A volte, per problemi organizzativi o personali, l’amministratore rassegna le proprie dimissioni al Condominio, non potendo più svolgere l’incarico

Esse possono essere rilasciate verbalmente, nel corso di un’assemblea, o per iscritto

La lettera di dimissioni dell’amministratore di condominio è una comunicazione, inoltrata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, con la quale l’amministrazione scriverà al condominio, quindi a sé stesso –per cautela a tutti i condomini- quale amministratore in carica, esprimendo la propria decisione di dimettersi dall’incarico e indicando le motivazioni, che non dovranno essere generiche ma specifiche, che lo spingono a tale decisione. Quindi, una volta ricevuta la comunicazione, dovrà essere indetta una assemblea di condominio, affinché i condomini possano discutere sul merito della vicenda e nominare un nuovo amministratore di condominio

Con le dimissioni, il mandatario dello stabile intende cessare il rapporto prima della sua scadenza. L’assemblea del condominio non è chiamata a decidere in merito ma solo a recepirne il contenuto per poi procedere alla deliberazione di approvazione di un nuovo mandatario.

La decisione della riunione dell’edificio attiene pertanto esclusivamente alla nomina di un nuovo amministratore, deliberazione da assumersi sia in prima convocazione, sia in seconda, con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 secondo comma, dopo aver dato atto e verbalizzato le dimissioni del precedente amministratore.

Qualsiasi sia la causa che spinge l’amministratore a dare le proprie dimissioni, le stesse non possono essere immediate, salvo il risarcimento di eventuali danni che le sue dimissioni immediate potessero causare. Esiste l’istituto della prorogatio imperii sulla cui base finchè non viene incaricato un nuovo mandatario, il precedente continua nelle sue attribuzioni

Per prorogatio si intende la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) proprio per sottolineare una situazione provvisoria che andrà a risolversi in futuro.

La Cassazione rileva che l’istituto della prorogatio imperii è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’articolo 1129, secondo comma, del Codice civile, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cassazione, sentenze 1405/2007, 18660/2012 e 14930/2013). Il Supremo Collegio afferma simultaneamente che l’amministratore uscente conserva provvisoriamente i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non venga sostituito da altro amministratore. (Cassazione, sentenza 1445/1993)

Affermazione ribadita nel tempo: “in tema di condominio di edifici, l’istituto della ‘prorogatio imperii’ – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina”. (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).

Comunque, nell’adempimento del contratto di mandato, l’amministratore è comunque tenuto a gestire l’ordinaria amministrazione del condominio, finché l’assemblea di condominio non abbia nominato un nuovo amministratore. Se l’assemblea di condominio non provvedesse alla nomina, l’amministratore dimissionario può adire le vie giudiziali per chiedere la nomina di un amministratore giudiziario ex art. 1129 primo comma c.c.

A norma dell’art. 1129 ottavo comma c.c. alla cessazione dell’incarico, l’Amministratore uscente è tenuto a consegnare tutto ciò che è in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

In questa sede viene redatto il cd. verbale di consegne che viene sottoscritto dall’amministratore cessato e da quello neo-nominato. Questo verbale è un negozio di accertamento di quanto viene dato al nuovo amministratore con riferimento al condominio

Ove l’amministratore uscente non vi provvedesse, si può agire in sede giudiziale con l’azione cautelare per ottenere il provvedimento d’urgenza di consegna della documentazione afferente al condominio “… a seguito dell’adozione della delibera di revoca l’amministratore è tenuto, tra l’altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l’inottemperanza a tale obbligo si debba fare ricorso al Tribunale a norma dell’ultimo comma dell’art. 1105 c.c., potendosi legittimamente richiedere l’adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell’art. 700 c.p.c.” (Cass.: 11472/1991. Nello stesso senso: Trib. Civ. Ariano Irpino 24 aprile 2007; Trib. Roma, ord. 7 dicembre 1998; Pret. Milano 28 marzo 1990). Lo stesso vale per il caso del mandatario a dimissioni rese con nomina del nuovo amministratore

Il ricorso ex art. 700 c.p.c. può essere legittimamente esperito dall’amministratore condominiale “anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione” (Cfr.: Trib. Salerno 3 ottobre 2006).

Spetta, infatti, al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4259).

