Tribunale di Ragusa, Sezione Civile, Ordinanza del 7 dicembre 2024

Rapporti contrattuali con i terzi – Contratto di appalto – Condominio – Pattuizioni delle parti – Pagamento dei lavori – Morosità dei condomini

Nell’ambito dei rapporti contrattuali con i terzi, relativamente al condominio, al momento della stipula di un contratto di appalto, le parti possono pattuire di escludere, per il caso di inadempimento, il diritto del terzo di agire nei confronti del condominio e prevedere l’obbligo per lo stesso di chiedere il pagamento esclusivamente nei confronti dei singoli condomini morosi, quali suoi unici debitori, trattandosi di diritto nella piena disponibilità delle parti.

Lo stalking condominiale è una forma di molestia reiterata e sistematica che si manifesta all’interno del contesto abitativo comune.

Le vittime possono essere altri condomini oppure lo stesso amministratore di condominio, oggetto di attacchi personali, diffamazione e minacce, che vanno ben oltre il legittimo diritto di critica.

Stalking tra condomini

Lo stalking tra condomini può esprimersi attraverso una varietà di comportamenti:

• Pedinamenti o appostamenti nelle aree comuni.
• Insulti ripetuti e aggressioni verbali.
• Telefonate moleste, anche anonime.
• Diffamazione mediante volantini, social o chat condominiali.
• Atti vandalici o danneggiamenti alle proprietà.
• Riprese audio-video non autorizzate.

Secondo l’art. 612-bis c.p., il reato di atti persecutori si configura quando tali condotte determinano nella vittima uno stato di grave ansia, timore per la propria incolumità o un cambiamento delle abitudini di vita.

Cass. Pen., Sez. V, Sent. n. 28340/2019: ha confermato l’arresto di un condomino per atti persecutori verso un vicino, sfociati in un contesto di tensione permanente all’interno del condominio.

Stalking condominiale contro l’amministratore

Anche l’amministratore di condominio può essere vittima di stalking da parte di singoli condomini, specie quando vi è un’escalation di conflittualità personale travestita da pretestuosa contestazione professionale.

Le condotte più frequenti includono:

• Invio continuo di email o messaggi diffamatori.
• Minacce personali e aggressioni verbali durante o dopo le assemblee.
• Denunce infondate e reiterate agli organi giudiziari o tributari.
• Diffusione di notizie false tra i condomini per screditarne l’immagine.
• Comportamenti intimidatori, anche tramite social network o gruppi WhatsApp condominiali.

Queste condotte, se reiterate e riconducibili a un intento persecutorio, possono configurare il reato di stalking, con possibilità per l’amministratore di agire in sede penale e civile.

Tribunale di Napoli, Sent. 25.05.2022: ha riconosciuto la configurabilità del reato di atti persecutori nei confronti di un amministratore sottoposto a sistematiche aggressioni verbali, mail diffamatorie e minacce da parte di un condomino, condannato anche al risarcimento del danno.

Cass. Pen., Sez. V, Sent. n. 21153/2019: ha ritenuto punibile il condomino che perseguitava l’amministratore con telefonate notturne, accuse infondate e appostamenti sotto casa, qualificando il comportamento come persecutorio ai sensi dell’art. 612-bis c.p.

Come Tutelarsi

Le vittime di stalking condominiale – siano esse condomini o amministratori – possono:

1. Raccogliere prove: email, messaggi, registrazioni, testimonianze.
2. Presentare querela presso le forze dell’ordine o la Procura.
3. Richiedere l’ammonimento del Questore.
4. Agire in sede civile per il risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale.
5. Chiedere l’adozione di provvedimenti urgenti (ex art. 700 c.p.c.) per inibire condotte moleste in attesa della decisione definitiva.

Risarcimento dei danni

Il risarcimento può comprendere:

• Danno patrimoniale: spese legali, danni materiali.
• Danno morale: sofferenze psichiche.
• Danno all’immagine e professionale, in caso di amministratore ingiustamente diffamato.
• Danno esistenziale: limitazioni alla libertà personale e alle normali attività quotidiane.

Conclusione

Lo stalking condominiale è una realtà sempre più diffusa, alimentata da tensioni interpersonali e da una distorta percezione del “diritto di critica”. Sia i condomini che gli amministratori devono essere consapevoli che certi comportamenti, se reiterati, travalicano la soglia della legittimità e integrano veri e propri illeciti penali.

È fondamentale, dunque, promuovere la cultura del rispetto e della mediazione, avvalendosi di strumenti giuridici e associativi per prevenire e contrastare questi fenomeni.

