Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condomini. Il decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali può essere posto nel nulla anche quando il verbale con cui l’assemblea ha approvato la ripartizione delle spese non sia stato impugnato. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza del 28 agosto 2015, n. 17268 .

Le spese sono a carico dei proprietari

Il condominio ottiene dal Giudice di pace un decreto ingiuntivo contro un condomino colpevole di non aver versato circa 500 euro per le spese necessarie all’adeguamento dei garage entroterra. Il condomino recalcitrante si oppone all’ingiunzione sostenendo di non essere tenuto al pagamento di tali oneri in quanto non era proprietario di box, posto auto o cantina nell’entroterra. Il rifiuto viene suffragato dal regolamento di condominio che considera i locali nel piano interrato di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti. In sostanza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garage devono essere ripartite esclusivamente tra i proprietari in ragione di millesimi spettanti a ciascuno. L’opposizione viene accolta ma la sentenza viene appellata dal condominio. Il giudice d’appello conferma la sentenza di primo grado e revoca il decreto ingiuntivo ma il condominio, non contento, ricorre in cassazione.

Le ragioni del condominio

Il condominio sostiene che il condòmino dissenziente, non avendo impugnato il verbale di assemblea con cui era stato approvato il preventivo e la relativa ripartizione delle spese, non poteva sottrarsi dal relativo pagamento. L’assemblea di approvazione, in altre parole, avrebbe “cristallizzato” la situazione. Viene presentata una ulteriore eccezione: il regolamento di condominio prevede che «i condomini non proprietari dei posti macchina possono accedere all’autorimessa con autoveicoli per il tempo necessario ad effettuare le operazioni di carico e scarico». Conseguentemente, le spese di manutenzione graverebbero su tutti i condomini e non solo sui proprietari.

Il principio base

La Cassazione respinge il ricorso sottolineando che «in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (si veda la sentenza della Cassazione del 29.3.2007, n. 7708). (…) è appena il caso di ribadire che il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali – e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza – riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cassazione, sentenza del 10.6.1981, n. 3775).» Il condomino, quindi, può opporsi al decreto ingiuntivo anche quando non abbia preventivamente impugnato il verbale dell’assemblea che disciplinava le modalità di ripartizione delle spese.

La Cassazione torna sui balconi : gli elementi decorativi ne fanno una parte comune della facciata. La vicenda è originata da un condomino che si rivolge al Tribunale di Arezzo, che respinge la domanda, impugnando la delibera assembleare nella parte in cui ha messo a suo carico parte del costo dei lavori di restauro delle strutture aggettanti all’esterno delle facciate. Tali facciate, a dire dell’attore, erano di proprietà esclusiva (con le ovvie conseguenze in punto imputazione delle spese) degli alloggi del primo e secondo piano, sui quali il ricorrente, che possedeva il piano terra, non aveva “uso ne utilità”.

La Corte D’Appello, a sua volta, respingeva il gravame proposto dal condominio soccombente rilevando come il criterio di ripartizione delle spese adottato dall’assemblea “appare conforme ai principi affermati in materia dalla giurisprudenza in relazione ai rivestimenti ed agli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore dei balconi aggettanti”.

Avverso tale decisione proponeva ricorso in Cassazione il condomino (nuovamente) soccombente: sostenendo in poche parole che i balconi e le terrazze, costituiscono una sorta di prolungamento dell’appartamento dal quale si propendono, e quindi non possono considerarsi beni di proprietà comune bensì esclusiva dei proprietari degli appartamenti ai quali accedono.

Nel respingere (quindi per la terza volta) le ragioni fatte valere dal condominio ricorrente, la Cassazione (Sentenza n. 10209 del 19.05.2015 , Sez. II) aveva modo di ricordare principi già chiaramente espressi in altre sentenze, e cioè che per quanto i balconi aggettanti siano effettivamente di proprietà dei singoli condomini che vi accedono dal proprio appartamento, devono viceversa considerarsi di proprietà comune di tutti i condomini (anche di quelli che come nel caso esaminato risiedono a pian terreno) “i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

Il principio, in altre parole, è quello notissimo del valore estetico della facciata: che quando è presente fa si che si parli di un bene di tutto il condominio (essendo un elemento dei quali tutti i condomini traggono vantaggio) con la ovvia conseguenza che le spese per la relativa manutenzione andranno (appunto) ripartite fra tutti i condomini e non saranno di esclusivo onere dei singoli proprietari muniti di balcone.

Una volta accettato nel corso del giudizio oggetto di commento, in altre parole, che effettivamente la facciata in questione aveva un suo particolare valore estetico, la Corte di Cassazione ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di merito di considerare valida la delibera assembleare che aveva operato tenendo conto, in punto spese, della proprietà comune tra tutti i condomini della facciata (o per meglio dire “delle strutture aggettanti all’esterno della facciata).

I diritti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).
La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni unite.

Vediamo in ordine i principi da seguire:

• la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;
• in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;
• diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;
• da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;
• dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’articolo 2043 del Codice civile;
• queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono cg) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;
• diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condomini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice ci

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 )