Laddove vi sia riscontrata una cattiva esecuzione dei lavori di appalto, va ritenuta responsabile, in forza degli obblighi nascenti dal
contratto di appalto, la stessa ditta esecutrice dei lavori, dunque il direttore dei lavori per conto del committente, a capo di quest’ultima.
L’amministratore, stante l’esecuzione dell’opera non a regola d’arte, deve convocare la ditta appaltatrice e pretendere dalla stessa
l’eliminazione dei vizi.

Il singolo condomino non può ottenere la revisione delle tabelle millesimali soltanto perché il suo seminterrato è divenuto inservibile come magazzino a causa delle infiltrazioni d’acqua. E ciò perché il valore proporzionale di ciascuna porzione dell’edificio è calcolato sulla base delle caratteristiche proprie degli immobili e non anche rispetto alla loro destinazione d’uso. Ancora. Nelle tabelle c’è l’«errore essenziale» che ne consente la revisione soltanto quando l’inesattezza, di fatto o di diritto, riguarda gli elementi necessari per calcolare il valore delle singole porzioni: estensione, altezza, ubicazione ed esposizione. È quanto emerge dalla sentenza 19797/16, pubblicata il 4 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Ha un bel dire, il proprietario esclusivo del magazzino: “l’umidità proveniente dal sottosuolo ha reso il locale completamente inutilizzabile e, dunque, le tabelle millesimali devono essere rifatte perché non rispecchiano più la vera ripartizione del valore fra le varie proprietà esclusive. È vero, le tabelle possono essere ricalcolate anche nell’interesse di un condomino solo, ma soltanto quando risultano modificate le condizioni di una parte dell’edificio, ad esempio in caso di sopraelevazioni, innovazioni di vasta portata o espropriazioni parziali: tutte circostanze, insomma, che alterano in modo significativo l’originario rapporto fra i valori delle singole porzioni; sono invece esigenze di certezza sui diritti e gli obblighi dei condomini che impongono di ritenere irrilevanti i successivi mutamenti dei criteri di stima per la proprietà immobiliare, anche quando le varie parti dell’edificio risultano rivalutate in modo non omogeneo: non può dunque incidere sull’assetto millesimale una diversa destinazione d’uso del locale, che risulta determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo“.

Non giova infine al singolo condominio dedurre che le tabelle sarebbero affette da errore. L’errore di valutazione dell’immobile non può mai essere ritenuto essenziale: non riguarda infatti la qualità della cosa ex articolo 1429, n. 2, Cc. E lo stesso articolo 68, ultimo comma, disp. att. Cc stabilisce che nella valutazione «non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione».

Il condominio non può ottenere che il proprietario esclusivo rimuova la pensilina e l’antenna satellitare installata sul muro perimetrale se i manufatti sono discreti e non si configura la lesione del decoro architettonico. Va detto poi che le disposizioni ex articolo 1117 Cc non si applicano alle villette bifamiliari a schiera ma soltanto agli edifici divisi in orizzontale per piani. E il regolamento condominiale ben può essere interpretato in modo elastico e dunque non deve ritenersi necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per ogni minimo intervento eseguito dal singolo sulle pareti esterne alla villetta di proprietà esclusiva. È quanto emerge dalla sentenza 20248/16, pubblicata il 7 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Dimensioni e colore

Diventa definitiva la decisione della Corte d’appello: “né la pensilina né la parabola alterano le linee architettoniche e la fisionomia estetica del complesso immobiliare“. Decisive le foto agli atti: “la tettoia è piccola, sobria e di colore neutro e s’inserisce in modo armonico nell’ambiente. E l’antenna satellitare, che pure ha dimensioni modeste, risulta piazzata sulla facciata posteriore della villetta, come d’altronde hanno già fatto altri condomini“. La valutazione in proposito compiuta dai giudici del merito è un tipico accertamento in fatto che risulta insindacabile in sede di legittimità se motivato in modo adeguato.

