La necessità di trovare un parcheggio è, sovente, motivo di diverbio tra automobilisti nella caotica giungla del traffico cittadino. Quando, poi, lo scontro si sposta all’interno dell’universo condominiale, prevale la Legge nel determinarne ragioni e torti. Il caso trattato dalla Cassazione, con sentenza 18622/2017 del 27 Luglio u.s., vede protagonisti un condòmino che conveniva in giudizio, dinanzi al Giudice di Pace, il proprio condominio ed altri cinque condòmini dello stesso immobile, chiedendo che venisse dichiarata l’inesistenza di un diritto di questi ultimi a parcheggiare la propria autovettura all’interno delle parti comuni e lungo le corsie di accesso ai box auto, salvo in caso di forza maggiore e per il tempo strettamente necessario.

Ad avviso del ricorrente, il fatto che il condominio fosse dotato di box auto di proprietà dei condòmini, era motivo fondato di divieto per la sosta di automobili nel cortile. Giudice di Pace e Tribunale respingevano e rigettavano, rispettivamente, il ricorso in quanto l’art. 23 del regolamento condominiale, vieta a tutti i condomini, salvo in casi eccezionali, l’occupazione permanente, con costruzioni provvisorie e oggetti mobili, di scale, terrazze, ripiani, anditi, e, più in generali di locali e spazi di proprietà o di uso comune, ma non la sosta temporanea delle autovetture dei condomini nel cortile comune e lungo la corsia di accesso, anch’essa comune, ai box di proprietà esclusiva. Inoltre, l’istruttoria ha evidenziato che, il parcheggio delle autovetture nelle modalità espresse nel ricorso, era avvenuto, solo per brevi periodi, soprattutto durante la pausa pranzo, senza ostacolare né impedire il passaggio o la circolazione dell’autovettura del ricorrente.

Per la Cassazione i motivi di ricorso espressi dal ricorrente sono stati ritenuti infondati, ribadendo che l’interpretazione di un regolamento di condominio, da parte del giudice del merito, è insindacabile in sede di legittimità a meno che non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici. Inoltre il Tribunale ha dato una plausibile interpretazione dell’art. 23 del regolamento condominiale, con il quale si è stabilito, in modo disciplinato, sia l’utilizzo e i modi di fruizione delle parti comuni, che la possibilità da parte dei condòmini di sostare le vetture negli spazi condominiali. E infine, la sosta temporanea dei veicoli da parte dei condomini non ha comportato alcuna alterazione della destinazione comune, né ha impedito agli altri partecipanti al condominio di farne uso secondo il loro diritto.

Rigettando il ricorso, la Cassazione ha condannato il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal condominio e dagli inquilini controricorrenti, che liquida, per ciascuna parte, in euro 2.200, di cui euro 2.000 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge, ed al versamento dell’ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso.

Anche nei condomini minimi pesa il risparmio nel concetto di indifferibilità: si inizia con l’impianto elettrico non a norma e l’impalcatura usata per l’intonaco rende poi opportuno intervenire sul tetto

E’ rilevante la convenienza economica sulla nozione di lavori urgenti che possono essere realizzati a spese di un condomino senza autorizzazione dell’assemblea, salvo successivo rimborso. L’oggettivo risparmio deve essere valutato considerando l’indifferibilità delle opere «nella prospettiva dell’analisi economica del diritto». E la regola ex articolo 1134 Cc vale anche nei condomini minimi. È quanto emerge dalla sentenza 17393/17, pubblicata il 13 luglio dalla seconda sezione civile della Cassazione. E’ stato bocciato il ricorso della parte condannata a versare all’altra oltre 25 mila euro dopo i lavori realizzati all’immobile in condominio minimo. Anche in questa ipotesi si applica le regola secondo cui vanno rimborsate le spese sostenute dal singolo condomino per la conservazione della cosa anche senza autorizzazione dell’assemblea. E nella specie i lavori all’esito della Ctu si rivelano davvero indifferibili: in effetti anche l’altro condomino risulta aver prestato il consenso alle opere, per quanto fuori dall’assemblea. Il principio di diritto affermato dagli “ermellini”, tuttavia, riguarda ogni tipo di condominio: dalla consulenza svolta emerge che il fabbricato aveva bisogno di opere di conservazione, a partire dall’impianto elettrico che non era a norma. Ma ci sono anche gli intonaci «ammalorati» e dunque bisogna montare le impalcature: a quel punto diventa opportuno anche un intervento sul tetto che necessita di impermeabilizzazione». Il tutto in base a un principio di economie di scala da cui emerge la convenienza economica di effettuare tutti i lavori necessari nell’unico contesto temporale.

Professionista condannato a ricostituire il fondo cassa per non aver onorato i debiti coi fornitori e versato i contributi al portiere: collega subentrato da retribuire perché ha fatto chiarezza sui conti

Un amministratore sotto accusa per la ” mala gestio” del condominio è stato condannato non solo a coprire l’ammanco nelle casse dell’ente del condominio gestione ma anche a pagare un compenso straordinario al suo successore che ha dovuto far luce sui vecchi conti. Il tutto rientra nell’obbligo restitutorio tipico del mandatario. È quanto emerge dalla sentenza 6591/17, pubblicata dalla quinta sezione civile del Tribunale di Roma.

