La disamina della pronuncia del tribunale palermitano, pone l’accento sul pagamento del compenso in favore dell’amministratore revocato

Con sentenza emessa in data 30 maggio 2022, n. 2344, il Tribunale di Palermo rigettava la domanda proposta da un condominio nei confronti di un amministratore di condominio, che chiedeva la restituzione della somma di euro 5.293,44 per il compenso incassato dal capo condominio per l’attività di contabilità straordinaria inerente i lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale, dopo la sua revoca assembleare.

Si costituiva in giudizio il convenuto eccependo, in particolare, che l’attore non aveva contestato il diritto dello stesso a percepire il compenso determinato nella misura del 2% dei lavori straordinari, come rinviene dalla delibera assembleare del 12.4.2011

La causa veniva istruita soltanto in forma documentale, il giudicante si riservava per la decisione, con l’assegnazione dei termini previsti dall’art. 190 c.p.c.

La pretesa di parte attrice

Dalla disamina della pronuncia del Tribunale siciliano, emerge la necessità di porre l’accento sull’art. 1720 c.c., secondo cui nel contratto di mandato con rappresentanza che intercorre tra i condomini e l’amministratore, i mandanti sono tenuti a rimborsare al mandatario le anticipazioni effettuate con gli interessi legali dal giorno in cui sono state effettuate, nonché a pagargli il compenso per l’attività svolta nell’interesse degli stessi.
Precisato quanto innanzi, nel caso posto al vaglio del giudice adito, la pretesa del Condominio di restituzione delle somme trattenute dall’amministratore revocato a titolo di compenso per l’attività straordinaria prestata nel periodo antecedente alla revoca, è stata fondata esclusivamente sulla circostanza che i bonifici siano stati effettuati dal capo condomino in data successiva alla delibera di revoca del medesimo, sebbene antecedente alla consegna della documentazione condominiale al nuovo amministratore.

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Cosa si intende per anticipazioni dell’amministratore

La tendenza di molti amministratori è quella di anticipare le somme necessarie alla gestione, in mancanza di fondi, con la speranza di recuperarle l’anno successivo ove, al contrario, sono costretti ad anticipare nuovamente, per cui accade che qualora l’amministratore venga sostituito si veda negare il rimborso, per cui è costretto ad agire in giudizio; ma le difficoltà sono notevoli.

Il regime delle anticipazioni non costituisce una fattispecie inquadrabile nell’arricchimento senza causa, ma è disciplinato all’art. 1720 c.c., il quale dispone che il mandante sia tenuto a rimborsare, con gli interessi, quanto il mandatario abbia anticipato in esecuzione del rapporto.

Al fine di poter vantare il diritto al rimborso, si pone a carico dell’amministrazione l’allegazione e la dimostrazione dettagliata delle somme anticipate, che si riassumono in tre principi:

L’amministratore non ha diritto a recuperare le anticipazioni qualora le spese anticipate non siano state approvate dall’assemblea.

Il semplice saldo passivo a rendiconto, tra entrate ed uscite, non presuppone l’anticipazione dell’amministratore in quanto lo stesso potrebbe avere reperito i fondi altrove.

L’amministratore deve dimostrare, da un lato, di avere anticipato in presenza di carenza di fondi sul conto corrente condominiale, quindi deve dimostrare di avere sopperito con propri pagamenti, esibendo i bonifici o, comunque, i titoli attraverso i quali i pagamenti sono avvenuti.

Sul punto, il Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153) ha stabilito che il rendiconto, ancorché approvato dall’assemblea, non integra una ricognizione di debito da parte di quest’ultima, anche qualora venga evidenziato un saldo passivo, atteso che l’amministratore potrebbe avere ricavato aliunde, magari attraverso fondi giacenti, le somme necessarie; in altri termini, l’atto dell’assemblea, costituito dalla delibera di approvazione integra un mero atto interno in quanto questa non è chiamata a rendere una dichiarazione sulle richieste dell’amministratore, per cui il giudice del merito non può fondare il diritto dell’amministratore al ristoro soltanto sulla base del “passivo” approvato, ma la domanda deve descrivere, nel dettaglio, le circostanze fattuali che hanno portato all’insorgenza dell’obbligazione.

La prorogatio imperii: effetti e conseguenze

Secondo il ragionamento condivisibile del giudice di primo grado, tra la delibera di revoca del precedente amministratore e di nomina del nuovo e l’effettivo inizio dell’attività da parte di quest’ultimo, intercorre un periodo di tempo, indicato come “prorogatio imperii”, durante il quale l’ex amministratore deve effettuare le attività urgenti ed ordinarie nell’interesse del Condominio, tra le quali possono annoverarsi i pagamenti dei debiti scaduti (come la fattispecie in disamina).

Sicché chi è cessato dall’incarico di amministratore essendo stato revocato o avendo dato le dimissioni deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi al condominio, giacché molte responsabilità ricadono in questa fase ancora sull’amministratore cessato, secondo quanto previsto dall’art. 1129 c.c. (Cass. civ. 5 febbraio 1993 n. 1445).

Sembra che il capo condominio possa esercitare soltanto le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti non procrastinabili poiché pregiudizievoli per il condominio, nell’attesa del passaggio di consegne al suo successore.

Perciò l’istituto della prorogatio imperii è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, comma 2, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass.civ. sez. VI, 13 giugno 2013, n. 14930).

Va, altresì, precisato che se il capo condomino, prosegue nella sua attività condominiale, ad es. redigendo più bilanci in unica soluzione e continuando ad operare sul conto corrente condominiale, il tutto senza mai dare conto all’assemblea della propria gestione, è indubbio, quindi, che ci troviamo di fronte un amministratore nel pieno esercizio dei suoi poteri per il quale valgono tutti gli obblighi di cui all’art. 1129, comma 12, n. 1 che consentirebbe al condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria per la revoca forzosa ai sensi della medesima norma, comma 11 e da considerarsi non assolutamente in prorogatio imperii (Corte d’Appello Firenze 21 aprile 2021).

Onere della prova: mancanza di prova

Nell’azione di restituzione intentata dall’attore, lo stesso, processualmente, non ha contestato il diritto dell’ex amministratore al compenso maturato, ma solo la legittimità dell’incasso delle somme tramite due bonifici quando era già stato revocato.

Però, nell’ipotesi del recupero di somme anticipate all’amministratore nell’interesse del condominio il credito che si fonda nell’art. 1720 c.c., ovvero sul mandato con rappresenta, il Condominio non avendo contestato il diritto al pagamento del compenso non ha provato di averlo sostenuto e di aver adempiuto all’obbligo di pagamento (in tale senso Cass. civ. sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611).

Ne consegue l’infondatezza della domanda di restituzione di somme intentata nei confronti dell’amministratore di condominio uscente e la conseguente condanna al pagamento delle spese.