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Superbonus: se cambia l’aspetto dell’edificio devono essere favorevoli tutti i condomini

In base all’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Quella di decoro architettonico è una espressione che lascia ampio spazio all’interpretazione; per questo è stata la giurisprudenza a stabilirne il perimetro ideale, definendo come tale quell’insieme armonico di linee architettoniche ed elementi estetici idonei a conferire al fabbricato la sua identità. Di conseguenza, il cambiamento dell’identità estetica di un edificio costituisce una alterazione del suo decoro architettonico; non importa se il cambiamento sia migliorativo o peggiorativo, che costituisce una valutazione opinabile per sua natura, ma è il fatto che un cambiamento ci sia a costituire una alterazione del decoro architettonico; alterazione vietata dal Codice civile.

Di questo si è occupata la tredicesima sezione civile della Corte d’Appello del Tribunale di Milano, in relazione all’installazione di un cappotto termico, nel contesto dei lavori di riqualificazione energetica previsti dal cosiddetto Superbonus, con la recente sentenza del 30 settembre 2021.

La delibera condominiale, approvata con le maggioranze previste dal comma 9-bis dell’articolo 119 del DL 34/2020 per il Superbonus, è stata contestata da alcuni condomini perché l’installazione del cappotto termico avrebbe comportato il cambio dei colori delle facciate e l’installazione di una fascia verticale in corrispondenza di ciascun balcone; fatto che, secondo i condomini contrari, avrebbe rappresentato una alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

Per ovvi motivi la valutazione se l’intervento comporti effettivamente alterazione del decoro architettonico dell’edificio va fatta caso per caso, non essendo possibile generalizzare sull’entità delle modifiche estetiche; ma, nel caso specifico, il Tribunale di Milano ha accolto il ricorso dei condomini contrari. Il punto è che, in tutti quei casi in cui l’aspetto esteriore degli edifici risulta modificato in modo sensibile, alla luce dell’articolo 1120 del Codice civile, la contrarietà anche di uno solo dei condomini è sufficiente a non autorizzare i lavori.

È infatti un divieto relativo quello imposto dall’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile; partendo dalla considerazione che l’alterazione del decoro architettonico di un edificio costituisce una valutazione opinabile, in questi casi il divieto si supera con il consenso unanime di tutti condomini, che, nel caso in questione, non vi è stato.

Dato che:

– gli interventi previsti avrebbero comportato il cambiamento dell’aspetto esteriore del fabbricato;

– la disciplina speciale del Superbonus non deroga le norme codicistiche;

– la delibera assembleare che ha autorizzato i lavori non presentava il consenso unanime di tutti i condomini.

Alla luce di ciò, il Tribunale di Milano ha sospeso l’esecutività della delibera.

In considerazione del fatto che l’installazione del cappotto termico costituisce uno dei principali interventi trainanti previsti dal Superbonus, l’assemblea che decide di approvare questi miglioramenti, senza l’unanimità dei condomini, dovrà fare attenzione alla circostanza che i lavori programmati non alterino sensibilmente l’aspetto esteriore dell’edificio.

Nel caso in ciò avvenga, anche un solo condomino potrebbe contestare la delibera assunta non all’unanimità, mettendo a rischio la possibilità di usufruire dell’agevolazione fiscale, dati i tempi tecnici del processo civile che avrà il compito di stabilire se ci sia stata effettiva violazione del decoro architettonico dell’edificio.

Superbonus e condominio: come superare l’impasse dell’assemblea

La normativa prevede la possibilità di liberare da responsabilità i condomini contrari al beneficio fiscale attraverso l’accollo della spesa da parte dei condomini favorevoli.

L’articolo 119 del DL 34/2020, il cosiddetto Decreto Rilancio, che regola i meccanismi di funzionamento del bonus fiscale comunemente chiamato Superbonus, è stato molte volte modificato, rispetto alla sua versione originaria.

Nel momento in cui si scrive, in base al comma 9-bis dell’articolo 119 del DL 34/2020, convertito dalla Legge 77/2020, le deliberazioni dell’assemblea del condominio che approvano la decisione di usufruire del Superbonus, e, eventualmente, di usufruire dello sconto in fattura o della cessione del credito, devono essere assunte “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

La previsione normativa cerca di trovare un equilibrio tra la necessità di richiedere una maggioranza che sia abbastanza qualificata da deliberare interventi così importanti quali quelli che interessano il Superbonus, ma che non sia così ampia da divenire un ostacolo per l’effettiva assunzione delle deliberazioni.

Le maggioranze previste, che non sembrano proibitive, possono diventare importanti quando le dimensioni del condominio sono di notevole entità; in questi casi non è raro trovare tanti condomini interessati ad accedere al beneficio fiscale, ma in numero non sufficiente per approvare gli interventi.

