Difficile recuperare le somme distratte dall’amministratore disonesto: meglio prevenire

La riforma del condominio ha creato una figura altamente professionalizzata dell’amministratore con una serie di conseguenti responsabilità. In questa sede ci limitiamo ad affrontare il caso dell’amministratore disonesto che abbia agito in danno del condominio. Non è necessario che l’amministratore scappi con la “cassa”, è sufficiente che il denaro del condominio finisca, anche temporaneamente, sul conto personale dell’amministratore o che i fornitori non vengano pagati puntualmente. Vedremo quali sono i reati ipotizzabili e le possibili contromosse. Anticipiamo fin da ora che le operazioni di recupero sono estremamente difficili per cui la mossa migliore è il controllo preventivo. Del resto, prevenire è meglio che curare!
Mancano norme precise
La possibilità di un’azione risarcitoria contro l’amministratore è disciplinata in modo specifico dall’articolo 1131 codice civile che, all’ultimo comma, prevede il risarcimento del danno per l’amministratore che non dà notizia dell’atto di citazione o del provvedimento a lui notificato. Per configurare la responsabilità risarcitoria dell’amministratore occorre fare riferimento a norme di carattere generale in tema di mandato (articolo 1703 codice civile); l’amministratore è tenuto ad agire con la diligenza legata alla sua specifica preparazione professionale e risponde, quindi, dei danni arrecati al condominio.
Possibili due alternative: civile e penale
Il condominio che voglia agire contro l’amministratore ha, in linea di principio, due strade parallele, quella civile e quella penale. La prima mira all’ottenimento del risarcimento del danno ma può rivelarsi estremamente lunga e defaticante. La seconda potrebbe essere più rapida in quanto, accertato il reato, il risarcimento sarebbe quasi automatico ma la strada è tutta in salita, occorre presentare una denuncia penale (esponendosi ad una controdenuncia dell’amministratore) e affrontare l’alea del giudizio. E non finisce qui! Il condominio che voglia ottenere il risarcimento del danno non deve dimenticare, in sede penale, di costituirsi parte civile (Cassazione, 29 gennaio 2014, n. 3958).
L’appropriazione indebita
L’appropriazione indebita (articolo 646 codice penale), ricorre nel caso in cui l’amministratore si appropri del denaro del condominio. Prima della riforma del 2012 la confusione di gestione tra il patrimonio dell’amministratore e quello del condominio, ovvero dei diversi condomìni gestiti dallo stesso amministratore, era all’ordine del giorno. La riforma ha rimediato con l’articolo 1129 codice civile che obbliga l’amministratore a far transitare, sul conto corrente intestato al condominio, tutte le somme ricevute, permettendo a ciascun condòmino di visione la rendicontazione periodica. Tale norma rende più difficile –ma non esclude – che l’amministratore si appropri di denaro del condomìnio o lo utilizzi per altri scopi.
L’appropriazione indebita per mancata restituzione della documentazione
L’articolo 1129 codice civile prescrive che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio…», nel caso in cui l’amministratore non adempia a tale obbligo, scatta l’appropriazione indebita. La Cassazione ha “bacchettato” l’amministratore che, nonostante la notifica dell’atto con cui il condomino gli intimava di consegnare la documentazione contabile, aveva negato tale restituzione, pur sapendo di essere stato revocato e di non aver più titolo per continuare ad averne il possesso (Cassazione, 10 luglio 2013, n. 29541).
Incoerenza del saldo contabile col saldo di cassa
Una differenza, anche minima, tra le somme indicate nella contabilità e l’effettiva giacenza di cassa configura il reato di appropriazione indebita a carico dell’amministratore in quanto tale differenza potrebbe fondarsi su presupposti illeciti. L’esiguità dell’ammanco, infatti, non esclude la responsabilità penale dell’amministratore che, per evitare la condanna, dovrà dimostrare che la differenza tra il dato contabile e la giacenza di cassa è stata causata da altre ragioni, ad esempio da un errore (Cassazione, 5 ottobre 20111, n. 36022).
Anche gli interessi generano responsabilità
L’appropriazione indebita ricorre anche per il semplice ed indebito lucro che l’amministratore possa ricavare depositando il danaro condominiale su propri conti o utilizzandolo per l’acquisto di titoli od altri beni a proprio nome (Cassazione, 9 novembre 1987).
La truffa ed il falso in scrittura privata
