Articolo

Assemblee di condominio, il buonsenso le sconsiglia, il decreto antivirus le blocca

Inutile girare intorno alla questione: tranne rarissimi casi, e sempre dietro responsabilità dell’amministratore, le assemblee di condominio sono bloccate su tutto il territorio italiano sino al 3 aprile. Il Dpcm firmato nella notte tra 7 e 8 marzo dal presidente del Consiglio dei ministri e dal ministro della Salute parla chiaro; tra le molte misure restrittive in vigore sino al 3 aprile (salvo proroghe) nelle zone “chiuse” (Lombardia più 14 province) una riguarda, all’articolo 1, comma 1, lettera q), anche le assemblee di condominio: «sono adottate, in tutti i casi possibili, nello svolgimento di riunioni, modalità di collegamento da remoto con particolare riferimento a strutture sanitarie e sociosanitarie, servizi di pubblica utilità e coordinamenti attivati nell’ambito dell’emergenza COVID-19, comunque garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di un metro di cui all’allegato 1 lettera d), ed evitando assembramenti».

Una norma del genere rafforza quella contenuta nel Dpcm del 4 marzo e rende del tutto sconsigliabili le assemblee condominiali, anche in presenza della possibilità di avere la distanza giusta: i contatti durante un’assemblea sono di fatto inevitabili e i rischi molto alti. Basta usare il buonsenso per rendersi conto delle responsabilità in cui incorrerebbe l’amministratore convocando a ogni costo l’assemblea durante la quale, per qualunque ragione, potesse verificarsi un contagio. Il meno che possa accadere è che un condòmino (giustamente) timoroso si rifiuti di intervenire per poi impugnare una delibera. Il peggio, anche se è tutto da verificare, è che un contagiato possa chiamare in causa l’amministratore per l’incauta convocazione.

Il fattore terza età. Per non parlare degli anziani (numerosissimi tra i condòmini): per il Dpcm, all’atticolo 3, comma 1, lettera b) (dedicato a tutto il territorio nazionale) «è fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, di cui all’allegato 1, lettera d)».

Una convocazione di assemblea non potrebbe praticamente mai essere considerata di stretta necessità, quindi i rischi nullità o annullabilità diventerebbero molto forti.

L’alternativa è pensare alle assemblee in videoconferenza , sempre che la tecnologia a disposizione di amministratore e condòmini le renda praticabili (anche se è meno complicato di quanto si immagini).

Il bonus facciate amplia il set degli sconti 2020

I bonus fiscali per lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica, interventi antisismici e di sistemazione a verde, acquisto di mobili ed elettrodomestici, su immobili privati e parti comuni degli edifici condominiali, sono validi anche per il 2020 alle stesse regole dell’anno scorso. Nel quadro delle agevolazioni edilizie c’è però una novità: il bonus facciate introdotto dalla legge di Bilancio, e che consiste in una detrazione del 90% delle spese sostenute per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti.

Requisiti dell’immobile

Condizione essenziale per il bonus – valido per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 – è che l’immobile oggetto dell’intervento sia ubicato nelle zone A e B indicate nel Dm 444/1968 o in aree assimilabili in base alle norme regionali e ai regolamenti edilizi comunali.

Non fanno testo, invece, le categorie catastali degli edifici. Nel dettaglio, la zona A comprende le aree del territorio che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale; mentre rientrano nella zona B le aree totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone di tipo A. La legge chiarisce che le zone parzialmente coperte sono quelle che hanno un indice di superficie coperta non inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona (pari a un ottavo) e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Interventi con maxi-sconto

Fra i lavori agevolati al 90%, oltre al rinnovamento e al consolidamento della facciata esterna, figurano la semplice pittura e tinteggiatura nonché gli interventi che interessano balconi, fregi e ornamenti. Per quanto concerne i balconi (nella fattispecie quelli “aggettanti”), è utile sottolineare che lavori come il rifacimento della pavimentazione e la tinteggiatura della parte interna restano a carico del proprietario dell’unità immobiliare, di cui il balcone rappresenta una sorta di prolungamento.

