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Ecobonus condomini, cos’è e come funziona. La guida

I vantaggi previsti dal Decreto Rilancio: sconto fiscale del 110% per interventi energetici e antisismici

Come è noto anche i condomini possono approfittare del Superbonus. La misura introdotta dal decreto Rilancio prevede uno sconto fiscale del 110% per interventi energetici (Ecobonus) e antisismici (Sisma Bonus) a patto che venga effettuato uno degli interventi trainanti indicati dalla norma: isolamento termico delle superfici, sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione, installazione di impianti fotovoltaici, installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per i condomini, che ospitano oltre il 70% degli italiani, la spesa massima coperta è di 60mila euro per l’isolamento termico (30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento) moltiplicati per il numero delle unità abitative. E possono usufruirne anche attività come uffici e studi professionali.

Che cos’è

Uno degli obiettivi del super Ecobonus e del sisma Bonus al 110% (dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021) è riqualificare, sia dal punto di vista della sicurezza sia da quello ambientale, il patrimonio edilizio rappresentato da oltre 1,2 milioni di condomini. Per avere diritto al maxi-sconto fiscale, i condomini devono realizzare almeno uno degli interventi trainanti del decreto Rilancio. Cioè l’isolamento termico di almeno il 25% della superficie lorda opaca orizzontale e verticale e/o l’installazione di nuovi impianti di climatizzazione.

A chi è rivolto

Il super Ecobonus è rivolto a tutti i condomini italiani configurati come tali (con almeno due unità abitative e il codice fiscale). L’Ecobonus e il Sisma Bonus riguardano tutti i proprietari delle unità abitative di un condominio, senza limiti alle modalità d’uso. Quindi privati (single o famiglie), ma anche attività come uffici, negozi, studi professionali. Diversamente dagli immobili unifamiliari (dove per ora il decreto non prevede l’applicazione degli sconti fiscali al 110% alle seconde case), per i condomini il bonus non ha limitazioni, quindi vale anche per un appartamento in condominio di un’abitazione al mare o in montagna, affittata o ereditata.

I requisiti energetici

Fondamentale per poter accedere al super Ecobonus è l’efficientamento energetico dell’edificio. La norma prevede che gli interventi permettano di aumentare di almeno due classi la pagella energetica (che va dalla G alla A) a meno che l’immobile sia già in classe B o A. L’Ape, l’attestazione di prestazione energetica, potrebbe però dimostrare che gli interventi non possono garantire l’aumento delle due classi (per esempio nei palazzi storici o con vincoli della soprintendenza) e rientrare comunque nel bonus.

L’iter amministrativo

Il primo passo è affidare all’amministratore il compito di far preparare a un tecnico qualificato una prima attestazione di prestazione energetica per evidenziare gli interventi necessari richiesti o possibili per l’efficientamento energetico. Ma anche una perizia statica per evidenziare eventuali interventi anche sul fronte Sisma bonus. L’Ecobonus al 110% prevede una spesa massima di 60mila euro per l’isolamento termico, 30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento moltiplicati per il numero delle unità abitative.

Chi decide gli interventi

L’approvazione dei lavori – per cui è richiesto un progetto-capitolato – spetta all’assemblea straordinaria del condominio. Per alcuni interventi (come gli impianti di climatizzazione) basta la maggioranza di un terzo dei presenti e dei millesimi, per altri (come il cappotto termico) la maggioranza relativa. Una volta ottenuto il via libera al progetto sarà compito dell’amministratore di condominio contattare le imprese, confrontare i preventivi e portare all’esame dell’assemblea la scelta finale.

Chi dà i permessi

È fondamentale, e questo sarà compito dell’amministratore di condominio, informarsi sulle autorizzazioni richieste nei singoli Comuni per i lavori (Cia, Scia, Soprintendenza) e calcolare i tempi necessari per le autorizzazioni senza le quali – se vengono richieste – può essere messo a rischio il risparmio fiscale. L’amministratore di condominio deve anche provvedere al piano dei pagamenti (con bonifici parlanti) e alla rendicontazione della fatturazione, oltre che all’invio della documentazione all’Enea.

Le agevolazioni

Le spese sostenute possono essere detratte al 110% se rientrano in quanto previsto dall’Ecobonus. Altrimenti, per singolo intervento, possono essere applicate le agevolazioni già in corso. Gli importi vanno suddivisi tra i proprietari in base ai millesimi o per specifico lavoro (per esempio per numero nel caso di finestre e infissi). I condomini potranno decidere di cedere il credito d’imposta all’impresa o a una banca, richiedere lo sconto in fattura o recuperare il credito in 5 anni dal Fisco.

Comunicazioni relative al Corso di Aggiornamento 2020

Circolare

A tutti i Sigg. Associati

Vi comunichiamo che a causa del covid-19 e dei conseguenti vari DCPM che vietano riunioni ed assembramenti, non ci è possibile per quest’anno organizzare i corsi di aggiornamento frontali, validi per il 2020 e necessari, ai sensi del Dm. 140/2014, per la formazione periodica.

Informiamo perciò quanti volessero non rimanere scoperti, che avranno la possibilità di svolgere il Corso di Aggiornamento 2020 su nostra piattaforma e-learning, usufruendo dello sconto riservato soltanto agli Associati, ovvero euro 78 iva inclusa e quindi su fattura fiscalmente detraibile per intero, ovvero sia costo che iva.

Chi volesse può collegarsi a : https://www.arai.it/aggiornamento-2020 e seguire la procedura di iscrizione. Al termine del corso, verrà rilasciato, dopo aver effettuato un test di normale verifica, il relativo attestato.

