Commette grave irregolarità nella gestione del condominio, l’amministratore che presenta il rendiconto della gestione oltre il termine di 180 giorni previsto dall’articolo 1130 n. 10 del Codice civile, anche se l’assemblea approva il bilancio.

Questo documento, inoltre, non può assumere carattere pluriennale ma deve riguardare singole annualità, dovendosi in caso contrario considerare nulla la delibera di approvazione di un unico rendiconto riguardante più annualità di gestione.

Questo, in sintesi, quanto stabilito dal Tribunale di Taranto, il 21 settembre 2015 , con un decreto reso in seguito alla presentazione di un ricorso per revoca giudiziale dell’amministratore condominiale.

Il caso 

L’amministratore di un condominio presentava all’assemblea oltre i termini stabiliti dalla legge, per la loro approvazione, i rendiconti di gestione di due annualità sotto forma di un unico documento cumulativo. In una prima circostanza i condòmini non si esprimevano sulla rendicontazione che, invece, veniva approvata successivamente alla proposizione del ricorso per la revoca dell’amministratore.

Il Tribunale di Taranto, quindi, ha stabilito che la condotta dell’amministratore raffigurasse un caso tipico di grave irregolarità nella gestione cui doveva seguire la revoca giudiziale, così come previsto dall’articolo 1129 del codice civile. Per l’ufficio giudiziario pugliese non ha alcun valore l’approvazione tardiva da parte dell’assemblea. Tale presa di posizione è motivata in base alla circostanza che il ricorso per la revoca può essere presentato da ciascun condòmino, singolarmente considerato, al di là dell’eventuale approvazione assembleare; approvazione che non fa venire meno la gravità della violazione nella tempistica di presentazione del rendiconto di gestione.

La sentenza 

In sostanza, per il tribunale jonico la mera violazione della tempistica inerente la presentazione del rendiconto, vale a dire centottanta giorni dalla data di chiusura dell’esercizio di riferimento (così come previsto dal combinato disposto degli articoli 1129-1130 del Codice civile) è di per se sola circostanza utile a poter decretare la revoca giudiziale dell’incarico (in senso conforme anche il Tribunale di Udine con la sentenza del 25 marzo 2015).

I precedenti

Si tratta di una decisione che pare porsi in parziale contrasto con altra decisione di merito resa nel mese di maggio dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (decreto depositato il 28 maggio 2015). In quell’occasione il collegio giudicante ritenne che l’inosservanza di una delle disposizioni integranti gravi irregolarità – esemplificativamente elencate nell’articolo 1129, dodicesimo comma, del Codice civile – non comportasse l’automatica configurazione di un’ipotesi di revoca, a maggior ragione in presenza di un avallo di quella condotta da parte dell’assemblea. Motivo? Secondo quel tribunale il venir meno del rapporto di fiducia tra amministratore e condòmini dev’essere sempre oggetto di valutazione in concreto, così come concreto dev’essere il pregiudizio derivante dalla violazione d’una ipotesi esemplificativa di grave irregolarità.

Nel decreto reso il 21 settembre 2015, poi, il Tribunale di Taranto si è spinto oltre la mera questione dell’irregolarità per tardiva presentazione del rendiconto, affermando che configura un’ipotesi di nullità (e non di semplice annullabilità) della delibera l’approvazione di un rendiconto pluriennale in quanto contraria alla regola della necessaria annualità. Sul punto, tuttavia, è necessario svolgere alcune considerazioni. Sebbene sia innegabile la dimensione annuale dell’esercizio di gestione di un condominio, è altrettanto innegabile la continuità temporale della gestione economica. Per valutare l’illegittimità di un rendiconto pluriennale, quindi, sarebbe sempre necessario considerare la concreta composizione di questo documento contabile, che è formato da più documenti.

L’invalidità della delibera di approvazione dev’essere quindi sempre valutata in relazione alla concreta modalità di rendicontazione adottata dall’amministratore. Presentare un unico rendiconto che, tuttavia, al suo interno contenga ben distinte e separate le prospettazioni contabili degli anni cui si riferisce, è cosa differente dalla presentazione di un unicum indistinguibile.