Nel caso in cui la contrarietà degli altri condomini non sia un punto di principio, ma configuri solo la volontà di non usufruire del beneficio fiscale (a prescindere dalla motivazione, che resta una valutazione personale e che può essere di vario ordine, come la difficoltà a sostenere la spesa o la difformità urbanistica dell’unità immobiliare interessata), il medesimo comma 9-bis dell’articolo 119 del DL 34/2020, con le modalità enunciate dalla prassi in occasione della risposta a Interpello 620/2021, prevede la possibilità che i condomini interessati a realizzare gli interventi possano manifestare, in sede assembleare, l’intenzione di accollarsi l’intera spesa riferita a tali interventi.

Questa possibilità, offerta dal legislatore, permette ai condomini che hanno certezza di poter fruire dell’agevolazione fiscale di prendersi carico della parte della spesa che sarebbe a carico dei condomini che hanno espresso parere contrario, superando così l’impasse dell’assemblea; in questa situazione l’assemblea potrebbe approvare senza esitazione, avendo liberato da ogni incombenza i condomini contrari, in quanto, come espresso chiaramente dall’Agenzia delle Entrate “in tale ipotesi, ne risponderà in caso di non corretta fruizione del Superbonus esclusivamente il condomino o i condomini che ne hanno fruito”.

Sempre il comma 9-bis dell’articolo 119 del DL 34/2020, dispone che le deliberazioni dell’assemblea del condominio, che imputano a uno o più condomini l’intera spesa deliberata, sono anch’esse valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, le medesime previste per l’approvazione del beneficio fiscale, e “a condizione che i condomini ai quali sono imputatele spese esprimano parere favorevole”.

La revoca anticipata senza giusta causa e/o rinuncia all’incarico

Quando l’amministratore può chiedere il risarcimento e quando rischia di vederselo domandato?

La deliberazione di nomina seguita dall’accettazione dell’incarico fa sorgere il contratto di mandato che lega la compagine all’amministratore. L’incarico, per espressa previsione legislativa, ha durata annuale e si rinnova automatica per un altro anno (art. 1129 c.c.).

Di fatto una sorta di contratto 1+1 come il più noto 4+4 per le locazioni. Ciò significa che al termine del periodo di gestione il mandatario decade ex lege dal proprio incarico.

 L’Amministratore di condominio e le basi del Mandato

La giurisprudenza ha chiarito che fino alla assemblea successiva assemblea di conferma o revoca, l’amministratore prosegue il proprio incarico nel regime così detto di prorogatio imperii (cfr. Cass. n. 1445 del 1993). L’indicazione giurisprudenziale è stata tradotta in legge ad opera della così detta riforma (cfr. art. 1129, ottavo comma, c.c.).

Si tratta di una sorta di mandato ad interim necessario a garantire la continuità amministrativa del condominio.

Ciò detto è ben possibile che il rapporto giuridico venga interrotto dal condominio prima del termine naturale.

Al riguardo è chiarissimo l’inciso iniziale dell’undicesimo comma dell’art. 1129 c.c. allorquando ricorda che la revoca del mandatario del condominio “?può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

Per assurdo, quindi, l’amministratore potrebbe essere revocato anche subito dopo la nomina. È sufficiente farne richiesta nei modi e nei termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c. e successivamente deliberarne la revoca con le maggioranze previste dalla legge (art. 1136 c.c.).In questo contesto il riferimento alle modalità regolamentari dev’essere inteso come individuazione di specifiche modalità attinenti al procedimento di convocazione ma non ai quorum o alla possibilità stessa di revocare in ogni tempo il mandatario in quanto l’art. 1129 c.c. è tra quelli assolutamente inderogabili ai sensi dell’art. 1138 c.c..

Rebus sic stantibus, ci si è domandati: la revoca assembleare, il cui effetto sostanziale è quello del recesso anticipato dal contratto, è esercitabile ad nutum o, comunque, dev’essere giustificata per evitare una richiesta di risarcimento del danno? S’è detto che tale rapporto contrattuale è disciplinato dagli artt. 1129-1130 c.c. e dalle norme sul mandato Ebbene, il codice civile parla chiaramente:

La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa (art. 1725, primo comma, c.c.).

In sostanza se è vero che l’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, è altrettanto vero che la mancanza di una giusta causa alla base deliberazione de quo consente all’amministratore revocato di agire per ottenere il risarcimento del danno.

Questa impostazione ha trovato riscontro in seno alla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Era il 2004 quando è stato affermato che “se la revoca interviene prima della scadenza dell’incarico, l’amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).

E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall’art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto” (così Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

Sulla stessa lunghezza d’onda s’è espressa, in passato, autorevole dottrina. In sostanza una lettura coordinata di due norme, ossia gli artt. 1129, undicesimo comma, c.c. e 1725, primo comma, c.c., consente di affermare che l’amministratore, che sia retribuito per l’opera svolta, può ottenere il risarcimento del danno per inadempimento.