L’amministratore disonesto potrebbe “fare il furbo” redigendo un falso rendiconto o falsificando i documenti contabili allo scopo di trarre in inganno i condòmini e indurli ad effettuare dei versamenti in realtà non dovuti (Tribunale di Firenze, 30 marzo 2000). In questo caso potrebbe scattare il reato di truffa (articolo 640 codice penale) ovvero di falso in scrittura privata (articolo 485 codice penale).
L’azione di rendiconto
L’articolo 1713 codice civile pone a carico del mandatario (e, quindi, dell’amministratore) l’obbligo di rendere il conto della gestione. Tale obbligo si concretizza nel dovere di consegna della documentazione (ricevute, fatture, lettere contabili, scontrini fiscali, etc.,) atta a verificare l’operato del mandatario (Cassazione, Sez. II, 30 agosto 1994, n. 7592).
Nel caso in cui l’amministratore rifiuti di adempiere ai propri obblighi, i condomini possono chiedere il conto della gestione. Ma, in pratica, cosa vuol dire? In parole povere si chiede all’amministratore di fornire la prova non soltanto dell’entità e della causale delle spese effettuate ma, più in generale, delle modalità di esecuzione dell’incarico, allo scopo di valutare la buona amministrazione (Cass., sez. III, 9 febbraio 2004, n. 2428; Cass., sez. I, 23 aprile 1998, n. 4203; Cass., sez. I, 10 dicembre 2009, n. 25904). Occorre tener presente che la morte dell’amministratore comporta l’estinzione del mandato ma non fa venir meno l’obbligo del rendiconto che (in quanto obbligazione patrimoniale) si trasmette agli eredi in virtù delle norme generali in tema di successione ( Cass., sez. II, 10 giugno 2003, n. 9262; Cass., sez. III, 4 settembre 1998, n. 8801).
L’azione di restituzione
Altra azione contro l’amministrazione è quella di restituzione, disciplinata dall’art. 948 codice civile che permette al proprietario di «rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene …». L’azione è esperibile anche con un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 codice procedura civile (Trib. Roma, 7 dicembre 1998; Trib. Bologna, 26 maggio 1998; Trib. Trieste, 3 aprile 1993). In sostanza, il nuovo amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea (Trib. Salerno Sez. I, 7 agosto 2008; Cass. civ. Sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504; Trib. Roma, 18 marzo 1987), può agire, anche in via di urgenza, per ottenere la consegna immediata di tutti i documenti e delle somme del condominio da parte del suo predecessore.
Possibile anche il decreto ingiuntivo
Parte della giurisprudenza ammette anche il ricorso al decreto ingiuntivo per ottenere la consegna della documentazione e della cassa condominiale, illegittimamente detenuta dall’amministratore (Tribunale Ariano Irpino, 24 aprile 2007; Cass. Civ., II sez., 14 dicembre 1978, n. 5957). Se l’amministratore non consegna i documenti e la cassa, può essere condannato non solo alla consegna, ma anche al risarcimento del danno causato al condominio che potrà essere liquidato dal Giudice secondo equità sollevando il condominio dall’onere di quantificare il danno (Tribunale Padova, Sez. I, 14 giugno 2003).
Essenziale il rendiconto annuale
Il rendiconto rappresenta le quote versate dai singoli condomini e le spese sostenute e si traduce nel bilancio che, approvato dall’assemblea, diventa definitivo ove non venga impugnato nei trenta giorni successivi alla approvazione o alla notifica del verbale assembleare con cui si ratifica la gestione (art. 1137 codice civile). L’approvazione del bilancio preclude l’azione di responsabilità contro l’amministratore? Sul punto esistono due orientamenti. Il primo esclude che si possa attivare una azione di responsabilità successivamente all’approvazione del bilancio (Tribunale di Salerno 30 gennaio 2010). Altri ritengono possibile l’azione di responsabilità anche successivamente all’approvazione del bilancio consuntivo.
In linea di massima, approvato il bilancio e spirato il termine per l’impugnativa, il rendiconto diventa immodificabile. Esistono, però, delle eccezioni alla regola. Se il rendiconto è falsificato, l’approvazione assembleare è viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria nei confronti dell’amministratore. In ogni caso, si esclude che l’assemblea possa trasformare un atto illecito in lecito; per cui deve ritenersi possibile una azione di responsabilità contro l’amministratore (anche dimesso-destituito), successiva all’approvazione del bilancio consuntivo.
Spesso le azioni contro l’amministratore non approdano a nulla