Ringraziando per l’attenzione, porgiamo cordiali saluti.

La Segreteria

Le proroghe per il condominio escono dal Dl Rilancio e arrivano alla Camera

Il testo del Dl Rilancio non contiene più alcuna norma specifica in tema di diritto condominiale. Era stata prevista infatti la deroga ai termini di presentazione dei rendiconti condominiale, nonché il rinnovo automatico del mandato amministrativo, in caso di perenzione nel periodo d’emergenza in essere.

In sede referente, le Commissioni riunite delle Finanze e delle Attività Produttive, Commercio e Turismo, stanno valutando gli emendamenti da apportare al Decreto Legge 23/2020, nell’ambito dell’attività preliminare svolta dalla commissione per consentire la conversione in legge del provvedimento governativo.

I termini per fisco e formazione
Sono, in particolare, tre gli emendamenti che interessano, direttamente o indirettamente, il mondo condominiale. Il primo, in sostanza, arricchisce la disposizione originariamente prevista nel DL Rilancio con la previsione sulla sospensione dei termini afferenti gli adempimenti fiscali e formativi dell’amministratore del condominio.

Gli altri emendamenti di proroga
In sostanza, la disposizione originariamente prevista nel DL rilancio è stata arricchita della previsione sulla sospensione dei termini afferenti gli adempimenti fiscali e formativi dell’amministratore del condominio.

Anzi, scorrendo il testo della Camera, si rinvengono anche gli articoli 36 bis e 36ter, i quali contendono gli emendamenti proposti alle disposizioni originarie (trasfuse nel testo in bozza del DL Rilancio). Ecco, in sintesi, cosa prevedono gli altri due emendamenti:

  1. Per il periodo tra il 9 marzo 2020 e l’11 maggio 2020 è sospeso il decorso dei termini perentori, legali e convenzionali, la cui violazione comporta prescrizione o decadenza da qualsiasi atto, azione ed eccezione o la sanzione di inefficacia. Rimangono ferme le disposizioni di cui all’articolo 83, comma 3, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27.
  2. Alla data di entrata in vigore della delle di conversione del presente decreto, l’incarico è rinnovato per altri sei mesi, in deroga all’articolo 1129 del codice civile, fermo il diritto dei condomini di procedere alla revoca nella prima assemblea successiva al rinnovo. 2. In deroga a quanto stabilito dall’articolo 1130, primo comma, numero 10), del codice civile, il solo termine previsto per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019, è differito a 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio contabile.
  3. L’amministratore invia ai condomini il rendiconto consuntivo dell’esercizio chiuso ed il preventivo delle spese necessarie per l’esercizio corrente, con le relative ripartizioni tra condomini ai sensi dell’articolo 1135, primo comma, n. 2), dello stesso codice. 4, Lo stato di ripartizione allegato al preventivo di cui al precedente comma, è efficace nei confronti dei condomini ed allo stesso si applica la previsione di cui all’articolo 63 di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, qualora il preventivo medesimo preveda una spesa non superiore a quella deliberata per l’esercizio precedente a quello corrente.
Bonus facciate 2020 110% novità decreto Rilancio (19 maggio):

Il Governo al fine di sostenere le famiglie e le imprese nell’emergenza Coronavirus ha approvato finalmente il nuovo decreto Rilancio 2020. Il ministro del Mise, Patuanelli in merito al nuovo decreto legge ha confermato che all’interno del testo Dl Rilancio c’è un significativo rafforzamento delle agevolazioni ecobonus e sismabonus”.

In particolare nel decreto Rilancio 2020 c’è un Superbonus 110 per cento:

  • aumento delle percentuali delle detrazioni Sismabonus e Ecobonus al 110%;
  • possibilità di usufruire immediatamente dello sconto fiscale con lo sconto in fattura e lo sconto del credito.

Bonus facciate 110 per cento: quando spetta?
Il nuovo Ecobonus 110% si applica alle spese sostenute dai contribuenti dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021. La detrazione potrà essere spalmata in 5 quote annuali di pari importo o tramite sconto in fattura o cessione del credito. Tale percentuale è applicabile a tutti gli interventi oggi incentivati con l’ecobonus «a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi» elencati di seguito. Pertanto al esempio il bonus facciate al 110% è fruibile solo se agganciato a questi interventi trainanti ad alta efficienza energetica. Ciò significa che se si rifà l’intonaco della facciata contestualmente al cappotto termico dell’edificio, allora la spesa è detraibile al 110%. Per poter accedere al 110%, gli interventi devono assicurare, oltre al rispetto dei requisiti tecnici minimi indicati dalla legge, il miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio. Nel caso in cui non sia possibile, sarà sufficiente il conseguimento della classe energetica più alta, «da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape), rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata».

Ecco gli Interventi di riqualificazione energetica che se associati all’Ecobonus danno diritto al 110%:

  • isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio – sia unifamiliare sia condominiale, pare di capire – con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio (il cappotto termico, con spese non superiori a 60mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio);
  • interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (ammontare delle spese non superiore a 30mila euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio, incluse le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito);
  • interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o alla microcogenerazione (ammontare delle spese non superiore a 30mila euro, compreso lo smaltimento e la bonifica dell’impianto sostituito).

