La Cassazione affronta il problema della caduta di frammenti di intonaco o muratura che si sono distaccati dal cielino e della conseguente responsabilità penale del singolo condomino, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, ma costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.

Di conseguenza non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. Alla luce di quanto sopra si può affermare che le opere di manutenzione dei balconi aggettanti competono esclusivamente al proprietario dell’appartamento dal quale protendono. Così nel caso in cui il cattivo stato di manutenzione degli elementi di finitura dell’estradosso delle solette del balcone (da individuarsi nelle mattonelle della pavimentazione) comportino problemi di infiltrazioni all’appartamento sottostante, è onere del proprietario del balcone ripristinare lo stato di salubrità e sanare il danno. Soltanto i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore (cielino o sotto-balcone) si debbono considerare beni comuni a tutti, ma solo quando si inseriscono, nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Se il sotto-balcone del balcone aggettante non è decorativo la manutenzione spetta al singolo condomino che fruisce di tale manufatto. Quest’ultimo perciò è anche responsabile dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano staccati dal cielino. Questo fenomeno, se trascurato, può portare il singolo condomino ad essere condannato per il reato di cui all’art. 677 c.p., comma 3 (Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina). Tale figura di reato, attualmente costruita nei primi due commi come illecito amministrativo a seguito di depenalizzazione D. Lgs. 30 dicembre 1999, n. 507 ex art. 52, mantiene nel comma 3 rilevanza penale nel caso in cui dalla situazione di rovina dell’immobile derivi pericolo per la persona (deve trattarsi di un pericolo concreto). A tale proposito merita di essere segnala la sentenza della Cassazione n. 31592 del 24 agosto 2022. Balcone aggettante e responsabilità penale del condomino: la vicenda La vicenda prendeva l’avvio quando il Tribunale in composizione monocratica, condannava alcuni condomini alla pena di euro 400,00 di ammenda in ordine al reato di cui all’art. 677 c.p., comma 3. Il Tribunale riteneva evidente la responsabilità degli imputati per avere omesso di provvedere ai lavori necessari al ripristino dei balconi negli appartamenti di loro rispettiva proprietà al fine di rimuovere il pericolo alle persone. In ogni caso evidenziavano che i proprietari di immobili rivestono una posizione di garanzia non delegabile totalmente ad altre figure, quali l’amministratore di un condominio, con cui necessariamente condividono l’obbligo di agire anche su cose non di loro esclusiva proprietà, pur in via sussidiaria e in caso di inerzia di quest’ultimo. I condomini ricorrevano in cassazione facendo presente che si erano sempre preoccupati di segnalare la situazione della facciata condominiale all’amministratore e avevano sempre partecipato alle assemblee nelle quali però non si era mai raggiunto il numero legale; di conseguenza non ritenevano di avere una colpa specifica, sottolineando come la responsabilità dovesse ricadere su tutti i condomini o comunque su quelli con abitazioni servite dalla loro scala, essendosi l’intonaco distaccato da una parte condominiale della facciata. La decisione La Cassazione ha pienamente condiviso il ragionamento del Tribunale. Secondo i giudici supremi, in tema di omissione di lavori in costruzioni che minacciano rovina negli edifici condominiali, nel caso di mancata formazione della volontà assembleare e di omesso stanziamento di fondi necessari per porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo, non può ipotizzarsi la responsabilità per il reato di cui all’art. 677 c.p. a carico dell’amministratore del condominio per non aver attuato interventi (su parti private dei balconi aggettanti) che non sono in suo materiale potere, ricadendo in tale situazione su ogni singolo proprietario (del balcone aggettante) l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa. Come ha notato la Cassazione gli imputati sono rimasti inerti anche se erano consapevoli da tempo della necessità di eseguire lavori di manutenzione e della sussistente minaccia di rovina di cui soffrivano parti dei propri balconi. Inevitabile, quindi, affermare la penale responsabilità degli imputati con riferimento al reato in questione, per non essersi gli stessi attivati al fine di evitare l’evento. Del resto, ai fini dell’integrazione del reato in parola, è sufficiente la colpa e non è, quindi, necessario che la condotta omissiva sia motivata da una specifica volontà di sottrarsi ai dovuti adempimenti, essendo al contrario sufficiente a tanto anche un atteggiamento negativo dovuto a colpa.

Condominio parziale: il riparto delle spese di ricostruzione di un solo corpo di fabbrica e di condanna al risarcimento dei danni sono a carico dei soli condomini proprietari di immobili cui il bene comune serve anche se la sentenza è emessa nei confronti del condominio generalmente inteso.