Accedono al bonus facciate anche i lavori che interessano grondaie, pluviali, parapetti e cornici, nonché le spese correlate quali: perizie e sopralluoghi, rilascio dell’attestato di prestazione energetica, installazione dei ponteggi, smaltimento dei materiali, Iva e imposta di bollo, diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

In sostanza, sono agevolati i lavori eseguiti sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sulla parte anteriore, frontale e principale dello stabile e, più in generale, sull’intero perimetro esterno. Restano quindi esclusi quelli effettuati sulle facciate interne (ad esempio, del cortile), se non visibili dalla strada o da altro suolo a uso pubblico.

Opere di risparmio energetico

Nel caso in cui i lavori di rifacimento della facciata influiscano anche dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi), per accedere al bonus è necessario soddisfare i requisiti “minimi” previsti dal Dm 26 giugno 2015 e i valori limite di trasmittanza termica stabiliti dal Dm 11 marzo 2008 (aggiornato dal decreto del 26 gennaio 2010). Può capitare, infine, che la facciata sia rivestita da piastrelle o altri materiali che non rendono possibili interventi migliorativi dal punto di vista termico, se non modificando l’aspetto dello stabile: in questi casi la verifica sul superamento del limite pari al 10% va compiuta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.

—————————————————————————————————————

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 5 febbraio 2019 e l’entrata in vigore il 6 maggio 2019 è diventata operativa la nuova normativa per la sicurezza antincendio degli edifici per civile abitazione. Il decreto ha per oggetto le “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione”.

Nuovi obblighi antincendio, quando si applicano?

Le disposizioni contenute nell’allegato del provvedimento si applicano agli:

1) edifici di nuova realizzazione;

2) edifici esistesti alla data di entrata in vigore del decreto;

Il decreto contiene prescrizioni volte ad ostacolare la propagazione di un eventuale incendio attraverso le facciate, elementi sensibili dal punto di vista della sicurezza incendio, ossia devono:

– limitare la probabilità di propagazione di un incendio originato all’interno dell’edificio, con coinvolgimento di altri compartimenti;

– limitare la probabilità di un incendio di una facciata e la successiva propagazione dello stesso a causa di un fuoco avente origine esterna;

– evitare o limitare, in caso di incendio, la caduta di parti di facciata, che possono compromettere l’esodo nel cadere, possano ostacolare l’esodo in sicurezza;

Viene, inoltre, chiarito che le nuove disposizioni progettuali si applicano a:

– edifici di civile abitazione di nuova realizzazione;

– edifici esistenti oggetti di interventi successivi alla data di entrata in vigore del decreto comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50%della superficie complessiva delle facciate.

=> Ecco la bozza della nuova regola tecnica prestazionale per l’antincendio in condomini di altezza superiore a 24 mt.

Non si applicano, invece a:

– edifici di civile abitazione per i quali alla data di entrata in vigore del decreto siano stati pianificati o siano in corso lavori di rifacimento delle facciate sulla base di un progetto approvato dal competente Comando dei Vigili del Fuoco, ossia che all’entrata in vigore del regolamento risulteranno già autorizzati dalle competenti autorità;

Il decreto contente nuove regole di prevenzione incendi per i condomini, come detto, ed è entrato in vigore 90 giorni dalla data di pubblicazione in Gazzetta, vale a dire il 6 maggio 2019.

Nuovi obblighi antincendio, da quando si applicano?

Tuttavia, è stato indicato un periodo transitorio di attuazione delle misure per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del decreto.

Ovvero, due anni di tempo per ottemperare alle disposizioni che riguardano l’installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;

un anno di tempo per mettere in atto le restanti disposizioni;

Con la entrata in vigore del Nuovo Decreto la gestione della sicurezza antincendio è stata differenziata a seconda dell’altezza dell’edificio.

Nuovi obblighi antincendio e condominii

In base a questo parametro, viene attribuito a ogni condominio un livello di prestazione compreso tra 0 e 3.