Abbiamo visto che il condominio che voglia far valere le proprie ragioni contro l’amministratore troppo furbo ha un ampio ventaglio di possibilità ma, purtroppo, non bisogna illudersi. Intraprendere un’azione legale contro l’amministratore richiede tempi lunghi e la necessità di anticipare le spese di giustizia. Sia che si voglia intraprendere la strada dell’azione penale che di quella civile, occorre mettere sul piatto della bilancia la normale alea del giudizio e, nella migliore delle ipotesi, occorrerà affrontare l’esecuzione nei confronti dell’amministratore che, nei tempi tecnici di giustizia, avrà tutto il tempo per far sparire il proprio patrimonio lasciando i creditori con un pugno di mosche in mano. E allora? Allora è meglio giocare d’anticipo “placcando” l’amministratore anche a rischio di passare per rompiscatole. Talvolta usare la “mano ferma” permette di prevenire situazioni di dissesto finanziario ed evitare ammanchi anche rilevanti.
Pagare con assegno non costituisce un rimedio
Pensare che versare le quote condominiali con assegno metta al riparo dalle brutte sorprese è solo una pia illusione. L’amministratore disonesto, infatti, invece di versare l’assegno sul conto condominiale, potrebbe negoziarlo e far confluire le somme nelle proprie tasche. In questo caso il condòmino, per dimostrare di aver effettuato i versamenti, dovrà farsi carico di rintracciare tutti gli assegni emessi, chiedere alla propria banca una copia del titolo negoziato, dimostrare che l’assegno è stato incassato dall’amministratore e, solo a questo punto, sarebbe liberato dall’obbligo di versare le quote condominiali. Il che non vuol dire possibilità di recupero nei confronti dell’amministratore disonesto.
Come evitare le brutte sorprese
Il bonifico o il versamento su conto corrente del condominio mette al riparo da brutte sorprese in quanto le somme confluiscono direttamente sul conto del condominio e sarà molto più agevole dimostrare l’avvenuto pagamento.
Tenere tutto sotto controllo
Fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio! Il più delle volte l’approvazione del bilancio tarda e, nel frattempo, il danno potrebbe essere ormai fatto ed irrecuperabile. E’ buona norma verificare costantemente la gestione anche chiedendo di esaminare gli estratti conto bancari. Se non si ha tempo, è possibile fare comunella con il vicino di casa e “darsi il cambio” verificando costantemente l’andamento della gestione. Se si scoprono anomalie, meglio chiedere subito spiegazioni piuttosto che perdere tempo inutilmente.
Verificare l’elenco dei fornitori
Tutti i condomini hanno il diritto di chiedere l’elenco dei fornitori del condominio comprensivo dei loro riferimenti; ottenuto tale elenco sarebbe opportuna una chiacchierata per sapere se ci sono pendenze verso il proprio condominio. In tal modo è possibile monitorare l’esposizione debitoria e, in caso di difficoltà, è possibile chiedere chiarimenti all’amministratore. Se l’amministratore rifiuta di comunicare l’elenco dei fornitori o non fornisce spiegazioni soddisfacenti sui ritardati pagamenti, il condòminio potrà chiedere spiegazioni in assemblea che, nel caso, potrà anche revocare l’amministratore e affidare l’incarico ad un altro amministratore.
Occhio alle referenze
Sul mercato esistono numerosi professionisti seri che esercitano con dedizione ed impegno e, per questo, sono ben conosciuti. Altri colleghi sono altrettanto conosciuti per non godere di “grande stima”. Al momento di nominare il nuovo amministratore sarebbe opportuno fare ricorso al “passaparola” per informarsi sulla serietà dell’interlocutore senza limitarsi a scegliere il preventivo più basso tenendo bene a mente che l’amministratore gestirà il nostro portafoglio.
Occorre considerare che l’amministratore impiega il proprio tempo e professionalità per trarre un utile dalla propria attività e, se il preventivo è eccessivamente basso, c’è il rischio che i servizi siano inefficienti o, peggio ancora, che l’amministratore sia costretto a “fare la cresta” per far quadrare i propri conti.
Potrebbe essere utile chiedere al candidato se amministra altri condomini e da quanto tempo e verificare di persona, chiedendo informazioni al portiere o ai proprietari di questi immobili se effettivamente conoscono quell’amministratore e se gode di buona reputazione. Scoprire che ci sono lamentele sulla gestione potrebbe essere un campanello d’allarme.
Esaminare le pezze giustificative
E’ buona norma il controllo programmato (almeno una volta l’anno) delle scritture contabili, fiscali e bancarie che devono essere obbligatoriamente conservate presso lo studio dell’amministratore. Esaminare le singole fatture potrebbe essere inutile; occorre esaminare tutta la documentazione contabile ovvero:
– estratti conto bancari;
– pagamenti effettuati con i MOD. F24 (pagamento delle RA)
– pagamenti delle polizze condominiali
– prospetto delle vertenze in corso specie per quanto riguarda le azioni di recupero crediti contro i condomini morosi;
– quietanze relative ai pagamenti dei servizi (acqua, luce, gas, riscaldamento eccetera).