Bonus facciate 2020 al 90%:
Bonus facciate 2020 cos’è e come funziona requisiti nuova detrazione 90% in base alle prime istruzioni rilasciate dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n° 2/E del 14 febbraio 2020. Come previsto dalla nuova Legge di Bilancio 2020 e dal decreto fiscale 2020, i contribuenti da quest’anno, oltre a poter fruire dei bonus casa 2020 per la riqualificazione energetica e ristrutturazioni, bonus mobili e bonus verde, possono beneficiare anche di una nuova detrazione IRPEF 2020, quella per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici, pari al 90% delle spese sostenute. Il nuovo bonus casa 2020 si chiama bonus facciate e serve a dare un nuovo volto alle nostre città. I contribuenti, pertanto, possono fruire di uno sgravio del 90% in caso di interventi di ristrutturazione degli esterni degli edifici condominiali e non, beneficiando di un rimborso pari al 90% della spesa sostenuta nel 2020.

Bonus facciate 2020:
Bonus facciate 2020 nella Legge di Bilancio: In base all’emendamento dei relatori depositato presso la commissione Bilancio del Senato e poi approvato in via definitiva nella Legge di Bilancio 2020, il bonus facciate 2020 è stato così modificato:

  • Nell’ultima versione, il bonus facciate è diventato un bonus autonomo, e cioé per cui sgaciato da qualsiasi riferimento al bonus ristrutturazioni.
  • Il bonus non può essere applicato agli interventi sugli impianti, come pluviali o cavi: ammessi al bonus solo gli interventi relativi a «strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi». In altre parole, vengono esclusi tutti gli impianti e gli elementi, come gli infissi.
  • Il bonus facciate non è ammesso in alcune aree a bassa intensità di urbanizzazione. In pratica secondo la nuova formulazione, la possibilità di detrazione sarà limitata alle spese per edifici esistenti ubicati in «zona omogena» A o B e ciò consente di far rientrare nel bonus una grandissima parte delle città fatta eccezione per le zone C, ossia aree destinate a nuovi complessi insediativi con bassa densità di urbanizzazione. Qualche immobile residenziale, insomma, resterà tagliato fuori.
  • Un altro correttivo introdotto riguarda l’allineamento tra la disciplina del bonus facciate e l’ecobonus per il cappotto termico. La nuova versione lascia invariato lo sconto per i casi di pulitura o tinteggiatura esterna che rimane quindi al 90%. Nel caso in cui però, si decidesse di ritoccare l’intonaco di almeno il 10% della facciata, sarà obbligatorio rispettare requisiti di efficienza energetica e di trasmittanza che, di fatto, indurranno molti a scegliere di realizzare un cappotto termico. Sul rispetto dei requisiti ci saranno controlli a campione
  • Il bonus facciate 2020 pari al 90% è stato esteso ai titolari di redditi di impresa e di lavoro autonomo. Si tratta, pertanto, di alberghi e società che possiedono immobili ad uso strumentale.
  • Gli interventi di efficienza energetica, influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, per rientrare nel campo del bonus facciate, devono soddisfare sia i “requisiti minimi” indicati nel decreto del Mise 26 giugno 2015 sia i valori limite della trasmittanza termica delle strutture componenti l’involucro edilizio.

Cos’è il bonus facciate 2020?
Che cos’è il bonus facciate: come previsto dal testo Legge di Bilancio 2020 e dal decreto fiscale 2020, è stato istituito un nuovo bonus fiscale chiamato bonus facciate 2020 che prevede uno sgravio Irpef del 90% per chi ristruttura facciate di edifici condominiali e non, a partire dal 2020. Con il bonus facciata 2020 spetta quindi una detrazione pari al 90% delle spese sostenute. In base al testo del Disegno di Legge della Legge di bilancio 2020 presentato al Senato, è confermato l’avvio del cd. bonus facciate oltre alla conferma dei bonus per la casa (come ecobonus, sismabonus, bonus mobili, ristrutturazione edilizia). Nello specifico, l’articolo 25 del DDL di Bilancio 2020 prevede che le spese documentate e sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi edilizi, inclusi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati:

  • al recupero della facciata;
  • al restauro della facciata,

possono essere portate in detrazione dalle tasse.

Maggiori informazioni sono reperibili sul sito Agenzia delle Entrate nella guida bonus facciate 2020

Bonus facciate 2020 come funziona e requisiti:
Come funziona il bonus facciate 2020: in base a quanto previsto dal testo definitivo della Legge di Bilancio 2020 e del decreto fiscale 2020, in attesa della guida dell’Agenzia delle Entrate, andiamo a spiegare nel dettaglio il bonus facciata cos’è e come funziona, quanto spetta di detrazione, come effettuare il pagamento, da quando parte ed il limite di spesa agevolabile. Il bonus facciate 2020 è stato previsto quale nuova misura all’interno del pacchetto dei bonus casa 2020, i cui interventi sono stati tutti prorogati per un altro anno.

In particolare la proroga delle detrazioni fiscali è stata riconosciuta nel 2020 su:

  • ristrutturazioni;
  • riqualificazione energetica;
  • adeguamento antisismico;
  • acquisto di mobili ed elettrodomestici;

il bonus verde di balconi, giardini, terrazzi non è stato prorogato.

Tornando al bonus facciata 2020 ricordiamo che:

  • la detrazione delle spese è pari al 90%;
  • vale solo per le spese 2020;

la detrazione è riconosciuta nella misura del 90% delle spese documentate, sostenute nell’anno 2020, o, per i soggetti con periodo d’imposta non coincidente con l’anno solare, nel periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020, ripartite in 10 quote annuali di pari importo a partire dall’anno di sostenimento delle spese e nei nove successivi.  A differenza degli altri bonus casa 2020, per il bonus facciate non è previsto alcun limite di spesa massima. la detrazione può essere riconosciuta anche in caso di manutenzione ordinaria, per cui sarà sufficiente ritinteggiare la casa per usufruire del bonus. Il bonus facciate è cumulabile con altre misure di risparmio energetico, per cui ad esempio si potrà ritenteggiare la facciata e allo stesso tempo intervenire con lavori agevolabili con l’Ecobonus.

