Non previsto l’obbligo di agire in via monitoria contro di chi non paga le quote: responsabilità esclusa se le casse sono vuote benché il professionista abbia messo in mora gli inadempimenti

Dopo l’incendio si scopre che il condominio è senza assicurazione per il tardivo pagamento del premio. Ma l’amministratore non ne risponde perché le casse sono vuote benché lui abbia provveduto a mettere in mora i morosi: non può infatti ritenersi obbligatorio ex articolo 63 disp. att. Cc il decreto ingiuntivo nei confronti dei proprietari esclusivi inadempienti. È quanto emerge dall’ordinanza 24920/17, pubblicata il 20 ottobre dalla sesta sezione civile della Cassazione.
Bocciato il ricorso dell’ente di gestione, diventa definitiva la decisione che esclude la responsabilità contrattuale del professionista. I fondi necessari a mantenere l’operatività della polizza mancano perché i condomini non pagano le quote: l’amministratore, però, ha provveduto a sollecitarli più volte per iscritto nel periodo “incriminato” e tanto basta a ritenerlo esente da colpa perché chi gestisce il condominio assume la veste di mandatario e deve eseguire con la diligenza del buon padre di famiglia l’incarico conferitogli. D’altronde in base all’articolo 63 disp. att. Cc l’amministratore «può ottenere decreto di ingiunzione»: è in base allo stesso dato testuale della disposizione che emerge come il professionista abbia la mera facoltà e non l’obbligo di agire in via monitoria nei confronti dei condomini morosi. Spetta poi solo al giudice del merito verificare caso per caso se chi sovrintende alla gestione abbia rispettato gli obblighi ex articoli 1708 e 1710 Cc anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successive all’esecuzione del mandato.

Valgono le regole stabilite per le persone fisiche. L’atto, ma solo se esiste un locale ad hoc, può essere consegnato anche al portiere

Se il destinatario di un accertamento è il condominio a chi va notificato l’avviso? Si applicano le stesse regole stabilite per le persone fisiche e, quindi, la notifica va eseguita nelle mani dell’amministratore o ai soggetti abilitati a riceverlo, ma solo nei luoghi in cui ciò è consentito. Tra questi può essere compreso anche lo stabile condominiale a condizione che esistano locali, come ad esempio la portineria, destinati allo svolgimento della gestione dei servizi comuni.
Lo ha stabilito la Cassazione che, con l’ordinanza n. 25276/17, pubblicata oggi dalla quinta sezione civile, accoglie il ricorso di un condominio, destinatario di un accertamento della vecchia Ici. Il punto, secondo il ricorrente, è che la notifica dell’avviso non giunse mai a destinazione e, pertanto, l’omessa comunicazione comportò l’emissione delle cartelle di pagamento. Secondo la Ctr di Napoli che rigettava l’istanza del ricorrente, dagli atti risultava un avviso di ricevimento non consegnato al destinatario perché assente cui aveva fatto seguito l’immissione dell’avviso nella cassetta dello stabile, il deposito presso l’ufficio e la spedizione di una successiva comunicazione di avvenuto deposito. La commissione regionale riteneva non nulla né tantomeno inefficace la notifica perché tra le cassette doveva esserci anche quella dell’amministratore. D’altronde, secondo la tesi del giudice tributario, in assenza di un portiere non si può pensare che la notifica possa essere irregolare. La Cassazione non condivide il ragionamento e accoglie il ricorso.
Dalla decisione della Ctr risulta che la notifica degli avvisi è avvenuta presso il condominio e non presso il suo amministratore, inoltre, «la procedura relativa all’irreperibilità del destinatario per uno degli avvisi e quella di compiuta giacenza per l’altro è stata eseguita con riferimento al condominio e non alla persona fisica dell’amministratore». Non c’è prova che presso lo stabile condominiale esistessero locali, in particolare una portineria, «specificamente destinati e concretamente utilizzati per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni». Anzi, il mancato recapito e la compiuta giacenza depone proprio per la mancanza di un locale simile che poteva essere ritenuto “ufficio” dell’amministratore. Il collegio accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata. Le cartelle di pagamento sono annullate.

