluviali, nonché per i lavori ai balconi e per altri interventi di manutenzione.

A giustificazione di tale importo, in sede monitoria, la Alfa depositava n. 3 fatture.
Il Condominio opponente sostiene, non contestando il rapporto di appalto con la Alfa, che avrebbe già provveduto al pagamento di quanto dovuto e che, inoltre, il diritto al pagamento si sarebbe prescritto. Inoltre, il Condominio solleva eccezione di inadempimento, affermando che Alfa non aveva redatto la contabilità finale dei lavori, nonostante ciò fosse suo onere come da contratto stipulato, così che il Condominio aveva sì sospeso il pagamento, ma ciò solamente in quanto la Alfa non aveva redatto la contabilità finale dei lavori.
In assenza di contabilità finale dei lavori, il credito azionato da Alfa non sarebbe infatti né certo né esigibile, come invece richiesto quale una delle condizioni fondamentali per concedere il decreto ingiuntivo dall’art. 633 c.p.c.

Rammentiamo a noi stessi ed al lettore che il diritto dell’appaltatore di richiedere il prezzo dell’appalto si prescrive in 10 anni dal momento in cui il credito diventa esigibile, quindi dall’accettazione dell’opera o dalla scadenza dell’ultima delle rate pattuite; nel caso sottoposto al Tribunale ed in esame, il contratto era stato stipulato nel 2000, il decreto ingiuntivo emesso nel 2017.

Alfa, costituitasi in opposizione, contesta la prescrizione, osservando che erano stati richiesti lavori extracapitolato che aveva comportato l’esecuzione, su richiesta del Condominio, di lavori aggiuntivi non contabilizzati.

Alfa sostiene di aver inoltrato ad uno dei Direttori dei Lavori la nota di quanto eseguito ed i conteggi del dovuto, senza ricevere contestazioni o censure.

Secondo Alfa, non essendo state contestate le fattura, vi sarebbe accettazione tacita dell’opera da parte del Condominio.

Osserva ancora Alfa che i lavori oggetto di appalto siano stati totalmente modificati in corso d’opera, essendo stati rilevati gravi problemi strutturali, con conseguenze duplici, da un lato, lo slittamento del termine dei lavori e dall’altro, l’aumento dei costi.

In sede di memorie istruttorie, Alfa avanza domanda di condanna del Condominio per indebito arricchimento ai sensi dell’art. 2041 c.c. in relazione alla sola fattura contestata dal Condominio stesso.

Il Tribunale di S.ta Maria Capua Vetere accoglie l’opposizione del Condominio.

L’inadempimento dell’appaltatore e la contabilità finale

Il Giudice campano costruisce il proprio ragionamento partendo dall’asserito inadempimento di Alfa, quale appaltatrice.

Innanzitutto, l’obbligo di rendicontazione finale era stato imposto ad Alfa dall’Art. 6 del contratto siglato con il Condominio, che prevedeva che la stessa dovesse provvedere «in collaborazione con il Direttore dei Lavori».

In secondo luogo, il Giudice ne valuta la gravità, ritenendo che non si trattasse di un obbligo minore o secondario, a fronte del tenore del contratto, dell’importo appaltato (circa 80.000,00 €) e del fatto che si trattasse di elemento che incideva direttamente sulla principale prestazione del committente, cioè il pagamento del prezzo.

Prezzo che, peraltro, risulta diverso da quello iniziale a fronte della documentazione in atti.
Rileva infatti il Giudice che il Condominio, stipulato un contratto che prevedeva una spesa di € 80.000,00 circa, aveva pagato sino a quel momento circa € 150.000,00, quindi quasi il doppio.

Ebbene, pur essendo possibile che il prezzo, teoricamente, potesse ‘lievitare’, come conseguenza delle variazioni ordinate dal committente, tuttavia a maggiore ragione la contabilità dei lavori eseguiti avrebbe dovuto essere ancora più esaustiva e puntuale.

Sottolinea ancora il Tribunale che il computo metrico depositato in sede istruttoria dalla Alfa non vale a surrogare la contabilità richiesta, atteso che lo stesso non risulta controfirmato dal Direttore dei Lavori in collaborazione con il quale la Alfa doveva muoversi come da contratto.

Peraltro, il computo metrico rende ancora più incerta la situazione, perché riporta stime ancora diverse rispetto al contratto ed al decreto ingiuntivo, indicando, come totale dovuto, ora una somma vicina agli € 180.000,00 ca, ora invece un’altra somma di €. 200.000,00 ca.