Bonus facciate 2020 detrazione 90%:
Il bonus facciata 2020 nuova detrazione 90% delle spese sulle ristrutturazioni è una nuova agevolazione che consentirà alle città italiane di tornare a nuovo splendore. Il bonus facciate spetta dal 2020 a chi effettua nel 2020 lavori di ristrutturazione nel centro storico o in periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni, di:

  • facciata di una casa privata;
  • facciata del condominio,

L’agevolazione spetta per lavori finalizzati a:
Recupero o restauro della facciata esterna di edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali, purché ubicati nelle zone A o B previste dal decreto ministeriale n. 1444/1968.

Gli interventi devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. In particolare, sono ammessi i lavori:

  • di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
  • sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.
  • su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura.

Le spese ammesse al bonus facciata 2020, sono quelle che riguardano l’involucro esterno e visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

  • intonacatura;
  • verniciatura;
  • rifacimento di ringhiere;
  • decorazioni;
  • marmi di facciata;
  • balconi;
  • grondaie;
  • pluviali;
  • parapetti;
  • cornicioni e relativi alla sistemazione delle parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

Inoltre, rientrano tra le spese agevolabili anche:

  • perizie e i sopralluoghi;
  • attestato di prestazione energetica;
  • ponteggi,
  • smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori.

Il Bonus facciate 2020 è ammesso nelle zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici:

  • la prima include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
  • la seconda, invece, include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.

Bonus facciate 2020 spese escluse: guida Agenzia delle Entrate
Il bonus facciate 2020 non si può applicare agli interventi sugli impianti, come pluviali o cavi: ammessi al bonus solo gli interventi relativi a «strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi». In altre parole, vengono esclusi tutti gli impianti e gli elementi, come gli infissi.

Spese escluse dal bonus facciate 2020:

  • chiostrine;
  • cavedi;
  • cortili;
  • spazi interni, fatta eccezione di quelli visibili dalla strada;
  • spese sostituzione vetrate;
  • infissi;
  • portoni e cancelli;

L’agevolazione non spetta neanche per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell’immobile o realizzati mediante demolizione e ricostruzione, compresi quelli con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”.

La nuova guida bonus facciata 2020 Agenzia delle Entrate, prevede che:
L’agevolazione bonus facciate è una detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali costanti, pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 per interventi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone. Sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. In particolare, si tratta delle zone A e B individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 del Ministro dei lavori pubblici: la prima include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; la seconda, invece, include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq. Se i lavori di rifacimento della facciata, quando non sono di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardano interventi che influiscono dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, è richiesto che siano soddisfatti i requisiti di cui al decreto Mise 26 giugno 2015 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) e quelli, relativi ai valori di trasmittanza termica, indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008. In queste ipotesi, l’ENEA effettuerà controlli sulla sussistenza dei necessari presupposti, secondo le procedure e modalità stabilite dal decreto interministeriale 11 maggio 2018.Si applicano le disposizioni del decreto Mef n. 41/1998, ossia il regolamento in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia.

Bonus facciate e proroga bonus casa in Legge di Bilancio 2020:
Bonus facciata e proroga bonus casa 2020 nella Legge di Bilancio 2020.

La proroga di 1 anno è per tutto il pacchetto degli sconti dedicati ai lavori in casa per cui:

  • Bonus ristrutturazioni 2020: detrazione del 50% per una massimo di spesa pari a 96.000 euro, da suddividere in 10 quote annuali di pari importo estesa anche ad altri tipi di intervento.
  • bonus verde, con detrazione al 36% per la riqualificazione urbana con interventi agevolabili per i privati e condomini per terrazzi, balconi e giardini e per chi finanzia lavori per il verde pubblico, NON è stato prorogato.
  • Ecobonus 2020: detrazione o sconto pari al 65% o 50% per tutti coloro che effettuano interventi di risparmio energetico, per un massimo di spesa pari a 100 mila euro da suddividere sempre in 10 anni.
  • Bonus caldaie: in vigore il nuovo bonus caldaia a condensazione.
  • Bonus mobili: agevolazione che prevede una detrazione pari al 50% per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici, sarà riconfermata per il 2020.
  • Sismabonus: detrazione fino all’85% per chi effettua interventi su tutto l’edifico di risparmio energetico o di adeguamento sismico con il cd. sismabonus. Per il sismabonus, si parla anche di una possibile estesione dell’agevolazione ai capannoni e alle imprese.
  • Bonus unico condomini: solo per i lavori di riqualificazione energetica condominiali, sismabonus + ecobonus, con detrazione spese all’80% o 85%, a seconda del grado di riduzione del rischio raggiunto con gli interventi stessi.
  • Bonus zanzariere e tende anti-insetto se dotate di schermature solari.
  • Bonus tende da sole e bonus tende da interni: detrazione IRPEF pari al 50%.
  • Bonus finestre ed infissi: agevolabile sia con l’Ecobonus che con il bonus ristrutturazioni. In entrambi i casi la detrazione o lo sconto delle spese è al 50%.
  • Bonus condizionatori con detrazione o sconto immediato sul prezzo di vendita grazie al decreto Crescita.
Ristrutturare casa o condomini gratis e lo Stato paga l’impresa con sconti fiscali fino al 110%

Il governo che paga i cittadini per rifarsi casa, e lascia anche una “mancia fiscale” del 10%. E’ la nuova misura che entrerà a ore nel decreto “aprile” per rilanciare l’edilizia e “imprimere una svolta epocale nelle politiche pubbliche, per far compiere all’Italia un passo da gigante nella crescita sostenibile rendendo la tutela ambientale il volano dell’economia”.