Le novità del precompilato 2017

Con un apposito Decreto il Ministero Economia e Finanze ha disposto che entro il prossimo 28.2.2017 gli amministratori di condominio dovranno inviare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese sostenute nel 2016 per interventi di recupero del patrimonio edilizio / riqualificazione energetica / acquisto di mobili e grandi elettrodomestici che hanno interessato parti comuni condominiali. Detto invio dovrà essere effettuato tramite Entratel o Fisconline, direttamente dall’amministratore ovvero da un intermediario abilitato. Sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate risultano ad oggi pubblicati, in bozza, il Provvedimento e le specifiche tecniche nonché alcune FAQ, che definiscono meglio il nuovo adempimento.

In particolare si evidenzia che l’amministratore di condominio è tenuto ad inviare per ciascun condominio un file contenente i dati relativi a tutti gli interventi che hanno interessato l’immobile, specificando per ciascun intervento l’importo complessivamente sostenuto nonché l’ammontare imputato a ciascun condòmino. Come noto, ai sensi dell’art. 1, D.Lgs. n. 175/2014, a partire dal 2015 l’Agenzia delle Entrate rende disponibile telematicamente il mod. 730 / UNICO PF precompilato ai titolari di redditi di lavoro dipendente / pensione e di taluni redditi assimilati entro il 15.4 di ciascun anno.

La precompilazione della dichiarazione dei redditi è effettuata dall’Agenzia delle Entrate sulla base dei dati alla stessa inviati dai soggetti “coinvolti”. L’art. 3, comma 4, D.Lgs. n. 175/2014 demanda al MEF l’individuazione dei termini e delle modalità per la trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate dei dati relativi alle spese che danno diritto a deduzioni / detrazioni diverse da quelle già individuate nei commi 1, 2 e 3 del citato art. 1 (interessi passivi e relativi oneri accessori per mutui, premi di assicurazione sulla vita, contributi previdenziali e assistenziali, spese sanitarie, ecc.). Con il recente DM 1.12.2016, pubblicato sulla G.U. 20.12.2016, n. 296, il MEF ha disposto che: “ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia delle Entrate, entro il 28.2 di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio, con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condòmini”. A “completamento” di tale nuova disposizione, sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili le bozze del Provvedimento e delle specifiche tecniche nonché alcune FAQ, per l’individuazione dettagliata dei dati da inviare.

SOGGETTI OBBLIGATI

Il citato Provvedimento dispone che sono interessati all’adempimento in esame “gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento”. Per l’invio dei dati relativi al 2016, da effettuare entro il prossimo 28.2.2017, quindi, sono tenuti all’invio dei dati gli amministratori che risultano in carica al 31.12.2016. In merito ai soggetti obbligati, si evidenzia che l’Agenzia delle Entrate, con una delle FAQ disponibili sul sito Internet, ha chiarito che l’invio dei dati in esame riguarda anche l’amministratore di un c.d. “condominio minimo” (nominato per scelta dei condòmini e non per obbligo di legge). Restano invece esclusi da tale adempimento i condòmini del c.d. “condominio minimo” che non hanno nominato un amministratore, ancorché siano stati effettuati interventi “agevolabili” sulle parti comuni condominiali.

DATI DA COMUNICARE

Come sopra evidenziato in base all’art. 2 del citato Decreto, la comunicazione deve contenere a) l’ammontare complessivo della spesa sostenuta dal condominio per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, gli interventi di risparmio e riqualificazione energetica e per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di un edificio “ristrutturato” che hanno interessato parti comuni condominiali; b)l’ammontare della spesa imputata a ciascun condòmino. Gli importi vanno esposti all’unità di euro applicando le consuete modalità di arrotondamento. In particolare, dal Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate e dalle specifiche tecniche disponibili sul sito Internet dell’Agenzia (ad oggi ancora in bozza) risulta che l’amministratore deve inviare: a) un file per ogni condominio e in detto file devono essere indicati i dati relativi a tutti gli interventi effettuati sul medesimo condominio per i quali l’amministratore ha provveduto al pagamento nell’anno di riferimento; b) per ciascun intervento l’amministratore deve indicare, oltre alla spesa complessivamente sostenuta, la spesa attribuita a ciascun condòmino, indicando altresì se la stessa è stata pagata o meno entro il 31.12 dell’anno di riferimento. Nell’invio da effettuare entro il prossimo 28.2.2017, quindi, l’amministratore dovrà comunicare le spese relative agli interventi sulle parti comuni che lo stesso ha provveduto a pagare entro il 31.12.2016 e le relative quote di riparto tra i condòmini, indicando se questi ultimi hanno o meno versato detta quota entro il 31.12.2016.