Accolto il ricorso di un proprietario che lamentava di non avere accesso alle aree ristrutturate senza il suo consenso

Non sono rimborsabili al condomino che le ha anticipate le spese urgenti sostenute per la manutenzione di parti comuni in uso esclusivo al proprietario che ha fatto fare i lavori.

Lo ha sancito la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 25729 del 30 ottobre 2017, ha accolto il ricorso di un condomino che si era visto richiedere le spese da un albergatore che aveva anticipato degli interventi urgenti su parti comuni ma a suo uso esclusivo.

I supremi giudici hanno dunque dato ragione al condomino che si era opposto al decreto ingiuntivo con il quale gli venivano richiesti i soldi di spese improcrastinabili.

Sul punto il Collegio di legittimità ha infatti precisato che Il Tribunale ha sì ritenuto che, trattandosi di un condominio, il rimborso delle spese per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni, anticipate da uno dei condomini, trova la sua disciplina nell’art. 1134 c.c., in base al quale il diritto è riconosciuto soltanto per le spese urgenti e non in base al mero dato della trascuratezza degli altri comunisti, ma ha poi – con falsa applicazione di legge che si riflette nella contraddittorietà della motivazione – ravvisato l’urgenza in una situazione di fatto in cui tale urgenza delle spese (intesa, secondo lo stesso Tribunale che si richiama alla pronuncia delle sezioni unite n. 2046/2006, come l’erogazione che non può essere differita senza danno o pericolo) non è ravvisabile (il Tribunale richiama infatti la diffusa inerzia degli altri titolari di immobili compressi nel complesso e la “difficoltà di procurarsi tempestivamente i! consenso e la necessaria cooperazione degli altri condomini”, in relazione all’ “adeguamento di tutti gli impianti e servizi comuni alle normative di igiene e sicurezza pubblica disciplinanti l’attività alberghiera” e, comunque, al mantenimento degli spazi comuni).

Un condomino cade a causa del dislivello fra cabina dell’ascensore e pavimento del piano d’arresto. Ma il condominio non può essere ritenuto esente da responsabilità anche nel caso in cui la condotta della vittima risulta colposa. E ciò perché il giudice del merito deve verificare se il comportamento dell’infortunato fosse prevedibile da parte dall’ente di gestione: diversamente non si configura il caso fortuito che lo esonera della responsabilità da custodia. È quanto emerge dall’ordinanza 25837/17, pubblicata il 31 ottobre dalla terza sezione civile della Cassazione, che decide la causa in camera di consiglio.

E’ stato così accolto il ricorso dell’infortunato. Aveva sbagliato la Corte d’appello a escludere il risarcimento a carico del condominio sul rilievo che la distanza fra l’ascensore e il pavimento costituisca una situazione «normale e prevedibile». Il Condomino conosce l’impianto, che al momento del sinistro non è guasto né al buio. E dovrebbe stare più attento visto che ha difficoltà a camminare. Insomma: l’incidente sarebbe avvenuto per una mera distrazione dell’infortunato. Trova invece ingresso la censura secondo cui anche a ipotizzare una colpa della vittima la circostanza potrebbe al massimo rappresentare una concausa del danno. Soprattutto non basta la (eventuale) negligenza dell’infortunato non basta a escludere la responsabilità da custodia del condominio: la prevedibilità della condotta, infatti, costituisce l’altro elemento costitutivo ex articolo 2051 Cc. Altrimenti si rischia di ridurre se non di eliminare la presunzione di responsabilità prevista dalla norma. E ciò perché se la vittima è prudente, l’incidente non si verifica, mentre quando non lo è il custode della cosa risulta scriminato dal fortuito.