Il passaggio di consegne è procedura molto delicata poiché l’amministratore uscente non solo deve consegnare la cassa, ma anche tutta la contabilità, comprensiva dei preventivi e dei consuntivi , del conto economico contenente i pagamenti effettuati e quelli da eseguire , la documentazione tecnica degli impianti e dei dipendenti del condominio.

Tutti i predetti documenti sono fondamentali per consentire il subentro e l’attività della nuova amministrazione e la consegna degli stessi è un preciso dovere dell’amministratore cessato. Il nuovo amministratore , di fronte al rifiuto del collega, può , autorizzato dall’assemblea, richiedere al giudice un provvedimento di urgenza e presentare al pubblico ministero una querela per il reato di appropriazione indebita aggravata . L’elemento oggettivo del reato può contemplare anche l’indebita percezione di somme del condominio da parte del cassato amministratore .

È il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 26599/2019) la quale ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio nei confronti di una sentenza che lo aveva condannato, per il reato di appropriazione indebita aggravata dall’abuso di prestazione d’opera, in relazione ad una somma prelevata dal conto corrente intestato al condominio .

L’amministratore contestava la consulenza tecnica del consulente del pubblico ministero la quale, a suo dire, non forniva la prova che i prelievi effettuati dal ricorrente dal conto corrente del condominio fossero indebiti, poichè non era possibile risalire alla loro causale per difetto di una documentazione esplicativa. La Corte di Cassazione valorizzava quanto accertato dal giudice di appello che , sulla base della predetta consulenza, accertava la mancanza di causale per i prelievi del ricorrente pari ad euro 5.800,00 , non avendo fornito al suo successore nell’amministrazione alcuna giustificazione documentale , neppure fornita nel corso del giudizio. Inoltre la data di decorrenza del reato è quella al momento della dismissione dalla carica, quando il ricorrente non restituiva al condominio quanto da lui indebitamente prelevato. Inoltre il reato di appropriazione indebita è istantaneo e si consuma con la prima condotta appropriativa , ovvero quando l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria. A tal fine la Corte di Cassazione richiama il precedente giurisprudenziale (sent. n. 40870/2017) il quale ritiene consumato il delitto di appropriazione indebita delle somme relative al condominio , introitate a seguito di rendiconti , da parte di colui che ne era stato l’amministratore , all’atto della cassazione della carica , momento in cui , in mancanza di restituzione delle somme ricevute nel corso della gestione , si verifica con certezza l’interversione del possesso.

La pignorabilità del conto corrente condominiale è stata ed è fonte di accesa discussione.

I Giudici che da ultimo si sono espressi su questo argomento paiono essere favorevoli all’esecuzione coatta. Il filone di pensiero che ritiene questa operazione possibile basa le sue osservazioni sul fatto che il condominio, pur essendo un ente di gestione senza personalità giuridica ha comunque una sorta di sua soggettività giuridica distinta, già anche solo in ambito di gestione del denaro.

Su questa base si ritiene che vi sia una separazione tra i patrimoni dei singoli condomini e il patrimonio affidato all’amministratore, concludendo per la legittimità del pignoramento di quanto risulta sul conto condominiale, a garanzia dei terzi creditori del condominio.

Nella gestione di questo conto, il condominio si qualifica come centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche.

In pratica vi è un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell’edificio, determina la rottura del legame giuridico tra singoli condomini e Condominio.

Le somme versate formerebbero un “patrimonio condominiale” aggredibile dai creditori del condominio ex art. 2740 c.c. (Trib. Reggio Emilia, ordinanza 16 maggio 2017; Trib. Milano, ordinanza 27 maggio 2014; Trib. Ascoli Piceno, ordinanza 26 novembre 2015).

Chi esclude la pignorabilità del conto condominiale basa il suo ragionamento sul beneficio di escussione a favore dei condomini in regola con i pagamenti.

L’art. 63 disp. att. c.c., al secondo comma, prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Questa disposizione sembra incompatibile con la possibilità di pignorare il saldo presente sul conto corrente condominiale. La norma infatti obbliga il creditore ad escutere, in via preventiva, i condomini morosi (cioè non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, mentre, nell’ipotesi di pignoramento diretto del conto condominiale verrebbero pignorate le somme versate dai condomini “virtuosi”, contravvenendo alla norma).

In realtà, si ritiene che questa norma non esclude che i creditori, prim’ancora di agire contro i morosi, possano provare a soddisfare le proprie pretese creditorie direttamente contro il Condominio, il quale è soggetto diverso rispetto ai condomini diligenti e a quelli morosi.

