Installazione di pannelli in lamiera per delimitare proprietà in condominio

Posso installare pannelli in lamiera per delimitare il confine tra il mio giardino e quello del condomino vicino?

Secondo l’articolo 833 c.c. il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.

Per parlare di atto emulativo previsto dall’art. 833 c.c. è necessario che l’atto di esercizio del diritto sia privo di utilità per chi lo compie ed abbia lo scopo di nuocere o recare molestia ad altri.

In particolare, perché si possa parlare di “atti emulativi” in senso proprio, la giurisprudenza, sulla base di un’interpretazione letterale della norma, richiede il concorso di due elementi indefettibili: uno di tipo oggettivo, che consiste nella mancanza di utilità per chi compie l’attività, e uno di tipo soggettivo (c.d. animus nocendi), che è rappresentato dalla consapevolezza e volontà di nuocere o arrecare molestie ad altri (Cass. civ., Sez. II, 27/06/2005, n. 13732).

La norma ha la finalità di assicurare che l’esercizio del diritto di proprietà risponda alla funzione riconosciuta al titolare dall’ordinamento, impedendo che i poteri e le facoltà dal medesimo esercitate si traducano in atti privi di alcun interesse per il proprietario ma che, per le modalità con cui sono posti in essere, abbiano l’effetto di recare pregiudizio ad altri.

Si noti che la previsione ex art. 833 c.c. ha carattere residuale di vera e propria norma di chiusura ed è invocabile se dovessero mancare specifiche violazioni di altre disposizioni.

Alla luce di quanto sopra costituisce atto emulativo il comportamento del condomino che erige un muro di confine tra la parte di lastrico solare di sua proprietà esclusiva e la restante parte degli altri condomini, al sol fine di far perdere a questi la vista panoramica.

Non costituisce invece atto emulativo, vietato ai sensi dell’art. 833 c.c., la sostituzione di una siepe con un muro in cemento, volto a precludere ai vicini l'”inspectio” nel proprio fondo, in quanto, rimanendo la funzione del manufatto identica a quella della siepe, tale sostituzione non può dirsi manifestamente priva di utilità.

E se un condomino decide di installare pannelli in lamiera per delimitare il confine tra il mio giardino e quello del condomino vicino si può parlare di atto emulativo?

La risposta è contenuta nella motivazione della sentenza del Tribunale di Roma n. 17680 del 30 novembre 2022.

Atto emulativo e installazione da parte del condomino di pannelli in lamiera per demarcazione del confine del giardino: la vicenda

Due condomini, per separare il proprio giardino da quello del vicino, innalzavano una struttura divisoria con pannelli riflettenti in aderenza alla rete metallica di recinzione.

I vicini si rivolgevano al Tribunale per richiedere la demolizione della nuova struttura divisoria.

Secondo gli attori detta struttura toglieva notevolmente luce ed aria al loro immobile ed era stata realizzata senza autorizzazione alcuna da parte del Condominio.

In particolare ritenevano che l’opera, realizzata sul confine dai convenuti, costituisse tipico atto emulativo ai sensi dell’art. 833 c.c., essendo evidente come il materiale utilizzato (lamiera bianca grecata) fosse inutile e inadatto ad una recinzione e, dunque, avesse il solo scopo di arrecare danno alla proprietà dell’attrice.

In ogni caso gli stessi attori lamentavano la violazione da parte dei convenuti di una norma del regolamento di condominio che vietava espressamente la realizzazione su aree private o condominiali di “costruzioni accessorie di qualsiasi tipo o materiale”.

L’assemblea non si era voluta pronunciare sulla questione; di conseguenza veniva citato in giudizio anche il condominio, considerato corresponsabile per non essersi adoperato a far rispettare il divieto previsto nel regolamento condominiale

La decisione

Il Tribunale ha dato torto agli attori. Lo stesso giudice ha sottolineato che, ad avviso del CTU, la parete divisoria in pannelli isolanti prefabbricati opachi, installata dai convenuti lungo il confine del proprio giardino, ha comportato una limitazione di aria e luce al giardino di proprietà degli attori.

Quest’ultimi, però, hanno agito sostenendo che la realizzazione del manufatto posto sul confine costituiva un tipico atto emulativo integrante la fattispecie prevista dall’articolo 833 c.c.; di conseguenza – come ha osservato il Tribunale, gli stessi attori, in applicazione del principio sancito dall’art. 2697 c.c., avrebbero dovuto provare la mancanza di utilità dei pannelli, nonché l’animus nocendi, identificabile con il dolo, ovvero con l’intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri.

I vicini, però, non hanno provato l’esistenza dei presupposti richiesti dal citato articolo 833 c.c.

Il Tribunale ha quindi escluso l’intento emulativo dei convenuti e, conseguentemente, la domanda degli attori volta ad ottenere la demolizione del manufatto per violazione del disposto di cui all’art. 833 c.c. è stata rigettata. In ogni caso la clausola del regolamento menzionata dagli attori non è risultata opponibile ai convenuti.

Infine il Tribunale ha evidenziato che non vi è legittimazione passiva del condominio in ordine alla pretesa del singolo rivolta ad accertare le violazioni regolamentari perpetrate da altri partecipanti e ad ottenere una conseguente condanna risarcitoria del condominio stesso.

