Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.
Si tratta di uno dei casi in cui la novella si è limitata a recepire, positivizzandolo, un orientamento già consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità, la quale ormai da tempo aveva evidenziato come l’amministratore fosse tenuto ad utilizzare, per ciascun condominio amministrato, un apposito conto corrente bancario o postale intestato direttamente all’ente di gestione, sul quale fare affluire le somme in entrata e dal quale trarre quelle in uscita. Si veda, ad esempio, Cass. civ., Sez. I, 10 maggio 2012, n. 7162, ove si precisava che: “pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.”.
Il conto corrente
L’esame delle disposizioni novellate che riguardano il conto corrente condominiale deve iniziare dall’art. 1129, co. 7, cod. civ., che prevede l’obbligo per l’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”. Coerentemente, l’art. 1129, co. 12, n. 3, cod. civ., in tema di gravi irregolarità dell’amministratore, stabilisce che: “(Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma.”. Da ultimo, l’art. 1129, co. 11, cod. civ. dispone che, in caso di mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale, “i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria (…).”.
Dalle disposizioni citate emerge, anzitutto, l’obbligo per l’amministratore di aprire ed utilizzare un conto corrente apposito. Se il condominio ne è già dotato, il mandatario dovrà continuare ad utilizzarlo; se, invece, ne è sprovvisto, egli dovrà provvedere alla sua apertura.
L’utilizzo del conto corrente, poi, deve avvenire in modo esclusivo: devono transitarvi tutte le somme in entrata ed in uscita (significa, ad esempio, che è fatto divieto all’amministratore di riscuotere una somma da un condomino a titolo di pagamento delle quote condominiali ed utilizzare immediatamente quel denaro per pagare un fornitore titolare di un credito nei confronti del condominio).
La disposizione citata ha cura di precisare che il conto corrente condominiale deve essere specifico: si vuol dire che l’amministratore ha l’obbligo di attivare ed utilizzare un conto corrente per ciascuno dei condominii da lui amministrati. La finalità della norma è evidente: evitare indebite commistioni tra le provviste proprie di ciascun ente di gestione. Del resto, all’art. 1129, co. 12, n. 4, cod. civ. figura espressamente tra le gravi irregolarità dell’amministratore “la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini(i).”.
La mancata apertura od il mancato utilizzo del conto corrente specifico intestato al condominio costituisce una grave irregolarità. In linea generale, la revoca dell’amministratore ad opera dell’assemblea può avvenire in qualsiasi momento e senza la necessità di una giusta causa; sempre in generale, in caso di grave irregolarità ciascun condomino è legittimato a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo la revoca giudiziale del mandatario. L’ipotesi di grave irregolarità in esame presenta una particolarità: infatti prima di potersi rivolgere al giudice è necessario aver esperito senza successo un tentativo di revoca assembleare.
La giurisprudenza di merito (Trib. Ascoli Piceno, 7 agosto 2017) ha avuto occasione di pronunciarsi sulla nuova disposizione, affermando che “Il nuovo art. 1129 c.c. introduce una serie di importanti doveri in capo all’amministratore condominiale, che vanno ad integrare il contenuto base del contratto di mandato; tra questi, il menzionato obbligo di aprire un conto corrente condominiale ad hoc per i contributi e le spese condominiali del singolo condominio al fine di evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio suo personale e quelli dei diversi condominii amministrati. (…) il nuovo art. 1129 c.c., prevedendo come obbligo personale dell’amministratore quello di aprire ed utilizzare il conto corrente condominiale, ha ribadito tale violazione tra le cause di revoca giudiziale ed ha escluso, dunque, una competenza assembleare al riguardo.”.
Il registro di contabilità.
L’art. 1130, co. 1, n. 7, cod. civ. disciplina il registro di contabilità, uno dei quattro registri obbligatori (gli altri sono il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore). È affermato che: “(…) Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.”. L’art. 1130 bis, rubricato “Rendiconto condominiale”, include il registro di contabilità tra i documenti che il rendiconto deve obbligatoriamente contenere. Da ultimo, l’art. 1129, co. 12, n. 7, cod. civ. include, tra le gravi irregolarità dell’amministratore, l’inottemperanza agli obblighi relativi ai registri condominiali.
Dalle disposizioni riportate si apprende che: il registro di contabilità è un libro cassa, nel quale l’amministratore deve annotare in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita; la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni da quello dell’effettuazione del movimento; questo documento fa parte del rendiconto; la mancata tenuta dello stesso costituisce grave irregolarità del mandatario che, in quanto tale, legittima ciascun condomino a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendone la revoca giudiziale.