Così ne parla il sottosegretario di Stato Riccardo Fraccaro, che da quasi un anno pensava a questa iniziativa di stampo keynesiano e ora l’ha sbloccata in risposta all’emergenza Covid-19.

Nelle stime del Dipartimento finanze del Tesoro, che ha valutato l’impatto sui conti pubblici, le minori entrate fiscali nel quinquennio su cui varrà la misura dovrebbero attestarsi su 16 miliardi di euro totali, come differenza tra le attuali aliquote di sgravio e il prossimo 110%. Ma la relazione illustrativa della norma prevede che “l’aumento del gettito legato agli effetti moltiplicativi dell’investimento iniziale consenta alla misura di ripagarsi praticamente da sola”.

Cosa prevede la “norma 110%”

La nuova norma incentiva la riconversione energetica e lo sviluppo del patrimonio immobiliare, con forti detrazioni fiscali dilazionate su cinque anni.

La principale novità riguarda l’aumento delle aliquote di detrazione, fino al 110%, per interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici. Sono facilitazioni introdotte nel 2013, e che allora si sono rivelate un puntello importante per il settore, con flussi rilevanti di domanda aggiuntiva.

Da luglio, e per 18 mesi, le aliquote detraibili per gli interventi di efficientamento energetico (il cosiddetto “ecobonus” della vecchia legge) e antisismico (“sismabonus”), rispettivamente del 65% e del 50% dei lavori, saliranno al 110%. E la detrazione al 110% varrà anche per altri lavori di riqualificazione energetica, restauro facciate o installazione di impianti fotovoltaici per produrre elettricità.

I nuovi incentivi si applicano “agli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, e dagli Istituti autonomi case popolari (Iacp)”, si legge nell’ultima bozza.

Un esempio e le soglie massime

Se il signor Rossi svolge lavori che ricadono negli interventi considerati per 10 mila euro, riceverà alla dichiarazione dei redditi una detrazione pari al 110% della fattura (qui 11 mila euro), da usare in compensazione per 2200 euro l’anno in cinque dichiarazioni.

I lavori agevolati, che sono preclusi alle imprese (ma non alle associazioni, alle fondazioni e a chi opera nel terzo settore, dove il credito d’imposta previsto è il 100%), hanno delle soglie massime.

Fino a 60 mila euro “per numero di unità immobiliari” (nel caso di abitazioni in condominio) per interventi di isolamento termico; fino a 30 mila euro per numero di unità immobiliari per quelli sulle parti comuni e sulla climatizzazione; fino a 10 mila euro per numero di unità immobiliari per quelli sulle caldaie a gasolio (almeno di classe A); fino a 48 mila euro, o 2.400 euro per Kwh di potenza nominale, per gli impianti fotovoltaici.

La cessione del bonus fiscale di chi ristruttura

Il credito sarà cedibile a terzi di ogni tipo senza limiti. Nel caso il committente lo giri all’impresa che fa i lavori, li otterrà senza versare un euro: lo sconto applicato sarà identico alla fattura (100%), poi l’impresa recupererà il credito d’imposta in cinque anni dalle sue tasse. Se invece chi fa i lavori cederà il credito fiscale a una compagnia assicurativa, potrà beneficiare del 90% della somma per stipulare una contestuale polizza su rischi di calamità (finora quella detrazione è del 19%).

Un’opzione alternativa, prevista cambiando le norme sulla cedibilità delle detrazioni, consente a chi commissiona i lavori o all’impresa che li fa di vendere a banche o altri intermediari la detrazione, per dare liquidità immediata all’edilizia, alle condizioni commerciali applicate dalle banche o dai grandi gruppi dell’energia (Enel, Eni e Snam tra questi), e creare un mercato dei crediti fiscali a prezzi tali da coprire almeno il costo dei lavori.

QUADRO AC e amministratori di condominio

L’amministratore o il rappresentante di condominio in sua vece hanno l’obbligo di compilare i quadri dedicati del modello 730 (Quadro K) o del modello UNICO Redditi (Quadro AC) in relazione agli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali.

L’obbligo di compilazione sussiste per gli amministratori in carica al 31 dicembre 2019 (e per ogni anno in carica al 31 dicembre dell’anno precedente la dichiarazione) e riguarda la comunicazione dei seguenti adempimenti:

– comunicare i dati catastali del condominio a fronte di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni;

– comunicare all’Anagrafe Tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati nell’anno solare e i dati identificativi dei relativi fornitori (art. 7, comma 8-bis, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 605) Attenzione va prestata al fatto che questo secondo obbligo sussiste anche per i condomini con meno di otto condomini. Per questi condomini non essendovi obbligo di amministratore si presume che uno dei condomini debba occuparsene a vantaggio di tutti gli altri.

L’amministratore in carica al 31 dicembre anche nel caso in cui sia successivamente cessato dal mandato ha l’obbligo di compilare i quadri in oggetto per quel condominio. Qualora non vi provveda incorre in una sanzione compresa tra 258 e 2.065 euro, sanzione esclusivamente a carico dell’amministratore stesso e non del condominio.