Recentemente, il Tribunale di Roma, richiamando la giurisprudenza della Corte di legittimità, si è così espresso circa il diritto dell’appaltatore al pagamento del prezzo: «Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, “in tema di inadempimento del contratto di appalto, le disposizioni speciali dettate dal legislatore attengono essenzialmente alla particolare disciplina della garanzia per le difformità ed i vizi dell’opera, assoggettata ai ristretti termini decadenziali di cui all’art. 1667 cod. civ., ma non derogano al principio generale che governa l’adempimento del contratto con prestazioni corrispettive, il quale comporta che l’appaltatore, il quale agisca in giudizio per il pagamento del corrispettivo convenuto, abbia l’onere – allorché il committente sollevi l’eccezione di inadempimento di cui al terzo comma di detta disposizione – di provare di aver esattamente adempiuto la propria obbligazione e, quindi, di aver eseguito l’opera conformemente al contratto e alle regole dell’arte” (Cass., n. 936 del 20/01/2010; conformi, Cass., n. 3472 del 13/02/2008; Cass., Ord. n. 98 del 04/01/2019)». (Trib. Roma, sent. 17 febbraio 2022, n. 2630).

L’arricchimento senza causa

L’art. 2041 c.c. tutela colui che abbia arricchito un’altra persona in assenza di giusta causa.

Chi ha pagato o dato una cosa determinata ad un altro, così arricchendolo e in assenza di una giusta causa, può chiedere l’indennizzo a colui cui abbia versato o consegnato: costui è a sua volta obbligato, a fronte della richiesta e del ricorrere delle condizioni di legge, a tenere indenne il primo della relativa diminuzione patrimoniale o a restituire in natura la cosa consegnata, se sussiste al tempo della domanda.

L’art. 2042 c.c. precisa tuttavia che l’azione di arricchimento è sussidiaria, cioè è proponibile quando il danneggiato non abbia a sua disposizione altre azioni per ottenere ristoro del pregiudizio subito.

Osserva il Tribunale di S.ta Maria Capua Vetere: «Ora, però, ci si domanda se detta sussidiarietà vada vista in astratto o in concreto. Ci si chiede, in altri termini, se tale azione sia invocabile solo se nell’ordinamento non sussistono altri rimedi di per sé idonei a tutelare il proprio diritto oppure anche nel caso in cui astrattamente detti strumenti esistano ma, calandoli nel caso concreto, per talune ragioni (quale è, ad esempio e per quanto interessa, la mancanza di certezza del credito o l’impossibilità di riconoscerlo per accoglimento dell’eccezione di inadempimento) essi non possono portare alcun giovamento».

La risposta che si dà il Tribunale è nel senso della sussidiarietà in astratto:

così anche la Cassazione (sent. n. 20747/2007, citata nella sentenza in commento), perché si sottolinea che la ratio della sussidiarietà risiede nella protezione dell’ordinamento rispetto ad iniziative ‘parassitarie’ ed infondate, che avrebbero portato ad una fuorviante prassi di abuso del diritto di indennizzo.

Come spiega il Tribunale, «si sono volute evitare ipotesi specifiche: che il venditore potesse cumulare, all’eventuale credito per il prezzo pattuito, un’ulteriore pretesa per il maggior valore della cosa venduta; che il lavoratore potesse chiedere, in aggiunta al salario, il plusvalore; che potesse applicarsi la disciplina dell’ingiustificato arricchimento al cosiddetto arricchimento mediato o indiretto; che attraverso il viatico di tale strumento si potessero aggirare le regole di prescrizione e decadenza».

Nel caso in esame, non siamo peraltro nemmeno dinnanzi ad un’ipotesi in cui manchi la giusta causa, perché, a ben vedere, il rapporto sottostante esiste (il contratto di appalto in virtù del quale il Condominio deve un corrispettivo ad Alfa), è provato ed incontestato; ciò che manca è che, in concreto, il credito derivante dal contratto non può essere riconosciuto perché non risulta certo ed esigibile.

Inoltre, l’indennizzo per arricchimento senza causa non può mai includere il lucro cessante, ma solamente il depauperamento, mentre la richiesta di Alfa, nel caso specifico, andava proprio nel senso di richiedere il lucro cessante.

Peraltro Alfa avrebbe dovuto provare, volendo sostenere la debenza dell’indennizzo menzionato, l’an, cioè che l’esecuzione delle opere avesse comportato un mancato guadagno ed anche una perdita economica, che non risulta in re ipsa per il solo fatto del mancato guadagno.

Cioè, Alfa non poteva sostenere che fosse presente la «diminuzione patrimoniale» di cui all’art. 2041 c.c. per il solo fatto di non essersi vista pagata la fattura in contestazione da parte del Condominio.

L’articolo 47 del Dpr 354/1975 consente di espiare la pena detentiva inflitta, come misura alternativa al carcere, con l’affidamento in prova ai servizi sociali per un periodo uguale a quello da scontare. La misura consente al condannato di soggiornare nella sua abitazione, di solito dalle 21.00 fino alle 06,00, con alcune prescrizioni, e di svolgere l’attività lavorativa, sempre che la pena inflitta non superi i quattro anni e il reato non sia di particolare gravità. La concessione della misura non è automatica, ma viene concessa dal Tribunale di sorveglianza a seguito della richiesta del condannato e sulla base di un’approfondita istruttoria.