In fatto. Un condòmino che esercita la professione di avvocato, aveva svolto per conto del Suo Condominio un’attività processuale, al termine della quale aspettava il pagamento del compenso professionale maturato. Non essendo stato remunerato, decide allora di agire in giudizio. Chiede ed ottiene un Decreto ingiuntivo che notifica al Condominio.

Successivamente, l’assemblea dei condòmini decide di ripartire la spesa tra tutti i condòmini (compreso lui) in parti uguali, in assenza della tabella millesimale.

Il Condomino-avvocato non ci sta e impugna la delibera tacciandola di illegittimità sia per il criterio di ripartizione adottato sia perché, quale parte vittoriosa, ritiene non dovere partecipare alla contribuzione.

La vicenda perviene, dopo alterni esiti tra il primo e il secondo grado di giudizio, avanti alla Suprema Corte di Cassazione e qui decisa con il provvedimento sopra riportato.

Il provvedimento. Con riferimento ai criteri di ripartizione della spesa – così è stato precisato nella Sentenza – ogni qual volta vi sia una condanna giudiziale definitiva del condominio, in persona dell’amministratore, al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale, la ripartizione tra i condòmini degli oneri derivanti dalla condanna va fatta alla stregua dei criteri dettati dall’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione (argomentazione tratta dalla pronuncia resa sempre dalla Corte di Cassazione Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959).

In buona sostanza, la mancanza di tabelle millesimali non giustifica l’assemblea ad adottare un criterio diverso da quello della proporzionalità.

In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, comma primo, c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire secondo altro criterio le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune.

Nel qual caso, spetterà al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (tra le tante pronunce richiamate: Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081; Cass. Sez. 2, 30/07/1992, n. 9107).

La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, in deroga all’art. 1123 c.c., è stata, dunque, ritenuta nulla (conformemente: Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233).

In conclusione, l’articolo 1123 codice civile non è derogabile nemmeno attraverso il ricorso ad una ripartizione in parti uguali, se non nel caso eccezionale in cui la relativa modifica sia stata disposta da tutti i condòmini all’unanimità.

Il rivestimento dei parapetti e delle solette dei balconi sono parti comuni di un edificio in quanto contribuiscono a renderne esteticamente gradevole la facciata!

Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazione, confermando la decisione della Corte di Appello di Napoli, hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile.

Per orientamento consolidato della Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione, Sez. II, sentenza n. 14576/2004; Cassazione, Sez. II, sentenza n. 6624/2012).

Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.

Si tratta di uno dei casi in cui la novella si è limitata a recepire, positivizzandolo, un orientamento già consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità, la quale ormai da tempo aveva evidenziato come l’amministratore fosse tenuto ad utilizzare, per ciascun condominio amministrato, un apposito conto corrente bancario o postale intestato direttamente all’ente di gestione, sul quale fare affluire le somme in entrata e dal quale trarre quelle in uscita. Si veda, ad esempio, Cass. civ., Sez. I, 10 maggio 2012, n. 7162, ove si precisava che: “pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.”.

Il conto corrente

L’esame delle disposizioni novellate che riguardano il conto corrente condominiale deve iniziare dall’art. 1129, co. 7, cod. civ., che prevede l’obbligo per l’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”. Coerentemente, l’art. 1129, co. 12, n. 3, cod. civ., in tema di gravi irregolarità dell’amministratore, stabilisce che: “(Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma.”. Da ultimo, l’art. 1129, co. 11, cod. civ. dispone che, in caso di mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale, “i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria (…).”.

Dalle disposizioni citate emerge, anzitutto, l’obbligo per l’amministratore di aprire ed utilizzare un conto corrente apposito. Se il condominio ne è già dotato, il mandatario dovrà continuare ad utilizzarlo; se, invece, ne è sprovvisto, egli dovrà provvedere alla sua apertura.

L’utilizzo del conto corrente, poi, deve avvenire in modo esclusivo: devono transitarvi tutte le somme in entrata ed in uscita (significa, ad esempio, che è fatto divieto all’amministratore di riscuotere una somma da un condomino a titolo di pagamento delle quote condominiali ed utilizzare immediatamente quel denaro per pagare un fornitore titolare di un credito nei confronti del condominio).