Commento a Cass. II, Ord. n. 13229 del 16 maggio 2019. [Prof. Avv. Rodolfo Cusano – Avv. Amedeo Caracciolo]

Premessa

Al fine di analizzare l’interessante arresto giurisprudenziale cui giunge la II sezione della Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13229 del 16 maggio 2019 in tema di condominio parziale, è opportuno prendere le mosse dal dato normativo. Premesso il disposto di cui all’art. 1117 c.c. che elenca, salvo titolo contrario, le parti comuni dell’edificio, la norma-cardine in tema di condominio parziale è l’art. 1123 c.c. 3 comma.

Tale norma, pur intitolata alla “ripartizione delle spese” stabilisce espressamente:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Quindi, il presupposto per l’attribuzione in proprietà comune a tutti i condomini viene meno se le cose, gli impianti e i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l’esistenza o per l’uso (ovvero siano destinati all’uso o al servizio) di alcuni soltanto dei condomini (cfr. Trib. Salerno sent. 1517/2015; Cass. civ. II, n. 1680/2015).

Le conseguenze di ciò si riverberano anche nella gestione del fabbricato, nella ripartizione delle spese e consistono nel fatto che ogni atto ed ogni attività di amministrazione e/o di utilizzazione devono essere compiuti all’interno del condominio parziale, escludendo dai partecipanti quelli che sono proprietari di immobili che non godono di quel servizio o impianto, non ricevendo dallo stesso alcuna utilità.

A conferma di quanto sopra anche l’art. 1136 c.c. (“costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”), che al penultimo comma, stabilisce: “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”. Mentre, antecedentemente alla Riforma, si faceva riferimento ai “condomini”, oggi attraverso la dicitura degli “aventi diritto” il legislatore ha adeguato l’impianto finendo così per riconoscere anche legittimità delle assemblee del “condominio parziale”.

La previsione di cui all’art. 1117 c.c. ed il suo coordinamento con l’art. 1123, 3 comma c.c.

In primo luogo si deve constatare che la legge si riferisce esplicitamente a beni comuni a tutti i condomini «se il contrario non risulta dal titolo» ex articolo 1117 c.c. Ciò vuol dire che esiste una sola eccezione per la quale i beni non sono comuni a tutti i condomini: la volontà contraria contenuta nel titolo di acquisto. Questa osservazione potrebbe sembrare sterile se il suo carattere formalistico non fosse convalidato da un ulteriore rilievo pratico e sostanziale: il motivo per cui i beni sono comuni anche a quei condomini che non li utilizzano risiede nel fatto che quei beni partecipano di un edificio unico che è, appunto, il condominio.

Il destino comune dei beni viene supportato dall’unità dell’edificio cui partecipano tutti i proprietari in virtù della loro ulteriore qualifica di condomini. In questa prospettiva il criterio di utilizzabilità non viene affatto preso in considerazione dalla legge per determinare la contitolarità dei beni di cui all’articolo 1117 c.c., per cui, se ci fermassimo nella nostra analisi, tali beni sarebbero comuni a tutti a prescindere dal loro utilizzo ed anche nel caso vi fosse un utilizzo solo da parte di alcuni.

In realtà è vero che il citato articolo 1117 c.c. non consente esplicitamente che la proprietà dei beni sia comune solo ad alcuni condomini però, a ben guardare, nemmeno lo vieta espressamente; tale possibilità è ammessa sulla base di una convenzione ma non si può escludere che il criterio dell’utilizzabilità (e quello correlato dell’utilità) non sia richiamato dall’articolo 1117 c.c. (in quanto sottinteso da quella normativa).

Il legislatore, allora, non ha esplicitamente dichiarato che il condominio riguarda solo coloro ai quali i beni servono perché tale stato di fatto rappresenta una condizione necessariamente preesistente all’operatività della norma, cioè essa è presupposta sulla base della logica determinazione dei fatti e dei conseguenti effetti che si verificano in questi casi.

Questo sembra essere il ragionamento che sta alla base dell’opinione per cui: «I presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Pertanto, del diritto soggettivo di condominio formano oggetto soltanto i servizi e gli impianti effettivamente legati alle unità abitative dal collegamento strumentale; vale a dire le sole parti di uso comune che siano necessarie per l’esistenza, ovvero siano destinate all’uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano».

La Cassazione (sent. n. 7885/1994) determina anche il motivo specifico di tale conclusione: «La disposizione da cui risulta con certezza che le cose, i servizi e gli impianti di uso comune dell’edificio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene nell’art. 1123, comma terzo, c.c. Secondo questa norma, l’obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava soltanto sui condomini, ai quali appartiene la proprietà comune».