E’ bene ricordare che “sulla base della tradizione manualistica costituisce principio reiterato che l’art. 1218 c.c. stabilisce a favore del creditore un’inversione dell’onus probandi, sostanzialmente basata su una presunzione di colpa in capo al debitore inadempiente” (Cendon, 2008, 466 e conf. Cass. SS.UU. 30 ottobre 2001 n. 13533).

In sostanza aderendo a questa impostazione che presenta un chiaro favor per l’amministratore revocato, quest’ultimo, nei fatti, avrà il diritto a non essere revocato senza giusta causa o, qualora ciò accadesse, avrebbe la possibilità di ottenere il risarcimento del danno corrispondente quanto meno alla mancata percezione della retribuzione fino alla cessazione naturale dell’incarico.

Per fare ciò gli basterebbe dimostrare d’essere l’amministratore e di essere stato revocato anticipatamente affermando la mancanza di una giusta causa e quantificando il danno.

Spetterebbe al condominio fornire prova della presenza di una giusta causa rintracciabile anche tra quelle elencate dall’art. 1129, terzo comma, c.c.

Se ne converrà che se dimostrare l’omessa presentazione del bilancio per due anni consecutivi non è cosa difficile, farlo con riferimento ai “fondati sospetti di gravi irregolarità” di cui parla la norma testé citata è cosa tutt’altro che agevole.

Quando amministratore condominio può ricevere compensi extra? Ecco i casi per leggi 2021

Non è prevista per legge la possibilità per un amministratore di condomino di ricevere compensi extra rispetto a quello pattuito al momento della nomina. L’unico caso in cui, per legge, è ammesso che un amministratore di condominio riceva compensi extra è quello in cui la maggiore retribuzione per l’attività di straordinaria amministrazione viene riportata nel preventivo analitico approvato al momento della nomina.

Quando amministratore condominio può ricevere compensi extra? Quando un amministratore di condominio viene nominato, le norme sul condominio prevedono l’obbligo per lo stesso amministratore di riportare all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Se l’amministratore di condominio non dovesse provvedere a indicare la cifra del compenso pattuito si corre il rischio di nullità della stessa nomina. Vediamo quali sono i casi in cui è possibile che un amministratore di condominio riceva compensi extra rispetto a quello pattuito.

Quando amministratore di condominio può avere compensi extra

Generalmente, quando un amministratore di condominio viene nominato dall’assemblea, la stessa, nella stessa sede, decide anche il compenso dovuto all’amministratore. Non è prevista per legge la possibilità per un amministratore di condomino di ricevere compensi extra e una maggiore remunerazione.

L’unico caso in cui, per legge, è ammesso che un amministratore di condominio riceva compensi extra è quello in cui la maggiore retribuzione per l’attività di straordinaria amministrazione viene riportata nel preventivo analitico approvato al momento della nomina.

Inoltre, secondo quanto previsto dalle norme in vigore, l’amministratore di condominio ha diritto al compenso aggiuntivo se non è preteso in maniera unilaterale ma oggetto di delibera da parte dell’assemblea e non è dovuto alcuna maggiore retribuzione rispetto al compenso fissato in assenza di apposita delibera condominiale in merito.

Compensi extra ad amministratore di condominio chi decide

Spetta esclusivamente all’assemblea di condominio riconoscere all’amministratore di condominio un eventuale compenso straordinario all’amministratore, perché si tratta di una valutazione che rientra nelle competenze assembleari.

Bonus facciate anche solo per rifare i balconi

Anche se, come anticipato ieri, la legge di Bilancio 2022 potrebbe prorogare per tutti i bonus edilizi (e non solo per il superbonus del 110%), la possibilità di cedere il credito o di scontarlo in fattura, per tre anni (fino al 2024), resta comunque il nodo relativo alla pesante riduzione dal 90% al 60% della percentuale della detrazione del bonus facciate per il 2022.

Si tratta, però, di un’agevolazione che dal 2020 ha contribuito non solo alla riqualificazione energetica di molti «palazzi e edifici storici e moderni», ma anche al miglioramento del «decoro urbano».

Si pensi, ad esempio, che il bonus facciate può spettare anche per il restauro dei soli balconi o dei soli ornamenti e fregi, senza la necessità di effettuare il cappotto termico sulla facciata.

Balconi senza cappotti

Il bonus facciate è possibile sia per la sola pulitura o tinteggiatura esterna, che per gli «interventi influenti dal punto di vista termico» o su più del 10% dell’intonaco. In questi ultimi due casi, servono le stesse pratiche previste per l’ecobonus ordinario, come l’asseverazione, il computo metrico, l’Ape finale, le schede tecniche dei materiali e la comunicazione all’Enea.