Funzioni inassimilabili

Inutile poi invocare la condominialità dei muri maestri ex articolo 1117 Cc ripresa dal regolamento perché i muri perimetrali sono invece di proprietà esclusiva e non sono quindi assimilabili ai primi: hanno soltanto la funzione di delimitare le varie porzioni e di sorreggere la copertura, anch’essa di proprietà esclusiva (o in comune fra le due villette affiancate). Il regolamento, in definitiva, vieta solo innovazioni e modificazioni senza il placet dell’assemblea e per contestare quest’interpretazione il condominio avrebbe dovuto prospettare la violazione delle norme di interpretazione del contratto ex articoli 1362 Cc e seguenti. Non l’ha fatto e dunque paga le spese di giudizio.

La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza della II sezione civile del 6 ottobre 2016, n. 20039, conferma la possibilità per il condomino di usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso, essendo però necessario allegare e dimostrare di avere goduto del bene a titolo esclusivo.
Nel caso all’esame della Corte “alcuni condomini convenivano dinanzi al Tribunale di Salerno un altro condomino, e lamentando che il quest’ultimo, in occasione della ristrutturazione di alcuni suoi immobili, aveva chiuso con opere murarie e con una porta a battenti in ferro un porticato comune a tutti i condomini e, inoltre, si era impossessato di un forno e aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi, chiedendo la condanna alla demolizione delle opere illegittime e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento danni.
Il condomino convenuto, accusato di quanto sopra, affermava di essere proprietario dei beni in questione e di averli comunque acquisiti per usucapione“.
Il Tribunale di primo grado, accogliendo la domanda, dichiarava illegittime le opere di chiusura del porticato eseguite dal convenuto, condannando quest’ultimo al loro abbattimento e al ripristino dello stato dei luoghi. La Corte di Appello di Salerno ha seguito in sostanza la decisione del giudice di primo grado.
La Corte di Cassazione, nel caso di specie, dichiarava infondato il ricorso per una mancanza intrinseca del processo, a livello soprattutto probatorio, sia in primo che in secondo grado, ma afferma un principio da non sottovalutare. La Corte di Cassazione afferma che, secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso. A tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus“, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (richiamando Cass. 23­7/­2010 n. 17322).
“Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune, pertanto, deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà“.

Un società conveniva in giudizio un Condominio, chiedendo la condanna al pagamento di un credito, dalla stessa maturato a titolo di anticipazione spese, durante i servizi di gestione dalla stessa svolte.
Il convenuto restava contumace. Dalla documentazione prodotta emergeva che la società attrice aveva anticipato numerose spese per conto del Condominio. La circostanza veniva altresì confermata dall’accertamento svolto dal CTU. Per di più, il prospetto contabile era stato consegnato dall’attrice al nuovo amministratore in occasione del cd “passaggio di consegne”, e questi non aveva contestato alcunché, sottoscrivendo il documento per accettazione.
Il Giudice, nell’accogliere la domanda attorea, osserva che il credito per le somme anticipate nell’interesse del Condominio, da parte dell’amministratore, trae origine da un rapporto di “mandato” che intercorre con i condomini (ex multis Corte di Cassazione, Sezione II civile, 4 ottobre 2005 n. 19348). L’amministratore di condominio, per lo stesso Tribunale, configura un “ufficio di diritto privato” orientato alla tutela del complesso degli interessi dei condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con taluni tratti distintivi, al “mandato con rappresentanza”.
Da tale considerazione consegue che nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, trova applicazione l’art. 1720 comma I c.c., in conformità del quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico.
Nascendo l’obbligazione restitutoria a carico dei singoli condomini nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione, la situazione non muta neppure quando termina l’incarico, con la conseguenza che “la domanda dell’amministratore cessato dall’incarico, diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale, può essere proposta, oltre che nei confronti del Condominio, anche nei confronti del singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota” (Corte di Cassazione, Sezione II civile, 12 febbraio 1997, n. 1286).
Il giudice conclude affermando che l’amministratore cessato dall’incarico risulta legittimato a chiedere il rimborso delle somme, dallo stesso anticipate per la gestione condominiale, sia nei confronti del Condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo operate nell’esecuzione dell’incarico, deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali.