In realtà se si legge il comma in questione¹ non si evince affatto quanto affermato dalla Cassazione, poiché viene disciplinato il criterio di spesa in base al criterio di utilità, per cui ad un primo esame, sembrerebbe che questa norma non disciplini affatto la parzialità della titolarità. Infatti, ben potrebbe intendersi nel senso che le spese sono sopportate dai condomini che ne traggono utilità ma la proprietà resta comunque in capo a tutti i condomini, anche a quelli che non usano i beni in oggetto, così come stabilito dal principio generale di sui all’articolo 1117 c.c.

È la stessa Cassazione che risponde al quesito sottolineando come il terzo comma dell’art. 1123 «non recepisce il criterio, che si assume valido in generale per la ripartizione delle spese per le parti comuni, secondo cui i contributi si suddividono tra i condomini in ragione dell’utilità. Se così fosse, il precetto sarebbe del tutto superfluo, perché ripeterebbe quello dettato dal capoverso precedente» tanto è vero che: «Posto che l’art. 1123 comma terzo ripartisce il concorso nelle spese per le parti comuni, destinate a servire le unità immobiliari in misura diversa, in proporzione all’uso che ciascuno può farne, dal contributo implicitamente esonera coloro i quali, per ragioni obbiettive afferenti alla struttura o alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero non sono destinate all’uso o al servizio dei loro piani o porzioni di piano. Se i proprietari delle unità immobiliari, non collegate con determinate parti comuni, fossero esonerati dal concorso nelle spese in virtù del criterio dell’utilità statuito dall’art. 1123 comma secondo c.c., il disposto dell’art. 1123 comma terzo sarebbe del tutto identico a quello fissato nel comma precedente e configurerebbe un duplicato inutile».

È questa un’interpretazione che collega funzionalmente le diverse parti di una norma in maniera esemplare per arrivare ad identificare una eadem ratio che sottende l’intero dettato normativo ed il ragionamento viene spiegato in questo modo: « In realtà, l’art. 1123 c.c. nei distinti capoversi contempla ipotesi differenti. Mentre al comma due regola solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese per l’uso, al comma tre disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione. La ragione della previsione espressa è che le cose, i servizi e gli impianti, essendo collegati materialmente e per la destinazione soltanto con alcune unità immobiliari, appartengono in comune solamente ai proprietari di queste. La disposizione, cioè, contempla l’ipotesi di condominio parziale».

Come si vede la Cassazione fa discendere esplicitamente dall’articolo 1123 c.c. III comma, la previsione legislativa del condominio parziale il quale deve essere ammesso, non solo in base ai ragionamenti effettuati dalla Suprema Corte, ma anche in base al dato incontestabile che dalla legge non risulta alcun esplicito divieto di costituzione del condominio parziale e che il condominio parziale risulta essere una fattispecie che realizza interessi meritevoli di tutela alla stregua dei principi del nostro ordinamento giuridico.

Il caso affrontato dalla Cassazione

La fattispecie oggetto di analisi da parte della Suprema Corte attiene al riparto delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da tre corpi di fabbrica separati da giunti tecnici. Siamo, quindi, in presenza di tre fabbricati distinti tra di loro per tipologia costruttiva e che a loro volta danno luogo a tre distinti condomini. Invero, il nesso di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive sia estese in verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (cd. “condominio orizzontale”).

Ora, con riferimento al caso in commento, veniva impugnata una delibera assembleare che approvava la ripartizione delle spese – effettuata in base ai millesimi di proprietà generale dell’intero complesso edilizio – per il risanamento di alcuni pilastri posti al di sotto di in solo corpo di fabbrica.

La Cassazione, dopo aver delineato caratteri, presupposti, contenuto e limiti dell’istituto del condominio parziale, conferma la validità, per questo singolo caso concreto, della ripartizione effettuata per tabella generale di proprietà relativa a tutte e tre i fabbricati.

Ed infatti, seguendo gli accertamenti cui si era pervenuti in sede dei giudizi di merito, a dare prova della corretta ripartizione era proprio la circostanza che i pilastri pur risultando strutturalmente portanti per un solo corpo di fabbrica essi sostenevano non solo l’edificio sovrastante ma anche altri elementi comuni a tutti gli altri edifici (nel caso de quo un camminamento su porticato esterno condominiale). Diversamente, ove detti pilastri avessero avuto la funzione di servire solo il relativo corpo di fabbrica, il riparto delle spese per gli interventi di consolidamento avrebbe dovuto essere improntato al differente criterio di cui al terzo comma dell’art. 1123 c.c. 3° comma. Ciò in ossequio al principio di cui all’istituto del condominio parziale.

