Le indagini finanziarie espletate dall’Agenzia delle entrate, in sede di controllo delle posizioni fiscali dei contribuenti, costituiscono un importante strumento di verifica che viene utilizzato soprattutto quando le altre metodologie di controllo non riescono a cogliere l’effettiva “dimensione fiscale” del contribuente.

Non sono immuni da questa tipologia di accertamento gli amministratori di condominio, i quali anzi sono facilmente soggetti a controllo bancario da parte del Fisco, come dimostra una recente pronuncia della CTR di Milano, sezione staccata di Brescia. In particolare, i giudici tributari, con la sentenza 3420/2015 del 20 luglio scorso , hanno ribadito due importanti aspetti: uno a favore del Fisco e l’altro del contribuente.

Prima di evidenziare tali aspetti, è opportuno tuttavia ricordare brevemente la normativa di riferimento e la sua evoluzione, anche alla luce della giurisprudenza costituzionale, che, come si vedrà, con un intervento dell’anno scorso ha inciso sostanzialmente su di essa.

Quadro normativo

L’attività accertativa fondata sui risultati delle indagini finanziarie è disciplinata dall’articolo 32, comma 1, n. 2), del Dpr 600/1973 e, ai fini IVA, dall’articolo 51, comma 2, n. 2), del Dpr 633/1972. Tali disposizioni prevedono che gli Uffici possano accertare i contribuenti, ponendo a base delle rettifiche i dati e gli elementi relativi ai rapporti finanziari, dei quali i soggetti controllati non dimostrino di averne tenuto conto nella determinazione del reddito soggetto a imposta e che non si riferiscano a operazioni imponibili. Anche i prelevamenti o gli importi riscossi nell’ambito dei predetti rapporti sono altresì posti come ricavi o compensi, qualora i contribuenti non ne indichino il beneficiario e sempreché non risultino dalle scritture contabili.

Le norme poc’anzi illustrate integrano una presunzione che la giurisprudenza di legittimità, con un orientamento ormai ampiamente consolidato, ha ritenuto legale relativa. In ragione di ciò, l’Amministrazione finanziaria è esonerata da qualsivoglia ulteriore prova, essendo sufficiente che essa abbia verificato l’esistenza di movimentazioni finanziarie non considerate per la determinazione del reddito o dell’IVA dovuta da parte dei contribuenti; su questi ultimi invece è ribaltato l’onere della prova, dovendo dimostrare l’estraneità di dette operazioni finanziarie alla formazione del reddito e a operazioni imponibili poste in essere nell’ambito dell’attività d’impresa o professionale.

L’ambito applicativo dello strumento d’indagine e del meccanismo presuntivo in oggetto è stato sempre più esteso, trovando spazio non soltanto nei confronti del contribuente sottoposto a controllo, ma anche nei riguardi di coloro che con esso hanno avuto rapporti più o meno stretti, familiari e/o lavorativi.

L’intervento della Consulta

Prima della modifica introdotta dall’articolo 1 della legge 311/2004, che ha aggiunto il riferimento ai “compensi” al predetto articolo 32 del Dpr 600/1973, quest’ultimo prevedeva nella sua formulazione testuale il solo termine “ricavi”, per cui si riteneva che la presunzione riguardante i prelevamenti fosse applicabile soltanto ai titolari di reddito d’impresa. Con la novella legislativa del 2004, però, era stato aggiunto il riferimento ai compensi e pertanto si era giunti alla conclusione che detta presunzione fosse applicabile anche ai lavoratori autonomi.

La Corte di Cassazione ha sempre sostenuto, con un orientamento consolidato, che la presunzione che assiste i prelevamenti trova applicazione nei confronti dei lavoratori autonomi anche prima della modifica operata dalla legge 311/2004, atteso che il legislatore, nel prevedere che le movimentazioni finanziarie non giustificate e non contabilizzate integrano «ricavi», secondo il testo previgente, ha inteso designare con tale termine non solo i redditi d’impresa, ma anche i «compensi» professionali e di lavoratore autonomo (ex plurimis: Cassazione, sentenze n. 19692 e n. 802 del 2011; n. 11750 e n. 22179 del 2008.).

La Corte Costituzionale, però, con la sentenza 228/2014, ha stabilito che la figura del lavoratore autonomo, pur avendo talune caratteristiche in comune con quella dell’imprenditore, conserva delle specificità che conducono a ritenere arbitraria l’omogeneità di trattamento prevista dall’articolo 32, secondo cui anche per il lavoratore autonomo, come per l’imprenditore, il prelevamento dal conto corrente corrisponde a un costo da cui a sua volta si origina un ricavo. Se quindi la presunzione che involge i prelevamenti risulta congruente con il fisiologico andamento dell’attività imprenditoriale, caratterizzata dalla necessità di continui investimenti al fine di ottenere ricavi, diversamente, per i lavoratori autonomi, tale presunzione è irragionevole, atteso che l’attività di tali figure è caratterizzata dal preminente apporto del lavoro proprio e dalla marginalità dell’apparato organizzativo, ben emergendo ciò soprattutto nelle professioni liberali.

Per di più, se si considera che l’apparato contabile previsto per tali soggetti è di tipo semplificato, con frequenti commistioni di entrate e spese tra sfera privata e professionale, è evidente “la non ragionevolezza della presunzione”, per cui i prelievi ingiustificati dai conti correnti di un lavoratore autonomo possano essere considerati dal Fisco come investimenti nell’ambito professionale da cui derivi un reddito.