Il riparto dei consumi idrici in condominio

Consumo idrico: fornitura di acqua alla singola unità immobiliare, costi fissi della fornitura comune e spese di lavaggio e/o innaffiamento di parti comuni

Con la sentenza n. 1287 del 16 novembre 2022 il Tribunale di Reggio Calabria ritorna sulla questione del riparto dei consumi idrici in Condominio e distingue a seconda che si tratti di fornitura di acqua alla singola unità immobiliare, costi fissi della fornitura comune e spese di lavaggio e/o innaffiamento di parti comuni, dettando regole di imputazione della spesa diversa a seconda della ratio sottesa alla stessa.

La vicenda trae origine da un’impugnativa di delibera assembleare molto articolata promossa dal condomino Tizio avverso il proprio Condominio.

Tizio lamentava in particolare che fosse stato erroneamente ripartito il consumo idrico in violazione dell’art. 1123 c.c., nonché che fossero state approvate spese illegittime (in particolare, la spesa per compilazione ed invio Mod. 770 e spese legali derivanti da procedure di Mediazione e procedimenti monitori), che fosse stato costituito un fondo di riserva in assenza del quorum necessario, che il rendiconto fosse viziato da indeterminatezza a causa di errori di calcolo dovuti all’imputazione di oneri condominiali a soggetti in realtà non facenti parte del Condominio.

Il Tribunale accoglie solo in minima parte le doglianze di Tizio, proprio in relazione all’errore nel riparto del consumo idrico per come approvato dalla delibera impugnata.

Consumo, costi fissi e parti comuni

Con ampia ed articolata disamina, il Giudicante espone le motivazioni dell’errore in cui sarebbe incorso il Condominio nell’approvare il rendiconto sul punto del consumo idrico.

Spiega il Tribunale che in tema di ripartizione delle spese relative al servizio idrico condominiale, come precisato in più occasioni dalla giurisprudenza, anche di legittimità, salva diversa convenzione (cioè un criterio imposto dal Regolamento modificabile solo dall’unanime volontà dei condomini), la ripartizione delle spese della bolletta dell’acquain mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., 1° comma, in base ai valori millesimali (Cass. 26.05.2022, n.17119; Cass. Civ. sez. II, 01/08/2014, n. 17557; Trib. Milano 16.12.2021, n. 19567; 5.11.2020, n.15467; 6.02.2018, n. 1280; 30.11.2017, n.22394).

Tuttavia, specifica subito il magistrato, non tutti i costi relativi al consumo idrico sono uguali: vi sono infatti spese che sono legate non al prelievo di fornitura idrica afferente ad ogni singola unità (cioè, quanto ho consumato), bensì al semplice fatto che esiste un contratto tra il Condominio ed il fornitore e che la fornitura ha costi slegati dal consumo: questi c.d. costi fissi, cui siamo maggiormente attenti ed abituati quando si discute di oneri di riscaldamento centralizzato, sono in questo campo dati ad esempio dal canone contrattuale.

Vi sono poi consumi collegati alla manutenzione e gestione ordinaria delle parti comuni, come il prelievo di acqua per eseguire le pulizie di androne, scale, etc. o per innaffiare laddove il Condominio possegga zone verdi o giardini, aiuole, etc.

Sia i costi fissi che i consumi legati alle parti comuni sono elementi che non presentano alcun collegamento con il consumo; in difetto di ciò, pertanto, rivive il criterio di cui all’art1123, 1° comma, c.c., per cui essi andranno ripartiti in base ai valori millesimali di ciascuna unità immobiliare.

A questo punto ci si chiede spesso che cosa accada quando un appartamento risulti non abitato o abbia consumi a zero: ebbene, il Tribunale, menzionando proprio questa fattispecie, essendo la medesima presentatasi nel riparto in discussione, osserva come, sebbene i consumi vadano correttamente ripartiti a zero, in quanto l’unità non ha effettuato prelievi di acqua, i costi fissi e per le parti comuni non possono essere parimenti indicati come pari a zero, esattamente come avviene nella gestione del riscaldamento.

Si cita nuovamente la giurisprudenza della Corte di cassazione, la quale ricorda che «esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo» (Cass. 1 agosto 2014 n. 17557).

Pertanto, a prescindere dal consumo idrico, che talvolta potrebbe essere anche pari a zero (appartamenti vuoti o non abitati nel corso dell’anno), alcune voci della bolletta idrica vanno comunque imputate a tutti i condomini. Con riferimento ai predetti costi slegati dai consumi, questi debbono essere suddivisi tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione, cioè salvo diverso accordo tra tutti i condomini.