La mancata impugnativa del rendiconto comporta il pagamento anche degli oneri condominiali arretrati ivi indicati e già prescritti –  Commento a Cass n.  27849/2021

La fattispecie esaminata dal Supremo Consesso ha notevole importanza nell’ambito delle obbligazioni condominiali, ed ha a riferimento una causa di opposizione a Decreto ingiuntivo per oneri condominiali,  approvati  su rendiconto che riportava anche i crediti relativi ad anni pregressi e  per i quali a dire dell’opponente era già maturata la prescrizione.

L’appello era stato già respinto perché il Tribunale di Genova aveva rilevato: che era pur vero che la delibera di approvazione delle spese era riferita a gestioni precedenti al 2017, ma che essa non era stata impugnata. Secondo detta sentenza (di II grado) in mancanza di impugnativa nessuna contestazione poteva più essere mossa al consuntivo che conteneva l’indicazione delle causali delle spese anche con riferimento alle gestioni pregresse.

Quasi pedissequamente ha avuto a disporre la sentenza in rassegna. Essa ha, quindi, il notevole pregio da un lato di aver dato certezza alla problematica non certo facile, dall’altro di costituire una vera e propria arma in mano agli amministratori che, a scanso di proprie responsabilità, potranno semplicemente riportare ogni anno nel rendiconto anche il dovuto per ogni moroso indicandone la causale.

La sentenza della Suprema Corte ha anche il pregio di  aver precisato le caratteristiche che deve avere questa approvazione: “ Va ribadito che il consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative ad annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti del singolo partecipante, pur costituendo “un nuovo fatto costitutivo del credito” stesso (cfr. Cass. 4489/2014; Cass. 20006/2020).

In tale caso vige il principio che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, concernente il pagamento dei contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su di esso gravante con la produzione del verbale di assemblea condominiale con cui siano state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. 7569/1994).”

Ciò porta a ritenere, in armonia con quanto indicato nella sentenza, che la delibera di approvazione costituisce il titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo ma anche la condanna del condomino a pagare le somme: laddove l’ambito dell’opposizione è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza e validità della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. SS.UU. 26629/2009; Cass. 5254/2011; Cass. 4672/2017).

SUGGERIMENTO

Un consiglio molto utile agli amministratori diventa conseguenzialmente quello di riportare in ogni consuntivo l’indicazione di tutte morosità (anche quelle pregresse) con le relative causali e l’imputazione al singolo condomino. Si suggerisce anche di indicare nella relazione illustrativa che: “per detti crediti si fa espressamente richiesta di pagamento e che la presente richiesta è valida anche ai fini interruttivi della prescrizione”.

 L’indirizzo, ormai costante potremmo dire anche per l’applicazione che oggi ne danno i giudici di merito (per tutti vedi il Tribunale di Roma di seguito meglio indicato), è quello che la delibera di approvazione del rendiconto è munita della forza propria degli atti collegiali ai sensi del I comma dell’art. 1137 c.c. (Cass. 4306/2018) per cui da ciò discende l’insorgenza e quindi anche la prova dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio (Cass. 11981/1992).

A dare conferma a tale indirizzo è stato il Tribunale di  Roma con la recente sentenza n. 8724 del 17.6.2020, con cui si è ritenuto che: “se è evidente che non può ritenersi viziato un rendiconto che riporti un credito verso un condominio di cui non è già maturata la prescrizione, non può dirsi altrettanto se la prescrizione sia già maturata ed il condomino interessato intenda farla valere: altrimenti il rendiconto riporterebbe, in modo oggettivamente inveritiero, un credito non più esistente”.

Per completezza di disamina dobbiamo anche ricordare che il rendiconto condominiale ” funge contemporaneamente da atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio e da elemento di un vero e proprio “negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente, cioè dell’esecuzione del mandato, e costitutiva di un’attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d’interessi” collegato con il preesistente rapporto gestorio. Sotto il primo aspetto, la deliberazione assembleare di approvazione ha un valore ricognitivo e conformativo, mentre, sotto il secondo aspetto, costituisce approvazione del rendiconto, reso dal mandatario amministratore, del proprio operato gestorio (Trib. Roma sez. V, 30/04/2019, n. 9011).

Se a ciò si aggiunge che come già prima abbiamo detto, nulla vieta all’amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini, tale che anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che qualora riporti anche crediti prescritti, se contestato dal singolo condomino, va impugnato nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (Trib. Napoli sez. IV, 03/10/2019, n. 8712), altrimenti esso stesso rendiconto costituisce la prova del dovuto per tutti gli anni ivi indicati.

Una possibilità in meno di sottrarsi al pagamento per i condomini morosi.