In conclusione, la Consulta ha stabilito che la presunzione è lesiva del principio di ragionevolezza e di capacità contributiva e quindi incostituzionale.

La decisione del giudice delle leggi ha già determinato l’inversione di rotta, rispetto al consolidato orientamento pregresso, della Cassazione, tanto che quest’ultima, con la sentenza 4585/2015, per la prima volta, ha stabilito l’irrilevanza dei prelevamenti ai fini dell’accertamento fondato sulle indagini finanziarie nei confronti dei lavoratori autonomi.

Irrilevanza dei prelevamenti per gli amministratori di condominio

I giudici di merito lombardi, con la già citata sentenza 3420/2015, hanno esaminato un avviso di accertamento notificato a un amministratore di condominio e formato sulla base dei risultati delle indagini finanziarie.

La Commissione regionale – ed è questo l’aspetto positivo a favore del contribuente di cui si accennava in premessa – ha confermato la decisione di primo grado per cui la presunzione che assiste le indagini finanziarie, a seguito della sentenza 228/2014 della Corte Costituzionale, vale «solo per i depositi effettuati sui conti correnti, per i quali il ricorrente non aveva fornito un’analitica riconciliazione con la sua contabilità, non per i prelievi».

In sostanza, il collegio del riesame, confermando la decisione di primo grado, ha stabilito che gli amministratori di condominio, essendo produttori di reddito di lavoro autonomo (come è pacifico in dottrina e confermato dalla stessa Agenzia delle entrate in alcuni suoi documenti di prassi), non sono tenuti a giustificare i prelevamenti dai conti correnti, perché questi non possono più essere contestati dal Fisco, stante il decisum della Consulta.

Resta invariata invece la presunzione che assiste le indagini finanziarie sul fronte dei versamenti: in tale caso infatti, il Fisco può contestare le relative operazioni e l’amministratore di condominio è tenuto a fornire giustificazione, a pena della loro rilevanza ai fini dell’accertamento di un maggiore reddito.

Giustificazione analitica dei versamenti

L’altro importante punto confermato dal collegio regionale lombardo – questa volta a favore dei Fisco – riguarda le modalità di assolvimento dell’onere probatorio poste a carico dell’amministratore di condominio, in relazione ai versamenti sui conti correnti contestati dall’ufficio.

Nella sentenza si legge, a tale riguardo, che non è sufficiente, al fine di soddisfare detto onere probatorio, che l’amministratore produca la sua contabilità completa e riconduca genericamente a essa le operazioni bancarie contestate. Non basta quindi che l’amministratore affermi che le movimentazioni bancarie in oggetto sarebbero «ricollegabili al pagamento da parte dei condomini degli oneri di gestione condominiale».

Per giustificare i versamenti contestati, invece, è necessario che l’amministratore fornisca «una prova non generica, ma analitica, con indicazione specifica della riferibilità di ogni versamento bancario, in modo da dimostrare come ciascuna delle operazioni effettuate sia estranea a fatti imponibili».

Nel caso di specie, però, l’amministratore si era limitato a fornire una copiosa documentazione in fotocopia della sua contabilità senza operare «quella analitica riconciliazione tra singolo movimento bancario … e annotazione nei libri contabili, che la norma richiede». I versamenti contestati così sono risultati non giustificati e quindi il collegio giudicante ha confermato l’accertamento del Fisco in relazione a essi.

Le conclusioni dei giudici di merito del resto sono in linea con la consolidata giurisprudenza di legittimità. Gli Ermellini infatti proprio recentemente hanno stabilito che la presunzione secondo la quale i singoli dati ed elementi risultanti dai conti correnti bancari sono posti a base delle rettifiche e degli accertamenti, se il contribuente non dimostra che ne ha tenuto conto nelle dichiarazioni o che non si riferiscono a operazioni imponibili, ha un contenuto complesso, consentendo di riferire i movimenti bancari all’attività svolta in regime IVA e di qualificare gli accrediti come ricavi e gli addebiti come corrispettivi degli acquisti (questi ultimi solo per i titolari di reddito d’impresa).

Tale presunzione può essere vinta dal contribuente, quindi, solo qualora il medesimo offra la prova liberatoria che dei movimenti egli ha tenuto conto nelle dichiarazioni, ovvero che questi non si riferiscono a operazioni imponibili. Ai fini della prova contraria, non è peraltro sufficiente una dimostrazione generica circa ipotetiche causali dell’affluire di somme sui conti correnti, ma è necessario che il contribuente fornisca la prova analitica della riferibilità di ogni singola movimentazione alle operazioni già evidenziate nelle dichiarazioni, ovvero della loro estraneità alla sua attività, con conseguente non rilevanza fiscale delle stesse (Cassazione, sentenza 6969/2015; in senso conforme: Cassazione, sentenze 2781/2015 e 26855/2014).

