Nella sentenza numero 5336 del 2 marzo 2017 la Corte di Cassazione esprime alcuni importanti principi in materia di diritto condominiale e in particolare in tema di regolamento condominiale e di parti comuni.

La vicenda viene posta all’attenzione della Suprema Corte tramite il ricorso presentato da alcuni condomini i quali, impugnando una sentenza della Corte d’Appello che li aveva visti soccombenti, lamentava diverse condotte poste in essere da altri condomini.

Nella doppia veste di venditori dell’immobile e di condomini, infatti, le controparti avrebbero a detta dei ricorrenti posto in essere svariati comportamenti degni di censura.

In particolare queste condotte, espresse in quattro motivi di ricorso, erano raggruppabili in due categorie: in prima battuta i ricorrenti lamentavano come le controparti non avessero provveduto a redigere il regolamento di condominio e non avessero “individuato, chiarito e concesso agli attori di utilizzare le parti comuni in quota proporzionale, come stabilito nei rogiti”.

In secondo luogo, i ricorrenti lamentavano come le controparti avessero, in seguito alla vendita dell’appartamento, provveduto a realizzare delle opere sulle parti comuni, ledendo il loro diritto di godimento.

La Corte di Cassazione, nel pronunciare la sentenza, tratta singolarmente le questioni.

Con riguardo alla prima doglianza, la Cassazione rigetta il ricorso proposto.

In particolare secondo i giudici i ricorrenti avevano chiesto di condannare i venditori degli immobili per non avere rispettato l’obbligo di redigere il regolamento di condominio, mentre in sede di appello avevano domandato la loro condanna per non avere individuato chiarito e concesso agli attori il diritto di utilizzare le parti comuni.

La domanda effettuata in grado di appello era considerata nuova e quindi, ai sensi dell’articolo 345 del Codice di Procedura Civile, questa veniva dichiarata inammissibile.

La Cassazione specificava inoltre il principio in ragione del quale “l’obbligo del venditore di un’unità immobiliare, compresa in un condominio edilizio, di individuare e concedere al compratore l’utilizzazione delle parti comuni dell’edificio non discende affatto dall’assunzione di un apposito ed autonomo vincolo negoziale, avendo piuttosto i singoli condomini di un edificio il diritto di utilizzare direttamente, per il miglior godimento della porzione di loro proprietà esclusiva, tutte quelle parti del fabbricato che, per la loro destinazione ad un uso comune, si presumono di proprietà condominiale a norma dell’articolo 1117 c.c.”.

Per quanto riguarda la seconda parte del ricorso, invece, la Cassazione accoglieva le argomentazioni dei ricorrenti.

La prova del compenso dell’amministratore deve essere fornita anche mediante l’esibizione della contabilita’ condominiale. La Corte di Cassazione puntualizza, con la sentenza numero 3892 del 14 febbraio 2017 , alcuni principi in materia di amministrazione condominiale e di retribuzione dell’amministratore di condominio.

In particolare, la vicenda in commento principia quando un amministratore condominiale al termine del proprio mandato domanda allo stabile il saldo delle proprie spettanze.

Al rifiuto del condominio, l’amministratore risponde ricorrendo alle sedi giudiziali competenti.

La domanda di pagamento degli emolumenti viene rigettata sia in primo grado che in grado di appello, ove il giudice afferma che “dalla espletata ctu era risultata la mancanza di un giornale di contabilità che avesse registrato cronologicamente le operazioni riguardanti il condominio, onde non era possibile ricostruire l’andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati”.

L’amministratore, quindi, ricorreva in Cassazione, domandando la revisione della predetta sentenza di merito.

La Cassazione, tuttavia, si associava alle considerazioni mosse dalla Corte d’Appello e specificava come nei doveri dell’amministratore vi sia quello di tenere una corretta contabilità condominiale.

Tale contabilità deve essere tenuta mediante la redazione da parte dell’amministratore di rendiconti periodici e del giornale di cassa.

In particolare, sottolinea la Suprema Corte la contabilità condominiale deve essere tenuta in modo preciso e regolare, di modo tale da consentire ai condomini di verificare le uscite, le entrate e la ripartizione delle spese.

Nel caso in oggetto, quindi, viene specificato che la mancata tenuta della regolare contabilità non costituisce necessariamente un danno per il condominio, tuttavia questa fa parte dei doveri dell’amministratore e quindi può comportare il mancato riconoscimento degli emolumenti dell’amministratore qualora questi non possa dare prova del mancato pagamento degli stessi.

Per quanto riguarda gli onorari dell’amministratore, infatti, l’avere mancato di tenere una precisa e regolare contabilità non consente di fornire la prova della spettanza degli onorari e comporta un possibile esito negativo in giudizio.