Diverso accordo che, per parte della giurisprudenza, può anche essere tacito (Cass. 26.05.2022, n.17119; Cass. 2013, n.13004). Nel caso di specie, non vi era errore nella quota di consumo attribuito al condomino Tizio in rendiconto, poiché, peraltro, il Condominio era dotato di contatori a sottrazione e la quota calcolata corrispondeva a quanto riportato come consumo effettivo dal fornitore per quella unità immobiliare. Ciò che invece viene censurato è che a determinati condòmini fosse stata imputata una quota di consumo idrico ‘complessivo’ pari a zero, senza distinzione tra costi fissi e costi per parti comuni, come visto sopra, cui anche costoro dovevano contribuire in ragione dei rispettivi millesimi. Tutte le altre censure mosse da Tizio al rendiconto vengono rigettate, o perché non provate o perché infondate.

Ordine di sgombero: la delibera è valida?

È valida la decisione dell’assemblea con cui si intima a un condomino di liberare il proprio locale dagli oggetti che lo occupano?

Sin dove possono spingersi le decisioni assunte dall’assemblea dei condòmini? La giurisprudenza di legittimità è praticamente unanime nel ritenere che le deliberazioni non possano intaccare la proprietà privata dei singoli condòmini, pena la radicale nullità della decisione, impugnabile quindi in qualunque tempo.

In questo senso si è espressa la Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 4406 del 24 giugno 2022, stabilendo che è nulla la delibera che ordina lo sgombero dei locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

La decisione si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui “l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni” (Cass., ord. n. 6652 del 15 marzo 2017). Approfondiamo la questione.

Ordine di sgombero: il caso

Avverso la decisione di primo grado, che dichiarava nulla la delibera con cui si stabiliva che uno dei condòmini dovesse sgomberare il proprio locale, proponeva appello il condominio.

Secondo la compagine, la deliberazione sarebbe stata mal interpretata in quanto autorizzava a intervenire a tutela delle parti comuni mediante una lettera indirizzata al singolo condomino (con cui lo si invitava a liberare il proprio locale dagli oggetti presenti) e un esposto relativo alla situazione nel suddetto locale indirizzato ai Vigili del Fuoco e all’Asl, per richiedere interventi urgenti di messa in sicurezza dell’immobile.

Secondo l’assemblea, infatti, l’accatastamento di mobili nell’unità immobiliare del condomino avrebbe favorito il rischio di incendi.

A riguardo il condominio evidenziava che l’intimazione allo sgombero del locale deliberata dall’assemblea ed inoltrata dall’amministratore al condomino non poteva essere interpretata come ordinanza amministrativa di sgombero, essendo la stessa finalizzata esclusivamente alla messa in sicurezza del locale.

A ciò si aggiunge la previsione regolamentare secondo cui l’assemblea aveva il potere di deliberare sulle norme alle quali i condòmini devono attenersi a tutela della reciproca tranquillità, del buono stato delle cose comuni e del decoro degli edifici.

Intimazione di sgombero: la decisione

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 4406 del 24 giugno 2022 in commento, ha solo parzialmente accolto l’appello proposto dal condominio.

Innanzitutto, rifacendosi al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass., sent. n. 14300 dell’8 luglio 2020), il collegio capitolino conferma la nullità dell’intimazione di sgombero fatta pervenire al condomino.

Il deliberato, infatti, non appare conforme ai principi generali delineati dal legislatore in materia di competenze assembleari, in quanto si risolve nell’imposizione al singolo condomino di spostare definitivamente dal locale di sua proprietà tutti gli oggetti ivi custoditi, sul presupposto, non provato e/o suffragato da accertamenti delle autorità interpellate (Vigili del Fuoco, Asl), circa l’effettiva pericolosità per gli altri condòmini e per le cose comuni del pericolo di incendio derivante dalla presenza dei mobili accatastati in assenza di sistemi di sicurezza.

Esposto alle autorità: la delibera è legittima

Al contrario, la Corte d’Appello di Roma accoglie il gravame per la restante parte del deliberato riguardante l’invio di un esposto relativo alla situazione presente nel locale di proprietà esclusiva del singolo condomino, al fine di richiedere un intervento urgente che consenta al condominio la messa in sicurezza del locale.

Ed invero, tale decisione deve ritenersi senz’altro ricompresa nelle competenze ex lege dell’assemblea e in quelle espressamente previste nel regolamento condominiale, laddove attribuisce all’assemblea di “deliberare su ogni altro argomento riguardante l’amministrazione, la conservazione e il godimento delle cose comuni”.

In conclusione, l’appello deve parzialmente accogliersi e dichiararsi la nullità della delibera impugnata limitatamente all’intimazione di sgombero del locale di proprietà esclusiva, fermo restando la validità del restante deliberato.

Nullità delibera assembleare rilevabile d’ufficio

Infine, è appena il caso di ricordare come la delibera assembleare affetta da nullità può essere invalidata dal giudice anche d’ufficio, e perfino in appello.

In questo senso la Corte di Cassazione (sent. n. 305/2016) e la più recente giurisprudenza di merito (Trib. Roma, sent. n. 3545 del 6 marzo 2022), secondo cui è rilevabile d’ufficio ed anche in appello la nullità della delibera.

A nulla vale, pertanto, nel caso affrontato dalla Corte d’Appello di Roma con la sentenza in commento, che il condominio abbia eccepito la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.) perché, in primo grado, il condomino aveva chiesto l’annullamento della delibera anziché la nullità: il giudice può infatti rilevare quest’ultima anche d’ufficio.