Nessun riconoscimento automatico di costi

Per completezza, si segnala infine che, secondo il consolidato orientamento di legittimità, a fronte dei maggiori ricavi o compensi accertabili, non esiste alcuna presunzione di costi deducibili, giacché è onere del contribuente fornire la dimostrazione di una simile circostanza, attestando la ricorrenza di specifici costi deducibili con concreti elementi di prova e non mediante affermazioni di carattere generale, semplici presunzioni o il richiamo all’equità (Cfr. Cassazione, sentenze 6425/2011, 7813/2010, 2821/2008, 14675/2006).

Più precisamente i Giudici di piazza Cavour hanno stabilito che soltanto in caso di accertamento induttivo puro ex articolo 39, comma 2, del Dpr 600/1973, il Fisco deve riconoscere una deduzione in misura percentuale forfettaria dei costi di produzione di quel maggiore reddito, mentre, in ipotesi di accertamento analitico o analitico-presuntivo, è il contribuente che deve dimostrare, con onere probatorio a suo carico, l’esistenza dei presupposti per la deducibilità di costi afferenti ai maggiori ricavi o compensi, senza che l’Ufficio “possa o debba” procedere al riconoscimento percentuale forfettario di componenti negativi (Cassazione, sentenza 4314/2015).

In sostanza, quando gli accertamenti dell’Ufficio sono fondati sulle indagini finanziarie, ma senza disattendere integralmente la contabilità del contribuente, come di solito avviene, allora nessun costo può essere automaticamente riconosciuto dal Fisco in relazione ai maggiori componenti positivi accertati e derivanti dalle movimentazioni bancarie contestate, che il contribuente non è riuscito a giustificare.

La riforma del condominio, legge 11 dicembre 2012 n. 220, ha modificato, tra l’altro, il comma 3 dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile che prevedeva i casi in cui l’amministratore poteva sospendere i servizi ai condòmini in mora con i pagamenti delle spese condominiali.

Il nuovo testo dispone ora che « In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. »

La possibilità di sospensione del servizio è possibile quindi al verificarsi contemporaneo delle seguenti condizioni: a) che ci sia una mora del condòmino; b) che la mora si sia protratta per almeno sei mesi; c) che il servizio da sospendere sia un servizio comune; d) che il servizio sia suscettibile di godimento separato.

Le ipotesi concrete che si possono fare sono comunemente quelle relative al servizio di fornitura di acqua ai singoli attraverso un unico contatore con contratto unico intestato al condominio, quello del servizio centralizzato di riscaldamento ed altri simili.

La nuova formulazione del testo dell’articolo 63 sembrava aver semplificato la procedura ampliando la possibilità di sospensione dei servizi al verificarsi delle sole condizioni indicate al comma 3.

Le varie ordinanze, salvo rarissime eccezioni, emesse dai tribunali a seguito di ricorsi presenti dagli amministratori di condominio, nelle ipotesi in cui non era possibile procedere alla chiusura del servizio senza accedere alla unità immobiliare privata, avevano confermato la pienezza di tale potere.

Ma con l’ordinanza n. 15600 del 29 settembre 2014 il Tribunale di Brescia in sede collegiale ha negato all’amministratore il potere di sospendere l’erogazione dell’acqua al condòmino moroso con considerazioni che sembrerebbero in contrasto con un’interpretazione letterale del testo normativo.

Il Tribunale ha ritenuto che l’erogazione dell’acqua non possa essere sospesa nonostante la morosità in quanto: a) il servizio di fornitura attraverso un unico contratto condominiale non è un servizio erogato dal condominio, ma dalla società erogatrice, instaurandosi tra il condominio e l’ente «un contratto di mera intermediazione economica»; b) i condomini virtuosi possono evitare di farsi carico delle morosità stipulando contratti individuali autonomi diretti con l’ente fornitore; c) dalla mancata erogazione dell’acqua ne deriverebbe un pregiudizio diretto ed immediato alle condizioni di vita e salute con pregiudizio di valori di rilievo costituzionale.

È chiaro che se tale interpretazione trovasse conferma in altre pronunce si renderebbe inutile la nuova formulazione dell’articolo 63 e la sua forza deterrente.

Ma la cosa ben più grave è il rischio, con risvolti penali, in cui incorrerebbe l’amministratore là dove, potendolo tecnicamente fare, procedesse direttamente alla sospensione del servizio.

Negli edifici condominiali può risultare particolarmente evidente il fenomeno dell’umidità che, senza dubbio, è tra le principali cause di degrado degli immobili.

Tale fenomeno, infatti, porta alla formazione di muffe, alterazioni di pitture e, nei casi più gravi, al distacco dell’intonaco e alla disgregazione dei muri.

Queste manifestazioni spesso si sviluppano all’interno delle abitazioni dei condomini, in ambienti dove normalmente fenomeni di condensazione non dovrebbero svilupparsi (camere da letto, saloni, eccetera).

Il problema nasce da vizi costruttivi ma non si può escludere che le condizioni per una condensa superficiale siano favorite dall’introduzione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione.

Umidità e vizi costruttivi delle parti comuni: la responsabilità

L’umidità che interessa gli edifici condominiali può essere causata dalla mancata od errata costruzione di vespai ma anche da un’inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali o delle coperture dell’edificio condominiale o dalla presenza di ponti termici in corrispondenza degli infissi.

A fronte di tali problemi si rende necessaria un’azione di responsabilità per gravi difetti nei confronti del costruttore, al quale è abilitato, oltre ai condomini, l’amministratore del condominio.