Nel caso in commento, inoltre, l’amministratore aveva omesso di ottenere le delibere dei rendiconti da parte dei condomini ai sensi dell’articolo 1130 bis del Codice Civile i quali , qualora approvati, avrebbero rappresentato un vero e proprio riconoscimento di debito in favore dell’amministratore.

Si può quindi concludere che la prova del credito dell’amministratore può essere provata solamente tramite una corretta documentazione dell’”ammontare complessivo dei versamenti effettuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali, con relativi documenti giustificativi”.

Al fine di vedersi riconoscere i propri emolumenti quindi, l’amministratore deve avere cura di tenere una contabilità precisa e aggiornata e ottenere periodicamente l’approvazione dei rendiconti come previsto dagli articoli 1130 e 1130 bis del Codice Civile.

Trib. Milano Sent. 21 /07/2016

Il condominio che non collabora allo svolgimento della mediazione, pur se in una materia nella quale non è prevista come obbligatoria, deve essere condannato al risarcimento del maggior danno pari alle spese sostenute per la procedura conciliativa che, per quanto facoltativa, appariva più che opportuna in quanto avrebbe consentito ad entrambe le parti di evitare i costi e i tempi del giudizio. La Sentenza del Tribunale di Milano del 21/7/2016 costituisce un importante precedente giurisprudenziale destinato a responsabilizzare le parti che, chiamate in mediazione (ancor più se non obbligatoria ex lege o ex officio iudicis), ritengono di eludere una effettiva partecipazione alla mediazione stessa finalizzata alla concreta definizione della lite.

Nella controversia sottoposta alla decisione del tribunale lombardo, il condominio si rendeva inadempiente al pagamento di fatture relative al servizio di riscaldamento. E, dopo alcuni solleciti, veniva preventivamente invitato in mediazione dalla ditta fornitrice al fine di pervenire ad una composizione amichevole. Al primo incontro di mediazione, il condominio non partecipava: si limitava a comunicare che vi era stata una errata notifica della convocazione e che aveva provveduto al versamento di un acconto sul dovuto.

L’organismo di mediazione provvedeva a convocare un nuovo incontro tra le parti e questa volta alla seduta partecipava anche l’amministratore del condominio. Ma ciò avveniva «al solo scopo di non incorrere nelle sanzioni di legge». Tale fallito tentativo di mediazione comportava costi per la ditta fornitrice pari a 410 euro per l’indennità di mediazione versata all’organismo, oltre a 538 euro per l’assistenza legale.

A distanza di un anno, la società creditrice procedeva giudizialmente nei confronti del condominio moroso (che peraltro restava contumace nel processo). Nel ricorso chiedeva – oltre al pagamento delle residue somme dovute per le forniture – anche il maggior danno (ex articoli 1218 e 1224, comma 2, del Codice civile) pari ai costi sostenuti per la mediazione e per la connessa assistenza legale.

Il giudice milanese, dopo aver posto in evidenza che la procedura mediativa nel caso di specie era da ritenersi facoltativa, rimarcava come nella lite in questione tale scelta appariva «maxime opportuna». Infatti, l’esito conciliativo avrebbe consentito ad entrambe le parti – incluso quindi lo stesso debitore – di evitare i costi ed i tempi del processo, «poi necessariamente incardinato a seguito della mancata collaborazione del condominio nella fase della mediazione e del pervicace inadempimento dello stesso»; il procedimento di mediazione pertanto promosso dalla parte creditrice «era a beneficio dello stesso debitore, a tacere della deflazione del carico giudiziario».

La sentenza dunque giunge a ritenere sussistente il nesso di causalità tra le spese per la mediazione ed il recupero del credito, «in quanto lo strumento della mediazione era obiettivamente funzionale ad evitare – con minimi costi per il convenuto – il presente giudizio nell’interesse di entrambe le parti e del sistema Giustizia», e pertanto condanna il condominio non solo al pagamento della sorta capitale, ma anche ai danni e alle spese processuali.

La Corte di Cassazione, con la decisione numero 2807 del 2 febbraio 2017, affronta il tema della responsabilità dell’amministratore di condominio per le opere straordinarie fatte eseguire senza la previa deliberazione assembleare.

In particolare, nel caso in oggetto, l’amministratore aveva fatto eseguire alcuni lavori straordinari ad un’impresa edile senza che questi fossero deliberati o in seguito convalidati dall’assemblea.

Il condominio, quindi, si era rifiutato di corrispondere quanto dovuto alla società appaltatrice ed aveva chiesto il pagamento del costo dei lavori all’amministratore.

La società appaltatrice, quindi, otteneva decreto ingiuntivo avverso il condominio, che proponeva opposizione.