Per le attività extra fatte svolgere al portiere scatta l’indennità di servizio. Così un condominio è stato condannato a versare 52mila euro al dipendente. Lo ha sancito il Tribunale di Palermo con la sentenza 2648 del 18 luglio scorso.

Il portiere dello stabile aveva chiesto la condanna del condominio al pagamento di 65.557,50 euro, oltre ad accessori come per legge, a titolo di differenze retributive e, in particolare, di ratei ferie, ratei tredicesima mensilità, ex festività e permessi non goduti, straordinario ed indennità supplementari (vani, ascensore, ufficio, citofono, pulizia piani, scale, contributo energia elettrica, caldaia, esazione quote condominiali, ritiro raccomandate, apertura e chiusura portone, reperibilità ed autoclave).

Gli esperti de Il sole 24 Ore, commentando la sentenza, invitano a riflettere sulle tante e diverse tipologie contrattuali che possono essere utilizzate per assumere un portiere, stando al contratto collettivo nazionale siglato dalle associazioni di categoria. Le figure professionali dei lavoratori, in particolare, ai quali si applica il contratto sono addetti alla vigilanza, custodia, pulizia e mansioni accessorie degli stabili adibiti ad uso di abitazione o ad altri usi. Se poi l’attività svolta dal portiere richiede particolari capacità, specializzazioni, licenze, autorizzazioni, il lavoratore ne deve essere in possesso. Secondo il contratto nazionale si possono assumere lavoratori ad esempio con mansioni di operaio specializzato, per la manutenzione degli immobili, degli impianti ed apparecchiature in essi esistenti o che di essi costituiscono pertinenza oppure assistenti bagnanti nelle piscine condominiali o che prestano la loro opera per la pulizia e/o conduzione dei campi da tennis e/o piscine e/o spazi a verde e/o spazi destinati ad attività sportive e ricreative in genere, con relativi impianti.

La classificazione dei lavoratori prevista dal contratto collettivo (articolo 17) prevede anche la figura di portieri con funzioni amministrative: quadri che operano in amministrazioni di adeguate dimensioni, con struttura operativa anche decentrata, e con alle proprie dipendenze impiegati oppure impiegati con responsabilità di direzione esecutiva, che sovraintendono all’intera amministrazione dello stabile o a una funzione organizzativa di rilievo, con carattere di iniziativa e di autonomia operativa nell’ambito delle responsabilità loro delegate.

Ciò posto, la prima questione sottoposta al Tribunale di Palermo riguardava l’esatto inquadramento del portiere a fronte della contestazione mossa dal condominio, rispetto l’entità dei servizi da lui svolta durante la pendenza del rapporto contrattuale. Il corretto inquadramento del portiere dipendeva dallo svolgimento da parte di quest’ultimo del compito di pulizia dello stabile (le categorie di cui all’articolo 15 del contratto); il giudice, pertanto, attraverso l’analisi del compendio probatorio in atti, ha proceduto ad un inquadramento contrattuale nell’ambito della categoria A4, ovvero portieri che prestano la loro opera per la vigilanza, la custodia, la pulizia e le altre mansioni accessorie degli stabili, fruendo di alloggio. Così configurato dal punto di vista contrattuale il rapporto tra portiere e condominio, il giudice palermitano ha riconosciuto la sussistenza del diritto del lavoratore a percepire le indennità di servizio ulteriori a fronte dell’attività materialmente svolta in favore dei condòmini: indennità per numero di vani; indennità per ascensore; indennità per ufficio; indennità citofono; indennità pulizia piani; indennità scale; indennità contributo energia elettrica; indennità caldaia; indennità esazione quote condominiali; indennità ritiro raccomandate; indennità apertura e chiusura portone; reperibilità ed autoclave.

Alla stregua di quanto sopra, il giudice – avvalendosi anche di una consulenza tecnica d’ufficio contabile – ha disposto la condanna del condominio-datore di lavoro ad una somma di oltre cinquantaduemila euro, di cui quarantamila euro circa per differenze retributive ed euro diecimila per saldo Tfr, il tutto oltre ad accessori nella misura legalmente dovuta da ciascun rateo fino al saldo.

La disamina della pronuncia del tribunale palermitano, pone l’accento sul pagamento del compenso in favore dell’amministratore revocato

Con sentenza emessa in data 30 maggio 2022, n. 2344, il Tribunale di Palermo rigettava la domanda proposta da un condominio nei confronti di un amministratore di condominio, che chiedeva la restituzione della somma di euro 5.293,44 per il compenso incassato dal capo condominio per l’attività di contabilità straordinaria inerente i lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale, dopo la sua revoca assembleare.