Infatti, secondo la normativa condominiale, l’amministratore può chiedere non soltanto misure cautelari ma anche atti diretti a conservare le parti comuni.

Di conseguenza è legittimato a proporre l’azione contro l’appaltatore diretta a rimuovere i gravi difetti della costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza del caseggiato, anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini (ma il passaggio in assemblea è assolutamente consigliato).

In ogni caso i fenomeni di condensazione possono essere denunciati solo se si verificano entro il decennio dal compimento dell’opera.

Inoltre il termine di un anno per la denuncia, previsto dall’art.1669 c.c. a pena di decadenza, decorre dal giorno in cui il condominio consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti, che può aversi solo con un’indagine tecnico–peritale.

Vizi delle parti comuni ed danni da umidità al singolo condomino

Qualora una porzione di proprietà esclusiva, all’interno di edificio condominiale, risulti danneggiata a causa della presenza di vizi relativi a parti comuni (vizi, seppure imputabili all’originario costruttore-venditore), deve comunque riconoscersi al titolare di detta porzione di proprietà esclusiva la facoltà di esperire azione risarcitoria anche nei confronti del condominio.

Ne consegue che se l’umidità delle parti comuni è causa di danni ad un singolo condomino o ad un ristretto gruppo di condomini, il condominio è responsabile in via autonoma nei loro confronti (c.d. responsabilità da custodia)

Ma non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo bensì di una autonoma fonte di responsabilità che ricorre anche se l’umidità negli appartamenti risulta causato da anomalie o vizi insorti nelle parti comuni prima dell’inizio del rapporto di custodia.

È evidente però che, laddove vi sia la presenza dei presupposti indicati, al condomino danneggiato conviene, sempre e comunque, agire sia nei confronti del costruttore, sia nei confronti del condominio (essendo la responsabilità di quest’ultimo autonoma, e quindi concorrente con quella dell’appaltatore), al fine di individuare comunque un soggetto solvibile.

Tuttavia il condominio può sollevarsi da ogni responsabilità dimostrando che i danni da umidità sono sicuramente riconducibile allo stesso danneggiato.

Così, ad esempio, il comportamento del proprietario che cambia la destinazione d’uso dell’immobile e/o la mancata areazione del locale sono fenomeni idonei ad interrompere qualsiasi collegamento tra la cosa in custodia (i muri comuni) e il danno (la muffa nei muri).

In ogni caso il risarcimento è escluso se le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, da cui scaturisce l’umidità del locale di proprietà esclusiva, sono riconducibili alle tecniche in uso all’epoca della costruzione dell’edificio.

Nel condominio si verifica un particolare fenomeno, riconosciuto ormai da anni dalla giurisprudenza, che comporta alcune importanti conseguenze in ordine alla gestione dell’edificio.

Per individuarne natura ed effetti occorre partire un po’ da lontano.

Va, infatti, innanzitutto precisato che l’insieme di beni e di impianti compresi nell’edificio possono (e devono) dirsi comuni (o meno) in rapporto all’applicazione dell’art. 1117 c.c.; norma che pone una “presunzione” (superabile da prova contraria) di condominialità delle “cose” citate nell’elenco in essa contenuto.

Tuttavia, può accadere, come insegna la Suprema Corte (si veda, ultima tra molte, Cassazione n. 1680/2015, ma anche 23851/2010 e n. 14558/2004) che la cosiddetta “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari ma solo ad alcune di esse. In tal caso sussiste il cosiddetto “condominio parziale”, fenomeno per cui il condominio pur manifestandosi nella sua completezza di effetti previsti dal codice, non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.

Per fare un esempio pratico, un’ipotesi “classica” di “condominio parziale” si configura nel caso in cui vi sia un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici (“blocchi” costituenti distinti corpi di fabbrica), con parti comuni relative solo a tali singoli “corpi”, le quali quindi appartengono solo ai proprietari delle unità immobiliari comprese in ciascuno di essi (Cassazione, sentenza n. 8066/2005).

Ciò non toglie, tuttavia, che lo stesso fenomeno possa verificarsi nel caso dell’unico fabbricato, al cui interno alcuni beni e/o impianti sono in comproprietà di una parte dei condomini.

Per il resto, le modalità di gestione dell’edificio e i diritti ed obblighi spettanti e gravanti sui condomini rimangono pressoché identici.

Infatti, nel concreto della gestione del “condominio parziale”, occorre applicare i seguenti principi:

– come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004);

– le spese di gestione riguardanti la manutenzione e l’utilizzo dei beni e degli impianti rientranti nel condominio parziale debbono essere attribuite solo ai condomini “interessati”, mentre tutti gli altri vanno esclusi (Tribunale di Trieste, sentenza n. 177/2010);

– secondo una giurisprudenza, dalle situazioni di cosiddetto condominio parziale derivano implicazioni anche sulla gestione e; in particolare, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni oggetto di delibera (Trib. Piacenza 22/5/2001 e Cassazione, sentenza n. 7885/1994). Tale interpretazione sembra aver ricevuto un esplicito riconoscimento dalla “riforma del condominio” (legge n. 220/2012) secondo cui “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati” (nuovo testo del penultimo comma dell’articolo 1136 del Codice civile rispetto al precedente che parlava di “tutti i condomini”);