Il rapporto tra conto corrente condominiale e registro di contabilità.
Il diritto di accesso ai dati inerenti alla situazione contabile del condominio era garantito anche prima della Riforma del 2012. Si veda in proposito Cass. Civ., Sez. III, 23 gennaio 2013, n. 1593, ove si opera un condivisibile bilanciamento tra diritto alla riservatezza del singolo condomino ed esigenza di trasparenza e di buon andamento del condominio: “Ai sensi dell’art. 4 del D.L.vo 30 giugno 2003, n. 196, “dato personale”, oggetto di tutela, è “qualunque informazione” relativa a “persona fisica, giuridica, ente o associazione”, che siano “identificati o identificabili”, anche “indirettamente mediante riferimento a qualsiasi altra informazione” ed in tale nozione sono riconducibili i dati dei singoli partecipanti ad un condominio, raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli artt. 1117 ss. cod. civ.; tuttavia ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale, di assemblea, o nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti.”.
La novella, dunque, non ha introdotto ex novo il diritto di accesso ai dati contabili condominiali, ma, oltre a ribadirlo positivizzandolo, certamente ha avuto il pregio di elaborare un meccanismo piuttosto stringente di verifica della coerenza contabile. Si è detto, a proposito del conto corrente condominiale, che l’amministratore ha l’obbligo di utilizzarlo in modo esclusivo: deve farvi transitare ogni somma in entrata ed in uscita. Si è anche detto, a proposito del registro di contabilità, che esso consiste in un libro cassa nel quale devono essere registrati in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita. Ne deriva logicamente che tra estratto conto bancario e registro di contabilità debba sussistere un rapporto di perfetta coerenza.
La verifica della sussistenza o meno di tale armonia contabile rientra nelle possibilità del singolo proprietario, poiché egli ha diritto di accedere ai due documenti.
Quanto all’estratto conto bancario, l’art. 1129, co. 7, cod. civ. prevede che ciascun condomino abbia il diritto, rivolgendosi all’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto corrente. Nell’ipotesi in cui l’amministratore non collabori e rifiuti di fornire copia della documentazione richiesta, il proprietario potrà rivolgersi direttamente all’istituto bancario. È quanto affermato dall’Arbitro Bancario Finanziario di Roma con la Decisione 16 settembre 2016, n. 7960: “In tema di accesso alla documentazione relativa al rapporto di conto corrente condominiale, il novellato disposto dell’art. 1129 c.c. (così come modificato dalla L. n. 220/2012) non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto – piuttosto – di preventiva richiesta all’amministratore stesso (Fattispecie nella quale il Collegio ha condannato l’intermediario al rilascio della documentazione in favore della ricorrente – a spese di quest’ultima e nei limiti di cui all’art. 119, comma 4, T.U.B. – essendo stato inutilmente assolto l’obbligo di preventiva richiesta all’amministratore).”.
Quanto al registro di contabilità, trattandosi di uno dei documenti che compongono il rendiconto condominiale, deve essere trasmesso ai condomini. Inoltre l’art. 1129, co. 2, cod. civ. prevede che l’amministratore, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, comunichi il locale dove si trovano i registri condominiali e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne visione ed estrarne copia.
Con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze del 1° dicembre 2016 è stato istituito l’obbligo per gli Amministratori di Condominio, in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento, di provvedere a fornire all’Amministrazione finanziaria i dati relativi alle spese sostenute da ciascun Condominio nell’anno precedente con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica, sismabonus effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché all’acquisto di beni mobili e di grandi elettrodomestici per l’arredo delle parti comuni, oltre che la cessione del credito fiscale, da parte dei singoli condomini. I dati comunicati saranno inseriti nella dichiarazione dei redditi precompilata messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate ai contribuenti.
Il termine ultimo per adempiere è sancito nel 28 febbraio e se pur vero che non si tratta di un nuovo adempimento annuale, è bene che sia prestata la doverosa attenzione ad alcuni aspetti ed alle modifiche apportate dall’Agenzia delle Entrate per la comunicazione da trasmettere nell’anno 2018.
La disamina del modello di comunicazione messa a disposizione da parte dell’Amministrazione finanziaria prevede che l’invio potrà essere di tipo:
-“Ordinario” per trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relati ai lavori svolti nell’annualità.
-“Sostitutivo” l’opzione dovrà essere utilizzata qualora si intenda sostituire una comunicazione ordinaria trasmessa e ricevuta con esito positivo, o modificativa di una comunicazione sostitutiva già inviata.