Si costituiva in giudizio il convenuto eccependo, in particolare, che l’attore non aveva contestato il diritto dello stesso a percepire il compenso determinato nella misura del 2% dei lavori straordinari, come rinviene dalla delibera assembleare del 12.4.2011

La causa veniva istruita soltanto in forma documentale, il giudicante si riservava per la decisione, con l’assegnazione dei termini previsti dall’art. 190 c.p.c.

La pretesa di parte attrice

Dalla disamina della pronuncia del Tribunale siciliano, emerge la necessità di porre l’accento sull’art. 1720 c.c., secondo cui nel contratto di mandato con rappresentanza che intercorre tra i condomini e l’amministratore, i mandanti sono tenuti a rimborsare al mandatario le anticipazioni effettuate con gli interessi legali dal giorno in cui sono state effettuate, nonché a pagargli il compenso per l’attività svolta nell’interesse degli stessi.
Precisato quanto innanzi, nel caso posto al vaglio del giudice adito, la pretesa del Condominio di restituzione delle somme trattenute dall’amministratore revocato a titolo di compenso per l’attività straordinaria prestata nel periodo antecedente alla revoca, è stata fondata esclusivamente sulla circostanza che i bonifici siano stati effettuati dal capo condomino in data successiva alla delibera di revoca del medesimo, sebbene antecedente alla consegna della documentazione condominiale al nuovo amministratore.

La sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi

Cosa si intende per anticipazioni dell’amministratore

La tendenza di molti amministratori è quella di anticipare le somme necessarie alla gestione, in mancanza di fondi, con la speranza di recuperarle l’anno successivo ove, al contrario, sono costretti ad anticipare nuovamente, per cui accade che qualora l’amministratore venga sostituito si veda negare il rimborso, per cui è costretto ad agire in giudizio; ma le difficoltà sono notevoli.

Il regime delle anticipazioni non costituisce una fattispecie inquadrabile nell’arricchimento senza causa, ma è disciplinato all’art. 1720 c.c., il quale dispone che il mandante sia tenuto a rimborsare, con gli interessi, quanto il mandatario abbia anticipato in esecuzione del rapporto.

Al fine di poter vantare il diritto al rimborso, si pone a carico dell’amministrazione l’allegazione e la dimostrazione dettagliata delle somme anticipate, che si riassumono in tre principi:

L’amministratore non ha diritto a recuperare le anticipazioni qualora le spese anticipate non siano state approvate dall’assemblea.

Il semplice saldo passivo a rendiconto, tra entrate ed uscite, non presuppone l’anticipazione dell’amministratore in quanto lo stesso potrebbe avere reperito i fondi altrove.

L’amministratore deve dimostrare, da un lato, di avere anticipato in presenza di carenza di fondi sul conto corrente condominiale, quindi deve dimostrare di avere sopperito con propri pagamenti, esibendo i bonifici o, comunque, i titoli attraverso i quali i pagamenti sono avvenuti.

Sul punto, il Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153) ha stabilito che il rendiconto, ancorché approvato dall’assemblea, non integra una ricognizione di debito da parte di quest’ultima, anche qualora venga evidenziato un saldo passivo, atteso che l’amministratore potrebbe avere ricavato aliunde, magari attraverso fondi giacenti, le somme necessarie; in altri termini, l’atto dell’assemblea, costituito dalla delibera di approvazione integra un mero atto interno in quanto questa non è chiamata a rendere una dichiarazione sulle richieste dell’amministratore, per cui il giudice del merito non può fondare il diritto dell’amministratore al ristoro soltanto sulla base del “passivo” approvato, ma la domanda deve descrivere, nel dettaglio, le circostanze fattuali che hanno portato all’insorgenza dell’obbligazione.

La prorogatio imperii: effetti e conseguenze

Secondo il ragionamento condivisibile del giudice di primo grado, tra la delibera di revoca del precedente amministratore e di nomina del nuovo e l’effettivo inizio dell’attività da parte di quest’ultimo, intercorre un periodo di tempo, indicato come “prorogatio imperii”, durante il quale l’ex amministratore deve effettuare le attività urgenti ed ordinarie nell’interesse del Condominio, tra le quali possono annoverarsi i pagamenti dei debiti scaduti (come la fattispecie in disamina).

Sicché chi è cessato dall’incarico di amministratore essendo stato revocato o avendo dato le dimissioni deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi al condominio, giacché molte responsabilità ricadono in questa fase ancora sull’amministratore cessato, secondo quanto previsto dall’art. 1129 c.c. (Cass. civ. 5 febbraio 1993 n. 1445).

Sembra che il capo condominio possa esercitare soltanto le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti non procrastinabili poiché pregiudizievoli per il condominio, nell’attesa del passaggio di consegne al suo successore.