– nel caso del “condominio parziale” la responsabilità derivante dalla custodia di un bene/impianto comune (vedi articolo 2051 del Codice civile) oppure anche dalla loro carente manutenzione va ascritta solo alla parte di condomini che sono comproprietari (e non a tutti) (Tribunale di Roma n. 14530/2009 e Cassazione, sentenza n. 1959/2001);

– l’amministratore dell’intero condominio è legittimato passivo riguardo alle controversie afferenti a beni e/o impianti appartenenti (per legge, titolo e/o destinazione), anche ad alcuni solamente dei proprietari in “condominio parziale”, come unico rappresentante processuale, salva la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati (Tribunale di Milano, sentenza n. 1388/2012 e Cassazione, sentenza n. 651/2000);

– al contrario, il condominio parziale è privo di legittimazione attiva ad impugnare un provvedimento giudiziale negativo che ha riguardato l’intero condomino (Cassazione, sentenza n. 2363/2012), gravame che può essere proposto solo da quest’ultimo;

A ben vedere, si tratta di un vero e proprio “sub-condominio”, che si trova all’interno del condominio, riguarda solo una parte dei condomini, ma va gestito con le stesse procedure previste per quello “intero”.

Infiltrazioni e macchie di umidità sono una delle principali cause di litigio tra vicini. Non sempre è agevole individuare la fonte del danno, stabilire a chi spetti la riparazione e quantificare l’entità del risarcimento. Le cose si complicano, poi, quando le infiltrazioni si verificano a danno di un locale commerciale. In questo caso, bisognerà mettere in conto il mancato utile d’impresa, sperando che nel locale non ci siano beni che temono l’umidità. Cosa potrebbe accadere nel caso in cui, ad essere allagato, sia un negozio di telefonini super-tecnologici e super-costosi? Nel nostro caso le infiltrazioni hanno colpito un laboratorio fotografico ma, fortunatamente, le apparecchiature non devono aver subito troppi danni.

Ma veniamo al caso concreto. Uno scarico condominiale cede rendendo inagibile i locali posti nel seminterrato dove, colmo della sfortuna, era insediato uno studio fotografico. Il condominio fa intervenire la propria assicurazione che, però, si accolla solo una parte del danno così la questione finisce nelle aule di giustizia. Il Tribunale accoglie la domanda e liquida un risarcimento di circa 18.500 euro, oltre accessori e rimborso di due terzi delle spese di lite. La Corte di Appello riduce il risarcimento ad euro 10.000 oltre accessori. Non contento dello “sconto”, il condominio ricorre in Cassazione contestando principalmente le modalità con cui il giudice di merito aveva quantificato il danno.

Possibile la stima del danno

Sta di fatto che il danno era stato determinato “sulla carta” ovvero in base alla stima effettuata dal Consulente Tecnico di Parte, poi condivisa dal Consulente Tecnico di Ufficio. La quantificazione del danno, quindi, era stata effettuata partendo da «ragionevoli valutazioni basate anche su dati di fatto appartenenti al notorio ed alla comune esperienza» presumendo l’entità dei proventi di uno studio fotografico ed il costo degli arredi e delle attrezzature. La Corte d’Appello, da parte sua, aveva ridimensionato la stima in quanto il fattaccio si era verificato in una località balneare ma a fine stagione e, per di più, il danneggiato era sotto sfratto per cui, di lì a breve, avrebbe comunque dovuto lasciare l’immobile.

Secondo la Cassazione (Sezione III, sentenza del 18 giugno 2015, n. 12609) , il giudice può benissimo quantificare il danno facendo riferimento a dati derivanti dalla comune esperienza e senza prendere visione dei beni danneggiati. Secondo gli Ermellini, quindi, una volta che l’evento dannoso (l’allagamento) sia stato accertato, il danno può essere quantificato facendo affidamento a dati derivanti dalla comune esperienza. In altre parole, il danneggiato viene esonerato dall’onere di fornire una prova concreta del danno materiale subito. La Cassazione sottolinea la legittimità dell’operato della Corte d’Appello che non si era limitata a fare proprie le argomentazioni del Tribunale, ma aveva ridotto l’ammontare del risarcimento giustificando le modalità di tale “dimagrimento”. E, in verità, il giudice d’appello aveva ridotto l’importo del risarcimento applicando dei criteri correttivi oggettivi.

Ridotto il danno ma non le spese

Secondo il Condominio, la Corte d’Appello, riducendo il danno, avrebbe dovuto ridurre, nella stessa misura, anche l’importo delle spese legali liquidate in favore del danneggiato. Tale richiesta non è stata accolta in quanto non adeguatamente motivata.

Le infiltrazioni sono sempre un problema

Per comprendere come sia difficile risolvere i problemi legati alle infiltrazioni, ci spostiamo in un’altra aula di giustizia in cui si affronta il caso di danni derivanti da un allagamento. Questa volta l’acqua era fuoriuscita dal cassone di un condomino, aveva invaso un locale condominiale e, a questo punto, invece di essere smaltita nello scarico comune, si era infiltrata nell’appartamento sottostante. Sta di fatto che la Cassazione, con la sentenza del 18 giugno 2015, n. 12619 ha addossato ogni responsabilità al proprietario del cassone da cui l’acqua era tracimata lasciando indenne il condominio. Respinta, quinti, la tesi del convenuto che aveva chiamato in causa il condominio denunciando la mancata manutenzione degli scarichi condominiali ed il difetto di impermeabilizzazione. E’ anche vero che, in questa circostanza, gli avvocati difensori, molto probabilmente, non hanno fatto la loro parte fino in fondo.