Il caso trattato

Un amministratore condominiale era stato condannato, in via definitiva, per il reato di appropriazione indebita aggravata e continuata perché, dal 2008 al 2011, si era impossessato di euro ottantamila, sottraendoli illecitamente ai condòmini. Il condannato chiedeva al Tribunale di sorveglianza l’affidamento in prova ai servizi sociali e tale richiesta veniva rigettata in quanto, sulla base delle risultanze istruttorie acquisite ( procedimenti pendenti, informazioni di polizia giudiziaria , relazione Uepe , nota dell’Ispettorato del lavoro), risultavano problematicità relative alla disponibilità abitativa, alla relazione con la moglie, al mancato risarcimento del danno alle persone offese , se non attraverso offerte palesemente inadeguate, alla mancanza di una presa di coscienza delle sue responsabilità e di una rivisitazione critica delle sue condotte criminose, all’assenza di un’attività lavorativa.

Tale elementi non consentivano al Tribunale di sorveglianza di formulare, nei confronti del condannato, una ragionevole prognosi di mancata reiterazione dei reati. Il condannato ricorreva avverso la sentenza, lamentandone l’ingiustizia, in quanto il Tribunale aveva aderito acriticamente alla relazione Uepe, non aveva valutato la disponibilità del ricorrente a risarcire il danno attraverso importi proporzionati alla sua disponibilità economica e non avesse considerato che la mancata attività lavorativa derivava dalla sua età e che il giudizio prognostico negativo fosse infondato.

La decisione della Cassazione

La Suprema corte nella sentenza 20473/2022 dichiarava inammissibile il ricorso e condannava il ricorrente a pagare euro 3.000 alla Cassa delle ammende poiché:
– per formulare il giudizio prognostico favorevole il Tribunale deve valutare anche la condotta del condannato tenutasi successivamente al reato che è essenziale per accertare l’esistenza di un effettivo recupero sociale e della prevenzione del pericolo di recidiva (Cassazione 31420/2015);
– ai fini del diniego della concessione dell’affidamento in prova ai servizi sociali il Tribunale può legittimamente valutare l’ingiustificata indisponibilità del condannato a risarcire la vittima, non ostando a tale considerazione la mancata previsione del risarcimento del danno, quale condizione per la concessione del beneficio (Cassazione 39266/2017).

La Cassazione affermava che il Tribunale di sorveglianza aveva legittimamente negato il beneficio al condannato poiché, nell’ esercizio della sua discrezionalità e in modo non illogico, aveva attribuito valore preponderante alla mancanza di una revisione critica del passato deviante del condannato. Il ricorrente aveva dichiarato di avere fatto sempre del bene, nei colloqui intrattenuti con il personale Uepe, e non aveva adottato condotte riparatrici a favore delle vittime del reato, a fronte della rilevante entità delle somme (pari ad euro ottantamila) oggetto dell’indebita appropriazione indebita commessa in qualità di amministratore condominiale.

Conclusioni

Il ricorrente infatti non risarciva il danno, offriva a ciascuna delle parti offese 1.500 euro, somma notevolmente inferiore a quella sottratta, soltanto a seguito di plurime ed inutili richieste dilatorie di rinvio delle udienze del giudizio di cognizione. Le parti offese rifiutavano detta offerta ritenendola, giustamente, non congrua. Per la Cassazione, a fronte delle fondate argomentazioni del Tribunale di sorveglianza, il ricorso consisteva in una rilettura parcellizzata della motivazione e dei fatti già esaminati in primo grado e non consentita nel giudizio di legittimità.

L’amministratore condominiale era stato condannato per il reato di appropriazione indebita aggravata alla pena di anni 2 e mesi 4 di reclusione e poiché la stessa è superiore al limite edittale di anni due di reclusione , previsto dall’articolo 163 Codice penale per ottenere la sospensione della pena , e in quanto l’istanza di affidamento è stata respinta, il procuratore deve emettere , nei suoi confronti, l’ordine di esecuzione per la carcerazione, ai sensi dell’articolo 656 Codice procedura penale.

Il 1° Aprile è entrata in vigore la nuova classificazione dei codici ATECO che coinvolge numerosi settori, tra cui appunto il condominio.

Il codice ATECO dei Condomini è ora il 97.00.02, specifico per le “attività di condomini” e sostituisce tutti quelli utilizzati fino ad ora.

La variazione non è automatica e va comunicata all’Agenzia delle Entrate con l’apposito modello AA5/6 da inviare con Fisconline o Entratel. La sanzione per ritardata comunicazione non si applica se il nuovo codice viene aggiornato entro il termine di presentazione del modello di dichiarazione 770, in quanto “la violazione commessa nel ritardo nella comunicazione del dato non incide sulla base imponibile dell’imposta e sul versamento del tributo e, una volta regolarizzata con l’indicazione nella dichiarazione e la variazione dati effettuata all’ufficio finanziario, non arreca pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo“.