Perciò l’istituto della prorogatio imperii è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, comma 2, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass.civ. sez. VI, 13 giugno 2013, n. 14930).

Va, altresì, precisato che se il capo condomino, prosegue nella sua attività condominiale, ad es. redigendo più bilanci in unica soluzione e continuando ad operare sul conto corrente condominiale, il tutto senza mai dare conto all’assemblea della propria gestione, è indubbio, quindi, che ci troviamo di fronte un amministratore nel pieno esercizio dei suoi poteri per il quale valgono tutti gli obblighi di cui all’art. 1129, comma 12, n. 1 che consentirebbe al condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria per la revoca forzosa ai sensi della medesima norma, comma 11 e da considerarsi non assolutamente in prorogatio imperii (Corte d’Appello Firenze 21 aprile 2021).

Onere della prova: mancanza di prova

Nell’azione di restituzione intentata dall’attore, lo stesso, processualmente, non ha contestato il diritto dell’ex amministratore al compenso maturato, ma solo la legittimità dell’incasso delle somme tramite due bonifici quando era già stato revocato.

Però, nell’ipotesi del recupero di somme anticipate all’amministratore nell’interesse del condominio il credito che si fonda nell’art. 1720 c.c., ovvero sul mandato con rappresenta, il Condominio non avendo contestato il diritto al pagamento del compenso non ha provato di averlo sostenuto e di aver adempiuto all’obbligo di pagamento (in tale senso Cass. civ. sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611).

Ne consegue l’infondatezza della domanda di restituzione di somme intentata nei confronti dell’amministratore di condominio uscente e la conseguente condanna al pagamento delle spese.

La giurisprudenza registra indirizzi contrastanti riguardo al termine prescrizionale entro cui richiedere gli anticipi sostenuti dall’amministratore del condominio nel corso degli esercizi.

Ci sono tre orientamenti: il primo sostiene che tali crediti ricadano nella prescrizione ordinaria decennale disciplinata dall’articolo 2946 Codice civile, il secondo ribadisce l’applicazione della prescrizione quinquennale sancita dall’articolo 2948 Codice civile ritenendo che le spese anticipate siano soggette a pagamento periodico, il terzo afferma l’applicabilità del termine di cui all’articolo 2956, numero 2 del Codice civile laddove stabilisce che si prescrive in tre anni il diritto dei professionisti per il rimborso delle spese. L’interessante pronuncia del Tribunale di Torino (pubblicata il 26 maggio 2022, numero 2253) sposa la prima tesi.

L’amministratrice di un condominio aveva convenuto quest’ultimo dinnanzi al tribunale torinese per sentirlo condannare al rimborso delle anticipazioni sostenute nel corso di due esercizi gestionali. Per i giudici andava respinta l’eccezione di prescrizione del credito sollevata dal condominio.

Il fondamento del credito
Il credito dell’amministratore si fonda, per costante giurisprudenza, sull’articolo 1720 Codice civile, ovvero sul contratto di mandato con rappresentanza. Secondo tale disposto, «il mandante è tenuto a rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte». L’obbligazione restitutoria sorge nel preciso istante in cui avviene l’anticipazione.

La cessazione dell’amministratore dall’ufficio gestorio non determina alcun mutamento della situazione: la domanda diretta a ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale può essere proposta nei confronti del condominio o, eventualmente, contro i singoli condòmini inadempienti e la prescrizione è l’ordinaria decennale.

Esclusa la prescrizione breve
Il giudicante ha escluso l’applicabilità della prescrizione breve quinquennale sancita dall’articolo 2948, numero 4, Codice civile («in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi»). Infatti, ha precisato che il credito derivante dagli anticipi non è soggetto a pagamento periodico e non inerisce al contratto d’opera intellettuale.

Perciò è esclusa la prescrizione presuntiva disciplinata dall’articolo 2956, numero 2 del Codice civile («professionisti… per il rimborso delle spese»).

Quando l’abuso giova a terzi più che al proprietario che lo ha commesso. È davvero singolare la storia su cui si è pronunciato il 3 maggio scorso il Tar toscano, sezione fiorentina, nella sentenza 606/2022.

I fatti di causa

A rivolgersi al tribunale amministrativo i condòmini di uno stabile che contestavano il diniego comunale alla loro richiesta di sanatoria di un abuso, commesso da terzi. Si trattava della società proprietaria dell’appartamento a piano terra occupato da un istituto bancario. Sulla chiostra interna, posta al livello del primo piano, utilizzata come locale macchine per il riscaldamento/raffreddamento degli uffici della banca, insisteva originariamente una copertura in lamiera, destinata a proteggere gli impianti dalla sporcizia e dalle intemperie. Nel 2001, in accordo con gli altri condòmini, ma senza acquisire alcun titolo abilitativo, la società proprietaria dell’immobile aveva effettuato lavori di consolidamento della copertura, rendendola praticabile, per poterla pulire e manutenere, mediante accesso dall’appartamento posto al piano secondo, acquisito poi da una famiglia.