L’amministratore dovrà pagare al condominio oltre 54 mila euro per una gestione definita «quantomeno approssimativa». E nella somma rientrano anche i 2.400 euro da riconoscere al professionista subentratogli, che ha dovuto rimettere a posto le carte redigendo vari bilanci. Alla scdenza del mandato, il condominio si era trovato esposto verso terzi per 30 mila euro di debiti non saldati, verosimilmente verso fornitori. E i pagamenti di un condomino non risultano contabilizzati. Non finisce qui: l’assemblea è costretta a deliberare subito la costituzione di un fondo spese di 20 mila euro perché per cinque anni l’amministratore non ha versato i contributi previdenziali al portiere dell’edificio e l’Inps notifica le cartelle esattoriali. D’altronde tre rendiconti non risultavano approvati dall’assemblea e alle inadempienze dell’ex amministratore stava rimediando con fatica il successore. Ora l’amministratore uscente ottiene soltanto il compenso per le prestazioni svolte negli ultimi tre anni ma non le somme reclamate per le gestioni straordinarie perché manca una delibera ad hoc con il condominio. All’ex amministratore non resta che pagare, anche le spese processuali.

Tribunale di Roma sentenza 8457, sezione Quinta Civile del 28-04-2017

L’approvazione da parte dell’assemblea del rendiconto di gestione non ha l’effetto di rendere ormai non più contestabili i dati ivi registrati, dovendo al contrario osservarsi che, ai sensi dell’art. 2434 cod. civ., l’approvazione del bilancio non implica liberazione degli amministratori dalle responsabilità incorse nella gestione sociale e che tale disposizione, dettata in materia di società di capitali, esprime una regola di valenza generale, applicabile anche con riguardo all’amministrazione del Condominio.

Tribunale di Roma sentenza 8502, sezione Quinta Civile del 02-05-2017

Le clausole regolamentari – quali quelle che derogano ai criteri di riparto ex art. 1123 cc e più in generale quelle che pongono a carico di soggetti diversi dai proprietari delle singole unità proporzionalmente tenuti, propter rem, al pagamento degli oneri dovuti così limitando i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive- per essere opponibili, ove lecite, devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale.

Cassazione Sentenza sentenza 17393 del 13-07-2017

Premesso che l’articolo 1134 Cc trova applicazione anche nel cosiddetto condominio minimo, e che pertanto il rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, in assenza di autorizzazione assembleare, presuppone l’urgenza, la nozione di indifferibilità dei lavori va interpretata anche in connessione all’oggettiva convenienza economica di effettuare tutti i lavori necessari nell’unico contesto temporale, nella prospettiva dell’analisi economica del diritto.

Cassazione sentenza 17400 del 13-07-2017

Va rimosso il condizionatore se occupa il 60 per cento della superficie esterna disponibile non permettendo agli altri condomini di farne lo stesso uso (nel caso di specie, sulla base delle risultanze acquisite, il tribunale ha confermato la decisione di prime cure, ritenendo integrata la violazione della norma che prescrive il pari godimento della cosa comune, in quanto l’impianto di condizionamento dell’aria installato dai ricorrenti, occupando il 60% in superficie disponibile, impediva l’installazione di un analogo apparecchio da parte degli altri condomini del piano. In mancanza del consenso di quest’ultimi o di un loro comportamento inerte l’installazione costituisce una lesione del loro diritto; né d’altronde può richiamarsi la giurisprudenza di questa Corte sul godimento turnario o differenziato nel tempo e nello spazio, giacché la stabilità dell’installazione altera, definitivamente, il rapporto di equilibrio tra i condòmini nel godimento dell’oggetto della comunione).

Sentenza Corte di Cassazione n. 20039 del 6/10/2016

La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza della II sezione civile del 6 ottobre 2016, n. 20039, conferma la possibilità per il condomino di usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, essendo però necessario allegare e dimostrare di avere goduto del bene a titolo esclusivo.

Nel caso all’esame della Corte alcuni condomini convenivano dinanzi al Tribunale di Salerno un altro condomino, e lamentando che il quest’ultimo, in occasione della ristrutturazione di alcuni suoi immobili, aveva chiuso con opere murarie e con una porta a battenti in ferro un porticato comune a tutti i condomini e, inoltre, si era impossessato di un forno e aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi, chiedendo la condanna alla demolizione delle opere illegittime e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento danni.

Il condomino convenuto, accusato di quanto sopra, affermava di essere proprietario dei beni in questione e di averli comunque acquisiti per usucapione.

Il Tribunale di primo grado, accogliendo la domanda, dichiarava illegittime le opere di chiusura del porticato eseguite dal convenuto, condannando quest’ultimo al loro abbattimento e al ripristino dello stato dei luoghi. La Corte di Appello di Salerno ha seguito in sostanza la decisione del giudice di primo grado.