La disposizione citata ha cura di precisare che il conto corrente condominiale deve essere specifico: si vuol dire che l’amministratore ha l’obbligo di attivare ed utilizzare un conto corrente per ciascuno dei condominii da lui amministrati. La finalità della norma è evidente: evitare indebite commistioni tra le provviste proprie di ciascun ente di gestione. Del resto, all’art. 1129, co. 12, n. 4, cod. civ. figura espressamente tra le gravi irregolarità dell’amministratore “la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini(i).”.

La mancata apertura od il mancato utilizzo del conto corrente specifico intestato al condominio costituisce una grave irregolarità. In linea generale, la revoca dell’amministratore ad opera dell’assemblea può avvenire in qualsiasi momento e senza la necessità di una giusta causa; sempre in generale, in caso di grave irregolarità ciascun condomino è legittimato a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo la revoca giudiziale del mandatario. L’ipotesi di grave irregolarità in esame presenta una particolarità: infatti prima di potersi rivolgere al giudice è necessario aver esperito senza successo un tentativo di revoca assembleare.

La giurisprudenza di merito (Trib. Ascoli Piceno, 7 agosto 2017) ha avuto occasione di pronunciarsi sulla nuova disposizione, affermando che “Il nuovo art. 1129 c.c. introduce una serie di importanti doveri in capo all’amministratore condominiale, che vanno ad integrare il contenuto base del contratto di mandato; tra questi, il menzionato obbligo di aprire un conto corrente condominiale ad hoc per i contributi e le spese condominiali del singolo condominio al fine di evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio suo personale e quelli dei diversi condominii amministrati. (…) il nuovo art. 1129 c.c., prevedendo come obbligo personale dell’amministratore quello di aprire ed utilizzare il conto corrente condominiale, ha ribadito tale violazione tra le cause di revoca giudiziale ed ha escluso, dunque, una competenza assembleare al riguardo.”.

Il registro di contabilità.

L’art. 1130, co. 1, n. 7, cod. civ. disciplina il registro di contabilità, uno dei quattro registri obbligatori (gli altri sono il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore). È affermato che: “(…) Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.”. L’art. 1130 bis, rubricato “Rendiconto condominiale”, include il registro di contabilità tra i documenti che il rendiconto deve obbligatoriamente contenere. Da ultimo, l’art. 1129, co. 12, n. 7, cod. civ. include, tra le gravi irregolarità dell’amministratore, l’inottemperanza agli obblighi relativi ai registri condominiali.

Dalle disposizioni riportate si apprende che: il registro di contabilità è un libro cassa, nel quale l’amministratore deve annotare in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita; la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni da quello dell’effettuazione del movimento; questo documento fa parte del rendiconto; la mancata tenuta dello stesso costituisce grave irregolarità del mandatario che, in quanto tale, legittima ciascun condomino a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendone la revoca giudiziale.

Il rapporto tra conto corrente condominiale e registro di contabilità.

Il diritto di accesso ai dati inerenti alla situazione contabile del condominio era garantito anche prima della Riforma del 2012. Si veda in proposito Cass. Civ., Sez. III, 23 gennaio 2013, n. 1593, ove si opera un condivisibile bilanciamento tra diritto alla riservatezza del singolo condomino ed esigenza di trasparenza e di buon andamento del condominio: “Ai sensi dell’art. 4 del D.L.vo 30 giugno 2003, n. 196, “dato personale”, oggetto di tutela, è “qualunque informazione” relativa a “persona fisica, giuridica, ente o associazione”, che siano “identificati o identificabili”, anche “indirettamente mediante riferimento a qualsiasi altra informazione” ed in tale nozione sono riconducibili i dati dei singoli partecipanti ad un condominio, raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli artt. 1117 ss. cod. civ.; tuttavia ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale, di assemblea, o nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti.”.

La novella, dunque, non ha introdotto ex novo il diritto di accesso ai dati contabili condominiali, ma, oltre a ribadirlo positivizzandolo, certamente ha avuto il pregio di elaborare un meccanismo piuttosto stringente di verifica della coerenza contabile. Si è detto, a proposito del conto corrente condominiale, che l’amministratore ha l’obbligo di utilizzarlo in modo esclusivo: deve farvi transitare ogni somma in entrata ed in uscita. Si è anche detto, a proposito del registro di contabilità, che esso consiste in un libro cassa nel quale devono essere registrati in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita. Ne deriva logicamente che tra estratto conto bancario e registro di contabilità debba sussistere un rapporto di perfetta coerenza.