Per quest’ultima quel solaio era diventato un terrazzo calpestabile a tutti gli effetti. Perciò si era opposta all’azione intentata da un altro proprietario che dall’abuso aveva invece subito un danno, perdendo aria e luce all’appartamento. E la società proprietaria? Favorevole all’abbattimento dell’abuso si era autodenunciata al Comune che aveva intimato la demolizione dell’opera. Tutto lineare? Niente affatto.

L’abuso e la proprietà dello stesso

La condomina proprietaria dell’appartamento che dava sul solaio abusivo e altri condomini avevano chiesto la sanatoria dell’abuso, dicendosi del tutto contrari alla demolizione. Sostenevano che il solaio fosse di proprietà condominiale poggiando sulle pareti interne perimetrali della chiostra, di proprietà condominiale. Censure infondate per il Tar fiorentino. Innanzitutto – scrivono – sfugge alla giurisdizione del giudice amministrativo l’accertamento della proprietà del solaio di cui il Comune ha ordinato la rimozione.

Il potere di verifica del titolo legittimante non impone all’amministrazione di svolgere complessi e laboriosi accertamenti, diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile considerato. Il Tribunale certifica solo la legittimità del provvedimento di diniego impugnato. Poiché nel caso in questione quel provvedimento è stato richiesto dallo stesso autore dell’abuso, la decisione comunale è più che legittima.

Il Tribunale di Termini Imerese con la sentenza 312 del 19 aprile 2022, in tema di impugnazione di delibere assembleari, censura la condotta del condominio il quale omette di partecipare al procedimento di mediazione, seppure sia stato regolarmente inviato, ricavando da essa un comportamento concludente per supportare la tesi avversaria, passibile, inoltre, di tripla condanna pecuniaria, e cioè di quella afferente: 1) il pagamento del doppio del contributo unificato, 2) il risarcimento del danno da lite temeraria, e, infine, 3) la refusione delle spese di lite.

La vicenda
La causa era stata introdotta da un condòmino ed aveva ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare con cui si disponeva l’approvazione di un fondo cassa per lo svolgimento delle azioni relative al recupero delle morosità, nonché l’approvazione di un rendiconto sprovvisto di nota sintetica esplicativa digestione da parte del suo estensore (l’amministratore).Il giudice, a fronte delle censure mosse, rilevava obiettivamente la fondatezza e dichiarava invalide entrambe le deliberazioni oggetto di gravame. La prima perché celava un fondo morosità in violazione della previsione dell’articolo 1123 Codice civile («salvo diversa convenzione»).

La seconda perché il rendiconto, siccome sprovvisto dei requisiti indicati dall’articolo 1130 bis Codice civile, non rispondeva ai principi della trasparenza e intelligibilità.L’attenzione del giudicante alla fattispecie è andata però oltre il merito della controversia ed è stata rimessa anche alla valutazione del comportamento tenuto dall’amministratore prima dell’incardinamento della lite giudiziale, con riguardo al procedimento di mediazione obbligatoria, previsto in materia dall’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Mancata partecipazione alla mediazione come lite temeraria
In punto, avendo constatato l’omessa partecipazione del condominio alla fase endoprocedimentale e l’assenza di alcuna giustificazione di sorta offerta al riguardo, il Tribunale siciliano ha valutato tale condotta sufficiente a corroborare la fondatezza della pretesa di parte attrice, in forza del combinato disposto degli articoli 8 comma IV bis del decreto legislativo 28/2010 e articolo 116 Codice procedura civile. L’omessa e ingiustificata mancata partecipazione al procedimento di mediazione da parte del condominio è stata infine ritenuta dal giudicante degna di nota per essere censurata a norma dell’articolo 96 Codice procedura civile a titolo di “lite temeraria”.

La compagine condominiale convenuta è stata così condannata al versamento del doppio del contributo unificato presso le casse erariali ai sensi dell’articolo 8, comma 5, del decreto legislativo 28/2010, come modificato dalla legge 148/2011 e al pagamento della somma di euro duemila a titolo di risarcimento del danno in favore del condòmino che aveva impugnato la deliberazione in disamina. Da ultimo, il provvedimento giudiziale è stato concluso con la condanna alla refusione delle spese di lite secondo il tariffario forense.