Nel condominio si verifica un particolare fenomeno, riconosciuto ormai da anni dalla giurisprudenza, che comporta alcune importanti conseguenze in ordine alla gestione dell’edificio.
Per individuarne natura ed effetti occorre partire un po’ da lontano.
Va, infatti, innanzitutto precisato che l’insieme di beni e di impianti compresi nell’edificio possono (e devono) dirsi comuni (o meno) in rapporto all’applicazione dell’art. 1117 c.c.; norma che pone una “presunzione” (superabile da prova contraria) di condominialità delle “cose” citate nell’elenco in essa contenuto.
Tuttavia, può accadere, come insegna la Suprema Corte (si veda, ultima tra molte, Cassazione n. 1680/2015, ma anche 23851/2010 e n. 14558/2004) che la cosiddetta “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari ma solo ad alcune di esse. In tal caso sussiste il c.d. “condominio parziale”, fenomeno per cui il condominio pur manifestandosi nella sua completezza di effetti previsti dal codice, non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.
Per fare un esempio pratico, un’ipotesi “classica” di “condominio parziale” si configura nel caso in cui vi sia un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici (“blocchi” costituenti distinti corpi di fabbrica), con parti comuni relative solo a tali singoli “corpi”, le quali quindi appartengono solo ai proprietari delle unità immobiliari comprese in ciascuno di essi (Cassazione, sentenza n. 8066/2005).
Ciò non toglie, tuttavia, che lo stesso fenomeno possa verificarsi nel caso dell’unico fabbricato, al cui interno alcuni beni e/o impianti sono in comproprietà di una parte dei condomini.
Per il resto, le modalità di gestione dell’edificio e i diritti ed obblighi spettanti e gravanti sui condomini rimangono pressoché identici.
Infatti, nel concreto della gestione del “condominio parziale”, occorre applicare i seguenti principi:
– come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004);
– le spese di gestione riguardanti la manutenzione e l’utilizzo dei beni e degli impianti rientranti nel condominio parziale debbono essere attribuite solo ai condomini “interessati”, mentre tutti gli altri vanno esclusi (Tribunale di Trieste, sentenza n. 177/2010);
– secondo una giurisprudenza, dalle situazioni di cosiddetto condominio parziale derivano implicazioni anche sulla gestione e; in particolare, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni oggetto di delibera (Trib. Piacenza 22/5/2001 e Cassazione, sentenza n. 7885/1994). Tale interpretazione sembra aver ricevuto un esplicito riconoscimento dalla “riforma del condominio” (legge n. 220/2012) secondo cui “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati” (nuovo testo del penultimo comma dell’articolo 1136 del Codice civile rispetto al precedente che parlava di “tutti i condomini”);
– nel caso del “condominio parziale” la responsabilità derivante dalla custodia di un bene/impianto comune (vedi articolo 2051 del Codice civile) oppure anche dalla loro carente manutenzione va ascritta solo alla parte di condomini che sono comproprietari (e non a tutti) (Tribunale di Roma n. 14530/2009 e Cassazione, sentenza n. 1959/2001);
– l’amministratore dell’intero condominio è legittimato passivo riguardo alle controversie afferenti a beni e/o impianti appartenenti (per legge, titolo e/o destinazione), anche ad alcuni solamente dei proprietari in “condominio parziale”, come unico rappresentante processuale, salva la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati (Tribunale di Milano, sentenza n. 1388/2012 e Cassazione, sentenza n. 651/2000);
– al contrario, il condominio parziale è privo di legittimazione attiva ad impugnare un provvedimento giudiziale negativo che ha riguardato l’intero condomino (Cassazione, sentenza n. 2363/2012), gravame che può essere proposto solo da quest’ultimo;
A ben vedere, si tratta di un vero e proprio “sub-condominio”, che si trova all’interno del condominio, riguarda solo una parte dei condomini, ma va gestito con le stesse procedure previste per quello “intero”.