La verifica della sussistenza o meno di tale armonia contabile rientra nelle possibilità del singolo proprietario, poiché egli ha diritto di accedere ai due documenti.

Quanto all’estratto conto bancario, l’art. 1129, co. 7, cod. civ. prevede che ciascun condomino abbia il diritto, rivolgendosi all’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto corrente. Nell’ipotesi in cui l’amministratore non collabori e rifiuti di fornire copia della documentazione richiesta, il proprietario potrà rivolgersi direttamente all’istituto bancario. È quanto affermato dall’Arbitro Bancario Finanziario di Roma con la Decisione 16 settembre 2016, n. 7960: “In tema di accesso alla documentazione relativa al rapporto di conto corrente condominiale, il novellato disposto dell’art. 1129 c.c. (così come modificato dalla L. n. 220/2012) non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto – piuttosto – di preventiva richiesta all’amministratore stesso (Fattispecie nella quale il Collegio ha condannato l’intermediario al rilascio della documentazione in favore della ricorrente – a spese di quest’ultima e nei limiti di cui all’art. 119, comma 4, T.U.B. – essendo stato inutilmente assolto l’obbligo di preventiva richiesta all’amministratore).”.

Quanto al registro di contabilità, trattandosi di uno dei documenti che compongono il rendiconto condominiale, deve essere trasmesso ai condomini. Inoltre l’art. 1129, co. 2, cod. civ. prevede che l’amministratore, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, comunichi il locale dove si trovano i registri condominiali e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne visione ed estrarne copia.

L’argomento in oggetto prende spunto dalla decisione della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017, con la quale è stato chiarito l’ambito di applicazione e di funzionamento del vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/spese condominiali. L’analisi di detta sentenza porta, per completezza espositiva, a rivisitare l’intero istituto giuridico disciplinato dal novellato art. 63 post riforma del condominio.

Ambito di applicazione: la norma di riferimento è l’art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “…chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente…”.

La responsabilità solidale dell’acquirente è disciplinata proprio dal suddetto art. 63 disp. att. c.c. e non già dall’art. 1104 c.c. perché, ai sensi dell’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente regolano una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012). In altri termini però, come ha sottolineato una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 10235/2013) l’art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104 c.c., con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario/acquirente, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente/venditore, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Periodo di riferimento della solidarietà: gli anni cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 – Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971).

Quindi il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore funziona con riferimento all’anno dell’esercizio contabile del condominio di riferimento. Pertanto i debiti vecchi oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell’immobile, anche se riportati a “nuovo” negli esercizi successivi, non potranno essere imputati all’acquirente cosi come ha precisato il Tribunale di Milano secondo il quale l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell’ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all’annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (Trib. Milano 23 gennaio 2003). Si precisa che il termine per calcolare il periodo di cui alla norma il termine iniziale è quello della data dell’atto di trasferimento (atto notarile – decreto di trasferimento – sentenza di trasferimento).

I soggetti coinvolti nella solidarietà: obbligato in via principale è il pieno proprietario dell’unità immobiliare che acquisisce, così, la qualità di condomino. Ma per essere obbligati ai contributi condominiali non è necessario divenire titolari del diritto di proprietà sull’immobile nella sua interezza, infatti anche il titolare di un diritto reale “minore” potrebbe trovarsi soggetto al pagamento dei contributi/oneri condominiali. In effetti le spese condominiali incombono, salvo quelle straordinarie, sull’usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione, anche se trattasi di diritti reali limitati rispetto al diritto di proprietà, ma pur sempre suscettibili di espropriazione (art. 1010 c.c.) e, quindi, di vendita/trasferimento e/o all’asta in sede giudiziale. Come da consolidato orientamento giurisprudenziale, il meccanismo del subentro dell’acquirente negli oneri/debiti condominiali del venditore, opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della unità immobiliare facente parte del condomino, e non anche nel rapporto interno tra venditore ed acquirente. In tale ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore.