MODALITÀ E TERMINI DI TRASMISSIONE DELLA COMUNICAZIONE RELATIVA AL 2016

La comunicazione relativa alle spese 2016 va presentata entro il 28.2.2017 o direttamente, mediante il servizio Entratel / Fisconline o tramite un intermediario abilitato (dottore commercialista, consulente del lavoro, CAF, ecc.). Nel caso in cui la comunicazione (inviata entro il termine) sia scartata è necessario provvedere ad un nuovo invio ordinario entro il 28.2 oppure entro i 5 giorni successivi la segnalazione (se più favorevole). In caso di trasmissione di una comunicazione (entro il termine ordinario) contenente “codici fiscali non validi” è necessario effettuare un ulteriore invio ordinario esclusivamente dei codici fiscali segnalati, entro il 28.2 oppure i 5 giorni successivi la segnalazione (se più favorevole). Il citato Provvedimento prevede che la correzione dei dati diversi da quelli di cui sopra, trasmessi nei termini ordinari, va eseguita entro i 5 giorni successivi al 28.2. I dati ricevuti saranno conservati fino al 31.12 del sesto anno successivo ad ogni periodo d’imposta e, oltre ad essere utilizzati per la predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata potranno essere utilizzati anche per le attività di controllo delle dichiarazioni ex art. 7, DPR n. 605/73. L’Amministratore di Condominio deve comunicare entro il 28/2 dell’anno successivo al periodo d’imposta di riferimento – e quindi per le spese sostenute nell’anno 2016 entro il 28/2/2017 – il costo totale pagato ai fornitori come risultante dai bonifici effettuati, l’elenco delle unità immobiliari con l’indicazione dei codici fiscali dei possessori delle unità immobiliari o dei detentori, beneficiari della detrazione e la relativa quota di spesa attribuita. Inoltre andrà evidenziato se la quota è stata pagata in tutto o in parte. Per poter compilare correttamente quanto richiesto dalle norme, è indispensabile che venga comunicato all’amministratore chi tra gli aventi diritto detrae le spese eventualmente sostenute.

DATI DA RICHIEDERE AI SINGOLI CONDOMINI A CURA DELL’AMMINISTRATORE

Beneficiario della detrazione

Condominio:_____________________________________

Indirizzo unità immobiliare:_____________________________________

Cognome e nome beneficiario:_____________________________________

Codice fiscale e quota beneficiario:__________________________________

Cognome e Nome di altro beneficiario se presente:_____________________

Codice fiscale e quota altro beneficiario:______________________________

Telefonino per contatti urgenti:__________________

Email:__________________________________________

Data:________________ Firma: ______________

Valvole Termostatiche. E’ arrivata la proroga

Il termine ultimo è stato spostato a giungo 2017. Attenzione ai lavori effettivamente necessari

Era molto attesa e alla fine è arrivata. Sul fotofinish, il Consiglio dei ministri ha deciso la proroga di sei mesi, a giungo 2017, del termine ultimo per l’installazione delle valvole termostatiche (sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore). Per la gran parte dei condomini italiani significa un bel sospiro di sollievo. I lavori, complessi e in molti casi anche parecchio salati e difficili da decifrare, andavano fatti entro la fine di quest’anno, pena pesanti sanzioni (da 500 euro per appartamento). In realtà la data ultima per mettersi in regola era ottobre, mese in cui partono effettivamente gli impianti di riscaldamento nei condomini. Moltissime famiglie si erano ritrovate solo negli ultimi mesi dell’anno a capire che lavori fare e quali spese affrontare. Questo anche per una carenza di informazioni sulla materia che è molto complessa, tra il giuridico e il tecnico.

Senza risparmio energetico niente lavori  

Molti non sanno che la spesa si può evitare. Questo se i lavori risultano essere non efficienti in termini di costi e sproporzionati rispetto al risparmio energetico eventuale. Occorre informarsi bene prima di dare avvio ai lavori. I costi variano a seconda della ditta installatrice, del tipo di condominio e delle singole città. Si parla di una spesa media per singola valvola tra gli 80 e i 100 euro a radiatore ma arrivano segnalazioni che sul mercato ci sono preventivi complessivi anche da 3 mila euro ad appartamento, a cui tante volte si aggiungono altri lavori, riguardanti magari caldaie datate da sostituire. La cifra finale può addirittura lievitare verso i 10 mila euro ad appartamento.

Legge di Bilancio, cosa cambierà per il condominio

Relativamente agli interventi su parti comuni degli edifici condominiali la detrazione è stata estesa alle spese sostenute fino al 2021, per consentire agli amministratori di condominio di programmare questi grandi interventi nel modo migliore. La detrazione è riconosciuta nella misura maggiore (con un tetto di 40.00 euro per unità) del:

70% per gli interventi sull’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda;

75% se l’intervento è finalizzato a migliorare la prestazione energetica estiva e invernale della parte comune, conseguendo almeno la qualità media di cui al Dm del 26 giugno 2015.