Costituendosi in giudizio l’impresa chiamava altresì in causa l’amministratore di condominio, chiedendo in via subordinata che venisse accertata la sua responsabilità personale.

Il giudizio di primo grado si chiudeva con la condanna del solo condominio al pagamento delle spese.

Nel corso del giudizio di appello, invece, la situazione veniva modificata e l’amministratore veniva dichiarato tenuto a manlevare il condominio dall’onere di pagare i succitati lavori straordinari.

Soccombente in grado di appello, l’amministratore ricorreva in Cassazione, dove vedeva accolte le sue ragioni. La Cassazione, infatti, ha stabilito la legittimazione passiva del solo condominio rispetto all’obbligazione del pagamento delle somme richieste dalla società che aveva effettuato i lavori straordinari.

In particolare, secondo la Suprema Corte, l’elemento chiave della vicenda era il requisito dell’urgenza dei lavori effettuati.

L’amministratore di condominio, infatti, è mandatario dello stesso e deve garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture.

Qualora egli ravvisi la necessità di realizzare dei lavori di urgenza al fine di evitare dei danni alle cose o alle persone è legittimato (anzi: tenuto) ad agire tempestivamente.

In tale caso, chiaramente, egli non diventa responsabile per il pagamento delle opere straordinarie realizzate, in quanto sono volte alla tutela dello stabile amministrato.

La responsabilità in proprio dell’amministratore sussiste solo se, in mancanza di una delibera assembleare e di una situazione di urgenza, lo stesso impegna il condominio per spese non necessarie e non richieste.

La Corte di Cassazione ha quindi affermato nel testo della sentenza il seguente principio “in materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente”.

Nel caso in esame, una condomina impugnava avanti al Tribunale una delibera adottata dall’assemblea del Condominio, che nel costituirsi eccepiva la tardività dell’impugnazione, chiedendone comunque il rigetto nel merito.

Il Tribunale in prima battuta sospendeva l’esecuzione della delibera, ma tale sospensione veniva successivamente revocata dal Collegio, in accoglimento del reclamo proposto dal Condominio; il Tribunale poi con sentenza dichiarava la condomina decaduta dal diritto di impugnazione della delibera per tardiva proposizione.

Alla base della suddetta decisione, il Tribunale (richiamando l’ordinanza collegiale emessa in sede di reclamo) rilevava che

– il verbale della seduta era stato spedito all’indirizzo della ricorrente il 22 luglio 2010 con lettera raccomandata, di cui l’addetto postale aveva tentato il recapito il successivo 23 luglio 2010;

– ai sensi dell’art. 1335 c.c. la dichiarazione recettizia si presume conosciuta nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario e che pertanto in questo caso spettava alla ricorrente dimostrare di essersi trovata senza colpa nell’impossibilità di acquisire la conoscenza dell’atto.

La Corte d’Appello dichiarava inammissibile il gravame, rilevando che, come già affermato dal tribunale,

– l’impugnazione della delibera era stata proposta oltre il termine di trenta giorni dalla data di rilascio dell’avviso di giacenza;

– non si poteva considerare, come dies a quo per l’impugnativa della deliberazione, il momento in cui il plico era stato ritirato in ufficio.

La condomina propone quindi ricorso per cassazione, lamentando la violazione ed erronea applicazione dell’art. 1137 c.c., in correlazione con gli artt. 1334 e 1335 c.c. e art. 66 disp. att. c.c.: per la ricorrente infatti, nella specie non è applicabile il principio della presunzione di conoscenza degli atti recettizi ex art. 1335 c.c, al fine di stabilire la data di comunicazione, nonchè, con essa, la decorrenza del dies a quo per l’impugnazione delle delibere condominiali: tale data deve viceversa farsi coincidere, nel caso di specie, col 27 luglio 2010, data in cui essa ha ritirato il plico presso l’Ufficio che lo aveva ricevuto in deposito dopo il tentativo di consegna.

La Suprema Corte, nel ritenere fondato il motivo di impugnazione, osserva quanto segue:

