Marzo 2024 - ARAI

Secondo la legge, le deliberazioni sono obbligatorie per tutti i condòmini, anche per coloro che hanno espresso voto contrario. Ma non solo, le deliberazioni continuano a rimanere efficaci anche se sono state impugnate dai proprietari assenti, dissenzienti o astenuti, a meno che il giudice non abbia espressamente emanato un provvedimento di sospensione. Alla luce di queste premesse, che succede se un condomino non vuole partecipare a una spesa straordinaria deliberata dall’assemblea?

Ci sono casi in cui il singolo condomino può rifiutarsi legittimamente di partecipare alle spese. Vediamo quali sono:

Delibera nulla

La prima ipotesi è quella della delibera nulla, la quale è sempre totalmente priva di effetti sin dal giorno della sua emanazione, senza che intervenga un giudice ad accertarne l’invalidità. La deliberazione è nulla quando è priva dei suoi elementi essenziali, oppure quando il suo oggetto è illecito o impossibile. Si pensi, ad esempio, a una decisione assunta al di fuori dell’assemblea oppure solo oralmente: in casi del genere il condomino non potrebbe mai essere obbligato a partecipare alla spesa deliberata.

Condominio parziale

Secondo la legge, quando il condominio è costituito da più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Si tratta dell’ipotesi del cosiddetto “condominio parziale”, che ricorre tutte le volte in cui tutte l’edificio risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Ebbene, in un condominio parziale ogni gruppo di condòmini paga le spese relative al proprio fabbricato, ripartite secondo il criterio ordinario del valore della proprietà. Ciò vale tanto per le spese ordinarie che per quelle straordinarie. Ad esempio, i condòmini che vivono nella “scala A” pagheranno le spese relative al proprio ascensore, nulla potendo pretendere da coloro che, invece, vivono nella “scala B”.

Innovazioni gravose o voluttuarie

Infine, con specifico riferimento alle innovazioni, cioè ai lavori che comportano una modifica sostanziale del bene comune tanto da mutarne la destinazione (si pensi alla trasformazione del giardino in parcheggio), la legge stabilisce che i condòmini non interessati possono rifiutarsi legittimamente di contribuire alle spese, purché l’opera:

comporti una spesa molto gravosa oppure abbia carattere voluttuario (cioè, non necessario);
consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata.

Al ricorrere di queste condizioni, il condomino che non vuole sostenere la spesa può decidere di non prenderne parte, a patto però che non si avvantaggi dell’opera stessa.

Ad esempio, il condomino che non è interessato alla trasformazione del piazzale antistante al condominio in un parco dotato di piscina, potrà sottrarsi all’esborso purché però non acceda alla nuova opera.

In sintesi, un condomino può validamente rifiutare di contribuire alla spesa straordinaria deliberata dall’assemblea in tre occasioni, e cioè quando: la delibera è nulla, i lavori riguardano beni destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato (cosiddetto condominio parziale) o si tratta di innovazioni gravose o voluttuarie.

Una delibera condominiale può essere annullata quando è stata assunta violando norme di legge o di un regolamento, questo quello che stabilisce l’art. 1137, dal marzo del 205, anche secondo quanto deliberato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sent. n. 4806. Altre delibere possono, tra l’altro, anche essere considerate nulle secondo quanto previsto dall’ art. 1117 – ter. del codice civile.

Entrando nel merito dell’ impugnazione di delibere condominiali, infatti, è opportuno precisare, che è precluso all’Autorità Giudiziaria di sindacare sulle scelte operate dall’assemblea nelle delibere oggetto d’impugnazione, poiché il suo potere di intervento è limitato alla sola violazione della legge o del regolamento condominiale in quanto non è previsto dalle norme alcun riesame riguardante l’oggetto delle delibere, sulle opportunità delle decisioni e sulle ragioni che le hanno determinate. Ne consegue che Il giudice adito per risolvere una controversia relativa all’impugnazione di una delibera non può andare oltre ai vizi di annullabilità che riguardano gli aspetti formali delle procedure relative a convocazione, verbalizzazione e deliberazione e la nullità che riguarda quelle delibere che agiscono sui diritti dei singoli sulle parti comuni, o sulle parti di proprietà esclusiva. Questi principi sostenuti fermamente in sede giudiziaria, aprono di fatto la questione sull’eccesso di potere ed all’abuso del diritto.

Proviamo quindi a specificare cosa intendiamo per abuso del diritto

Quando parliamo di abuso comunemente intendiamo ogni forma anormale di esercizio di un diritto che, senza realizzare alcun interesse per il suo titolare, provoca un danno o un pericolo di danno per altri soggetti. Ci si potrebbe a questo punto domandare se si possa parlare di abuso del diritto anche in ambito condominiale e sicuramente potremmo affermare di si, almeno secondo quanto asserito sull’argomento, con una sentenza dalla Corte d’appello di Firenze in materia di abuso del diritto da parte di un condòmino, infatti, in quell’occasione i giudici fiorentini affermarono che rappresenta un abuso del diritto l’impugnazione di una delibera da parte di un condòmino non convocato correttamente, anche se presente in assemblea. (App. Firenze 19 settembre 2012 n. 1186).

Abuso del diritto e invalidazione della delibera

Secondo quanto detto sino ad ora, potrebbe sorgere spontanea una domanda, ovvero, ma se fosse l’assemblea, cioè la maggioranza deliberante ad abusare del proprio diritto, cosa accadrebbe?

Si questo tema si è espressa la giurisprudenza (Trib. Roma 17 aprile 2019 n. 8479) che si è pronunciata sull’argomento affermando che un abuso del diritto condominiale può verificarsi quando la causa della deliberazione sia deviata dalla funzione tipica.

In questi casi, i giudici, in derogando al generale divieto di sindacato dell’Autorità Giudiziaria sul merito delle delibere, possono valutare le decisioni dell’assemblea, per capire se l’esercizio del diritto è stato conforme alla legge, o se vi è stato un abuso.

In questi casi, chi ritiene una decisione un abuso del diritto può contestarlo in giudizio, ma, chiaramente, portando davanti al giudice elementi utili a dimostrare le proprie tesi.

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