Il Decreto Legislativo 81/2008 (Testo Unico sulla Sicurezza sul Lavoro) è il riferimento normativo principale in materia di sicurezza nei cantieri, e introduce il concetto di responsabilità condivisa tra i diversi attori coinvolti. La patente a punti si innesta su questa cornice normativa, mirando a incentivare comportamenti virtuosi da parte delle imprese edili.

La patente a punti: Definizione e Contesto Normativo

La patente a punti per i cantieri è un sistema di qualificazione e controllo delle imprese edili basato sull’attribuzione di un punteggio iniziale, che può essere incrementato o diminuito a seconda del rispetto o della violazione delle norme di sicurezza.

Riferimenti normativi principali:

• 27 del D. Lgs. 81/2008: Qualificazione delle imprese e dei lavoratori autonomi.

L’articolo 27 del Decreto Legislativo 81/2008, noto anche come Testo Unico sulla Sicurezza sul Lavoro, introduce disposizioni fondamentali per garantire la qualificazione delle imprese e dei lavoratori autonomi che operano nei cantieri temporanei o mobili. Questo articolo mira a elevare gli standard di sicurezza e a promuovere la professionalità degli operatori coinvolti.

Obiettivi dell’articolo:

• Promuovere la sicurezza nei cantieri: Attraverso la selezione di operatori che dimostrino competenze tecniche e organizzative adeguate.
• Evitare il ricorso a imprese non qualificate: Garantendo che tutti gli operatori rispettino i requisiti previsti dalla normativa in materia di salute e sicurezza.

Requisiti per la qualificazione:

Secondo l’articolo, la qualificazione delle imprese e dei lavoratori autonomi si basa su criteri stabiliti da normative e decreti successivi. Tra i principali requisiti richiesti:

• Iscrizione alle Camere di Commercio: Per dimostrare la regolare attività imprenditoriale.
• Esperienza documentata: Attraverso il curriculum aziendale e il completamento di precedenti lavori in conformità agli standard di sicurezza.
• Formazione e aggiornamento continuo: Obbligo di partecipare a corsi di formazione specifici per garantire competenze adeguate.
• Disponibilità di attrezzature idonee: Controllate e manutentate secondo le prescrizioni di legge.

Verifica della qualificazione

La verifica dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi è obbligatoria per il committente o il responsabile dei lavori, come stabilito dall’art. 90 del D. Lgs. 81/2008. Gli strumenti principali per tale verifica includono:

• Documentazione amministrativa e tecnica: Ad esempio, certificati di conformità e attestati di formazione.
• Dichiarazione dell’impresa: Che confermi il rispetto dei requisiti richiesti.

Implicazioni per i committenti

I committenti sono tenuti a selezionare operatori qualificati per evitare responsabilità legali in caso di infortuni o violazioni delle norme di sicurezza. La mancata verifica della qualificazione comporta sanzioni amministrative e penali, oltre al rischio di interruzioni nei lavori.

L’art. 27 del D.Lgs. 81/2008 rappresenta una pietra miliare per la sicurezza nei cantieri edili, ponendo al centro la qualificazione degli operatori. L’adozione di questo sistema da parte dei committenti e delle imprese non solo garantisce il rispetto della normativa, ma contribuisce anche a creare un ambiente lavorativo più sicuro e professionale.

• Decreto Ministeriale 24 gennaio 2023: Requisiti per la qualificazione delle imprese.

Il Decreto Ministeriale 24 gennaio 2023 rappresenta un passo significativo nell’ambito della sicurezza nei cantieri temporanei e mobili, disciplinando i requisiti necessari per la qualificazione delle imprese e dei lavoratori autonomi. Questo decreto, emanato in attuazione dell’art. 27 del D.Lgs. 81/2008, stabilisce criteri e modalità per garantire la professionalità e l’idoneità tecnico-organizzativa degli operatori del settore.

Obiettivi del decreto:

• Promuovere un livello elevato di sicurezza nei cantieri.
• Assicurare che le imprese e i lavoratori autonomi siano in possesso delle competenze e delle risorse necessarie per operare in conformità alle norme vigenti.

Ambito di applicazione

Il decreto si applica a tutte le imprese e ai lavoratori autonomi che operano nei cantieri edili, siano essi coinvolti in lavori pubblici o privati. Coinvolge, inoltre, i committenti e i responsabili dei lavori, chiamati a verificare la qualificazione dei soggetti incaricati.