Così ragionando, l’art. 63 disp. Att. C.c. riguarderebbe solo i rapporti tra i condomini, mentre l’apertura del conto corrente formerebbe una terza entità giuridica che garantisce con il proprio patrimonio (l’attivo presente sul conto corrente condominiale) i terzi creditori (Trib. Milano, 21 novembre 2017).

Di recente, il Tribunale di Teramo, in data 18 aprile 2019 ha evidenziato che il beneficio di escussione ex art. 63 disp. att c.c. contrasta decisamente la pignorabilità del conto condominiale.

La Suprema Corte di Cassazione è stata chiamata a decidere sull’applicabilità degli artt. 1123 e 1126 cod.civ. a seguito del giudizio originariamente intrapreso da un condòmino il quale, dopo aver ricevuto danni da fenomeni di infiltrazione ai suoi box sottostanti il cortile condominiale, aveva intrapreso il giudizio risarcitorio.

Nella vicenda processuale, il condominio – ritualmente costituitosi – aveva ritenuto l’area cortilizia assimilabile al lastrico solare, e pertanto aveva reclamato il pagamento dei lavori di ripristino in capo a tutti i proprietari, con le proporzioni richiamate dall’art. 1126 cod.civ.

La differenza è ben marcata e la S.C. lascia chiaramente intendere che – al riguardo – vi è una sola spiegazione.

l cortile è certamente cosa comune, e pertanto – indipendentemente dalla sua funzione di copertura ai box – obbliga tutti i condòmini a mantenerlo in buono stato con l’attribuzione dei relativi costi per millesimi di proprietà.

La superficie del lastrico solare con uso o proprietà esclusiva secondo l’art. 1126 cod.civ., invece, pur coprendo gli immobili sottostanti non offre la piena godibilità a tutti i comproprietari ed è perciò soggetta, per il suo ripristino, a un diverso criterio di addebito delle necessarie somme.

Del resto, già in passato, a fronte dell’usura della pavimentazione cortilizia dovuta all’utilizzo di tutta la collettività condominiale, si era richiamata l’esclusiva applicabilità dell’art. 1125 cod.civ. (Cass. 18194/2005), smentendo la posizione di quanti – ancora oggi – ritengono erroneamente che i costi per le coperture, qualsiasi esse siano, debbano riportarsi al dettame di cui all’art. 1126 cod.civ.

La decisione. La sentenza n. 14511/2019 resa nei giorni scorsi dalla Cassazione respinge dunque definitivamente il particolare principio – ancora oggi molto diffuso – in base al quale un condòmino danneggiato non ritiene di dover pagare alcunchè per il ripristino della cosa comune che ha prodotto il danneggiamento stesso.

La stessa pronuncia, inoltre, chiarisce che l’area del cortile non è in alcun modo assimilabile al lastrico solare, e ciò a causa della sostanziale differenza nel godimento della res da parte di tutti i comproprietari costituiti in condominio.

Nel caso di compravendita di un immobile ubicato in condomino, è nulla la delibera che attribuisca al nuovo proprietario gli oneri relativi ai consumi pregressi. Di tali spese risponde il venditore. È parimenti nulla la delibera che ripartisca le suddette spese in base ai millesimi e non all’uso (Tribunale di Treviso 18 ottobre 2016).

Per quanto concerne poi le spese straordinarie deliberate prima della vendita di una unità immobiliare, sorge la questione su chi le dovrebbe pagare.

Il Tribunale di Mantova attraverso una sentenza ha effettuato un’articolata ricostruzione dei criteri che governano la riscossione dei contributi condominiali, ed aderendo ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha osservato che l’obbligo di contribuire alle spese comuni grava sul soggetto proprietario dell’immobile al momento dell’esecuzione dei lavori indipendentemente da chi fosse il proprietario al momento dell’adozione della delibera preparatoria che approva l’opera (Cass. 26.1.2000 n. 857; Cass.18.4.2003 n. 6223; Cass. 9.9.2008 n. 23345; Cass. 9.11.2009 n. 23686).

Un ulteriore contributo chiarificatore per stabilire il soggetto su cui grava l’onere di contribuire alle spese condominiali è stato fornito, nel corso degli ultimi anni, sempre dalla giurisprudenza di legittimità secondo la quale assume rilevanza anche la natura delle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Infatti stando alle pronunce più recenti occorrerebbe fare distinzione fra spese ordinarie necessarie per la manutenzione, conservazione e godimento delle parti e dei servizi comuni, e spese straordinarie che comportino, ad esempio, un’innovazione oppure un onere particolarmente rilevante.