La sentenza in commento (Cass. 2265/2017) ha applicato l’art. 63 disp. att. c.c. ante legge di riforma del 2012, e quindi occorre coordinare il vincolo di solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo art. 63 comma 5 disp. att. c.c. in base al quale “…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…”. Quindi anche dopo la sottoscrizione dell’atto di trasferimento il venditore/cedente rimane unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali, sino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore/cedente perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all’acquirente, e può trovare applicazione la “solidarietà passiva” prevista dal comma precedente. In altri termini, il trasferimento di detto status in capo all’acquirente si verifica non immediatamente e per effetto della vicenda traslativa, ma unicamente come conseguenza della trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di trasferimento. Si tratta peraltro di una disposizione da porre in collegamento con il gruppo di norme riformate che disciplinano ora in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dei dati in capo all’amministratore; il riferimento è all’art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell’anagrafe condominiale debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi (art. 1130 registro dell’anagrafe condominiale).

In conclusione alla luce di quanto sopra esposto, tornando alla domanda principale (Cass. 24654/2010 e Cass. ord. 702/15) in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio l’acquirente sarà tenuto al pagamento:

1. a) dei contributi condominiali attinenti le opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto ed in quello precedente;

b) dei contributi condominiali attinenti le opere straordinarie ovvero le innovazioni se deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente. Pertanto, anche qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipulazione dell’atto.

La delibera assembleare avente a oggetto la nomina di un nuovo amministratore del condominio può essere impugnata dai condomini/proprietari di unità immobiliari poste all’interno del condominio stesso. L’amministratore uscente non può impugnare la stessa delibera condominiale, in quanto carente di legittimazione attiva, atteso che l’unico oggetto sia la nomina di un nuovo amministratore ed essendo legittimati i soli condomini e non altri. Quanto detto vale per tutte le delibere condominiali

Secondo la giurisprudenza di legittimità, devono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. Devono, altresì, intendersi “annullabili” le delibere con vizi, tra gli altri, relativi alla partecipazione degli aventi diritto, alla regolare costituzione dell’assemblea o ai quorum deliberativi.

Nel giudizio instaurato dai condòmini ed avente ad oggetto l’annullamento della delibera assembleare per mancata convocazione degli stessi ai sensi dell’art. 66 disp. att. C.c., il Giudice dichiara cessata la materia del contendere allorquando tra le parti (cioè tra i condomini ed il condominio) sarà sostituito il deliberato assembleare impugnato da un successivo deliberato assembleare, ratificante ed integralmente sostitutivo del precedente. Nel caso precedente così sarà se nel frattempo venga accettato un nuovo amministratore, munito di valido preventivo del compenso.

Secondo l’orientamento costante della giurisprudenza, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in modo conforme alla legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, comporta la cessazione della materia del contendere (Cfr. Cass. 28 giugno 2004 n. 11961).

La Corte di Cassazione, 21742/2013, inoltre, sostiene che “la sospensione giudiziale di una deliberazione assembleare impugnata non impedisce all’assemblea di adottare sul medesimo punto, sanati eventuali vizi, una nuova deliberazione, esecutiva “ex lege” ove il condomino interessato non si attivi per conseguirne a sua volta la sospensione”.

Una volta accertato il venir meno del contrasto tra i condomini impugnanti ed il condominio, il Giudice di merito sarà chiamato a pronunziarsi in merito alle spese legali, atteso che “il Giudice che dichiara cessata la materia del contendere, dovrà, comunque, pronunciarsi sulle spese secondo il cosiddetto principio della soccombenza virtuale, laddove tale soccombenza dovrà essere individuata in base ad una ricognizione della “normale” probabilità di accoglimento della pretesa della parte su criteri di verosimiglianza o su indagine sommaria di delibazione del merito. Con l’ulteriore precisazione, evidenziata anche dalla sentenza impugnata, che la delibazione in ordine alle spese può condurre non soltanto alla condanna del soccombente virtuale, bensì anche ad una compensazione, se ricorrono i presupposti di legge.”(Cass. sentenza 24234/2016).

In tal senso si è pronunciato, di recente, anche il Tribunale di Napoli Nord. 2110/2017, dichiarando cessata la materia del contendere tra gli attori ed il condominio, in persona dell’amministratore, compensava integralmente tra le parti le spese di lite.