Requisiti per la qualificazione Tra i requisiti principali individuati dal decreto figurano:

• Idoneità tecnico-professionale: Verificata attraverso documenti che attestino la regolare iscrizione alle Camere di Commercio e l’esperienza nel settore.
• Formazione obbligatoria: Imprese e lavoratori autonomi devono dimostrare di aver completato corsi di formazione specifici in materia di sicurezza sul lavoro.
• Dotazione di risorse adeguate: Disponibilità di attrezzature conformi alle normative vigenti e regolarmente manutentate.
• Assenza di violazioni gravi: Le imprese devono dimostrare di non aver commesso infrazioni rilevanti in materia di sicurezza sul lavoro nei tre anni precedenti.

Verifica dei requisiti Il decreto impone ai committenti e ai responsabili dei lavori di:

• Effettuare una verifica preliminare dell’idoneità tecnico-professionale delle imprese.
• Richiedere la documentazione necessaria, tra cui il DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) e attestazioni di formazione.

Impatti sul settore Il Decreto Ministeriale 24 gennaio 2023 introduce un sistema strutturato per la qualificazione delle imprese, con diversi vantaggi:

• Miglioramento della sicurezza: Una selezione più accurata degli operatori riduce il rischio di incidenti nei cantieri.
• Maggiore trasparenza: Il rispetto dei requisiti contribuisce a garantire legalità e professionalità.
• Incentivo alla formazione: Le imprese sono spinte ad investire nella preparazione e nell’aggiornamento del personale.

Criticità e sfide Nonostante i benefici, il decreto presenta alcune criticità:

• Incremento degli oneri amministrativi: Per le imprese e per i committenti, che devono gestire una maggiore mole di documentazione.
• Difficoltà di applicazione uniforme: Specialmente per le piccole imprese e i lavoratori autonomi.

Il Decreto Ministeriale 24 gennaio 2023 si pone come uno strumento essenziale per il miglioramento della sicurezza e della qualità nel settore edile. Sebbene richieda un maggiore impegno da parte di tutti i soggetti coinvolti, i benefici in termini di prevenzione degli incidenti e professionalità degli operatori sono evidenti. Per i committenti e i responsabili dei lavori, un’attenta applicazione delle disposizioni del decreto rappresenta un’opportunità per elevare gli standard di gestione e sicurezza nei cantieri.

Funzionamento del sistema:

Ogni impresa ottiene un punteggio iniziale al momento della registrazione presso gli enti competenti. Il punteggio viene monitorato attraverso controlli periodici e segnalazioni da parte degli organi di vigilanza. Le sanzioni o le violazioni comportano una decurtazione dei punti, mentre i comportamenti virtuosi, come l’adozione di protocolli innovativi di sicurezza, possono comportare un aumento del punteggio.

Implicazioni per l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, in qualità di committente dei lavori, ha un ruolo cruciale nel verificare la qualificazione delle imprese incaricate e il rispetto delle norme di sicurezza.

• Art. 90 del D.Lgs. 81/2008: Obblighi del committente o del responsabile dei lavori. L’amministratore deve:
  • Verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese (ad esempio, attraverso la verifica della patente a punti).
  • Assicurarsi che vengano rispettate le misure di sicurezza previste nel Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC).
• Responsabilità solidale: L’art. 29 del D.Lgs. 276/2003 disciplina la responsabilità solidale del committente per le irregolarità contrattuali e retributive delle imprese appaltatrici.

Esempio pratico:

Un condominio deve ristrutturare la facciata esterna. L’amministratore seleziona un’impresa con un alto punteggio nella patente a punti, il che garantisce un maggior livello di affidabilità e sicurezza. Durante i lavori, l’impresa adotta misure innovative, come sensori di sicurezza e formazione continua dei dipendenti, che contribuiscono a mantenere il punteggio elevato.

Vantaggi e Criticità del Sistema Vantaggi:

• Promozione di un ambiente lavorativo più sicuro.
• Incentivazione delle imprese a migliorare la propria organizzazione interna.
• Riduzione del rischio di incidenti e controversie legali.

Criticità:

• Possibili difficoltà nella valutazione oggettiva delle performance.
• Maggiori oneri amministrativi per l’amministratore di condominio, legati alla verifica della patente a punti.

Conclusioni:

La patente a punti rappresenta uno strumento importante per migliorare la sicurezza e la qualità nei cantieri edili, ma richiede un impegno attivo da parte degli amministratori di condominio. Adottare un approccio proattivo, selezionare imprese qualificate e monitorare costantemente l’andamento dei lavori sono passi fondamentali per garantire il successo del sistema. Il ruolo dell’amministratore, in collaborazione con i coordinatori per la sicurezza e le imprese, è centrale per prevenire incidenti e promuovere la cultura della sicurezza.