Il condominio non può ottenere che il proprietario esclusivo rimuova la pensilina e l’antenna satellitare installata sul muro perimetrale se i manufatti sono discreti e non si configura la lesione del decoro architettonico. Va detto poi che le disposizioni ex articolo 1117 Cc non si applicano alle villette bifamiliari a schiera ma soltanto agli edifici divisi in orizzontale per piani. E il regolamento condominiale ben può essere interpretato in modo elastico e dunque non deve ritenersi necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per ogni minimo intervento eseguito dal singolo sulle pareti esterne alla villetta di proprietà esclusiva. È quanto emerge dalla sentenza 20248/16, pubblicata il 7 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Dimensioni e colore

Diventa definitiva la decisione della Corte d’appello: né la pensilina né la parabola alterano le linee architettoniche e la fisionomia estetica del complesso immobiliare. Decisive le foto agli atti: “la tettoia è piccola, sobria e di colore neutro e s’inserisce in modo armonico nell’ambiente. E l’antenna satellitare, che pure ha dimensioni modeste, risulta piazzata sulla facciata posteriore della villetta, come d’altronde hanno già fatto altri condomini“. La valutazione in proposito compiuta dai giudici del merito è un tipico accertamento in fatto che risulta insindacabile in sede di legittimità se motivato in modo adeguato.

Funzioni inassimilabili

Inutile poi invocare la condominialità dei muri maestri ex articolo 1117 Cc ripresa dal regolamento perché i muri perimetrali sono invece di proprietà esclusiva e non sono quindi assimilabili ai primi: hanno soltanto la funzione di delimitare le varie porzioni e di sorreggere la copertura, anch’essa di proprietà esclusiva (o in comune fra le due villette affiancate). Il regolamento, in definitiva, vieta solo innovazioni e modificazioni senza il placet dell’assemblea e per contestare quest’interpretazione il condominio avrebbe dovuto prospettare la violazione delle norme di interpretazione del contratto ex articoli 1362 Cc e seguenti. Non l’ha fatto e dunque paga le spese di giudizio.

Chi compra l’appartamento accetta il regolamento condominiale di natura contrattuale richiamato nel rogito anche se esso non risulta trascritto nell’atto di acquisto: basta il semplice riferimento contenuto nel contratto per far ritenere approvate dall’acquirente le relative regole, comprese quelle che pongono limiti alla proprietà esclusiva, come ad esempio l’obbligo di adibire gli immobili dell’edificio soltanto allo svolgimento di libere attività professionali. È quanto emerge dalla sentenza 19212/16, pubblicata il 28 settembre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Senza conflitto

Accolto il ricorso di alcuni avvocati contro la sentenza che ha ritenuto legittimo l’affitto di un appartamento a un centro estetico in barba al regolamento condominiale. E la presenza della beauty farm nell’edificio disturba gli uffici vicini anzitutto per la musica sparata a palla e poi per l’utilizzo «smodato» delle strutture dell’edificio. Sbaglia la Corte d’appello a concludere per l’inapplicabilità della clausola regolamentare sul rilievo che «non si può presumere l’avvenuta trascrizione del regolamento per essere un obbligo posto a carico del notaio rogante, in difetto di prova dell’avvenuta annotazione». In realtà non conta se il regolamento condominiale sia o meno materialmente inserito nell’atto di acquisto: è sufficiente richiamarlo nel rogito per porre limiti alla proprietà esclusiva di ciascun condomino, a patto che i paletti posti siano spiegati in modo chiaro ed esplicito dalle relative clausole. La trascrizione, salvo casi particolari, serve soprattutto per risolvere conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili. E il conflitto non si verifica quando una proprietà risulta espressamente acquistata come limitata da diritti altrui: il bene non viene trasferito come libero né l’acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori. Parola al giudice del rinvio.