Tra gli adempimenti fiscali dell’amministratore di condominio rientra la compilazione e la presentazione del quadro AC del mod. UNICO personale dell’amministratore, adempimento a cui è tenuto l’amministratore di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno precedente alla presentazione della dichiarazione annuale dei redditi e quindi dell’anno cui si riferisce la comunicazione. Tale disposizione legislativa trova la sua fonte nell’articolo 7, comma 9, D.P.R. 605/1973 in materia di «Disposizioni relative all’anagrafe tributaria e al codice fiscale dei contribuenti».
Qualora successivamente al 31 dicembre l’amministratore di condominio si vedrà revocato il mandato dall’assemblea dei condòmini in corso d’anno ovvero rinuncerà egli stesso al mandato ricevuto a suo tempo, l’incarico di compilazione e presentazione del quadro AC all’Anagrafe tributaria competerà all’amministratore uscente, anziché al nuovo amministratore.
Nei casi in cui l’amministratore di condominio sia esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi, il quadro AC deve essere presentato unitamente al frontespizio del modello UNICO 2015 con le modalità e i termini previsti per la presentazione di quest’ultimo modello.
Si precisa che l’omessa presentazione del quadro AC è soggetta a sanzione che va da € 258 a € 2.065 e non ha conseguenze per il condominio, bensì esclusivamente per l’amministratore di condominio.
In caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, occorre che vengano compilati più quadri AC, uno per ciascun condominio. Qualora sia necessario compilare più quadri in relazione ad uno stesso condominio i dati identificativi del condominio devono essere riportati su tutti i quadri.
L’obbligo di presentare il quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nell’ambito di un condominio con non più di otto condomini (non più di quattro condomini ante riforma condominiale), la carica di amministratore sia stata ugualmente conferita pur non essendo obbligatoria. Al contrario, con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina dell’amministratore, l’obbligo anzidetto non trova applicazione.
Il quadro AC, denominato “Comunicazione dell’amministratore di condominio”, consente all’amministratore di condominio di effettuare i seguenti adempimenti:
1. la comunicazione dei dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali. Il D.L. 70 del 13 maggio 2011, entrato in vigore il 14 maggio 2011, ha eliminato l’obbligo di inviare tramite raccomandata la comunicazione di inizio lavori al Centro Operativo di Pescara, al fine di fruire della detrazione d’imposta delle spese sostenute per l’esecuzione degli interventi di ristrutturazione edilizia. In luogo della comunicazione di inizio lavori, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi:
– i dati catastali identificativi dell’immobile;
– gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.
In relazione a quanto sopra, gli interventi sulle parti comuni condominiali iniziati a partire dal 14 maggio 2011, per i quali nell’anno 2014 sono state sostenute spese che danno diritto alla detrazione, l’amministratore di condominio indica nel quadro AC i dati catastali identificativi del condominio sul quale sono stati effettuati i lavori;
2. la comunicazione annuale all’Anagrafe tributaria dell’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e dei dati identificativi dei relativi fornitori.
Nel quadro AC non vanno riportati gli importi relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte. I predetti importi e le ritenute operate sugli stessi devono essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770 semplificato) che il condominio è obbligato a presentare per l’anno 2014.
L’articolo 25 del D.L. 78/2010 ha previsto che sui bonifici bancari/postali effettuati dai contribuenti in relazione a spese per le quali sono riconosciute detrazioni d’imposta ovvero deduzioni (tra cui i bonifici relativi a interventi 36 – 50 – 55%), le banche/Poste sono tenute ad operare, all’atto dell’accreditamento al beneficiario, una ritenuta d’acconto.
Con riferimento a tali spese si evidenzia che:
– la ritenuta è effettuata dall’istituto bancario e da questi riportata nel quadro SY del proprio modello 770 con evidenza del codice fiscale di ciascun impresa/professionista beneficiario;
– le istruzioni al quadro AC concedono l’esonero della relativa compilazione solo quando le ritenute sono effettuate dal condominio stesso.
Quindi, si ritiene opportuno, in via prudenziale, indicare le spese in questione, sebbene assoggettate a ritenuta, nel quadro AC del modello UNICO 2015, in quanto la stessa non è stata effettuata dal condominio.
Anche i condòmini tra i fornitori
Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomìni, super condomìni, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a € 258,23 annui a qualsiasi titolo.
Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti si applicano le disposizioni dell’art. 6 del D.P.R. 633 del 26 ottobre 1972. Pertanto, in via generale, si deve distinguere tra cessioni di beni e prestazioni di servizi.
Per le cessioni di beni, la regola generale stabilisce che tali operazioni si considerano effettuate:
– nel momento della stipulazione dell’atto, se riguardano beni immobili;
– nel momento della consegna o spedizione, se riguardano beni mobili.
Per le prestazioni di servizi il momento di effettuazione è costituito dal pagamento dei corrispettivi. Il pagamento si considera realizzato quando il prestatore ha l’effettiva disponibilità delle somme spettanti. Qualora, tuttavia, sia stata emessa fattura anteriormente al pagamento del corrispettivo o quest’ultimo sia stato pagato parzialmente, l’operazione si considera effettuata rispettivamente alla data di emissione della fattura o a quella del pagamento parziale, relativamente all’importo fatturato o pagato.
Che cosa non va comunicato nel quadro AC
Nel quadro AC non devono essere comunicati:
– gli importi relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
– gli importi, relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA gravante sull’acquisto, non superiori complessivamente a € 258,23 per singolo fornitore. In tal caso non devono neppure essere indicati i dati identificativi del relativo fornitore;
– gli importi relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte.
I predetti importi e le ritenute operate sugli stessi devono essere esposti nella dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770 semplificato) che il condominio è obbligato a presentare per l’anno 2014.
Le tre sezioni del quadro
Passando alle modalità di compilazione del quadro AC, si precisa che esso si compone di tre sezioni in cui vanno elencati:
1. dati identificativi del condominio – in questa sezione devono essere indicati, relativamente a ciascun condominio, il codice fiscale (o la partita IVA), la ragione o denominazione sociale, l’indirizzo completo;
2. dati catastali del condominio (interventi di recupero del patrimonio edilizio) – in questa sezione vanno indicati i dati catastali identificativi del condominio oggetto di interventi sulle parti comuni condominiali, con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio per i quali è stato eliminato l’obbligo della comunicazione al Centro operativo di Pescara (D.L. 70 del 13 maggio 2011, entrato in vigore il 14 maggio 2011). Se l’immobile non è ancora stato censito al momento di presentazione della dichiarazione devono essere riportati gli estremi della domanda di accatastamento;
3. dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi – in questa sezione devono essere indicati, relativamente a ciascun fornitore, il cognome e il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro soggetto, il codice fiscale (o la partita IVA), il domicilio fiscale, nonché l’importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare.
Per la compilazione dettagliata del quadro AC si fa rinvio alle istruzioni del modello UNICO 2015, fascicolo 2, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle entrate.
Il quadro AC del modello UNICO 2015 Persone Fisiche deve essere presentato entro i termini seguenti:
– dal 2 maggio 2015 al 30 giugno 2015 se la presentazione viene effettuata in forma cartacea per il tramite di un ufficio postale;
– entro il 30 settembre 2015 se la presentazione viene effettuata per via telematica, direttamente dal contribuente ovvero se viene trasmessa da un intermediario abilitato alla trasmissione dei dati o a cura di un ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate.