Le misure antincendio sono minime per il livello 0, mentre diventano massime per gli edifici di altezza superiore agli 80 metri, ove anche le regole previste sono molto articolate e complesse oltre che complete.

=> Nuova normativa antincendio per i condomini: maggiore sicurezza dei condomini o solo responsabilità per l’amministratore?

Nel Livello di Prestazione 0 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 12 metri e 24 metri le misure minime che il responsabile adottare sono quelle informative attraverso le quali lo stesso deve fornire agli occupanti dell’edificio per la chiamata dei soccorsi, la messa in sicurezza delle apparecchiature, le indicazioni per l’esodo in sicurezza, il divieto di utilizzo degli ascensori.

Al Livello di Prestazione 1 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 24 metri e 54 metri alle misure di cui al Livello di Prestazione 0 si aggiungono quelle della messa in atto di un piano di emergenza, ovvero un documento che contiene tutte le indicazioni da seguire in caso di pericolo.

Questo documento, già stato previsto per i luoghi di lavoro è divenuto obbligatorio anche per gli edifici ad uso residenziale, con l’obbligo di renderlo disponibile agli occupanti.

Nel Livello di Prestazione 2 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 54 metri e fino ad 80 metri, in aggiunta alle prescrizioni dei livelli 0 e 1 è obbligatorio prevedere e procedere alla installazione di un impianto antincendio con dispositivi di emergenza sonori e visivi.

Gli edifici che hanno altezza antincendi oltre gli 80 metri sono classificati con Livello di Prestazione 3 dovranno aggiungere alle dotazioni e prescrizioni dei Livelli 0, 1 e 2 le misure antincendio preventive e contestualmente pianificare l’emergenza; dovranno quindi avere un centro di gestione dell’emergenza, con tutte le informazioni utili (planimetrie degli edifici, numeri telefonici, schemi degli impianti).

Nuovi obblighi antincendio e amministratore di condominio

Da quanto sopra, possiamo estrapolare i compiti minimi di un amministratore di condominio per adeguare gli stabili amministrati alla nuova normativa, indicando le seguenti attività minime da adottare:

1) identificazione delle misure standard da attuare in caso d’incendio;

2) informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso di incendio;

3) esposizione di un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;

4) mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione;

5) identificazione delle istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;

6) avvio delle azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;

7) identificazione delle istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;

8) esposizione del divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio.

=> Incendio in condominio e responsabilità dell’amministratore

Nuovi obblighi antincendio e condominio, che cosa accadrà a partire dal 7 maggio 2020?

In teoria nulla, non sono previsti controlli da parte degli organi competenti (VVF); però, nel caso in cui dovessero accadere degli incendi, ovvero in occasione di un controllo su altre attività soggette alle procedure di cui al DPR 151/2011 (vedi autorimesse, centrali termiche, od altro presente nel condominio) all’interno del condominio, scatteranno le verifiche e i controlli, non solo da parte dei VVF, ma anche dagli eventuali periti assicurativi coinvolti (un’attività che esercisce senza avere ottemperato ad un obbligo di legge, non ha diritto al risarcimento del danno).

=> Nuove norme antincendio per gli edifici di civile abitazione. Dal 6 Maggio si cambia

Inoltre, cosa che molti amministratori di condominio sottovalutano o addirittura non considerano, per il fatto che un edificio ha un’altezza antincendio inferiore ai 24 m (dunque non soggetta alla presentazione della SCIA) non vuol dire che lo stesso non deve rispondere alle norme tecniche afferenti a tale attività; in particolare:

-impianti elettrici e di messa a terra a norma realizzati e condotti in conformità alla normativa vigente (DM 37/08 – DPR 462/99);

presenza di segnaletica orizzontale e verticale;

presenza di porte tagliafuoco ecc.

Nella sostanza, gli amministratori di condominio, devono cogliere l’occasione per trasformare questo obbligo normativo, da un semplice adempimento amministrativo, ad un Up -Grade delle condizioni minime di sicurezza in corrispondenza delle parti comuni del condominio.

=> Sicurezza antincendio e comportamenti virtuosi da parte degli occupanti