La sussistenza delle condizioni deve essere asseverata da un tecnico abilitato, la cui non veridicità comporterà la decadenza del beneficio.

La legge di bilancio 2017 si prevede inoltre che per i condòmini anche non incapienti e per le spese suddette è possibile optare per la cessione del credito generato dalla detrazione, sia ai fornitori che hanno effettuato l’intervento che a soggetti privati. Stessa possibilità è stata prevista per le detrazioni maggiorate del 75% e dell’85% del sisma bonus.

Ritenute all’appaltatore

La legge di bilancio 2017 prevede che il condominio debba versare la ritenuta del 4% in qualità di sostituto di imposta nei confronti dell’appaltatore solo se la ritenuta stessa raggiunge la soglia minima di 500 Euro; in caso contrario il versamento deve essere eseguito entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno.

Contabilizzatori di calore in attesa di proroga

Al Ministero dello Sviluppo economico è stato confermato Carlo Calenda, ed è proprio in questo dicastero che si discute la questione dell’obbligo di installare contabilizzatori di calore e termovalvole, entro il 31 dicembre 2016, in tutti gli impianti di riscaldamento centralizzato.

Come anticipato sul Sole 24 Ore del 24 novembre scorso, Confedilizia si era mostrata ottimista sulla possibilità di una riapertura dei termini per i numerosi condomìni che non ce l’hanno fatta a fare i lavori prima dell’accensione del riscaldamento (che, in quasi tutta Italia, è stata il 15 ottobre scorso). Proprio le difficoltà causate dai ritardi normativi (il decreto legislativo 141/2016 è uscito in Gazzetta a fine luglio) hanno reso impossibile o molto difficile l’installazione di contabilizzatori, ripartitori e termovalvole. Così, anche se in parecchi casi sono state convocate le assemblee e deliberate le relative spese, è risultato estremamente complicato affidare i lavori a un’impresa: il tempo era troppo poco e le imprese si sono trovate sovraccariche di lavoro.

Il nodo è rappresentato dalle sanzioni per il mancato adepimento: da 500 a 2.500 euro a cariroco di ogni condòmino. Ed è proprio su questo che potrebbe giocarsi la partita delle dilazioni, che troverebbero posto nel solito Dl «milleproroghe». Le soluzioni che si stanno facendo strada, adottabili senza urtare troppo la sensibilità dei funzionari di Bruxelles (l’obbligo di contabilizzatori è infatti in ossequio alla direttiva 2012/27/CE) sono, per ora, due:

1) una riduzione al 5% delle sanzioni minime sino ai primi mesi della primavera 2017;

2) un posticipo dell’applicazione delle sanzioni alla riapertura degli impianti di riscaldamento nel 2017 (15 ottobre in gran parte d’Italia).

In ogni caso l’irrogazione delle sanzioni è affidata alle Arpa, quindi, si prevede una larga la tolleranza.

Il quesito: amministratore «interno» senza fatturazione

In un condominio sotto gli 8 proprietari un proprietario fa l’amministratore interno. Il suo compenso fissato in assemblea (diciamo 500 €) viene detratto dalle sue spese personali annuali. Esempio: spese condominiali che deve pagare l’amministratore interno per il suo appartamento sono 1800 €, i quali si diminuiscono per 500 €, perche fa l’ amministratore. Alla fine paga 1300€. Tutto questo viene logicamente senza fattura, perché l’amministratore interno dice che non serve. In una situazione come questa, davanti al fisco, si è in regola?

La Risposta

Se il condominio ha il codice fiscale, va presentato il modello Cu (quanto meno per l’amministratore, che a sua volta presenta il quadro AC) e vanno effettuate le ritenute. Bisogna affrettarsi a mettersi in regola a partire dai compensi 2015 (se ancora non corrisposti). Quanto al pregresso, in ogni caso esiste il rischio di sanzioni e interessi.
Se invece il condominio non avesse ancora chiesto il codice fiscale, lo deve fare subito, per poter ottenere fatture dai fornitori ma anche per poter operare la ritenuta d’acconto del 4% sul compenso dell’amministratore. A sua volta, l’amministratore, dato che per lui si tratta di collaborazione occasionale, deve indicarla come tale nella dichiarazione dei redditi. Dato che presumibilmente sinora nulla di ciò è stato fatto, il suggerimento, in questo caso, è di ottenere il codice fiscale condominiale e solo dopo regolarizzare il pagamento e la ritenuta dell’amministratore per l’anno in corso. In caso l’agenzia delle Entrate si “accorga” dei compensi erogati in passato (ma è più difficile se il condominio non possedeva codice fiscale) scattano sanzioni e interessi.

