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Infiltrazioni in condominio: paga anche il danneggiato

Il riconoscimento del diritto al risarcimento del danno derivante dall’omessa manutenzione di parti comuni del condominio non esonera il condomino danneggiato dall’obbligo di partecipare alle spese di riparazione delle stesse. Questo in sintesi il principio contenuto nella sentenza di Cassazione n. 18187/2021.

Nel particolare, una società, proprietaria del piano terra di un edificio condominiale, subisce dei danni a causa della mancata manutenzione del lastrico solare, costituente corte interna dell’immobile. Nell’agire in giudizio chiede quindi la condanna del Condominio a rimborsarle le spese sostenute per la riparazione dei danni e a risarcirle i danni.

Il Tribunale accoglie le richieste della società, condannando il Condominio a rifondere le spese sostenute da parte attrice e a risarcirla dei danni subiti. La Corte di Appello però, pur confermando la condanna del Condominio, nella motivazione dispone che “nel riparto interno, tutte dette spese vanno suddivise secondo i criteri di cui all’art. 1226 c.c.”.  Per chiarezza, l’art. 1126 c.c dispone che: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

La società però, poco convinta della precisazione del giudice, ricorre in Cassazione ritenendo inaccettabile porre a suo carico l’obbligo di contribuire alle spese di riparazione visto che proprio dall’omessa manutenzione delle parti comuni da riparare le è derivato un danno.

La Suprema Corte però rigetta il ricorso perché la responsabilità della compagine condominiale per i danni arrecati alla società non esclude che la stessa resti gravata dall’obbligo di contribuire alle spese di riparazione, trattandosi di una parte comune dell’edificio condominiale.

Il fatto che la delibera assembleare abbia posto a carico anche della società la sua quota di spese per la riparazione del lastrico solare non contrasta infatti con la condanna al risarcimento del danno in suo favore disposta dal Tribunale.

I giudici di Cassazione ritengono infatti che si debba affermare il seguente principio: “Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni dell’edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni cagionati.

L’amministratore di condominio può impugnare le delibere assembleari?

Solitamente si pensa che l’interesse ad una eventuale impugnazione di una delibera assembleare possa essere solo di un condomino dissenziente.

Alcune volte, ovviamente, non è così.

Infatti anche l’amministratore condominiale potrebbe avere un suo interesse contrario alla delibera. Ad esempio, nel caso l’assemblea non gli riconosca una retribuzione dal medesimo posta all’ordine del giorno, o la riconosca in misura inferiore.

E, quindi, in casi come questi, l’amministratore di condominio può impugnare le delibere assembleari?

Apparentemente la risposta è negativa, alla luce di quanto previsto dall’art. 1137 del codice civile. Questa norma, nel regolare le impugnazioni contro le delibere assembleari, precisa chi è titolare del diritto di impugnativa, non prevedendo la legittimazione dell’amministratore, ma solo quella del condomino.

È quindi del tutto esclusa l’impugnativa da parte dell’amministratore?

Per dare una compiuta risposta a tale interrogativo, occorre distinguere tra delibere annullabili e delibere nulle.

Non ci soffermiamo, in questa sede, sulla diversa natura delle tipologie di vizio, e relative conseguenze, che potrebbero colpire una delibera condominiale.

E rivolgiamo la nostra attenzione a quanto, invece, riguarda l’impugnazione nei due distinti casi.

Delibera annullabile

Se la delibera è semplicemente annullabile, l’amministratore non può impugnarla.

Qualora ritenga, autonomamente, o su rimostranza di uno o più condomini, che sia per qualche motivo viziata, altro non può fare, che agire come segue.

Proporre una nuova assemblea, in cui propone la modifica o l’annullamento totale della delibera ritenuta viziata.

Ma se l’assemblea ritiene di convalidarla, allora l’amministratore non può procedere al successivo passo dell’impugnazione.

Delibera nulla

Ma una delibera potrebbe anche presentare un vizio decisamente più grave, quello della nullità.

In questi casi potrebbe essere impugnata anche oltre il termine di trenta giorni, previsto dalla legge. Ma anche dall’amministratore?

Apparentemente dovremmo rispondere comunque negativamente, a fronte dello specifico articolo del codice, sopra richiamato.

Tuttavia, in questa ipotesi viene in considerazione altra normativa, in particolare gli articoli 1418 e 1421 del codice civile.

Nullità del contratto ed applicazione analogica

In realtà, si tratta di due norme dettate in materia di contratti, non di condominio. Ma una consolidata ermeneutica, sottesa alla ratio di tali disposizioni, unitamente ad altrettanto cristallizzata giurisprudenza, ritengono che tali norme possano essere applicate, per analogia legis, ad altre tipologie di atti, tra cui le delibere assembleari.

Ne consegue che la nullità può viziare anche una delibera assembleare e che chiunque ne abbia interesse può impugnarla.

Pertanto, pur non essendo il vizio di nullità espressamente previsto per la delibera assembleare, anche questa può incorrere in questo vizio.

Ed in tal caso, quindi, si ritiene applicabile l’art. 1121, che stabilisce il diritto di impugnazione per chiunque ne abbia interesse, quindi amministratore compreso.

Pertanto, in tale ipotesi, anche l’amministratore condominiale sarebbe legittimato ad impugnare una delibera.

A proposito del quesito se l’amministratore di condominio possa impugnare le delibere assembleari, abbiamo quindi distinto due categorie di vizi, che possono riguardare una delibera, e spiegato le diverse conseguenze sulla sua impugnabilità da parte dell’amministratore.

Bonus facciate e parapetti balconi

Via libera al bonus facciate 2021 anche per i parapetti dei balconi? A fornire la risposta è l’Agenzia delle Entrate. Vediamo quanto chiarito.

Con la risposta n. 482, l’Agenzia delle Entrate si è espressa in tema di bonus facciate 2021 e balconi. In particolare, ha ricordato che, ai fini del riconoscimento del bonus facciate, gli interventi devono essere finalizzati al “recupero o restauro” della facciata esterna e devono essere realizzati esclusivamente sulle “strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”. Pertanto, l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

Successivamente, per quanto riguarda nello specifico il bonus facciate 2021 e i balconi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, il bonus facciate spetta per le spese sostenute per l’intervento sui parapetti dei balconi, trattandosi di elementi costitutivi del balcone stesso.

Ha poi spiegato che, in merito all’installazione dei corpi illuminanti a soffitto o a parete, “nel presupposto che si tratti di opere accessorie e di completamento dell’intervento sulle

facciate esterne nel suo insieme i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso, il bonus facciate spetta nel caso in cui tali interventi si rendessero necessari per motivi ‘tecnici’ aspetto desumibile, tra l’altro, dai documenti di progetto degli interventi nel loro complesso”.

Via libera dunque al bonus facciate 2021 per i parapetti dei balconi, in quanto rappresentano elementi costitutivi del balcone stesso. E via libera al bonus facciate per l’installazione di corpi illuminanti a soffitto o a parete, ma solo nel caso in cui tali interventi siano necessari per motivi tecnici.