In ogni caso, sono detraibili «esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi» (cioè i poggioli e non le persiane cosiddette a balcone) o su «ornamenti e fregi». Il bonus facciate si applica «anche agli interventi di restauro dei balconi, senza interventi sulle facciate».

In particolare, per gli interventi su balconi o su ornamenti e fregi, la detrazione spetta per il consolidamento, ripristino, inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, orinnovo degli elementi costitutivi degli stessi. Spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi in questione, come ad esempio per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone, nonché per rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura.

Tra le spese agevolate per il rifacimento dei balconi, rientrano anche quelle per il rifacimento del parapetto in muratura, della pavimentazione e per la verniciatura della ringhiera in metallo.

Bonifici entro l’anno

Se non verrà modificata la riduzione dal 90% al 60% della detrazione del bonus facciate, per il 2022, il privato consumatore, che vorrà beneficiare in dichiarazione dei redditi della detrazione massima su tutta la spesa, dovrà effettuare il pagamento dell’intera spesa, tramite bonifico parlante, «entro il 31 dicembre 2021, indipendentemente dallo stato di completamento dei lavori previsti» (scelta non possibile per le imprese, perché applicano il principio di competenza), assumendosi i rischi e le conseguenze di un inadempimento da parte dell’impresa e iniziando a detrarre la quota decennale per il 2021 a partire dal modello 730/2022 o redditi PF 2022 per il 2021.

Il pagamento potrebbe ridursi al solo 10% della fattura complessiva dei lavori (sempre per sfruttare la detrazione massima del 90% prevista per quest’anno), nel caso di sconto in fattura da parte dell’impresa. Considerando che lo sconto in fattura è parziale (90%), l’intera spesa, comprensiva della parte coperta dallo sconto, si considera sostenuta, con il principio di cassa, quando viene effettuato il pagamento della parte non coperta dallo sconto.

La fattura va emessa per il 100% nella data del pagamento del 10%, indicando il relativo sconto in fattura.

Niente green pass per le riunioni di condominio. Lo stabilisce il Garante della privacy

Niente green pass per partecipare alle riunioni di condominio: lo stabilisce il Garante della privacy. L’obbligo della certificazione verde per praticamente quasi tutte le attività sociali (e per tutti i lavori) scatena dubbi tra i cittadini.

Ebbene, mentre il governo lavora ad estendere l’obbligo del green pass a lavoro fino alla prossima estate, una cosa è certa: il condomino non è tenuto ad esibire alcunché all’amministratore o al presidente dell’assemblea riguardo al suo stato vaccinale anti Covid. Infatti nell’articolo 3 “Impiego certificazioni verdi Covid–19” del Dl 105/2021, convertito in legge 126/2021, non v’è traccia di tale obbligo. L’articolo in questione, contenuto nel Dl “Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da Covid–19 e per l’esercizio in sicurezza di attività sociali ed economiche”, non include infatti gli spazi riservati alle assemblee di condominio nell’elenco dei luoghi in cui è obbligatorio esibire il green pass.

Il parere del Garante della privacy

Dal canto suo, il Garante della privacy, con il parere del 9 giugno 2021, ha puntualizzato, con riferimento anche alle riunioni condominiali, che solo una norma di rango primario potrebbe prevedere l’uso del green pass per poter partecipare. Questo perché la presenza alle assemblee condominiali è “l’estrinsecazione di una modalità di svolgimento di rapporti giuridici, nel caso concreto facenti capo alla manifestazione dei diritti e dei doveri del condomino in ragione dell’esercizio del diritto di cui si dispone verso l’immobile facente parte del contesto condominiale”. Al di là del linguaggio tecnico, la sostanza è che non c’è alcun obbligo di green pass.

Ecco gli obblighi di controllo dell’amministratore di condominio

Lo stesso Garante ha anche precisato che i soggetti deputati ai controlli delle certificazioni verdi devono essere chiaramente individuati e istruiti. In ogni caso ha sottolineato l’importanza di prevenire discriminazioni nei confronti di coloro che, per motivi clinici, potrebbero essere nell’impossibilità di sottoporsi alla vaccinazione. Unico obbligo per l’amministratore di condominio, in base al Dl 105/2021, è quello relativo al controllo del green pass per quei soggetti, condomini o estranei, che utilizzino strutture con obbligo di certificazione verde. Come le piscine condominiali, i centri ricreativi e tutte le strutture equiparabili che si trovano negli spazi condominiali e al chiuso. Tornando nello specifico alle assemblee condominiali, restano comunque in vigore le norme di sicurezza (sanificazione, mascherine, distanziamento) quando le riunioni si svolgono in luoghi come bar, circoli associativi e simili. I controlli, in questi casi, sono a carico dei gestori.