Le delibere sono valide se viene convocato il venditore perché il subentro non è comunicato all’amministratore

Continua a spiegare i suoi effetti la delibera approvata dall’assemblea anche se è stata convocata una persona che non è più condomina perché nel frattempo ha venduto l’immobile a una società. E ciò perché, pur nel silenzio della legge, deve ritenersi che sia necessaria un’iniziativa dell’acquirente, esclusiva o concorrente a quella dell’alienante, che renda noto all’amministratore in modo adeguato l’intervenuto mutamento del titolo. Ancora. Non vale il dissenso alle liti espresso dal mero comproprietario dell’immobile per evitare poi di pagare le eventuali spese di giudizio in cui è parte il condominio: serve la delega degli altri contitolari perché ciò che conta è la quota millesimale del cespite e non i rapporti interni tra i comproprietari. È quanto emerge dalla sentenza pubblicata dalla seconda sezione civile del tribunale di Firenze.

Disposizione legittima

Bocciato il ricorso del condomino che tentava di evitare alcuni oneri addebitatigli. Il regolamento del condominio ben può imporre che sia l’alienante dell’immobile a dover comunicare all’amministrazione gli estremi di trasferimento del cespite e i dati personali dell’acquirente in modo che possa essere aggiornata l’anagrafe condominiale: in caso d’inosservanza l’avviso di convocazione deve ritenersi ritualmente indirizzato a chi ha già venduto l’appartamento. Nella specie, peraltro, la srl subentrata nell’immobile non soltanto è stata invitata all’assemblea ma vi ha pure partecipato, seppure per delega. E in ogni caso senza comunicazioni degli interessati l’amministratore non può sapere che c’è un nuovo soggetto da convocare.

Trenta giorni

Veniamo al dissenso alle liti ex articolo 1132 Cc, che consente al condomino di non partecipare alla spese legali che l’ente di gestione deve sostenere con la costituzione in giudizio. Anche chi è stato assente all’assemblea ben può chiamarsi fuori se comunica la sua contrarietà alla causa entro trenta giorni dall’assemblea. Ma nel nostro caso tutto ciò non è avvenuto né i comproprietari hanno impugnato la delibera “incriminata”: dovranno dunque farsi carico pro quota degli esborsi relativi al ricorso per accertamento tecnico preventivo oltre che per l’introduzione del successivo giudizio di merito. Non resta dunque che pagare, anche le spese di giudizio.

La morosità idrica

Cosa è e quando si parla di morosità idrica?

Passa per il condominio il Ddl 2343 del Senato , che esamina in prima lettura l’iter delle nuove norme su «Princìpi per la tutela, il governo e la gestione pubblica delle acque». Ma quello che interessa maggiormente i condomini di uno stabile è l’articolo 7 quando specifica che «È assicurata, quale diritto fondamentale di ciascun individuo, l’erogazione gratuita di un quantitativo minimo vitale di acqua necessario al soddisfacimento dei bisogni essenziali, che deve essere garantita anche in caso di morosità; tale quantitativo è individuato con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri nel limite massimo di 50 litri giornalieri per persona, tenendo conto dei valori storici di consumo e di dotazione pro capite».

Morosità idrica: come stabilire chi è in ritardo con i pagamenti?

Spetta all’Autorità per l’energia elettrica, il gas e il sistema idrico il compito di stabilire come i gestori debbano individuare i soggetti con una morosità idrica “incolpevole”,basandosi sull’indicatore dell’Isee. Secondo Marco Manunta, presidente della XIII Sezione del Tribunale di Milano, “sarebbe già applicabile il principio della contabilizzazione diretta in applicazione del Dpcm del 4 marzo 1996, richiamato dall’articolo 146 lettera f) del Codice dell’ambiente (Dlgs 152/2006) dove al punto 8.2.8 si legge che «È fatto obbligo al gestore di offrire agli utenti l’opportunità di fare eseguire a sua cura, dietro compenso e senza diritto di esclusività, le letture parziali e il riparto fra le sottoutenze e comunque proporre procedure standardizzate per il riparto stesso». Questa norma permetterebbe quindi di attivare anche la riscossione tramite l’acquedotto. In questo modo si eviterebbero la conseguenze che le morosità di alcuni, magari incolpevoli, causino la sospensione dell’erogazione all’intero edificio“.

Questo Ddl, in discussione al Senato, potrebbe finalmente dare le risposte, che da tanto si aspettano, relative al problema della morosità delle spese idriche.

Infiltrazioni per lavori fatti male: Chi ne paga le conseguenze?