Dato che l’entrata in vigore del D.L. 70/2011 ha eliminato l’obbligo di inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione al Centro Operativo di Pescara, al fine di poter usufruire delle eventuali detrazioni delle spese sostenute per i suddetti interventi, l’amministratore deve indicare i dati catastali identificativi dell’immobile nei modelli di dichiarazione in oggetto.

INTERVENTI LEGISLATIVI IN ARRIVO PER RENDICONTI ED ASSEMBLEE

L’interesse verso la categoria degli amministratori di condominio dalla Camera dei deputati con l’emendamento in lavorazione dal M5S, ora passa anche per il Senato attraverso la predisposizione di una interrogazione parlamentare che sta sviluppando l’opposizione con il senatore Antonio Saccone.Camere diverse, ruoli e orientamenti politici anche, ma la finalità appare univoca.

L’annuncio dell’interrogazione
«Le associazioni di categoria degli amministratori condominiali sono seriamente preoccupate per l’avvicinarsi dello scadere dei termini di legge per l’approvazione dei bilanci annuali e, visto il divieto di assembramento previsto e reiterato dai diversi Dpcm emanati dal governo, temono di ricadere nelle disposizioni normative vigenti che prevedono per l’inadempienza nel convocare le necessarie assemblee, di poter essere rimossi dall’incarico».

Questo è quanto riportato in una nota dal senatore Antonio Saccone (F.I. – Udc), il quale annuncia: «non essendo stata prevista da nessun Dpcm fino ad oggi emanato dal governo una soluzione a tale problematica nè una proroga dei termini di legge, presenterò un’interrogazione parlamentare ai ministri della Giustizia, dell’innovazione tecnologica e dello Sviluppo Economico».

Le assemblee da remoto da regolamentare
Il senatore fa inoltre notare che «l’assemblea condominiale viene regolamentata dall’articolo 1136 Codice civile la quale però non precisa se l’intervento debba essere con una presenza fisica oppure anche da remoto o virtuale. L’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, invece, stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve indicare espressamente il luogo dove si svolge la riunione, facendo intendere che deve essere un luogo fisico, come ha confermato la giurisprudenza di legittimità, lasciando intendere che questa norma è inderogabile».

La proroga dei rendiconti fino al 31 dicembre 2020
Il comunicato però lascia intendere che si interverrà in maniera più incisiva rispetto alla richiesta di intervento amministrativo, palesandosi come impellente un’attività più incisiva e risolutiva: «ad un immediato intervento amministrativo, occorre far seguire anche un mirato intervento legislativo, sulla scorta degli studi già apportati dagli esperti del settore, poiché la normativa condominiale non prevede la possibilità di effettuare assemblee in videoconferenza. Nella situazione attuale, vi è un blocco totale delle attività condominiali, salvo iniziative assunte in via autonoma dall’amministratore di condominio, tra le quali non rientra l’obbligo di cui all’articolo 1130, numero 10 Codice civile che prevede di ‘redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni’, ossia entro il 30 giugno 2020: una eventuale inadempienza sotto questo punto di vista comporta la revoca dell’amministratore».

Chiude quindi il senatore con l’annuncio: «Chiederò, pertanto ai ministri competenti se non sia il caso di prorogare l’attuale termine di 6 mesi di ulteriori 6, ovvero fino al 31 dicembre 2020».

Conclusioni
Che maggioranza e opposizione per una volta confermino le loro intenzioni, che Camera e Sanato si uniscano nei comuni intenti è importante. Chissà che non si intervenga non solo per tamponare la situazione emergenziale, ma anche successivamente per riscontrare le tante esigenze di modifica radicale e strutturale del sistema condominiale.

Smart working : un nuovo modo di amministrare i condomini

Lo smart working o lavoro agile, è diventato uno dei simboli dell’emergenza in atto ma in realtà la regolamentazione di questa forma di lavoro è stata oggetto della legge 81 emanata ormai dal 2017.

Come tutti i cambiamenti necessari, solo ora si è potuto apprezzare il valore di una forma di lavoro subordinato, basata su orari flessibili, su cicli ed obiettivi soprattutto con l’utilizzo di dispositivi mobili (smart).

La vera differenza con il telelavoro, altra forma di prestazione lavorativa a distanza, è proprio l’uso dei dispositivi quali smartphone, tablet e laptop in luogo delle postazioni fisse con l’ausilio di pc o terminali ( ad es. call center).

La modalità di lavoro agile non differisce per normativa da quella classica della postazione in azienda, peraltro è prevista anche la forma mista con organizzazione dell’attività tra postazione fissa e mobile.

Certamente questa forma richiede maggior predisposizione alla flessibilità, maggior sinergia tra il management dello studio ed il lavoratore, maggior attenzione al processo di delega fiduciaria e maggior attenzione all’analisi dei risultati.

Il prezzo di questo cambiamento è però ampiamente compensato dalla possibilità di ottenere maggior rendimento dal lavoratore anche quando egli è impossibilitato a recarsi presso il luogo di lavoro: questo punto di vista è di estrema importanza anche sociale, perché permette di integrare con più facilità i lavoratori con disabilità specie motorie.

Il dilagare dei programmi di gestione condominiale in cloud, favorisce questa nuova frontiera del lavoro, permettendo di stabilire un vero e proprio studio virtuale e per certi versi rendendo superflua la sede fisica.