-“Annullamento” comunicazione con la quale si richiede all’Agenzia delle Entrate l’annullamento di una trasmissione dati ordinaria o sostitutiva
Qualora l’Amministratore si accorgesse di errori nella comunicazione già trasmessa o che risulti necessario apportarvi modifiche, per poter inoltrare una comunicazione di annullamento o sostituzione è necessario che attenda l’esito positivo di quanto trasmesso in modalità “ordinaria” o “sostitutiva”, pertanto non saranno valide comunicazioni di annullamento o sostituzione in mancanza della ricevuta emessa dall’Agenzia delle Entrate relativamente alla comunicazione che si intende annullare o sostituire.
I dati da inserire nella comunicazione rimangono pressoché invariati rispetto a quelli inseriti nella trasmissione avvenuta nell’anno appena concluso, tuttavia si rende indispensabile focalizzare l’attenzione su alcune aggiunte previste dall’Amministrazione finanziaria:
-E’ stato introdotto un “progressivo di intervento”. Per gli interventi rientranti nelle lettere A,B,D,E,F,G,H,I,L, (si vedano le istruzioni ministeriali) sarà individuata la tipologia di lavoro effettuato in Condominio nell’anno di riferimento, con le restanti lettere C,M,N,O,P (si vedano le istruzioni ministeriali) si individueranno tutti gli interventi della stessa tipologia effettuati nell’anno di riferimento in Condominio, ristrutturazione, riqualificazione energetica ecc…, che dovranno essere accorpati in un’unica voce. Si precisa che qualora la comunicazione sia effettuata su più file per lo stesso Condominio il progressivo di intervento dovrà essere unico.
-“progressivo edificio”; finalizzato a individuare un singolo edificio all’interno di un Condominio. Tale dato si rende obbligatorio qualora rientri nelle tipologie C,M,N,O,P sopra riportate. L’Agenzia delle Entrate precisa altresì che deve essere mantenuto lo stesso progressivo edificio nei casi in cui la comunicazione degli interventi eseguiti, di tipologia diversa, è effettuata su più file.
-La nuova comunicazione obbligherà ad inserire i dati catastali delle unità immobiliari; allorché non venissero inseriti verrà bloccato il flusso e la trasmissione sarà impossibilitata. È consigliabile controllare l’Anagrafe Condominiale al fine di verificare la disponibilità degli stessi o in alternativa richiederli celermente ai condòmini. È istituito l’obbligo di accorpare le pertinenze con autonoma rendita catastale alle unità immobiliari principali, unificando inoltre le quote millesimali e gli importi spettanti.
-La sezione relativa ai dati catastali mancati dovrà essere compilata esclusivamente in caso di immobili non censiti e in tal caso dovranno essere trasmessi gli estremi della domanda di accatastamento.
-È stato modificato il capo “tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa”, il quale potrà assumere i seguenti valori: proprietario, titolare di un diritto reale o personale di godimento comunicato all’Amministratore ed infine la spesa potrà essere attribuita ad un altro soggetto comunicato all’Amministratore dal proprietario dell’immobile.
-Tutti gli importi dovranno essere arrotondati all’unità di euro, per eccesso se la frazione decimale è uguale o superiore a cinquanta centesimi di euro, o per difetto se inferiore a detto limite.
-Qualora si fosse concretizzata nel corso dell’anno una cessione del credito fiscale da parte di un condomino ad un soggetto terzo, l’Amministratore è tenuto a comunicare all’Amministrazione finanziaria i dati del cedente, i dati del cessionario e la quota ceduta. Si precisa che qualora l’invio dei dati fosse errato la cessione del credito fiscale decadrebbe.
Si raccomanda pertanto di verificare i dati in possesso nell’anagrafe condominiale e qualora fosse necessario, provvedere ad un tempestivo aggiornamento degli stessi, consci e consapevoli che la mancata trasmissione della comunicazione o la tardiva trasmissione ad oggi non è sanabile in alcun modo (per la lettera da inviare ai condòmini cliccare qui ).
Sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni anche i fabbricati c.d. “Condomìni minimi”. Va precisato che qualora fosse stato nominato un Amministratore quest’ultimo sarà tenuto ad ottemperare a tale adempimento entro il termine succitato; diversamente, se non fosse stato nominato un Amministratore non vi sarà l’obbligo di trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Resta invece obbligatorio l’invio delle specifiche richieste per la cessione del credito fiscale.