Secondo l’art. 2051 c.c., “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Ma cosa accade quando il danno non è accidentale, ma diretta conseguenza della poca accortezza di ditte maldestre, come per esempio infiltrazioni per lavori fatti male?
In materia di condominio degli edifici, solitamente il custode delle parti comuni è l’amministratore nominato dall’assemblea il quale, ex art. 1130 c.c., deve compiere tutti “gli atti conservativi” di tutti i beni condominiali comuni.
Inoltre, l’amministratore, che fra le altre cose è il rappresentante del condominio, può e deve rispondere direttamente degli eventuali danni cagionati dai beni comuni sia in sede civile che, ove il caso lo richieda, in sede penale.
Invero, ex art. 40 c.p.non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo”.

Chi paga i danni causati da infiltrazioni per lavori fatti male?

Una volta precisato ciò, è necessario evidenziare come “anche nel caso in cui i lavori di manutenzione non siano stati effettuati a regola d’arte, e quindi salva la possibilità del condominio stesso di rivalersi successivamente nei confronti dell’impresa appaltatrice e/o nei confronti della compagnia di assicurazione di quest’ultima, il condominio resta comunque il diretto responsabile dei danni causati dalle parti comuni ai singoli condomini“.
Ciò è stato o recentemente ribadito dalla giurisprudenza di merito, secondo la quale “Il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde in via autonoma, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dal condomino a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dalle pareti perimetrali comuni, salva la prova del caso fortuito.” (cfr. Trib. Monza, 07/05/2013).
Pertanto, il singolo condomino che abbia subito un danno causato da  infiltrazioni per lavori fatti male in una parte comune dello stabile, come per esempio il tetto dell’edificio, può affidare al condominio, in persona dell’amministratore, al risarcimento di tutti i danni subiti.
Nel caso in cui, alla diffida presentata dal condomino, l’amministratore non dovesse dare alcun riscontro, questi potrà agire rivolgendosi alle sedi giudiziarie competenti. A sua volta, l’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, potrà rivalersi sull’impresa che ha eseguito male i lavori causando i danni al singolo condomino.

Collaborazione tra ‘visuristi’ e amministratori

Con la modifica dell’art. 1130 c.c. si è stabilito che “l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali questa “dettagliata banca dati” mira non solo a delineare l’identikit dei condomini e delle relative unità abitative, ma anche a scoprire eventuali evasioni“. In poche parole, l’introduzione di questo nuovo registro fa sì che l’amministratore possa stabilire con certezza il titolare dell’immobile, ovvero di capire chi è il soggetto che successivamente dovrà essere convocato in assemblea. Ciò significa che deve venirsi a creare una collaborazione tra ‘visuristi’ e amministratori. Scopriamo insieme come e perché.

Creare una collaborazione tra ‘visuristi’ e amministratori

L’individuazione dei titolari dei diritti reali e dei diritti personali di godimento avviene attraverso la consultazione delle banche dati dei pubblici registri immobiliari presso le Conservatorie o attraverso la banca dati telematica dell’Agenzia delle Entrate. Strumenti, questi, che possono tranquillamente essere consultati da tutti i cittadini compresi quindi gli amministratori di condominio“. Ma non è tutto così semplice come può sembrare, visto che c’è una difficoltà ad individuare il vero soggetto titolare dei diritti reali che, fra le altre cose, è rappresentata dalla capacità di leggere e interpretare proprio questi documenti. Inoltre, non sempre c’è una precisa ed esatta comunicazione delle reali generalità del titolare dell’immobile. Quindi, visto lo stato dei fatti, “l’amministratore, per ovviare a questo spiacevole inconveniente, può ricorrere alla collaborazione dell’esperto visurista in quanto è in grado di fornire la certezza dei dati attraverso ispezioni ipocatastali e conseguente relazione tecnico giuridica sulla reale disponibilità dell’immobile. In questo modo, con questa certezza di dati, l’amministratore di condominio può mettere in sicurezza l’anagrafica condominiale e conseguentemente convocare in assemblea le persone giuste, ovvero quelle che possono disporre, immediatamente e senza condizioni, l’approvazione dei bilanci e delle spese condominiali , sia ordinarie che straordinarie“.

Il rapporto di collaborazione tra ‘visuristi’ e amministratori

Il rapporto di collaborazione che viene a crearsi tra l’esperto visurista e l’amministratore di condominio può anche avere altri sbocchi. Per esempio, nel caso in cui si dovesse necessariamente procedere al recupero di eventuali spese non pagate da un condòmino, questa collaborazione tra le due figure potrebbe portare ad una fotografia con i dati certi su eventuali gravami insistenti sugli immobili (ad esempio ipoteche, sequestri e così via). Cosa questa che permetterebbe all’amministratore di iniziare la sua azione di recupero del credito dovuto, mediante azioni legali, quali per esempio il pignoramento immobiliare. “Altre cose che l’esperto visurista è in grado di fornire all’amministratore di condominio riguardano l’individuazione delle parti comuni, delle pertinenze e di aggiornamento dell’ intestazione della scheda catastale“.