Poiché gli organi preposti all’amministrazione del condominio sono tenuti a provvedere, quali custodi, ad eliminare le caratteristiche dannose originarie o sopravvenute della cosa, ne consegue che il condominio, quale custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, risponde dei danni che siano derivati al singolo condominio per difetto di manutenzione.

Tribunale di Bari, sentenza n. 4040, sezione Terza Civile, del 10-09-2014

A partire dal 31 dicembre 2016, condomini e singole unità immobiliari saranno obbligati a installare dispositivi specifici per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore.

A prevederlo è il testo del decreto di recepimento della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, approvata in settimana dal Consiglio dei ministri

Anche le centrali termiche a servizio dei c.d. super condomini dovranno rispettare la disposizione di legge contenuta nel decreto dell’efficienza energetica, a patto che ci sia una centrale termica che serva i diversi edifici che compongono la struttura condominiale.

Ma l’obbligo della contabilizzazione del calore vale anche per i singoli appartamenti, che dovranno dunque essere dotati di tali apparecchi per monitorare il consumo energetico per il riscaldamento invernale, il raffrescamento estivo e la produzione di acqua calda sanitaria.

Solo nel caso certificato di impossibilità tecnica a intervenire o nell’eventualità che i risparmi ottenibili non giustifichino il lavoro, si potrà derogare alla disposizione di legge.

Per gli inadempienti il rischio è di incorrere in multe salate (da un minimo di 500 euro a un massimo di 2.500).

Il decreto di recepimento della direttiva sull’efficienza energetica specifica che, a seguito dell’installazione dei dispositivi per la contabilizzazione del calore, le spese saranno ripartite in base ai consumi individuali e ai costi fissi derivanti dalle attività di manutenzione degli impianti, secondo quanto stabilito dalla norma tecnica UNI 10200.

Nei condomini con riscaldamento centralizzato sarà quindi necessario installare obbligatoriamente entro il 31 dicembre 2016 sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore individuali, da installarsi su ogni singolo radiatore per la corretta misurazione dei consumi (così come previsto dalla norma UNI EN 834).

Questi sistemi tecnologici consentono infatti sia di regolare autonomamente la temperatura in ogni unità immobiliare, sia di suddividere le spese in proporzione a quanto ciascun condomino effettivamente consuma (si possono ottenere risparmi di combustibile tra il 10% e il 30% annui).

Dotare l’impianto di riscaldamento centralizzato di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino, porta indubbiamente una serie di vantaggi:

consente di rendere energeticamente efficiente l’intero immobile, contribuendo anche alla riduzione di emissioni di CO2 permette di abbattere i consumi, premiando le famiglie virtuose che ridurranno le temperature attraverso l’impiego delle valvole termostatiche l’utente può disporre del servizio di riscaldamento in qualunque ora del giorno l’utente può ottenere la temperatura desiderata in ogni locale; la valvola termostatica, regola automaticamente l’emissione di ogni singolo radiatore tenendo conto anche di eventuali apporti “gratuiti” quali presenza di persone, soleggiamento, funzionamento di elettrodomestici …
L’utente paga solamente il calore erogato dai propri radiatori; ha così modo di risparmiare, limitando l’erogazione nei locali meno utilizzati
Eventuali opere di risparmio energetico che l’utente decidesse di eseguire nel proprio appartamento (installazione di doppi vetri, isolamento termico di pareti…) comporterebbero un suo esclusivo vantaggio in termini di consumo

Deve ritenersi che in tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni ex articolo 1131 Cc, mentre dal lato passivo non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell’edificio. In tale contesto l’amministratore ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della vocatio in ius: ne consegue che deve essere confermato il rigetto che ha colpito l’eccezione di inammissibilità dell’appello per mancanza di legittimazione processuale dell’amministratore condominiale dovendosi osservare che, essendo stato chiamato in giudizio il condominio perché lo stesso fosse condannato all’esecuzione dei lavori necessari alle parti comuni ed al risarcimento dei danni subiti dai ricorrenti in conseguenza della rovina di tali parti, legittimamente l’amministratore, condannato in primo grado, ha proposto appello avverso la relativa decisione.

Cass. Civile, sentenza n. 8998, sezione Terza, del 06-05-2015