La questione dell’assegnazione di posti auto all’interno del cortile condominiale rappresenta un tema delicato, specialmente quando lo spazio comune non è sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condomini. Secondo la giurisprudenza e la normativa vigente, l’assegnazione deve rispettare il diritto di tutti i comproprietari all’uso paritario del bene comune, evitando limitazioni ingiustificate.

Il quadro normativo: cosa prevede la legge?

L’art. 1117 c.c. definisce il cortile come bene comune destinato all’uso collettivo, salvo diversa indicazione nei titoli. La gestione di tale bene è disciplinata dal principio dell’uso paritario stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune senza alterarne la destinazione né impedire l’altrui pari utilizzo.

L’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1136 c.c., può regolamentare l’uso delle aree comuni al fine di garantire un godimento ordinato e razionale degli spazi, ma con limiti precisi. Non può infatti decidere di assegnare in modo esclusivo e a tempo indeterminato i posti auto a singoli condomini, salvo che vi sia l’unanimità dei consensi.

Delibere organizzative vs assegnazioni esclusive

Le delibere che disciplinano il parcheggio possono avere un valore organizzativo, prevedendo, ad esempio:

• La turnazione dei posti auto per garantire un’equa distribuzione.
• Regole per un uso ordinato e temporaneo degli spazi.

Questo tipo di decisioni rientra nelle facoltà dell’assemblea, purché approvate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., e rispettino il principio di pari godimento (Cass. n. 6573/2015).

Diversamente, una delibera che assegni posti auto fissi e in via esclusiva a determinati condomini costituisce una limitazione del diritto degli altri partecipanti. Tale decisione, qualificabile come innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., è nulla e può essere impugnata da qualsiasi condomino.

Giurisprudenza consolidata: l’assegnazione esclusiva è vietata

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’assegnazione nominativa ed esclusiva di posti auto nel cortile comune, senza il consenso unanime dei condomini, non è valida (Cass. n. 9069/2022). Tale assegnazione trasformerebbe l’originaria destinazione del bene comune, sottraendo il diritto di godimento agli altri comproprietari.

Tra i precedenti più rilevanti:

• Cass. n. 11034/2016: l’assegnazione esclusiva è una limitazione illegittima che compromette l’uso del bene comune.
• Cass. n. 12485/2012: le delibere che attribuiscono diritti esclusivi su parti comuni senza unanimità sono radicalmente nulle.

Regolamenti condominiali e volontà unanime

Solo un regolamento contrattuale, approvato con il consenso unanime dei condomini o predisposto dall’originario costruttore, può prevedere l’assegnazione di posti auto in via esclusiva. Nessuna deliberazione assembleare ordinaria, anche se approvata a maggioranza, può disporre tali attribuzioni.

Conclusioni

L’assemblea condominiale può regolamentare l’uso del cortile comune destinato a parcheggio con delibere organizzative volte a garantire il pari utilizzo, come la turnazione. Tuttavia, non può procedere all’assegnazione esclusiva e a tempo indeterminato dei posti auto senza l’unanimità dei consensi, pena la nullità della delibera.

Pertanto, ogni decisione assembleare che violi il principio di uso paritario sancito dall’art. 1102 c.c. e dalle norme sul condominio potrà essere impugnata da chiunque si ritenga leso nel proprio diritto di comproprietario.

Preparare cibi sul balcone di casa, ad esempio con un fornelletto da campo, è una pratica che, salvo specifici divieti, può rientrare nell’uso legittimo della proprietà esclusiva. Tuttavia, è importante conoscere i limiti imposti dal codice civile, dai regolamenti condominiali e dalle norme locali per evitare conflitti o sanzioni.

Il principio generale: libertà e limiti della proprietà privata

Ai sensi dell’art. 832 c.c., il proprietario ha diritto di godere del proprio bene in modo pieno e esclusivo, ma ciò deve avvenire senza ledere i diritti altrui. Inoltre, l’art. 833 c.c. vieta gli atti emulativi, ossia comportamenti che abbiano l’unico scopo di recare danno o molestia agli altri. Questo principio si applica anche all’uso del balcone: cucinare è lecito se non si causano immissioni intollerabili di fumi, odori o rumori che possano disturbare gli altri condomini.

Immissioni: quando sono vietate?

L’art. 844 c.c. disciplina le immissioni di fumo, odori e rumori, stabilendo che sono vietate quando superano la normale tollerabilità, considerando le caratteristiche della zona e le modalità di utilizzo degli immobili. Tuttavia, la valutazione è spesso soggettiva e richiede un esame caso per caso. Ad esempio, cucinare occasionalmente sul balcone potrebbe essere tollerabile, mentre una pratica costante e invasiva potrebbe risultare illecita.