Un condomino ben può decidere di staccarsi dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa se ciò non nuoce agli altri proprietari esclusivi. Infatti è da escludere «la necessità di una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell’impianto» anche se «il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio». Lo ha sancito l’ordinanza 18170 del 16 settembre 2016 della sesta sezione civile della Cassazione.
La Suprema corte ha rigettato il ricorso di un condominio contro la decisione del giudice del rinvio di annullare la delibera con cui l’ente aveva respinto le richieste di una condomina per ottenere il placet per il distacco del centralizzato da due appartamenti di sua proprietà. Il giudice, sulla base della nuova formulazione dell’articolo 1118 Cc introdotta dalla riforma del condominio, dopo aver attentamente esaminato quanto dichiarato in sede di merito circa la ctu eseguita, ha anche escluso l’obbligo della condomina in questione di contribuire alle spese di gestione. Dalla ctu emergeva infatti che il distacco dall’impianto non comportava squilibri termici nell’erogazione del servizio e/o aggravi di spesa e che la contribuzione alle spese straordinarie e ordinarie, quindi alle spese di conservazione dell’impianto dovesse ritenersi adeguata. Il condominio nulla può pretendere.

Il contenuto delle delibere emesse dall’assemblea di un condominio non è sindacabile in sede di opposizione ex articolo 645 Cpc. Non va quindi revocato il decreto ingiuntivo proposto nei confronti di un condomino «poiché l’esistenza di una valida ed efficace delibera è sufficiente per ritenere provati non solo la richiesta per decreto ingiuntivo ma anche il credito contestato nel giudizio di opposizione». È quanto emerge dalla sentenza 11374/16 della quinta sezione civile del tribunale di Roma.
Nel caso di specie un condomino ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo con cui gli è stato intimato di versare al condominio 6.800 euro per l’omesso pagamento di oneri fondati sulla delibera con la quale l’assemblea ha ripartito i preventivi per spese inerenti lavori di consolidamento statico del fabbricato. A suo dire nessun potere ha il difensore del condominio poiché nominato da un amministratore non più in carica. A ciò si aggiunge il fatto che la spesa sarebbe stata ripartita senza far riferimento ai criteri tabellari. Con riferimento al difensore alcuna carenza di poteri può essere rilevata essendo stato nominato quando l’amministratore era nella pienezza delle sue funzioni. Quanto al decreto ingiuntivo, nulla può opporre essendo quelle delibere dalle quali è poi scaturito ancora valide e mai sospese. Sottolinea il collegio che i fatti posti a fondamento degli affermati vizi della delibera non sono «sollevabili in questa sede come motivi di mera opposizione all’avverso credito tenuto conto anche del fatto che risultano aver integrato i motivi di una separata impugnazione ex articolo 1137 Cc così originando altro processo, non riunibile al presente». A ciò aggiunge che «potrà il debitore agire per la ripetizione di indebito qualora dovesse successivamente rimanere caducata la delibera». Per ora non può far altro che pagare.

Va rimosso il tubo di scarico delle acque scure posto su un pluviale esterno che altera l’originaria destinazione del bene comune e che può dar luogo a eventi pregiudizievoli. Lo ha sancito l’ordinanza 17992 del 14 settembre 2016 della sesta sezione civile della Cassazione.
La Suprema corte ha rigettato il ricorso di alcuni condomini condannati in sede di merito, su richiesta di un altro residente, alla rimozione dell’innesto di un tubo di scarico di acque luride su un pluviale esterno, prima destinato al solo scolo delle acque meteoriche. Un’opera, quella così modificata, sicuramente contraria al contenuto dell’articolo 1102 Cc. Non solo vi è stata l’alterazione di un bene comune, limitato, sin dalla realizzazione dello stabile, allo scolo delle sole acque bianche, ma si è creata la possibilità di nuovi eventi pregiudizievoli che potrebbero essere causati dall’intasamento del pluviale e dalla conseguente fuoriuscita dei liquami in esso contenuti. L’uso diverso del discendente porta all’aumento dei fattori di rischio. Quindi, come evidenziato già dalla Corte d’appello, «la valutazione comparativa di maggiore pregiudizievolezza dell’opera realizzata ha trovato fondamento nella possibilità del danno, occasionata dall’alterazione dell’originaria destinazione della conduttura». Il tubo va sicuramente rimosso.