Sono a carico del condominio le spese relative al rifacimento del piazzale di uso pubblico, non potendo gravare tale onere in misura preponderante sul proprietario dell’autorimessa, laddove il piazzale funge da copertura al locale sottostante. A stabilirlo è la Corte d’appello di Roma con la sentenza 1732/15, pubblicata dalla quarta sezione civile.
Con la pronuncia, il giudice capitolino respinge l’appello di un supercondominio che, con delibera assembleare, aveva stabilito che le spese di rifacimento del piazzale fossero poste a carico dei proprietari di un’autorimessa sottostante nella misura dei due terzi. Questi ultimi si opponevano alla decisione, ritenendo che l’accollo della spesa spettasse al supercondominio, non potendo addebitarsi loro la responsabilità, posto che la pavimentazione si usurava principalmente a causa del passaggio pubblico. L’appello del supercondominio non è fondato. Con la delibera impugnata, l’assemblea condominiale aveva ripartito la spesa per gli interventi ponendo nella misura dei due terzi la spesa cui dovevano provvedere gli appellati, ma la previsione è sbagliata perché destinata a distribuire gli oneri riguardanti i lastrici solari di uso esclusivo.
Il criterio non può applicarsi al caso in esame perché il piazzale che dà accesso al condominio è posto a livello stradale e, come da regolamento, è destinato al passaggio pubblico, quindi soggetto a un più rapido deterioramento rispetto al lastrico. La Corte romana ricorda che «qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale d’accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’articolo 1126 Cc, ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’articolo 1125 Cc, il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’articolo 1123, secondo comma, Cc». In questo caso, la manutenzione del piazzale, anche se lo stesso funge da copertura all’autorimessa, non può gravare sugli appellati in misura così preponderante. Pertanto, l’appello va respinto.

Tribunale di Milano sentenza n. 11528 del 14 ottobre 2015.

 Cade nel tombino a seguito dei lavori condominiali: e il condominio, in base all’articolo 2051 del Codice civile, deve pagare i danni per integrità psicofisica secondo le tabelle del Tribunale di Milano, pur non trattandosi di lesioni derivanti da sinistro stradale.

La responsabilità, in base all’articolo 2051 del Codice civile per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo e, perché tale responsabilità possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, per cui tale tipo di responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell’evento, riconducibile non alla cosa, che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell’oggettiva imprevedibilità ed inevitabilità e che può essere costituito anche dal fatto del terzo o dello stesso danneggiante.

Tale principio è stato ribadito dal Tribunale di Milano in una recentissima sentenza la n. 11528 del 14 ottobre 2015.

Il Tribunale ha anche stabilito che le tabelle del Tribunale di Milano per i danni psicofisici trovano la loro applicazione anche per eventi di danno diversi dai sinistri, facendo proprie le motivazioni della Cass. 12408/2011.

Il termine a disposizione del condomino può essere bloccato una volta sola ed è escluso che la mera presentazione dell’istanza faccia scattare la sospensione: il dlgs 28/2010 non richiama l’articolo 2943 Cc

La domanda di mediazione civile blocca il decorso del termine di decadenza per impugnare la delibera adottata dall’assemblea di condominio. Ma lo fa una sola volta e la sospensione scatta dal momento di comunicazione alle parti della domanda e non dal giorno della sua presentazione. È quanto emerge dalla Sentenza 4951/15, pubblicata dalla sezione civile del tribunale di Palermo.

Scadenza perentoria
Inammissibile l’impugnazione. L’articolo 5 del decreto legislativo 28/2010 stabilisce che «dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale», aggiungendo che, «dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all’articolo 11 presso la segreteria dell’organismo». Dal canto suo l’articolo 1137, comma 2, Cc dispone che «contro le deliberazione contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’articolo 5 del decreto legislativo 28/2010 non richiama l’articolo 2943 Cc. Nella specie la comunicazione dell’istanza di mediazione proposta ex adverso era pervenuta in data 26 giugno, vale a dire dopo ventotto giorni da quando parte attrice aveva ricevuto il verbale relativo alle delibere impugnate: quest’ultima avrebbe dovuto iscrivere la causa a ruolo entro i due giorni rimanenti per promuovere l’azione giudiziaria, quindi entro il 19 settembre, e non un mese dopo la scadenza perentoria. Spese di lite compensate per la novità della materia.

Il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante efficacia della decisione sul riparto, la cui validità può essere accertata solo in un’altra causa: la legge favorisce i provvedimenti anti-morosi

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il condomino destinatario del provvedimento monitorio ottenuto dall’amministratore non può ottenere che si accerti se è nulla o meno la delibera in forza della quale gli si impone di pagare le spese all’ente di gestione. E ciò perché in quella sede il giudice deve accertare soltanto se la decisione dell’assemblea che ripartisce le spese risulta ancora efficace, mentre la questione della nullità o annullabilità della delibera risulta riservata a un autonomo giudizio da attivare ex articolo 1137 Cc.  È quanto emerge dalla Sentenza 1458/15, pubblicata giorni fa dalla terza sezione civile del tribunale di Verona.