1. a) a norma dell’art. 1137 c.c., il termine decadenziale di trenta giorni per impugnare le delibere dell’assemblea decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e “dalla data di comunicazione per gli assenti”;
2. b) la prova dell’avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell’assemblea condominiale all’indirizzo del condomino assente comporta l’insorgenza della presunzione “iuris tantum” di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall’art. 1335 c.c nonchè, con essa, la decorrenza del “dies a quo” per l’impugnazione della deliberazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c.;
3. c) il suddetto principio, di carattere generale, è condivisibile ove lo si colleghi effettivamente “all’avvenuto recapito dell’atto all’indirizzo del condomino assente”;
4. d) nel caso di specie, è stato compiuto solo un tentativo di recapito stante l’assenza del destinatario o delle persone abilitate alla ricezione: all’indirizzo è stato lasciato solo l’avviso di tentativo di consegna, mentre il plico contenente il verbale è stato depositato nell’ufficio postale per mancato reperimento del destinatario;
5. e) in tale ipotesi appare davvero arduo estendere la suddetta regola perchè il presupposto è ben diverso: manca il presupposto essenziale per l’applicabilità della presunzione di conoscenza posta dal’art. 1335 c.c, cioè l’arrivo dell’atto all’indirizzo del destinatario;
6. f) per gli Ermellini – in caso di spedizione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale – si deve fare applicazione analogica della regola dettata nella L. n. 890 del 2002, art. 8, comma 4, secondo cui:

“la notificazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata di cui al comma 2, ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore”; peraltro, poichè il citato regolamento del servizio di recapito adottato non prevede la spedizione di una raccomandata contenente l’avviso di giacenza, ma soltanto, all’art. 25, il “rilascio dell’avviso di giacenza”, la regola da applicare per individuare la data di perfezionamento della comunicazione a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, in caso di mancato recapito della raccomandata all’indirizzo del destinatario, è quella che la comunicazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore.”

Esito del ricorso: accoglimento con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello.

Sent. Cassazione civile n. 25791 del 14-12-2016

Il termine per impugnare la delibera scatta dopo dieci giorni dall’avviso di giacenza della raccomandata.

Deve ritenersi che la regola da applicare per individuare la data di perfezionamento della comunicazione a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, in caso di mancato recapito della raccomandata all’indirizzo del destinatario, sia che la comunicazione si deve considerare per eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data del ritiro della raccomandata se anteriore.
Ne consegue che da tale data decorre il termine di decadenza di trenta giorni per proporre impugnazione contro la delibera condominiale da parte del singolo proprietario esclusivo.

Sentenza 25791 del 14-12-2016

La Cassazione con sentenza n. 31192/14 ha condannato penalmente in primo grado ed in appello un amministratore di condominio per essersi rifiutato di restituire i documenti contabili inerenti all’amministrazione. La Cassazione II sez. penale con la sentenza sopra citata ha confermato la responsabilità dell’amministratore per entrambi i reati contestati, ossia appropriazione indebita aggravata (artt. 646 e 61 n. 7 cod. pen.) e mancata esecuzione di un provvedimento giurisdizionale (art. 388 co. 2 cod. pen.).

Innanzitutto appropriazione indebita, poiché la mancata restituzione dei documenti relativi all’amministrazione di un condominio, come più volte ricordato dai Giudici di Legittimità (su tutte Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 29451 del 10/07/2013 e Cass. Pen., Sez. V, sent. n. 40906 del 18/10/2012), integra appunto gli estremi di tale reato. Per di più nella forma aggravata di cui all’art.61 cod. pen., perché commessa con “abuso di relazioni originate da prestazione d’opera” (Cass. Penale, Sez. VI, sent. n. 36022 del 05/10/2011).

Ma nel caso in questione al reato di cui all’art. 646 cod. pen. se ne aggiunge un’altro: quello previsto e punito con la reclusione fino a 3 anni dall’art. 388 co. 2 cod. pen.

Il Giudice civile aveva infatti ordinato in via di urgenza la restituzione dei documenti, ma tale ordine cautelare era stato volutamente disatteso, con la conseguente commissione di un reato. La Cassazione, infatti, ribadendo un orientamento costante e risalente sino al 1987, ha ricordato come “rientrano tra i provvedimenti cautelari del giudice civile la cui dolosa inottemperanza dà luogo a responsabilità penale tutti i provvedimenti cautelari previsti nel libro IV del codice di procedura civile, e quindi non soltanto quelli tipici, ma anche quello atipico adottato ex art. 700 c.p.c. (Case. Pen., Sez. II, sent. n. 31192 del 16/07/2014)”.

Disobbedire ad un provvedimento giurisdizionale è un reato, ma solo quando la mancata esecuzione spontanea renda ineseguibile quel provvedimento come nel caso di specie, dal momento che l’obbligo di restituzione dei documenti non poteva essere diversamente eseguito, neppure coattivamente, senza la spontanea collaborazione dell’ex amministratore (Cass. Pen., SS.UU., sent. n. 36692 del 27/09/2007).

Va ricordato che i documenti contabili sono indispensabili a tutelare la proprietà o il possesso di un condominio, “…pacifico essendo che l’ordine (non osservato) di consegna della documentazione Contabile inerente all’amministrazione di un condominio incide sulla proprietà condominiale, impedendone la corretta amministrazione (Cass. Pen., Sez. II, sent. n. 31192 del 16/07/2014).