Per quanto riguarda le spese ordinarie l’obbligazione sorge al momento del compimento dell’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, a prescindere dal momento in cui è stata adottata la delibera assembleare.

Mentre per le spese straordinarie solo la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assumerebbe altresì valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. (Cass., 3 dicembre 2010, n. 24654; Cass., 11 novembre 2011, n. 23682; Cass., 2 maggio 2013, n. 10235)

In base a tale ragionamento non vi è alcun dubbio, quindi, che se occorre stabilire chi è il soggetto sul quale grava l’onere di partecipare alle spese straordinarie (venditore o acquirente) bisogna verificare chi è il proprietario al momento dell’adozione della delibera assembleare definitiva che conferisce l’incarico anche all’impresa appaltatrice che eseguirà i lavori.

Tanto è bastato al Tribunale di Modena per respingere l’appello e confermare la sentenza di primo grado condannando l’acquirente, già proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera assembleare che ha approvato definitivamente i lavori straordinari (sostituzione dell’impianto di ascensore), a partecipare pro quota alla spesa.

Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.

L’istituto della delega condominiale è disciplinato dall’articolo 67 delle “Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie” (Regio Decreto n. 318/1942), profondamente modificato dalla legge 220/2012, meglio nota come la cosiddetta Riforma del condominio.
La norma sopracitata prevede che ogni condomino può intervenire all’assemblea e che il suo intervento può avvenire anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.
Ecco quindi indicato il primo requisito essenziale della delega: la forma obbligatoriamente scritta. Questo requisito è frutto della legge di riforma. In passato, infatti, la norma non specificava la forma della delega.
Il condomino, dunque, che non può o, e perché no, non vuole partecipare personalmente all’assemblea di condominio può conferire delega scritta a un altro soggetto, che può essere un altro condomino o un altro soggetto terzo, e sarà quest’ultimo che interverrà in suo nome e per suo conto in assemblea, esercitando il diritto di voto. Il condomino assente sarà così considerato “presente” ad ogni effetto anche al fine della regolare costituzione dell’assemblea.
Ai fini della consegna della delega al delegato, la legge, poi, non vieta di poter utilizzare strumenti come: pec, raccomandata, inoltro a mezzo fax o allegato contenuto nella email.
Al comma 2 dall’articolo 67 trova disciplina l’ipotesi di rappresentanza necessaria che si ha nel caso di unità immobiliare in proprietà indivisa a più persone: «qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice».
Proseguendo nella lettura dell’articolo si evincono, poi, una serie di “limite numerici”.
Innanzitutto, sulla possibilità di intervenire in assemblea a mezzo delega occorre ricordare che: «se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale». Appare chiaro che l’obiettivo prefissato del legislatore è quello di evitare di concentrare in capo ad un unico soggetto delegato il potere di condizionare le scelte da effettuare in assemblea.
Un ulteriore limite “numerico” è posto al terzo comma dell’articolo 67. Il nuovo comma, introdotto dalla riforma, disciplina in modo specifico le assemblee del supercondominio con più di 60 partecipanti: «nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, comma 5, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini».
Occorre evidenziare, inoltre, che l’articolo 67 va letto in combinato disposto con il successivo articolo 72. Quest’ultimo dispone, infatti, che i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni del precedente articolo 67; ciò implica che i regolamenti condominiali non possono prevedere limiti maggiori rispetti a quelli già previsti dal legislatore circa la rappresentazione in assemblea. Questi limiti qualora apposti sono da considerare non più in vigore.
Infine, in merito alle deleghe si segnala un limite assoluto introdotto dalla riforma. L’articolo 67, al comma 5, stabilisce che: «all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea». In passato, infatti, in assenza di disposizioni specifiche, era ritenuta ammissibile la possibilità da parte di uno o più condòmini di delegare all’amministratore. Consentire il conferimento di deleghe all’amministratore implicava, però, l’insorgere di dubbi nei casi in cui l’assemblea era chiamata a deliberare in merito ad argomenti inerenti alla carica dell’amministratore stesso o al suo operato. Era evidente l’insorgenza, anche solo paventata, di un conflitto di interessi.
Dopo la riforma, dunque, la delega all’amministratore è sempre illegittima a prescindere dalla sussistenza o meno del conflitto d’interessi (Cass. sentenza n. 1662/2019)
Poi, anche se non vi è un’espressa disposizione normativa circa le conseguenze della violazione di tale divieto (nullità o annullabilità della delibera, nullità della riunione assembleare), è evidente che la relativa delibera dell’assemblea potrà essere impugnata dal condomino, che ne ha interesse, con i mezzi e nei termini dell’articolo 1137 cod.civ. ovverosia attraverso la richiesta di l’annullamento all’autorità giudiziaria.