Regolamenti condominiali: cosa possono vietare?

Non tutti i regolamenti condominiali hanno lo stesso valore:

• Regolamento assembleare: approvato dalla maggioranza dei condomini, non può limitare l’uso delle proprietà private, salvo per motivi di sicurezza o decoro.
• Regolamento contrattuale: se accettato dai proprietari al momento dell’acquisto o successivamente, può vietare attività specifiche, come cucinare sui balconi.

La Corte di Cassazione (sent. n. 10335/1998) ha ribadito che i regolamenti contrattuali possono limitare i diritti individuali dei condomini per garantire l’interesse generale. Pertanto, è essenziale verificare se il proprio regolamento condominiale include tali disposizioni.

Decoro architettonico e sicurezza

Il decoro dell’edificio, tutelato dall’art. 1120 c.c., può essere un altro fattore rilevante. Se l’attività di cucinare sul balcone altera l’aspetto estetico dell’immobile, ad esempio per via di attrezzature permanenti o sporco visibile, i condomini potrebbero richiedere di vietarla.

Anche la sicurezza è fondamentale: l’uso di dispositivi come fornelletti o barbecue deve rispettare le normative antincendio locali e le buone prassi per evitare rischi.

Conclusioni: diritti e doveri

In assenza di divieti regolamentari specifici, cucinare sul balcone è generalmente consentito, purché si rispettino:

1. Le norme sulle immissioni (art. 844 c.c.), evitando molestie intollerabili.
2. Le regole di sicurezza, per prevenire incidenti.
3. Il decoro e la convivenza pacifica, come indicato dagli artt. 833 e 1120 c.c.

Dunque, se non vi sono prescrizioni contrarie nel regolamento condominiale e l’attività avviene in modo discreto e sicuro, cucinare sul balcone può considerarsi legittimo. Resta sempre consigliabile mantenere un dialogo costruttivo con i vicini per evitare conflitti e promuovere una convivenza armoniosa.

Di seguito si riporta quanto comunicato dall’Agenzia delle Entrate relativamente alla comunicazioni dei dati riguardanti le spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali 

Si comunica che le specifiche tecniche per la trasmissione dei dati relativi alle spese per interventi su parti comuni degli edifici residenziali riguardanti l’anno d’imposta 2024 da inviare entro il 16 marzo 2025 devono essere oggetto di un lieve adeguamento.

L’aggiornamento delle stesse si è reso necessario per dare attuazione alla graduale diminuzione della percentuale di detrazione prevista per gli interventi che usufruiscono del Superbonus, già stabilita nel comma 8-bis dell’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 19 maggio 2020, sostituito dall’articolo 1, comma 28, lettera e), della legge n. 234/2021 (legge di bilancio 2022).

In particolare e ad eccezione delle spese per interventi realizzati su immobili siti nei territori colpiti da eventi sismici per le quali la detrazione spetta nella misura del 110% fino al 31 dicembre 2025, la percentuale di detrazione Superbonus “ordinaria” applicata decresce in funzione dell’anno di sostenimento della spesa: nella misura del 110 per cento per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell’anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

Nello specifico, nelle bozze delle specifiche tecniche per l’anno 2024 rispetto a quelle per l’anno 2023 è stata semplicemente modificata la descrizione del valore “1” del campo 5 “Superbonus” del record C, che identificata il caso “ordinario” non oggetto di deroghe, sostituendo la percentuale del 90% con 70% (le correzioni sono scritte in rosso).

Pertanto, i dati riferiti ad interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale ammessi al Superbonus, il cui campo 5 “Superbonus” è valorizzato con “1”:

• nelle specifiche tecniche per il 2023 sono relative a spese sostenute nel 2023 con percentuale Superbonus spettante nella misura del 90%;
• nelle specifiche tecniche per il 2024 sono relative a spese sostenute nel 2024 con percentuale Superbonus spettante nella misura del 70%;

Vista la portata del suddetto aggiornamento,  le specifiche tecniche saranno direttamente pubblicate nel sito internet dell’Agenzia delle Entrate, in contemporanea con la pubblicazione su Desktop telematico del nuovo software di controllo, senza emanare un nuovo provvedimento di modifica in base a quanto riportato al punto 2.1 del provvedimento del 21 febbraio 2024 “Eventuali correzioni alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 saranno pubblicate nell’apposita sezione del sito internet dell’Agenzia delle entrate e ne sarà data relativa comunicazione”

Visualizza sul sito dell’Agenzia delle Entrate