La Corte di Cassazione, nel caso di specie, dichiarava infondato il ricorso per una mancanza intrinseca del processo, a livello soprattutto probatorio, sia in primo che in secondo grado, ma afferma un principio da non sottovalutare. La Corte di Cassazione afferma che, secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso. A tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (richiamando Cass. 23­7/­2010 n. 17322).

Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà.

Legittimato l’amministratore di uno degli enti di gestione che agisce nei confronti dell’altro per la ripetizione delle spese inerenti la vasca delle acque reflue: attendibile la ripartizione della delibera

Con la prova delle fatture il supercondominio riesce a ottenere dal condominio la restituzione delle somme anticipate per interventi sul bene comune. Sussiste, infatti, la legittimazione dell’amministratore di uno dei condominii che agisce nei confronti dell’altro per ottenere il rimborso delle spese anticipate per la manutenzione e la conservazione della vasca di acque reflue.
Lo ha stabilito il tribunale di Roma con la sentenza 6687/17, depositata dalla quinta sezione civile. Il giudice accoglie la domanda dell’amministratore del condominio che citava in giudizio un altro condominio per sentirlo condannare al rimborso delle spese anticipate di manutenzione di una vasca di raccolta e canalizzazione di acque reflue. Il convenuto non provvedeva al rimborso e veniva citato in giudizio. Nel merito, l’istanza merita ingresso. La parte convenuta non contesta la qualità del bene comune dell’impianto di raccolta delle acque reflue, ma si limita a dedurre che la somma richiesta non è stata approvata in sede di assemblea e che le spese sostenute per la manutenzione non sono state correttamente documentate. Ma, come si evince dalla documentazione agli atti, le somme anticipate e richieste dagli altri condominii comproprietari dell’impianto sono state quantificate sulla base di una ripartizione «pienamente attendibile», regolarmente adottato con delibera. Il collegio ritiene che dall’analisi delle fatture depositate è possibile determinare in più di 3 mila euro le somme anticipate per conto del convenuto. Per gli ulteriori esborsi legali e tecnici, invece, le somme non risultano documentate a sufficienza, il che rende impossibile la restituzione. Il collegio accoglie in parte l’istanza del supercondominio.

L’ente di gestione concorre nella responsabilità dell’impresa se si dimostra l’omissione degli obblighi di vigilanza: impossibile la condanna al ristoro solo perché è stata consentita l’installazione

Non risponde, quale custode, il condominio committente del furto subito dal conduttore a opera di ignoti che accedono all’immobile grazie alle impalcature installate dall’appaltatore per i lavori di ristrutturazione all’edificio. La responsabilità da custodia della struttura non scatta automaticamente solo perché il condominio ha consentito all’appaltatore di installare i ponteggi per gli interventi. In tali casi, si configura la responsabilità, in concorso con l’appaltatore, prevista dall’articolo 2043 Cc per non aver adempiuto agli obblighi di vigilanza.
A stabilirlo è la Cassazione con l’ordinanza 15176/17, depositata oggi dalla terza sezione civile. A citare in giudizio condominio e impresa appaltatrice è una società conduttrice di un immobile che chiedeva la condanna al risarcimento per i danni subiti dopo un furto a opera di ignoti. La domanda, rigettata dal tribunale, era confermata anche dalla Corte di appello che solo in astratto riteneva sussistente una responsabilità concorrente dell’appaltatore e del condominio. La causa, arrivata in cassazione, veniva rispedita al giudice di seconde cure che dichiarava improcedibile la domanda nei confronti dell’appaltatore, dichiarato fallito. La Corte suprema, chiamata una seconda volta a decidere, ritiene infondata la domanda di risarcimento. Nel caso di furto per «omessa adozione delle necessarie misure di sicurezza in relazione all’impalcatura di proprietà e/o installata (come nella specie) dall’appaltatore per effettuare lavori nello stabile condominiale», non si può automaticamente affermare la responsabilità da custodia (articolo 2051 Cc) della struttura in capo al condominio committente solo per aver «semplicemente consentito l’installazione, laddove si riconosca a carico dello stesso appaltatore esclusivamente una responsabilità ordinaria per colpa, ai sensi dell’articolo2043 Cc».
In tali ipotesi, la responsabilità del condominio può configurarsi «esclusivamente ai sensi dell’articolo 2043 Cc, in concorso con quella dell’appaltatore, per omissione degli obblighi di vigilanza sull’attività di quest’ultimo». Il giudice di merito, da una parte ha escluso un concreto potere di fatto in capo al condominio in relazione all’impalcatura montata dall’appaltatore, negando così «in radice il presupposto del rapporto di custodia con la struttura che avrebbe agevolato il danno, e dall’altra parte ha accertato che non era stato dedotto, ancor prima che provato, un difetto di vigilanza sull’impresa da parte del condominio». Tali questioni di fatto non possono essere nuovamente messe in discussione in sede di legittimità. Il collegio rigetta il ricorso del conduttore.