La sostituzione del cancello meccanico con un altro automatizzato non è una “innovazione”, ma una “modifica” della parte comune. Inoltre, la ripartizione della spesa tra i condòmini non può essere deliberata dall’assemblea in deroga ai criteri millesimali o a quanto stabilito dall’articolo 1123 codice civile. È quanto ha precisato il Tribunale di Palermo con la Sentenza pubblicata in data 26 marzo 2016 .

Il caso

L’assemblea dei condòmini di un Condominio ha deliberato la sostituzione di un cancello con uno meccanizzato, volto a consentire l’accesso in una area comune adibita a parcheggio.

La deliberazione, adottata con una maggioranza inferiore ai cinquecento millesimi, ha previsto la ripartizione del costo previa adozione di un criterio convenzionale. In particolare, si è deciso di ripartire il costo dell’automatizzazione in parti uguali in capo ai soli titolari dei boxes, ai quali si sarebbe dovuto consegnare, in via esclusiva, il telecomando di accesso.

Uno dei condòmini, in quanto titolare di una villetta con accesso anche dalla predetta area interna, ha impugnato la deliberazione, ritenendola lesiva dei propri interessi.

La sentenza

Il giudice ha ritenuto legittima la deliberazione con riferimento al quorum deliberativo adottato in sede assembleare, in quanto la stessa, disponendo l’automatizzazione del cancello, non integrerebbe una innovazione, ma una semplice modifica della “cosa comune”. Viceversa, esso decidente ha ritenuto illegittima la statuizione impugnata con riferimento ai criteri prescelti per la ripartizione della spesa anzidetta tra i condòmini. Quest’ultimi, infatti, avevano disciplinato la suddivisione del conto derogando le tabelle millesimali in uso in condominio.

I criteri stabiliti dall’articolo 1123 codice civile e/o, ancor prima dal regolamento e/o della tabelle millesimale, possono essere derogati – rammenta il decidente -, secondo quanto prescrive espressamente l’indicata norma, soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini interessati. I contributi per la conservazione del bene sono dovuti, infatti, da ciascun compartecipe in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote, indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzione di piano.

L’articolo 1117 Cc non si applica alle villette bifamiliari a schiera: passa una lettura elastica del regolamento secondo cui non serve il placet dell’assemblea per ogni intervento sulle pareti esterne

Il condominio non può ottenere che il proprietario esclusivo rimuova la pensilina e l’antenna satellitare installata sul muro perimetrale se i manufatti sono discreti e non si configura la lesione del decoro architettonico. Va detto poi che le disposizioni ex articolo 1117 Cc non si applicano alle villette bifamiliari a schiera ma soltanto agli edifici divisi in orizzontale per piani. E il regolamento condominiale ben può essere interpretato in modo elastico e dunque non deve ritenersi necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per ogni minimo intervento eseguito dal singolo sulle pareti esterne alla villetta di proprietà esclusiva. È quanto emerge dalla sentenza 20248/16, pubblicata il 7 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Dimensioni e colore
Diventa definitiva la decisione della Corte d’appello: né la pensilina né la parabola alterano le linee architettoniche e la fisionomia estetica del complesso immobiliare. Decisive le foto agli atti: la tettoia è piccola, sobria e di colore neutro e s’inserisce in modo armonico nell’ambiente. E l’antenna satellitare, che pure ha dimensioni modeste, risulta piazzata sulla facciata posteriore della villetta, come d’altronde hanno già fatto altri condomini. La valutazione in proposito compiuta dai giudici del merito è un tipico accertamento in fatto che risulta insindacabile in sede di legittimità se motivato in modo adeguato.

Funzioni inassimilabili
Inutile poi invocare la condominialità dei muri maestri ex articolo 1117 Cc ripresa dal regolamento perché i muri perimetrali sono invece di proprietà esclusiva e non sono quindi assimilabili ai primi: hanno soltanto la funzione di delimitare le varie porzioni e di sorreggere la copertura, anch’essa di proprietà esclusiva (o in comune fra le due villette affiancate). Il regolamento, in definitiva, vieta solo innovazioni e modificazioni senza il placet dell’assemblea e per contestare quest’interpretazione il condominio avrebbe dovuto prospettare la violazione delle norme di interpretazione del contratto ex articoli 1362 Cc e seguenti. Non l’ha fatto e dunque paga le spese di giudizio.