Assemblea condominiali a distenza

L’interrogativo più proposto specie negli ultimi giorni è se la tecnologia possa supportare anche assemblee a distanza e soprattutto se la normativa vigente, in verità assai lacunosa, possa garantire la regolarità dello svolgimento delle riunioni con i mezzi tecnologici.

L’art. 1136 cod. civ. indica le modalità per lo svolgimento dell’assemblea dei condomini affermando in maniera perentoria che essa è costituita con “l’intervento di tanti condomini …….” Tale termine sottintende una partecipazione attiva del condomino in assemblea, che deve interagire con i presenti e ciò è ulteriormente supportato dalla comune esperienza che porta a scrivere nel verbale “dopo ampia discussione….”.

Non si tratta dunque di una semplice ed asettica espressione di voto che avrebbe eliminato ogni discussione e dubbio sulla validità delle forme telematiche basate esclusivamente sulla preferenza per l’una o per l’altra soluzione o comunque una manifestazione senza discussione.

L’utilizzo del voto elettronico in assemblea condominiale: considerazioni sulla legittimità

E’ il caso per esempio delle vendite all’asta con modalità telematica, dove a fronte di un prezzo iniziale, vi sono solo rilanci senza una reale discussione. Nell’assemblea condominiale occorre invece garantire la partecipazione attiva che trova la maggior espressione nella presenza fisica.

Tale esigenza sembra essere condivisa dal legislatore dal momento che l’art. 67 disp. att. c..c . stabilisce espressamente solo un’altra forma alternativa di partecipazione all’assemblea , quella per delega scritta. La precisazione della nuova normativa è un altro colpo alle ambizioni di chi vuole adottare delle forme alternative alla presenza fisica.

Smart working sì, assemblea a distanza forse.

In conclusione, si ritiene che lo smart working possa fornire un valido supporto all’amministratore evoluto, in termini di redditività dei propri dipendenti, ovviamente a patto di cambiare il proprio approccio lavorativo. L’assemblea in videoconferenza o a distanza lascia invece aperti alcuni dubbi.

Il citato articolo 1136 c.c. a ben guardare non specifica le modalità d’intervento nella riunione, lasciando spazio a quello fisico, personale oppure attraverso delega scritta di soggetto presente; tuttavia attraverso un’interpretazione estensiva sono utilizzabili altre modalità d’intervento purché certificabili.

La presenza del Presidente e del Segretario non sono necessarie ma servono a garantire la solennità della riunione e la sua organizzazione nonché la fedele trascrizione del verbale che costituisce un’ulteriore garanzia.

L’assemblea non potrà essere totalmente telematica ma dovrà garantire la presenza fisica quantomeno del Presidente e del Segretario garanti della corretta partecipazione e votazione on line.

In questo senso, la videoconferenza dovrà assicurare una connessione continuativa e stabile e se possibile, permettere una modalità di visione e voto certificati.

In questo quadro si ritiene indispensabile la previsione della modalità telematica nel regolamento di condominio, approvato anche soltanto con la maggioranza qualificata.

L’auspicio è quello di un intervento legislativo che tra le altre cose preveda una serie di norme volte a favorire quello che potremo definire un condominio più smart.

Coronavirus: in ascensore solo con la mascherina chirurgica e i guanti

L’aggravarsi dell’emergenza Covid-19 nel nostro Paese ha fatto sì che il Governo, attraverso l’utilizzo dello strumento giuridico del DPCM, abbia adottato misure sempre più “stringenti” di contenimento al rischio epidemiologico in vista della tutela del bene primario della salute pubblica.

Oltre alle prescrizioni limitative della libertà di spostamento dei singoli cittadini se non per comprovate esigenze lavorative, stato di necessità e assoluta urgenza, è stata posta in essere una campagna informativa volta a fornire le indicazioni basilari in merito ai comportamenti da porre in essere al fine di arginare la trasmissione e la conseguente diffusione del virus.

Nei confronti degli amministratori di condominio non è stato dettato alcun obbligo specifico inerente al dovere di “puntualizzare” ulteriormente, con azioni specifiche, quanto già diffusamente e quotidianamente evidenziato dai mass media e da tutti i canali informativi.

Sta di fatto che tale tipologia di professionisti, nell’esercizio del mandato loro conferito, deve sempre e comunque agire seguendo le regole di diligenza del buon padre di famiglia a tutela degli interessi propri della collettività condominiale.

Un atteggiamento indifferente, assente ed approssimativo, teso a delegare ai singoli soggetti interessati le regole relative al corretto utilizzo delle parti comuni dell’edificio, non sarebbe di per sé professionale e coscienzioso.

Tale valutazione, in questa fase di emergenza, è certamente riferibile – in modo particolare – all’uso dell’ascensore condominiale, in ordine al quale è quanto mai auspicabile sensibilizzare proprietari e inquilini dello stabile al rigoroso rispetto delle più elementari regole di prudenza.

Per quanto si possa ritenere assodato che tali regole vengano già “spontaneamente” osservate dalle singole comunità dei residenti negli edifici, siamo fermamente convinti che fornire e divulgare una sorta di elenco-memorandum sulle specifiche cautele da adottare rientri sicuramente tra i compiti dell’amministratore.

L’amministratore diligente e scrupoloso non dovrebbe esimersi – almeno – dall’affiggere chiari e appositi avvisi in prossimità del vano ascensore, posto che tale impianto può verosimilmente rappresentare uno dei principali veicoli di trasmissione del contagio in assenza dell’adozione delle necessarie precauzioni da parte dei condomini.

Tra le prescrizioni va sicuramente annoverato il deciso invito ad utilizzare l’ascensore “uno per volta”, posto che – considerando gli standard dimensionali medi degli impianti – è alquanto improbabile che all’interno dello stesso possa essere osservata la distanza minima di sicurezza di almeno un metro e mezzo tra le parti stabilita dall’OMS al fine di evitare il contagio.

Detto questo, l’amministratore di condominio dovrebbe quantomeno caldamente ricordare – se non proprio imporre a coloro che sono idonei a salire le scale – ma l’assoluta necessità di non utilizzare o, quanto meno, di utilizzare il meno possibile l’impianto, rammentando in ogni caso a tutti che stare in ascensore – peraltro – equivale ad utilizzare le relative pulsantiere (interne ed esterne), le quali sono state a loro volta utilizzate da altri soggetti.

Il puntuale e preciso amministratore di condominio, inoltre, deve segnalare ai condomini l’assoluta importanza dell’utilizzo di appositi dispositivi di protezione delle mani e delle vie respiratorie, quali i guanti in lattice e le mascherine, pur limitando l’applicazione di queste ultime solo in caso di presenza di più soggetti all’interno della cabina.

Il tutto, completato dalla non trascurabile raccomandazione a procedere ad una corretta igiene delle mani non appena rientrati nelle proprie abitazioni oppure, in caso di spostamento da casa verso l’esterno, ad impiegare per l’igienizzazione delle mani adeguati disinfettanti a base di cloro o alcool per la disinfezione delle mani.

Tutto scontato? Assolutamente no. Ma i condomini apprezzeranno senz’altro l’impegno dell’amministratore e la sua volontà di “collaborare” alla gestione dell’emergenza dettando utili  “linee guida”, e non si sentiranno abbandonati.

E’ ovvio che non sono e non posso essere previste sanzioni in caso di inottemperanza alle suddette prescrizioni, ma resta il fatto che l’amministratore deve sempre e comunque costituire per i condomini un punto di riferimento indefettibile.

Solo così quest’ultimo avrà esercitato il mandato conferitogli in maniera diligente e scrupolosa: preoccupandosi di non limitare la propria professionalità ai compiti dettagliatamente elencati nel nostro codice civile, ma ampliando le proprie prerogative con la giusta dose di discrezionalità e di prudenza rispetto a nuove problematiche ivi non contemplate.

Riscossione quote condominiali:cambiano le regole

Tra gli obblighi posti in capo all’amministratore ex art. 1130 c.c. vi è quello di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. La riforma all’art. 1129 comma 7 c.c. ha inoltre precisato che: “l‘Amministratore  è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio“.

Essendo un obbligo, l’Amministratore può anche riscuotere in contanti ma ha poi l’obbligo di versare quanto incassato sul c/c condominiale, secondo modalità che ne assicurino la tracciabilità.

Nella considerazione che tutti gli amministratori gestiscono il c/c direttamente dallo studio per il tramite dell’home banking non vi è dubbio che per le uscite la tracciabilità è evidente. Meglio sarebbe che anche per le entrate l’unica modalità di riscossione sia quella del bonifico su banca/posta. In questi tempi di corona virus, l’impossibilità di riscuotere a mani dai condomini, fa si che detta modalità rimanga l’unica possibile, anche perché nemmeno i condomini possono recarsi alla posta/banca per fare i versamenti.

Questi problemi invece che visti come impedimenti vanno guardati come una possibilità di migliorare la  gestione complessiva, facendo presente ai condomini che altre possibilità non ve ne sono. Infatti, non solo detti versamenti non possono essere rinviati per ovvi motivi di urgenza nel dover soddisfare i  fornitori di servizi, ma anche per non creare confusione ed aggravi specifici.

Si suggerisce, allora, di inviare apposita circolare a tutti i condomini e, di fronte alla loro (possibile) riluttanza, introdurre anche modalità di riscossione che abbiano riguardo a rate non più mensili. In maniera da ridurre i costi stessi del bonifico. Detta modalità di pagamento, poi, a prescindere dal momento attuale, sarebbe auspicabile diventasse definitiva.

Ciò può avvenire in sede di predisposizione del bilancio preventivo laddove si  prevede la ripartizione degli oneri condominiali  su 6 rate ad esempio invece che su dodici, oltre che a  indicare  il versamento a mezzo di bonifico quale unica modalità di pagamento..

Ciò non solo renderebbe più agevole l’attività di registrazione delle entrate ma ne assicurerebbe la conformità (vera) all’intenzione del legislatore e lasciatemelo dire anche evitare all’amministratore quell’indecoroso bussare alle porte.

La riscossione delle morosità

Nulla è cambiato per l’obbligo dell’amministratore di dar corso al recupero delle morosità entro i sei mesi dalla chiusura della gestione annuale (art. 1129- 9 co. c.c.). Il mancato rispetto di detta disposizione può portare anche alla revoca dell’amministratore.

Al riguardo si ritiene sufficiente trasmettere anche a mezzo pec l’incarico al legale allegando copia del rendiconto con o senza il verbale assembleare. Ciò perché se è pur vero che l’avvocato potrà chiedere il D.I.  solo sulla base del rendiconto approvato (art. 63 Disp. att. c.c.)  è pur sempre vero che lo potrà anche chiedere in base al bilancio preventivo e se nemmeno questo è approvato potrà agire con citazione ordinaria con il rendiconto non ancora approvato.

Insomma, ai tempi del corona virus, usiamo in termini positivi, quello che oggi la necessità ci costringe a fare per migliorare ed ottimizzare la vita dell’amministratore di condominio.